Afkald på tillægskøbesum for almene boliger mv. som led i fortætning på almene ejendomme

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at det godkendes, at Københavns Kommune giver afkald på tillægskøbesum for almene og  private boliger samt erhverv, der opføres som led i fortætning på almene ejendomme udenfor udsatte boligområder i de tilfælde, hvor der ydes kommunal grundkapital efter Administrationsgrundlag for almene boliger (vedtaget af Borgerrepræsentationen den 9. maj 2019), betinget af vedtagelse og ikrafttræden af hjemmel hertil i lov om almene boliger, 
2. at Økonomiforvaltningen - i samarbejde med Teknik- og Miljøforvaltningen - bemyndiges til i videst muligt omfang at sikre, at den økonomiske fordel, som den almene boligorganisation opnår ved kommunens frafald af tillægskøbesum for almene boliger som led i en fortætning, kommer den nye boligafdeling til gode i form af billigere og/eller bedre boligbyggeri.

Problemstilling

I indstilling om afkald på tillægskøbesum som led i udviklingsplan for Tingbjerg, som Borgerrepræsentationen godkendte den 23. april 2020, orienterede Økonomiforvaltningen (ØKF) om, at Borgerrepræsentationen inden udgangen af 2. kvartal 2020 ville blive forelagt forslag til model for håndtering af forventet kommende lovhjemmel til, at kommuner kan give afkald på tillægskøbesum i forbindelse med etablering af almene boliger udenfor udsatte boligområder.

Som følge af COVID-19 bortfaldt det af Boligministeren fremsatte lovforslag, men lovforslaget er nu genfremsat i revideret udgave med flg. ordlyd af nyt stk. 1 til § 27 b i lov om almene boliger: "Kommunalbestyrelsen kan beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendelse eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom beliggende uden for et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, med henblik på etablering af almene boliger, private boliger eller erhverv."

Lovændringen, som nu også omfatter private boliger og erhverv, vil i henhold til lovforslaget, som er fremsat i Folketinget den 25. november 2020, træde i kraft den 1. februar 2021.

Da Folketinget forventes at vedtage den foreslåede lovændring (uden yderligere ændringer), forelægges Borgerrepræsentationen en model for kommunens anvendelse af nævnte hjemmel betinget af dennes vedtagelse, således at hjemlen i givet fald vil kunne udnyttes umiddelbart efter lovændringens ikrafttræden. 

Løsning

Økonomiforvaltningen vurderer, at Københavns Kommunes anvendelse af en hjemmel til at frafalde tillægskøbesum for almene boliger som led i fortætning bør udøves i overensstemmelse med kommunens ønsker til den fremtidige boligudvikling i byen. Samtidig vurderes det, at afkaldet bør begrænses til de tilfælde, hvor den almene boligorganisation, der modtager provenuet ved salg af byggeret til private boliger og/eller erhverv, selv opfører almene boliger som led i fortætningen.

Endvidere vurderes det ikke hensigtsmæssigt i forhold til et kommunalt ønske om at fremme fortætning, såfremt der fortsat skal opkræves delvis tillægskøbesum.

Ovenstående hensyn kan tilgodeses derved, at der gives fuldt afkald på tillægskøbesum i de tilfælde, hvor kommunen samtidig yder grundkapital til almene boliger som led i fortætning.

Det indstilles derfor, at kommunen i givet fald giver afkald på tillægskøbesum for almene og private boliger samt erhverv, der opføres som led i fortætning på almene ejendomme udenfor udsatte boligområder i de tilfælde, hvor kommunen yder grundkapital efter i "Administrationsgrundlag for almene boliger - anvendelse af krav om almene boliger i lokalplaner og udmøntning af grundkapital" til de almene boliger, som etableres ifm. fortætningen. Administrationsgrundlaget er godkendt af Borgerrepræsentationen i mødet den 9. maj 2019.

Afkald på tillægskøbesum vil dermed i henhold til det godkendte administrationsgrundlag vedrøre fortætningsprojekter på almene ejendomme i disse tre tilfælde: 

• i skoledistrikter med en andel på højst 30 % almene boliger
• i skoledistrikter med højere andel og i udsatte byområder, når det sikres, at mindst 75 % af de samlet tilførte boligetagemeter ved fortætningen opføres som private boliger
• ved etablering af tagboliger, der etableres som led i en større renovering, uanset forholdene.

Ifølge lovforslaget kan afkald, uanset administrationsgrundlag i forhold til f.eks. tagboliger, ikke gives for almene boliger i udsatte boligområder, men i takt med at vilkårene i de udsatte områder forbedres, vil et stigende antal boligafdelinger kunne opnå afkald på tillægskøbesum som led i en fortætning.

Desuden indstilles ØKF - i samarbejde med Teknik- og Miljøforvaltningen, som varetager tilsynet med de almene boliger og administrerer grundkapitallån - bemyndiget til så vidt muligt at sikre, at den økonomiske fordel, som den almene boligorganisation opnår ved kommunens frafald af tillægskøbesum for almene boliger som led i en fortætning, kommer den nye boligafdeling til gode i form af billigere og/eller bedre boligbyggeri. Dette forventes at ske derved, at det i forbindelse med Borgerrepræsentationens tilsagn om grundkapital og afkald på tillægskøbesum stilles som betingelse, at den frafaldne tillægskøbesum ikke må tilfalde den eksisterende boligafdeling som (forhøjet) grundkøbesum.

Afkaldet på tillægskøbesum for private boliger og erhverv har til følge, at markedsværdien for byggeretten hertil skal betales til den eksisterende boligafdeling som købesum. Efter fradrag for nødvendige omkostninger tilfalder restprovenuet - og dermed hele den økonomiske fordel - den pågældende kommunale boligorganisations dispositionsfond. Iht. lov om almene boliger anvendes dispositionsfondens midler ift. samtlige afdelinger i boligorganisationen, f.eks. til at dække tab ifm. udlejning, fraflytning mv. og til fysisk, økonomisk og social opretning af afdelingerne. Som led i en sådan opretning kan midlerne anvendes til en lejenedsættelse, så lejen står i rimeligt forhold til lejen i sammenlignelige boliger.

Det er således ikke muligt at sikre, at den økonomiske fordel ved kommunens afkald på tillægskøbesum for private boliger og erhverv specifikt kommer den eksisterende boligafdeling til gode i form af lavere husleje.

Økonomi

Kommunen vil gennem et afkald som beskrevet miste indtægter fra tillægskøbesum, i det omfang de pågældende almene boliger ville være blevet etableret også uden afkaldet.

Det er ikke muligt at opgøre størrelsen af det potentielle indtægtstab.

Sagen har ingen bevillingsmæssig virkning.

Videre proces

Såfremt Folketinget vedtager lovforslaget (uden væsentlige ændringer), og såfremt Borgerrepræsentationen godkender indstillingen, vil ØKF efterfølgende administrere kommunens tillægskøbesumsrettigheder i overensstemmelse med indstillingen og hjemlen i almenboligloven.