Årsrapport 2020 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at årsrapporten for 2020 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, jf. bilag 1, tages til efterretning.

Problemstilling

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transportministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 26. april 2021. Årets samlede resultat blev et overskud på 595 mio. kr. Før markedsværdiregulering af selskabets gæld blev resultatet et overskud på 648 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 422 mio. kr. Det bemærkes, at på trods af tab på den resultatafhængige leje fra Copenhagen Malmö Port (CMP) pga. manglende indtægter fra krydstogt i 2020, har selskabet stort set formået at levere et resultat af den primære drift som budgetteret. Resultatforbedringen på 226 mio. kr. før markedsværdiregulering af gæld skyldes primært positive værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme, lave renteudgifter af selskabets gæld og en realiseret gevinst ved salg af kapitalandele i selskabet PFA Nordhavn 1 P/S. Resultatet er tilfredsstillende.

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2020 -2.948 mio. kr. mod -3.067 mio. kr. ultimo 2019.

Hovedpunkterne i årsrapport 2020 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets ejerrapportering, jf. bilag 2.

Løsning

Resultatet

Resultat for 2020 er et overskud på 595 mio. kr., mod et budgetteret overskud på 422 mio. kr.

Resultatet er således 173 mio. kr. bedre end budgetteret. Årsagen hertil er bl.a. en negativ markedsværdiregulering af selskabets gæld på 53 mio. kr. som følge af faldende renter henover 2020. Markedsværdireguleringen af gælden er ikke likviditetskrævende og har ikke realøkonomisk betydning for selskabet, idet kurstabet tilbageføres i takt med gældens løbende indfrielse til kurs 100. Ses der bort fra værdireguleringen af gælden, blev resultatet 648 mio. kr., hvilket er 226 mio. kr. bedre end budgetteret. På den baggrund betegnes resultatet som tilfredsstillende.

Det bemærkes, at det positive resultat i forhold til vedtaget budget primært kan henføres til positive værdireguleringer af investeringsejendommene, det fortsat lave renteniveau i 2020 og en realiseret gevinst ved salg af selskabets aktier i detailhandelsudviklingsselskabet i Nordhavn. Herudover har selskabet, på trods af mistede indtægter fra CMP på ca. 41 mio. kr. vedr. krydstogt, stort set formået af realisere det budgetterede primære driftsresultat (når der ses bort fra en regnskabsmæssig regulering på -140 mio. kr. vedr. CMP grundet ændret regnskabsprincip). 

Værdiregulering af investeringsejendomme var på 534 mio. kr. i 2020, hvilket var 134 mio. kr. højere end budgetteret, og kan henføres til den generelle positive udvikling på ejendomsmarkedet i 2020.

Grundet fortsat faldende renter i 2020 blev de samlede nettorenteudgifter 43 mio. kr. lavere end budgetteret. Herudover realiserede By & Havn en gevinst ved salget af kapitalandele i selskabet PFA Nordhavn 1 P/S på 95 mio. kr.  

Den primære drift blev samlet ca. 8 mio. kr. lavere i forhold til budgettet (bortset fra regnskabsmæssig regulering på -140 mio. kr. vedr. CMP). Resultatet skal vurderes i lyset af, at By & Havn har mistet indtægter på samlet ca. 45 mio. kr. vedr. krydstogt og parkeringsforretningen pga. Corona-krisen. Herudover har der været indtægtsforbedringer vedrørende jordmodtagelse og lavere driftsomkostninger.

Resultatet er samlet set positivt påvirket af værdireguleringer i 2020 med netto 481 mio. kr. Ses der bort fra værdireguleringer, er resultatet fortsat positivt. Set ud fra det primære driftsresultat renset for af- og nedskrivninger (EBITDA) er resultatet således blandt de bedste, siden selskabets stiftelse i 2007. EBITDA blev på 301 mio. kr., og oversteg således selskabets nettofinansieringsudgifter, der var på 190 mio. kr.

By & Havn har siden 2014 lykkedes med at servicere renteudgifterne med indtægter fra den løbende drift. Dette er en gunstig udvikling, da selskabets styrke og evne til at modstå økonomiske kriser forstærkes, hvis selskabet kan bringe sig i en situation, hvor salg af investeringsejendomme ikke er nødvendigt for at dække den løbende drift.

Den væsentligste del af forklaringen på den positive udvikling i EBITDA er som nævnt en stigning i indtægterne fra jordmodtagelse. Endvidere har nettorenteudgifterne fortsat været lave. Selskabet bemærker, at indtægterne fra jordmodtagelse forventes at bortfalde snart, da kapaciteten i jorddepotet i Nordhavn er opbrugt. Der kan derfor i de kommende år forventes perioder, hvor renteudgifterne ikke længere kan dækkes af driftsindtægterne. Det forventes dog, at der igen opnås fuld rentedækning, når særligt udlejnings- og parkeringsforretningen udvikles yderligere de kommende år. 

Selskabet har i 2020 solgt ejendomme for 1.178 mio. kr., hvilket gør, at 2020 er det næstbedste salgsår i selskabets historie.

Egenkapitalen

Egenkapitalen udgør ultimo 2020 -2.948 mio. kr., hvilket er 118 mio. kr. mere end ved udgangen af 2019. Årsagen hertil er årets resultat på 595 mio. kr. reguleret for udbetaling til ejerne/Metroselskabet på 483 mio. kr. vedr. korrektionsreserven til Sydhavnsmetroen.

På trods af den positive udvikling i selskabets drift og indtægter fra salg, skal det holdes for øje, at retableringen af selskabets egenkapital er følsom overfor særlig udbetaling af korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen.

Såfremt yderligere udbetaling af reserven ikke bliver aktuel, vil egenkapitalen være positiv i år 2022/2026*. Kommer resten af korrektionsreserven til Sydhavnsmetro (1,4 mia. kr. i 2017-pl) imidlertid til udbetaling i f.eks. år 2021 medfører det, at egenkapitalen først er genskabt i år 2023/2030* (*afhængig af om effekterne af markedsværdiregulering af gælden indregnes eller ej).

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Økonomi

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

På grund af Covid-19 er årsrapporten signeret digitalt af direktionen, bestyrelsen og revisionen, jf. bilag 1, side 57-58. Signeringsbeviserne i dokumentet er sikret og valideret og årsrapporten er låst for ændringer og tidsstemplet. Underskrifterne er juridisk bindende og gyldige. 

Transportministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.



Søren Hartmann Hede  /Søren Tegen Pedersen