Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplantillæg for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd ("Teglværkshavnen") med tilhørende forslag til kommune-plantillæg, samt redegørelse for planlægning af idrætsfaciliteter på Teglholmen (ØKF, TMF og KFU)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 25. april 2006

 

 

 

J.nr.             ØU 123/2006

 

 

1.                   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplantillæg for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd ("Teglværkshavnen") med tilhørende forslag til kommune-plantillæg, samt redegørelse for planlægning af idrætsfaciliteter på Teglholmen (ØKF, TMF og KFU)

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen, Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling af områderne Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd, herunder planlægning af idrætsfaciliteter, til drøftelse i Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt igangsætning af undersøgelse vedrørende muligheder og vilkår for privat medfinansiering af idrætsfaciliteter på Teglholmen.

 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget,

 

at     udvalget drøfter redegørelsen med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg.

 

Økonomiforvaltningen indstiller til Økonomiudvalget,

 

at     udvalget drøfter redegørelsen med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg.

 

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller til Kultur- og Fritidsudvalget og Økonomiudvalget,

 

at     Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen i fællesskab undersøger muligheder og vilkår for at få lokale virksomheder i Sydhavnen til at medfinansiere en udbygning af de kommunale idrætsfaciliteter i tilknytning til den nye folkeskole på Teglholmen i form af en idrætshal på 2.000 m².

 

at     Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen forelægger Borgerrepræsentationen en fællesindstilling med resultatet af undersøgelserne inden udgangen af 2006 som grundlag for beslutning om, hvorvidt idrætsfaciliteterne i tilknytning til den nye skole i Sydhavnen bør udbygges til en idrætshal på 2.000 m².

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 19. april 2006

Sagen blev udsat.

 

Kul tur- og Fritidsudvalgets beslutning i mødet den 20. april 2006

Sagen blev udsat med henblik på at forvaltningen undersøger mulighederne for at indtænke yderligere og alternative kultur- og idrætstilbud i bydelen.

 

 

RESUME

Omdannelse af de udtjente havnearealer i Sydhavnen til et nyt attraktivt område udgør et væsentligt element i realiseringen af kommunens boligpolitik. Der vil på sigt kunne bygges over 6000 nye boliger på arealerne omkring Teglværkshavnen. Ved gennemførelse af planen for fokusområde Sydhavnen vil nedslidte erhvervsarealer blive omdannet til tidssvarende bolig- og erhvervsområder. Sydhavnens centrale placering i København giver mulighed for at udnytte den allerede udbyggede infrastruktur samt kulturtilbud. Dertil kommer de gode rekreative muligheder, som vandet og Amager Fælled kan tilbyde.

 

Med indstillingen foreslås der udarbejdet lokalplantillæg for Teglholmens østlige del, Sluseholmens sydlige del og Fordgrunden med tilhørende kommuneplantillæg. Planen bygger videre på et unikt erhvervs- og boligkoncept ved vandet. Den skal muliggøre opførelse af ca. 300.000 m² boliger, ca. 48.000 m² erhverv samt en 2-sporet skole, der kan udvides til 3 spor. 

 

Udgangspunktet for planforslagene er den helhedsplan, som kommunen udarbejdede i 2002 sammen med Københavns Havn og den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec Architecten for den del af Sydhavnsområdet, der ligger langs vestsiden af havneløbet. Med forbillede i Christianshavn og Amsterdam er det målet at etablere kanalbyer på Enghave Brygge, Teglholmen og Sluseholmen. Den nye bebyggelse forudsættes overvejende udformet som karreer omgivet af kanaler. I hovedstrukturen indgår endvidere en vejforbindelse, der via broer fra Havneholmen i nord til Sluseholmen i syd sammenbinder de nye områder. Desuden indgår stibroer over havnen ved Fisketorvet (under opførelse) og ved Teglholmen i forlængelse af den grønne kile. Udviklingen er påbegyndt såvel på Sluseholmen som ved Fisketorvet.

 

Byggemodningsselskabet Teglholmen P/S, der består af Sjælsøgruppen og Københavns Havn, har anmodet om udarbejdelse af lokalplan for området "Teglholmen Øst". Dette område omfatter ca. 11 ha. I samarbejde med kommunen har Soeters Van Eldonk Ponec Architecten og Arkitema udarbejdet forslag til bebyggelsesplan, der videreudvikler de principper, som blev fastlagt på Sluseholmen. Bebyggelsesplanen er opbygget omkring den allerede fastlagte øst-vestgående grønne kile, den planlagte skole, kanaler og et markant havnebassin. Bygningerne, der placeres mod Man B & W eksisterende prøvehal, forudsættes anvendt til erhverv.

 

På Støberigade ved det centralt placerede havnebassin ønsker Børne- og Ungdomsforvaltningen at opføre en 2-sporet skole, der kan udvides til 3 spor samt institutions- og idrætsfaciliteter.

 

I området "Sluseholmen Syd" ligger "Louis Poulsen-grunden", der er købt af Nordicom med henblik på udbygning med boliger. Gröning Arkitekter har med udgangspunkt i den oprindelige helhedsplan udarbejdet forslag til en fortsættelse af kanal- og karréstrukturen med i alt ca. 400 boliger og publikumsorienterede erhverv i dele af stueetagerne.

 

Området "Sluseholmen Syd" omfatter derudover ejendommene Sluseholmen nr. 1 og 6 samt engros-supermarkedet Metros ejendom. Disse ejendomme udvikles af "Hauser Ejendomme" i samarbejde med MT-Højgaard, der ejer Fordgrunden. De to selskaber har engageret Henning Larsens Tegnestue til at udarbejde et foreløbigt skitseforslag til en bebyggelsesplan for de fire ejendomme. I projektet indgår, at Metro flytter til arealer syd for Sydhavnsgade/Sjællandsbroen ved Bådehavnsgade.

 

Samlet vurderes det, at de foreslåede bebyggelsesplaner for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd indeholder kvaliteter, der ved en fortsat bearbejdning og detaljering kan danne grundlag for lokalplanforslaget. Overvejelserne i indstillingen medfører således, at en række emner nærmere skal overvejes og afklares i forbindelse med det videre planlægningsarbejde:

 

• Med henblik på ønsket om et attraktivt og udadvendt bymiljø skal forvaltningerne foreslår, at der sættes særlig fokus på placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, bl.a. langs Teglholmens Østkaj, ved det nye havnebassins østpromenade, ved Fordgraven og langs vejen Sluseholmen.

 

• Skitserne fra Henning Larsens Tegnestue (HLT) til en bebyggelse på "Metro" og "Fordgrunden" er i strid med bestemmelserne i lokalplan nr. 310 om, at arealet mellem Fordgraven og vejen Sjællandsbroen skal friholdes for bebyggelse med henblik på at tilgodese udsigtskilen mod Fordgraven og Teglværkshavnen. HLT's skitser viser en bymæssig sammenhæng mellem boliger på både Sluseholmen og Fordgrunden kombineret med en afskærmende erhvervsbebyggelse placeret parallelt med Sydhavnsgade med en mindre åbning, der giver mulighed for et begrænset men eksponeret kig fra Sjællandsbroen til Fordgraven. Forslaget bygger på, at boliger og udearealerne omkring Fordgravens fremtidige marina vil kunne opnå større kvaliteter med en begrænset åbning i erhvervsbebyggelsen og dermed mindre trafikstøj. Imod en sådan løsning taler et overordnet byplanmæssig princip om at respektere værdifulde udsigtskiler mod vandet.

 

• For at skabe en attraktiv forbindelse mellem det eksisterende Kongens Enghave og Sluseholmen, skal der sættes særlig fokus på fodgænger- og cykeltrafik fra Borgmester Christiansens Gade/Bådehavnsgade til Sluseholmen. I denne sammenhæng forudsættes d et, at adgangen til og udformningen af byrummet omkring Fordgraven gives særlig opmærksomhed. Byrummet bør således tilføres udadvendte funktioner samt bymæssige kvaliteter i øvrigt for at invitere til ophold.

 

• Da projekterne indebærer etablering af et større antal kanaler, skal det via konsulentundersøgelse dokumenteres, at der ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet vandkvalitet.

 

• For så vidt angår Sluseholmen Syd må det af æstetiske og besejlingsmæssige grunde forudsættes, at vejen Sluseholmen føres over de nye tværgående kanaler på broer.

 

• Investorerne har henvendt sig om at opføre et antal billige boliger, og resultatet herom vil foreligge inden udarbejdelse af planforslagene.

 

I tilknytning til den ny folkeskole på Teglholmen skal der etableres idrætsfaciliteter. Med baggrund i boligudbygningen omkring Teglværkshavnen vil det være oplagt at udvide den traditionelle skoleidrætshal på 700 m² (inkl. omklædning) til en idrætshal på 2.000 m² med mulighed for også at rumme foreningsidræt. En sådan idrætshal kan eventuelt etableres i samarbejde med private. Konsulentfirmaet OeO har i samarbejde med Københavns Kommune udarbejdet en rapport om behov og interesse blandt de lokale virksomheder i Sydhavnen. Det konkluderes bl.a., at der er stor interesse i etablering af kommunale idrætsfaciliteter.

Med udgangspunkt i erfaringerne med Vanløse Idrætshal vurderer Kultur- og Fritidsforvaltningen og Børne- og Ungdomsforvaltningen, at en idrætsfacilitet på 2.000 m² i tilknytning til skolen − svarende til en håndboldhal − vil koste ca. 35 mio. kr. Fratrukket de ca. 12 mio. kr. som er indeholdt i skolebyggeriets budget, efterlader det et restfinansieringsbehov på ca. 23 mio. kr. som evt. kan medfinansieres af private virksomheder − mod at de får adgang til brug af faciliteterne i aftalte tidsrum.

 

En realisering af det foreliggende forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd forudsætter udarbejdelse af et tillæg til Kommune­plan 2005, som fastlægger bestemmelser om mindre opfyldninger langs Sydhavnsløbet, om fordeling af boliger og erhverv, bebyggelsens omfang om bebyggelse i op til 7 etager og om detailhandel. "Ford-grunden" og "Metro-grunden" i den østlige del af det nuværende E1*-område "Frederikskaj" ændres til et C2*-område til boliger og serviceerhverv. Endvidere foreslås det nuværende C2* -område - "Louis Poulsen-grunden" - udvidet mod syd med ejendommen Sluseholmen 6, som er en del af det nuværende E1-område til blandet erhverv mellem Stigbordene og Sjællandsbroen.

 

Forvaltningen vil foretage høring af de myndigheder som planforslagene berører, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Dette sker med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslagene.

Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2005 fastlagt til byomdannelsesområde. Med baggrund i planlovens bestemmelser vedr. byomdannelsesområder vil der i lokalplanen blive stillet krav om oprettelse af en grundejerforening i de aktuelle områder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.

 

For så vidt angår det forventede kommunale investeringsbehov vil dette udgøre ca. 500 mio. kr. til skole, idrætsfaciliteter, daginstitutioner og broer over Frederiksholmløbet og til Amager Fælled. Der forhandles dog om privat medfinansiering af de to broer.

 

Foreløbig beregning af de forventede samlede kommunaløkonomiske konsekvenser ved udbygningen af områderne ved Teglholmen og Sluseholmen peger i retning af, at de kommunale anlægsinvesteringer vil kunne være tilbagebetalt gennem øgede skatteindtægter i 2017.

 

For Teglholmen Øst gælder, at udgifterne til den overordnede byggemodning (lokale veje og broer, kanaler, træbrygger mv.) afholdes af Byggemodningsselskabet Teglholmen P/S. Modningsomkostning udgør ifølge selskabet overslagsmæssigt 235 mio. kr.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Sydhavnen undergår i disse år en markant forvandling fra et nedslidt industri- og havneområde til et moderne integreret byområde med boliger og erhverv i en ny sammenhæng med kanaler og havnebassiner. For store dele af Sydhavnen foreligger der allerede planer, der er ved at blive realiseret. Dette gælder Sluseholmen Nord, Teglholmen Sydvest samt Fisketorvet, Havneholmen og Kalvebod Brygge på Sjællandssiden og Havnestad på Amagersiden.

 

Andre dele er fortsat udlagt til erhverv og industri, men forventes i tråd med den igangværende udvikling ligeledes ændret til integrerede byområder med erhverv, boliger og servicefunktioner. Beliggenheden er rimelig central i forhold til City og særdeles attraktiv i forhold til vandet.

 

I forbindelse med behandlingen af "Københavns Kommuneplanberetning 1999" besluttede Borgerrepræsentationen den 6. maj 1999, at der skulle udarbejdes en helhedsplan for Københavns Havn bl.a. med henblik på udnyttelse af havnens herlighedsværdier. Med de politiske tilkendegivelser om nødvendigheden af kvalitet i byggeriet, behovet for en helhedsorienteret planlægning for havnen og opførelse af flere boliger, indledte Københavns Kommune i sommeren 1999 et samarbejde med Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S. Den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec Architecten blev inviteret til at udvikle et idéoplæg for dele af Sydhavnen som et blandet byområde, der udnytter beliggenheden mod eksisterende og mulige nye vandflader.

 

Bilag 1 er et luftfoto med angivelse af de forskellige områder.

 

På et møde med Økonomiudvalget og Teknik- og Miljøudvalget d. 22. august 2000 besluttede udvalgene i fællesskab, at idéoplægget fra Soeters Van Eldonk Ponec Architecten skulle danne udgangspunkt for retningslinierne i Kommuneplan 2001.

 

Samarbejdet mellem Københavns Kommune, Københavns Havn A/S, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S blev afrapporteret i rapporten "Kvalitetsbyggeri i Københavns Havn". Rapporten blev på Borgerrepræsentationens møde den 4. oktober 2001 (BR 382/01) taget til efterretning, herunder at den tidligere beslutning om, at der skulle udarbejdes en helhedsplan for havnen, hermed var opfyldt.

 

Den store interesse for det igangværende projekt på Sluseholmen har dannet grundlag for den videre detailplanlægning omkring Teglværkshavnen. Med afsæt i nævnte helhedsplan konkretiserer denne redegørelse udbygningsmulighederne for Teglholmen Øst samt Sluseholmen Syd.

 

Bilag 2 viser områder, der i den videre planlægning skal vægtes særligt, såvel hvad angår byrummets udformning som i forhold til placering af publikumsorienterede funktioner. Bilag 11 viser vigtige eksisterende og fremtidige forbindelser mellem Kongens Enghave, Sluseholmen, Teglholmen og Teglholmen.

 

Aktuelle byggeønsker

Byggemodningsselskabet Teglholmen P/S har med brev af 24. januar 2006 anmodet om udarbejdelse af lokalplan for området "Teglholmen Øst", der omfatter et ca. 11,3 ha. stort område, som selskabet har option på. Området er udgør med den ca. 2,1 ha store af Samejet Teglholmsgade 41 ejede ejendom, hvor Man B & W har sin administrationsbygning, det foreslåede lokalplanområde på Teglholmen. Området Teglholmen Øst er i dag forholdsvis ekstensivt udnyttet og fremstår som et blandet erhvervsområde præget af store lagerhaller og oplagspladser.

 

Af dette areal forudsættes Københavns Kommune at erhverve ca. 2,2 ha med henblik på opførelse af skole, institutioner og idrætsfaciliteter, jf. fællesindstilling fra Økonomiforvaltningen og Børne- og ungdomsforvaltningen vedr. grundkøb og vilkårene herfor som behandles parallelt med nærværende indstilling.

 

Området "Sluseholmen Syd" består af "Louis Poulsen-grunden", i alt ca. 4 ha. der er købt af Nordicom med henblik på udbygning med boliger. Området huser i dag Louis Poulsens lampefabrik, der har planlagt at flytte deres aktiviteter til bl.a. Vejen. Et areal langs Sluseholmens Østkaj ud for Nordicoms ejendom udgør i alt ca. 2.600 m², som anvendes til parkeringsplads. Nordicom forventes at overtage arealet mod at etablere et tilsvarende antal parkeringspladser til DATEA med en mere hensigtsmæssig placering i forbindelse med den nye bebyggelsesplan.

 

Hauser Ejendomme ejer naboejendommen "Sluseholmen 6" og har en købsaftale for så vidt angår Sluseholmen nr. 1 (ATP Ejendomme) samt engros-supermarkedet Metros ca. 4,5 ha. store ejendom. De har fremsat ønske om, at dette område ændres til et integreret byområde med boliger og serviceerhverv.

 

Hauser Ejendomme har i samarbejde med MT-Højgaard, der ejer den 2 ha. store ejendom Sydhavnsgade nr. 2/ Sjællandsbroen nr. 1. "Ford-grunden" (Fords tidligere bilsamlefabrik), engageret Henning Larsens Tegnestue til med udgangspunkt i helhedsplanens bebyggelsesprinci pper at udarbejde et forslag til en bebyggelsesplan for de fire ejendomme, der tilsammen udgør ca. 7 ha.

 

Området Sluseholmen Syd fremstår i dag med en blandet karakter præget af Louis Poulsens industrihaller samt Metros lagerbygninger. Bygningerne fremstår med lukkede facader mod Fordgraven og Sluseholmen. Fordbygningen er under nedrivning.

 

For det samlede lokalplanområde vurderes det, at ingen bygninger har så stor arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, at de bør fastlægges som bevaringsværdige.

 

Bilag 3 viser forslag til helhedsplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen. Bilag 4 er et eksempel på bebyggelsesplan med aktuelle ejerforhold samt forslag til placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen.

 

Forslag til bebyggelsesplan Teglholmen Øst

Sjælsøgruppen har i samarbejde med Københavns Havn A/S engageret Soeters Van Eldonk Ponec Architecten og Arkitema til en viderebearbejdning af det oprindelige idéoplæg fra helhedsplanen for så vidt angår Teglholmen Øst. Bearbejdningen af skitserne for Teglholmen Øst er sket ved afholdelse af 4 workshops med deltagelse af forvaltningerne, Sjælsøgruppen, Københavns Havn og arkitekterne. Formålet har primært været at tilvejebringe en principiel bebyggelsesplan for området. Forvaltningerne har i processen haft særlig fokus på de offentlige rum.

 

Soeters Van Eldonk Ponec Architectens og Arkitemas forslag videreudvikler de principper, som blev fastlagt på Sluseholmen. Bebyggelses- og kanalstrukturen har således fortsat referencer til Soeters Van Eldonk Ponec Architectens "Java-ø" i Amsterdam samt elementer fra "Borneo-ø" ligeledes i Amsterdam, udarbejdet af tegnestuen WEST 8. Desuden er der hentet inspiration i Københavns eksisterende byområder, herunder i den karrébebyggelse, som findes på Christianshavn og i Frederiksstaden samt i det igangværende "boligøprojekt" i Teglværkshavnens nordlige del, som tegnestuen Vandkunsten har tegnet. 

 

Bebyggelsesplanen er opbygget omkring skolen, kanalerne og et havnebassin. Havnebassinet er placeret strategisk midt i den nye bebyggelse på det sted, hvor den øst-vestgående grønne kile passerer den planlagte skole. Den grønne kile afbrydes her af bassinet, men forbindes over vandrummet via en stibro til det centrale byrum, der skal ses som en mere urban afslutning på den planlagte ca. 1 km. lange grønne kile. Kilen får forbindelse til Amager via en planlagt cykel- og stibro fra Teglholmens østkaj. Vandbassinet har promenade langs vestsiden samt en sydvendt pladsdannelse mod nord. Langs bassinets østside forbinder en nordsydgående promenade placeret delvis i arkader Teglværksløbet med Frederiksholmsløbet. Oplukkelige broer muliggør, at også større skibe kan benytte havnebassinet.

 

Bebyggelsen udformes som karreer omgivet af kanaler. Der foreslås forskellige bygningshøjder og hustyper. Mod havneløbet opføres de største bygningsvolumener i op til 7 etager, mens der langs de øvrige vandrum bygges lavere – ned til 3 - 5 etager. Karreerne opbygges af selvstændige etagehuse og individuelle "rækkehuse" i 2 x 2 etager, som de kendes fra det igangværende projekt på Sluseholmen. Karreernes facader er placeret langs promenader af forskellig art og bredde samt direkte i flugt med nye kanaler. Langs Teglholmens østkaj danner 3 etagers bygninger placeret vinkelret på kajen et helt særligt miljø med publikumsorienterede erhverv i stueetagen og bådepladser i vandrummene mellem bygningerne. Promenaden her er særlig bred, idet den varierer fra ca. 8 til 30 m. Herved søges det at tilgodese den størst mulige kontakt til havnen. Det er hensigten, at bebyggelsen skal danne et varierede bybillede både mod gader, pladser, kanaler, gårdrum og havnefronten, jf. bilag 5, der viser eksempel på bebyggelsesplan af området, og bilag 6,der viser CAD-illustrationer af projektet.

 

De enkelte "karré-øer" forbindes med vejbroer og stibroer. Parkering sker fortrinsvis i parkeringskældre, der er placeret under boligblokkene og gårdarealerne. Parkeringskældrene har adgang fra de interne veje samt fra den østvendte promenade, hvorfra der også er adgang til gårdanlæggene. Det forudsættes, at alle adgangs- og opholdsarealer udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel.

 

På Støberigade ved den centralt placerede "vandplads" ønsker Børne- & Ungdomsforvaltningen at opføre en 2-sporet skole med faglokalekapacitet til 3 spor sa mt institutions- og idrætsfaciliteter. Børne- & Ungdomsforvaltningen har planlagt, at der skal udskrives en indbudt konkurrence medio 2006 med henblik på en afgørelse ultimo 2006. Det 34.000 m² store område har et stort potentiale til skolefunktioner m.v.,  idet beliggenheden ved den store "vandplads" og den grønne kile vil medvirke til at gøre de offentlige bygninger til det naturlige centrum i lokalområdet.

 

Sjælsøgruppen ønsker området fastlagt til boliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 %. Med henblik på publikumsorienterede serviceerhverv har Sjælsøgruppen fået ICP a/s til at udarbejde en rapport, der belyser mulighederne og behovet i området. Rapporten konkluderer bl.a., at maksimalt 1.000 - 2.000 m² kan disponeres til detailhandel og andre kundeorienterede servicefunktioner alt afhængig af butikkernes udformning og de enkelte butikkers størrelse, medmindre der etableres et bydelscenter med discountbutik og supermarked m.v. Til centerfunktioner i øvrigt vil der kunne disponeres ca. 500 m². Funktionerne foreslås placeret langs den centrale plads samt i to af de på østkajen udlagte boligstænger.

 

Forvaltningerne finder ikke, at der er grundlag for et egentligt bydelscenter men skal på grund af nødvendigheden af et attraktivt og udadvendt bymiljø foreslå en yderligere placering af publikumsorienterede serviceerhverv i en del af stueetagen på hver af de langs østkajen udlagte boligstænger samt på det sydøstvendte hjørne af Teglholmen og langs det centrale vandbassins østlige promenade.

 

Bilag 4 viser eksempel på bebyggelsesplan med forslag til placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen.

 

Forslag til bebyggelsesplan Sluseholmen Syd

Gröning Arkitekter har for Nordicom A/S bearbejdet Soeters Van Eldonk Ponec Architectens forslag til bebyggelsesstruktur på "Louis Poulsen-grunden". Derudover har Henning Larsens Tegnestue for MT Højgaard og Hauser Ejendomme udarbejdet skitser til bebyggelsesplan for "Ford-grunden" og "Metro-grunden". For så vidt angår "Metro-grunden" er dette område i lighed med "Louis Poulsen-grunden" tidligere introduceret i forbindelse med udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 som en naturlig fortsættelse af karréstrukturen og kanalerne fra Sluseholmen Nord og med et overordnet koncept for en varieret arkitektur, som det kendes fra det igangværende projekt for Sluseholmen. Metro flytter til arealer ved Bådehavnsgade i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelserne i lokalplan 324("Borgmester Christiansens Gade").

 

I Grönings projekt arbejdes med en lokal pladsdannelse og et trappeanlæg til kanalen i forbindelse med en lidt bredere kanal.

 

Bilag 7 viser eksempel på bebyggelsesplan for Sluseholmen Syd. inklusive "Fordgrunden". Bilag 8 viser CAD-illustrationer af Nordicoms projekt.

 

De foreslåede bebyggelsesplaner for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd vurderes at indeholde kvaliteter, som med en fortsat bearbejdning og detaljering kan danne grundlag for lokalplanforslaget. Planovervejelserne i indstillingen afføder imidlertid, at en række emner nærmere skal overvejes og afklares som del af det forestående planlægningsarbejde for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd:

 

• Med henblik på ønsket om et attraktivt og udadvendt bymiljø skal forvaltningerne foreslår, at der sættes særlig fokus på placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, bl.a. langs Teglholmens Østkaj, ved det nye havnebassins østpromenade, ved Fordgraven og langs vejen Sluseholmen.

 

• Skitserne fra Henning Larsens Tegnestue (HLT) til en bebyggelse på "Metro" og "Fordgrunden" er i strid med bestemmelserne i lokalplan nr. 310 om, at arealet mellem Fordgraven og vejen Sjællandsbroen skal friholdes for bebyggelse med henblik på at tilgodese udsigtskilen mod Fordgraven og Teglværkshavnen. HLT's skitser viser en bymæssig sammenhæng mellem boliger på både Sluseh olmen og Fordgrunden kombineret med en afskærmende erhvervsbebyggelse placeret parallelt med Sydhavnsgade med en mindre åbning, der giver mulighed for et begrænset men eksponeret kig fra Sjællandsbroen til Fordgraven. Forslaget bygger på, at boliger og udearealerne omkring Fordgravens fremtidige marina vil kunne opnå større kvaliteter med en begrænset åbning i erhvervsbebyggelsen og dermed mindre trafikstøj. Imod en sådan løsning taler et overordnet byplanmæssig princip om at respektere værdifulde udsigtskiler mod vandet.

 

• For at skabe en attraktiv forbindelse mellem det eksisterende Kongens Enghave og Sluseholmen, skal der sættes særlig fokus på fodgænger- og cykeltrafik fra Borgmester Christiansens Gade/Bådehavnsgade til Sluseholmen. I denne sammenhæng forudsættes det, at adgangen til og udformningen af byrummet omkring Fordgraven gives særlig opmærksomhed. Byrummet bør således tilføres udadvendte funktioner samt bymæssige kvaliteter i øvrigt for at invitere til ophold.

 

• Da projekterne indebærer etablering af et større antal kanaler, skal det via konsulentundersøgelse dokumenteres, at der ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet vandkvalitet.

 

• For så vidt angår Sluseholmen Syd må det af æstetiske og besejlingsmæssige grunde forudsættes, at vejen Sluseholmen føres over de nye tværgående kanaler på broer.

 

• Der skal endvidere sættes fokus på Sluseholmens og Teglholmens forbindelser til Amager via Slusen, samt den planlagte sti- og cykelbro i forlængelse af den grønne kile.

 

De foreslåede kanaler kan anvendes til robåde og motorbåde med en begrænset højde, mens de større havneløb og bassiner, herunder det på Teglholmen etablerede nye havnebassin, ikke har begrænsninger af denne art, idet adgangen som nævnt er sikret ved oplukkelige broer. På linie med tidligere fremsatte ønsker fra Dansk Forening for Rosport kan Sluseløbet (havneløbet ved Slusen og Teglholmens Østkaj), hvis det er praktisk gennemførligt, også tænkes anvendt til en international rosportsbane.

 

Husbåde kan i overensstemmelse med kommuneplan 2005 placeres i Fordgraven og langs Teglholmens Østkaj og i forlængelse af Bådeklubben Valby på Sluseholmen. Det skal foreslås, at lokalplanen optager deltaljerede bestemmelser herom, idet det forudsættes, at antallet begrænses, og at husbåde for at få et varieret bybillede placeres i en vekselvirkning med lystbåde.  

 

Eksisterende planforhold

De aktuelle forslag er i overensstemmelse med byudviklingsstrategien i Kommuneplan 2005, hvor en stor del af de gamle havne- og erhvervsområder i Sydhavnen er udpeget til et særligt byomdannelsesområde med store herlighedsværdier på grund af nærheden til vandet. Der ønskes et funktionsblandet bykvarter af høj standard med et familievenligt boligmiljø, hvor erhverv samt kulturelle, offentlige og publikumsorienterede funktioner er integreret i området, og hvor vandet trækkes ind i området for at skabe et unikt miljø for både lokale beboere og byens øvrige borgere.

 

Hovedsigtet med de i Kommuneplan 2005 fastlagte rammebestemmelser for området omkring Teglværkshavnen er at opretholde arealerne langs de omkransende hovedtrafikårer til erhverv og at sikre muligheder for et sammenhængende boligområde med store herlighedsværdier langs havneløbet og de tilhørende havnebassiner.

 

For så vidt angår området Teglholmen Øst er det i Kommuneplan 2005 fastlagt til et C2*-område til boliger og serviceerhverv samt offentlige institutioner som kan udbygges i første del af planperioden. Eventuelle mindre opfyldninger vurderes i den videre kommuneplanlægning.

 

For så vidt angår området på den sydlige del af Sluseholmen: "Louis Poulsen-grunden" er det i Kommuneplan 2005 fastlagt til et C2*-område til boliger og serviceerhverv. Det fremgår, at området kan udbygges i første del af planperioden. Boligandelen i området skal under ét mindst være 70 procent.

 

For så vidt angår området på den sydvestlige del af Sluseholmen "Metros ejendom" samt "Ford-grunden" er området i Kommuneplan 2005 fastlagt til E1*- område til blandet erhverv med bemærkninger vedrørende, at der efter bestemmelser i lokalplan kan etableres træbrygger langs kajerne og foretages opfyldning af et areal på indtil 15.00 m² til et trappeanlæg. Endelig kan der placeres en station for Øresundsforbindelsens baneanlæg.

 

Det gælder ligeledes for ejendommen Sluseholmen nr. 6, at den i Kommuneplan 2005 er fastlagt til E1-område til blandet erhverv.

 

Bilag 9 viser et kort med rammerne i Kommuneplan 2005 samt forslag til nye rammer.

 

Gældende lokalplaner

Området omkring Teglværkshavnen er omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen", der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 16. juni 1999. Lokalplan nr. 310 fastlægger det planmæssige grundlag for omdannelsen af det tidligere industri- og havneområde omkring Teglværkshavnen. Anvendelsesmæssigt er det intentionen med lokalplanen at skabe en zoning fra industriområdet omkring H.C. Ørsted Værket og de stærkt trafikerede veje over områder med blandet erhverv til de integrerede bolig- og serviceerhvervsområder på Teglholmens sydlige del og Sluseholmens nordlige del. Lokalplan nr. 310 fastlægger sammenhængende infrastrukturelle fællesanlæg som veje, en broforbindelse mellem Teglholmen og Sluseholmen samt rekreative elementer i form af en grøn kile og havnepromenader bl.a. for at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling og forøge de herlighedsværdier, der knytter sig til beliggenheden i et havneområde og for at sikre sammenhæng til de eksisterende boligområder i Kongens Enghave.

 

Tillæg 2 til lokalplan nr. 310, som blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen 11. december 2003 omfatter den nordlige del af Sluseholmen samt "Louis Poulsen-grunden". Af tillægget fremgår det, at mindst 70 % af det samlede etageareal skal anvendes til boliger. Det gælder særligt for Louis Poulsens ejendom, som er identisk med område VIII i lokalplantillægget, at opførelse af ny bebyggelse forudsætter supplerende lokalplan, hvori den nærmere placering af anvendelserne ligeledes fastlægges. 

 

Bilag 10 viser et kort med eksisterende lokalplaner.

 

 Helhedsplan

Hovedstrukturen i helhedsplanen er – udover de mange kanaler – en ny vejforbindelse, der forbinder Fisketorvet mod nord med Sluseholmen mod syd. Over Frederiksholmsløbet etableres en ny broforbindelse, og Teglholmen får dermed fast forbindelse både mod nord og - via den projekterede vejbro fo over Teglværksløbet - mod syd.

 

En fuld udbygning af området omkring Teglværkshavnen vil omfatte ca. 6000 boliger inklusive de igangværende projekter ved Teglholmsgade/Teglholm Allé og forventede ønsker ved Østre og Vestre Teglgade. De nu aktuelle projekter omfatter desuden erhvervsbygninger samt kommunale bygninger på tilsammen ca. 50.000 m². Hertil kommer områderne nord for Teglværkshavnen omkring H.C. Ørsted Værket/Enghave Brygge og syd for Fisketorvet.  

 

Helhedsplanen må tilvejebringes i etaper. Udviklingen er påbegyndt såvel på Sluseholmen som ved Fisketorvet. Med denne redegørelse foreslås, at der udarbejdes supplerende lokalplan for Teglholmen s østlige del samt for Louis Poulsens tidligere ejendom på Sluseholmen (område VIII i tillæg 2 til lokalplan nr. 310 ), "Metro-grunden" og "Ford-grunden" De sidste ejendomme er ikke en del af den oprindelige helhedsplan. Inddragelsen af disse ejendomme i planlægningen vil styrke helhedsplanen, og der vil opstå et sammenhængende og arkitektonisk helstøbt område fra Sydhavnsgade/Sjællandsbroen til Fisketorvet.

 

De mellemliggende etaper omkring H.C. Ørstedværket forudsætter, at de miljømæssige relationer afklares. Den eksisterende industrielle anvendelse af disse arealer skal vurderes i en større tidsmæssig sammenhæng, og de miljømæssige naboforhold her kan kræve særlige løsninger.

 

Der henvises til luftfotos bilag 1 og bilag 4, der viser det foreslåede lokalplanområde. Bilag 5 viser eksempel på bebyggelsesplan for Teglholmen Øst.

 

Byrumshandlingsplan

For at sætte fokus på udvikling af byens rum har Teknik- og Miljøforvaltningen igangsat en proces om " Handlingsplan for Københavns Byrum". Denne proces skal være grundlaget for en helhedsorienteret indsats for at forbedre de københavnske byrum sammen med den vedtagne parkpolitik, som forholder sig til byens parker og grønne struktur i øvrigt.

Handlingsplan for Københavns Byrum fokuserer på de urbane byrum med strøggader, forbindelser, opholdspladser og fodgængerarealer og foreslår et øget fokus på udformning af byrummene, på nye muligheder for udfoldelse, fleksibilitet og foranderlighed.

 

Forvaltningerne har endvidere taget initiativ til projekt "bedre byliv på Teglholmen". Projektet tænkes gennemført i samarbejde med Urban Task Force og skal gennem konkrete aktiviteter være med til at katalysere bylivet i den nye bydel. Der tænkes gennemført en proces, hvor byens idérige projektmagere − det kunne være folkene bag det tidligere Luftkastellet − inviteres til at realisere midlertidige aktiviteter i etableringsfasen for bydelen. Der kan f.eks. være tale om enkeltstående events eller projekter af længere varighed, som gør brug af tomme industribygninger, inden de nedrives, eller butikslokaler i de nyopførte byggerier i overgangsfasen, hvor det erfaringsmæssigt er svært at udleje til butiksformål. Samtidig er det et mål at skabe opmærksomhed omkring Teglholmen, da tilstedeværelsen i den offentlige bevidsthed er en væsentlig forudsætning for byliv.

 

 

Trafikforhold

For så vidt angår den overordne trafikbetjening grænser helhedsplanområdet op til Centrumforbindelsen, som er den sydlige hovedindfaldsvej fra motorvejsnettet til det centrale København. I dag kører der på de mest befærdede delstrækninger godt 55.000 biler pr. hverdagsdøgn. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 310 og helhedsplanen blev der foretaget en vurdering af de trafikale konsekvenser af byudviklingen i Sydhavnen i forhold til trafikniveauet i 2000. Samlet set vurderedes det, at en udbygning ville medføre 22-23.000 ekstra biler pr. hverdagsdøgn i forhold til 2000-niveauet. Centrumforbindelsen er i forvejen belastet tæt på kapacitetsgrænsen, og som nævnt i Trafik- & Miljøplan 2004 kan en ny centrumforbindelse fra Amagermotorvejen til Kalvebod Brygge overvejes på længere sigt.

 

Helhedsplanområdet trafikforsynes via krydsene Sluseholmen/Sjællandsbroen, Teglholmsgade/Vasbygade og Kortløb/Vasbygade.

 

Krydset Teglholmsgade/Vasbygade er i dag kraftigt belastet. Hovedparten af trafikken til den allerede gennemførte byudvikling kører til og fra området her. Den planlagte bro over Teglværksløbet vil give en mere smidig trafikafvikling internt i området og vil kunne mindske problemerne i Teglholmsgade-krydset, idet en stor del af trafikken må forventes at ville køre ad Sluseholmen i stedet. Krydset Sluseholmen/Sjællandsbroen er ligeledes belastet i dag, men det vil blive udvidet til at kunne afvikle den forventede mertrafik.

 

Krydset ved Kortløb vurderes at kunne afvikle mertrafikken.

Forvaltningen vurderer, at den ændrede anvendelse af området ikke giver anledning til så stor en ændring i trafikmængden, at der er grund til at ændre i tidligere prognoser for fremtidig trafik i området.

 

Større broanlæg

For så vidt angår vejbroen mellem Teglholmen og Sluseholmen over Teglværksløbet, tiltrådte Borgerrepræsentationens på mødet den 15. december 2005 en aftale mellem Kommunen og en kreds af grundejere om broens etablering. Broen kan i henhold hertil forventes færdiggjort inden for ca. 24 måneder.

 

I overensstemmelse med helhedsplanen planlægges der ligeledes en vejbro over Frederiksholmsløbet i forlængelse af Landvindingsgade. Broen kan udformes som en oplukkelig stålbro med fri gennemsejlingsbredde på 15 m og 3 m frihøjde i gennemsejlingsfaget i lukket tilstand.

 

I overensstemmelse med lokalplan nr. 310 planlægges derudover en stibro over Sydhavnen fra Teglholmens Østkaj til Amager. Denne bro bliver ca. 215 m lang og kan udføres i stål med samme bredde som Bryggebroen, dvs. med 3,1 m cykelsti og 2,4 m gangsti og med et oplukkeligt fag.

 

Miljøforhold herunder Trafikstøj

Jordforurening

 

Miljøforholdene i området er et resultat af forhistorien: de tidligere og nuværende anvendelser til havne- og industrivirksomhed.

Der er tale om oprindelige lavvandede områder, som blev opfyldt fra 1920-erne til 1940-erne.

 

For så vidt angår jordforurening på Sluseholmen og Teglholmen, må det påregnes, at jorden i vekslende grad er forurenet, idet Sydhavnen har været hjemsted for et stort antal forurenende virksomheder. Omkostningerne til at afværge forurening ved nye boliger og til at bortskaffe forurenet jord må derfor forventes at blive en væsentlig post i forbindelse med områdets byggemodning. Det er nødvendigt med en detaljeret viden om de konkrete forureningsforhold, så der kan tages hensyn til dem i projekteringsfasen. Hermed vil det i et vist omfang være muligt at styre uden om de værste forureningsforekomster eller at omdisponere overskudsjord på stedet, så udgifterne til jordbortskaffelse minimeres.

 

På den nordlige del af Sluseholmen (matrikel 369 og 408) er der i 2002 udført en indledende miljøundersøgelse samt supplerende undersøgelser i 2003 og 2004. Rapporterne fra konsulent-firmaerne viser, at der i området er fundet lettere til kraftig forurening med oliekomponenter, tjæreforbindelser og tungmetaller i jorden samt klorerede opløsningsmidler i poreluften. Byggemodningsudgifterne, som kan henføres til jordbortskaffelsen samt jordforurening på ovennævnte matrikler, der er gennemført frem til 2006 og som omfatter knap én ud af tre etaper, er vurderet til ca. 16 mio. kr.

 

I området mellem ovennævnte område og Sjællandsbroen er der i forbindelse med kontorbyggeri og andet anlægsarbejde fundet forurening i samme niveau og sammensætning, som beskrevet ovenfor. På matrikel 377 er der desuden fundet klorerede opløsningsmidler i grundvandet. For matrikel 161 samt 463 findes alene oplysninger om olietanke. Det forventes dog, at forureningssammensætning og –niveau vil være som for  områderne beskrevet ovenfor.

 

 Der er i 2004 udført en indledende miljøundersøgelse i området mellem Teglholmsgade og Støberigade. Rapporten fra konsulentfirmaet viser, at der i området er fundet lettere til kraftig forurening med oliekomponenter, tjæreforbindelser og tungmetaller i de øverste 1,5 meter. Desuden er der i grundvandet fundet forurening med oliekomponenter og klorerede opløsningsmidler. Sidstnævnte forurening er ved supplerende undersøgelser i 2005 afgrænset til matrikel 412. Ved supplerende undersøgelser for matrikel 383 er der fundet forurening med tungmetaller og tjæreforbindelser ned til 4 m.u.t.

 

På baggrund af de udførte undersøgelser samt foreløbige planer for byggeprojektet for matrikel 383, 412 og 413 (skolegrunden) er der udarbejdet et overslag over byggemodningsudgifterne, som kan henføres til jordbortskaffelsen samt jord- og grundvandsforureningen. Omkostningerne er anslået til mellem 5,0 og 13,4 mio. afhængig af om der udføres en hel eller delvis oprensnin g af området samt valg af afværgeløsning for matrikel 412. Afværgeløsning, der vælges for matrikel 412, har stor betydning for de samlede omkostninger. I forhold til de nærmere omstændigheder vedr. udgifter til miljøforanstaltninger henvises til, at Økonomiforvaltningen parallelt med nærværende indstilling behandler fællesindstilling fra Økonomiforvaltningen og Børne- og ungdomsforvaltningen om grundkøbet og vilkårene herfor.

 

Trafikstøj

 

Trafikstøjniveauet langs facadelinie mod Sydhavnsgade ligger på mellem 70 og 75 dB(A). Støjen aftager ind over Sluseholmen, men det vurderes at være nødvendigt, at der etableres en ny erhvervsbebyggelse (ca. 20 m. høj) langs Sydhavnsgade. Denne bebyggelse vil danne skærm, så trafikstøjniveauet på de bagvedliggende arealer kan nedbringes til et niveau, der muliggør boligbyggeri.

 

Trafikstøjniveauet langs vejen Sluseholmen og Støberigade er med baggrund i de forventede trafikmængder (10.000 køretøjer i døgnet) ved en fuld udbygning af Sydhavnen beregnet til at ville være ca. 65 dB(A). Ved de øvrige veje i området skønnes trafikstøjniveauet umiddelbart ikke at ville overskride 65 dB(A).

 

Grænseværdien for trafikstøj på boligers primære udendørs opholdsarealer er 55 dB(A). Under forudsætning af, at ovennævnte bygning langs Sydhavnsgade etableres, vurderes denne grænseværdi at ville kunne overholdes.

 

Grænseværdien for trafikstøj ved skoler er ligeledes 55 dB(A) for så vidt angår undervisningslokaler, bibliotek m.v. samt skolegården. Da trafikstøjniveauet langs facadelinien som nævnt ligger på 65 dB(A) er det nødvendigt, at der i den videre planlægning, herunder arkitektkonkurrencen for skolen, arbejdes med, hvordan denne støjretningslinie kan overholdes. Der accepteres højere støjniveauer for gymnastiksale, spisesal, administrationslokaler og andre mindre støjfølsomme funktioner.

 

Det bør overvejes hvilken funktion den grønne kile langs Teglholmsgade vil få. Er der tale om parklignende karakter til rekreation, finder Miljøkontrollen, at trafikkens støjbidrag som udgangspunkt ikke bør overstige 55 dB(A).

 

Virksomheder

 

Med den planlagte ændring i arealanvendelsen på såvel Teglholmen som Sluseholmen vil de fleste virksomheder, der vil kunne give anledning til miljøkonflikter, forsvinde fra området. Tilbage bliver dog Man B&W Diesel A/S og H.C. Ørstedværket.

Man B&W Diesel A/S fik revideret virksomhedens miljøgodkendelse i juni 2003. Det betyder, at når virksomheden opfylder støjvilkårene, vil den give anledning til et støjniveau på ca. 60 dB(A) ved den planlagte bebyggelse vist på bilag 2 og 5 øst for virksomheden. Virksomheden vil ikke kunne overholde støjgrænseværdierne for boliger: 55 dB(A) (dag), 45 dB(A) (aften) og 40 dB(A) (nat). Hvis bygningerne d, e og f ikke opføres som en sammenhængende bebyggelse vil støjen kunne brede sig mellem bygningerne og belaste de bagvedliggende boligkarreer. Konsulentfirmet Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S er i gang med at beregne de aktuelle niveauer, samt hvilke afværgeforanstaltninger, der vil være nødvendige at gennemføre for at støjgrænserne kan opfyldes, herunder muligheden for, at bygningerne d, e og f kan anvendes til boliger.

 

Hvad angår skolen er der fastsat støjvilkår syd for virksomheden, referencepunkt R2, svarende til placering af skolen: 50 dB(A) (dag), 45 dB(A) (aften), 40 dB(A) (nat). Grænseværdierne skal være overholdt, senest når boliger (skole) i området tages i brug. Det vurderes på denne baggrund, at Miljøkontrollen kan regulere virksomheden således, at denne ikke medfører støjgener for den kommende skole.

 

Det vurderes, at der ikke - udover med kvælstofdioxid (NO2) - bliver problemer med luftimmisioner. NO2 vil til gengæld give problemer på Teglholmen når man nærmer sig de 28-30 meter. Hvis der bygges derover vil grænseværdierne for NO2 med sandsynlighed blive overskredet.

 

H.C. Ørstedværket

 

Der vurderes ikke at være støjproblemer fra H.C. Ørstedværket på Teglholmen.

 

Hvad angår luftforurening har Miljøkontrollen i efteråret 2004 foretaget beregninger af H. C. Ørstedværkets bidrag til immissionen af SO₂, NO₂ og partikler i Sydhavnsområdet. Beregningerne er foretaget i flere højder, således at det er muligt at vurdere konsekvenserne af planlagte byggerier i området.

 

Der er forudsat, at værket ombygges, således at to af de ældre fueloliefyrede kedler erstattes af nye gasoliefyrede kedler. Disse kedler er nu sat i drift primært som spids- og reservelastanlæg.

 

Der er regnet med receptorhøjder på 20 m og 30 m generelt for Sydhavnen. Beregningerne viser, at der generelt ikke er problemer med at overholde B-værdierne for SO₂, NO₂ og støv i højderne 20 m og 30 m. Der vil kunne opstå problemer i 40-45 m højde.

 

Der er ikke problemer med at overholde B-værdierne for NO2 og støv i nogen af de beregnede højder i afstande op til 1.000 m – dvs. på Teglholmen Øst.

 

Vandudskiftning

 

I planlægningen for Teglholmen Øst indgår en række kanaler. Tre af kanalerne er orienteret i havnens længderetning, mens to tværgående kanaler forbinder de længdegående kanaler.

På trods af, at Sluseholmen afskærmer Teglholmens sydlige ende, vurderes umiddelbart, at de længdegående kanaler vil sikre, at vandskiftet i kanalerne vil blive tilstrækkeligt til, at vandkvaliteten vil blive acceptabel i kanalerne. Det er også af stor betydning, at der er gennemgående forbindelse. Det forbedrer vandskiftet og dermed vandkvaliteten i forhold til f.eks. havnebassiner, hvor vandudskiftningen kun finder sted i den ene ende.

 Foreløbig vurdering af kanalerne på Sluseholmen Syd mangler

 

I kanalernes hjørner vil der samles flydende affald på vandoverfladen. Disse ansamlinger af affald skyldes både strøm- og vindforhold. Mængden af opstuvet affald kan måske reduceres ved, at udjævne hjørnerne.

 

Der bør dog foretages en konsulentundersøgelse af vandgennemstrømningen med henblik på at verificere, at der ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet vandkvalitet.

 

Kanalerne udgraves i eksisterende jordarealer på både Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd. Da der er risiko for udsivning af forurenende stoffer til havnen, skal der udarbejdes en risikovurdering for dette. Udsivningen vil ikke finde sted fra siderne, som formodentlig vil blive spunset, men fra bunden. Det skal derfor dokumenteres, at sådan en udsivning ikke finder sted. Første skridt på vejen er, en dokumentation af indholdet i jorden, der vil blive fremtidig havnebund.

 

Miljømæssige konsekvenser

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

 

Forvaltningerne har vurderet udbygningsplanerne i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04) om at delegere kompetencen til screening i henhold til loven til forvaltningen.

Der er ikke tale om anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.

Derimod finder forvaltningerne, at der ved tilvejebringelse af lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om sådanne andre planer, som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1, nr. 3). 

Det er ved denne vurdering lagt til grund,

 

·    at der er tale om omdannelse af et ca. 23 ha stort område, der i dag anvendes mere eller mindre ekstensivt til industri- og lagervirksomhed.

 

·    at der muliggøres opførelse eller omdannelse af ca. 360.000 m2 etageareal indeholdende 300.000 m² boliger, mens resten er serviceerhverv, og offentlige funktioner herunder ca. 4.500 m2 detailhandel, hvilket i sig selv anses for at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet,

 

·    at der muliggøres væsentlige ændringer i de eksisterende terrænforhold ved udgravning af kanaler,

 

·    at arealet er beliggende umiddelbart op til havnen.

 

Forvaltningen vil foretage høring af de myndigheder som planforslagene berører, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Dette sker med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslagene.

 

Miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Miljø- og Teknikforvaltningens, Kultur- og Fritidsforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes, jf. ovenfor

 

Social balance – Billige boliger

Borgerrepræsentationen vedtog på sit møde den 15. december 2005 "Boliger for alle – boligplan for Københavns Kommune 2005 – 08" (BR755/05). Ifølge boligplanen er det kommunens mål at udvikle København som en alsidig og attraktiv boligby med et boligudbud, der modsvarer københavnernes behov og ønsker. Kommunen vil således arbejde for, at de forskellige boligkvarterer får en alsidig befolkningssammensætning. Derfor er det et centralt mål i boligpolitikken er, at de forskellige boligområder skal have et varieret udbud af boliger i forskellige størrelser, ejerform, kvalitet og pris. I forbindelse med vedtagelsen af boligplanen besluttede Borgerrepræsentationen, at der over en femårig periode bygges 5.000 boliger til en husleje på max. 5.000 kr. om måneden. I forlængelse heraf har Borgerrepræsentationen i forbindelse med indstillingen om billige boliger på mødet den 23. marts 2006 (BR114/06) besluttet at der i samarbejde med investorer og bygherrer arbejdes for social mangfoldighed således, at der i nyt byggeri er minimum 10 % boliger, der er økonomisk overkommelige for personer med jævne indkomster.

 

Inden for det aktuelle byomdannelsesområder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd har investorerne tilbudt at opføre et antal billige boliger. Dette vil blive afklaret nærmere i forbindelse med udarbejdelse af planforslagene.

 

Boligudbygning og kommunale servicefaciliteter

Der er i de seneste år igangsat en stor boligudbygning i den sydlige del af Sydhavnsområdet – dels ved Teglværkshavnen, hvor der er plads til ca. 1.100 nye boliger, dels på den nordlige del af Sluseholmen hvor der er plads til ca. 1.300 boliger. De 2 områder der nu foreslås udarbejdet lokalplan for - Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd - forventes at kunne rumme omkrig 1.400 henholdsvis 1.300 boliger. Desuden er forvaltningerne blevet præsenteret for byggeønsker ved Østre og Vestre Teglgade med ca. 600 boliger.

 

Endelig er der fremsat ønske om boligbyggeri på arealerne omkring den indre del af Frederiksholmsløbet. Disse byggeønsker vil blive vurderet i forbindelse med en igangværende ajourføring af rækkefølgebestemmelserne i Kommuneplan 2005.

 

I tilknytning til boligudbygningen er der planlagt etableret en 2-sporet skole centralt på Teglholmen sammen med institutioner og idrætsfaciliteter. Skolen kan udvides til 3. spor og første etape af skolen forventes ibrugtaget i 2009.

 

Den første integrerede daginstitution i området vil blive etableret i forbindelse med boligudbygningen på den nordlige del af Sluseholmen. I Børneplan 2 (endnu ikke politisk vedtaget) er der herudover afsat midler til 2 yderligere daginstitutioner i området. Den planlagte boligudbygning vil medføre behov for flere daginstitutioner i området.

 

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslagene vil der blive gennemført en nærmere vurdering af boligudbygningen og befolkningsudviklingen i området til brug for fortsatte overvejelser om serviceforsyningen i de nye byområder, herunder skoleforsyningen og behovet for daginstitutioner mm.

 

Planlægningen af udbygningen af skole- og institutionskapaciteten samt af idrætsfaciliteter mm. vil omfatte hele Sydhavnsområdet inklusive byudviklingsområdet Artillerivej Syd. Hensigten er at sikre en fleksibelfleksibel og sammenhængende serviceforsyning i hele Sydhavnsområdet og på tværs af havneløbet.

 

De aktuelle områder ligger i en afstand af ca. 1 km. fra lokalcentret i Kongens Enghave omkring Mozarts Plads og 2-3 km. fra Fisketorvets indkøbscenter.

 

Størstedelen af erhvervsområderne ved Teglværkshavnen er ligger stationsnært – dvs. inden for en afstand af 1000 m fra Dybbølsbro og Sydhavn Station. Derimod ligger størstedelen af de nye boligområder langs havneløbet med afstande på 1.000 -1.500 m fra disse stationer. En mulig station på Øresundsbanen ved "Ford-grunden" har før været drøftet med DSB og A/S Øresundsforbindelsen og udbygningsplanerne aktualiserer behovet for en station.

 

Forvaltningen skal på denne baggrund foreslå, at den konkrete bebyggelsesplanen for Ford-grunden tager hensyn til en evt. stationsforplads/-nedgang ved ejendommen. Det skal derudover anføres, at det undersøges, om der på sigt kan etableres en Metrolinje med udgangspunkt fra det i forbindelse med Cityringen planlagte klargøringscenter på banearealet ved Vasbygade. Stationer kunne placeres ved Havneholmen, Enghave Brygge, Teglholmen og Frederikskaj, idet en sådan løsning i givet fald vil medføre, at også den planlagte byudvikling af Artillerivej Syd på Amager via broer ville kunne anvende Metro. Der forventes umiddelbart etableret en effektiv busbetjening af fokusområdet med tilknytning til de nærliggende stationer.

 

Bilag 11 viser vigtige fremtidige forbindelser og stationsnære områder.

 

Idrætsfaciliteter i tilknytning til den nye skole på Teglholmen

Idrætsfaciliteter på Teglholmen – forslag om en dobbelt idrætshal

 

I tilknytning til den nye folkeskole i Sydhavnen skal der etableres idrætsfaciliteter. Faciliteten kan eventuelt etableres i samarbejde med de lokale virksomheder. Dette er omdrejningspunktet for nedenstående redegørelse.

 

I arbejdet med idrætsfaciliteter til en ny skole i Sydhavnen indgår, at Borgerrepræsentationen har tilkendegivet et ønske om, at der samarbejdes på tværs af områderne skoleidræt, foreningsidrætten og den selvorganiserede idræt.

 

P.t. er der realiseret et enkelt projekt ud fra denne filosofi. Det er Prøvehallen i Valby. Her har Borgerrepræsentationen afsat midler til en facilitet, som var dobbelt så stor som den skolen har behov for. Faciliteten er i dag omdrejningspunkt for såvel idræt som kultur i den centrale del af Valby.

 

Et lignende projekt er på vej til at blive realiseret ved Vanløse Skole.

I tilknytning til skolen i Sydhavnen er det oplagt også at arbejde videre med en hal i dobbelt størrelse. Et sådant projekt skal ses i sammenhæng med, at området geografisk set er relativt afgrænset af de store trafikårer, som omkranser området. Det gør det vanskeligt for børn og unge at gøre brug af idrætsfaciliteterne i de nærliggende byområder i deres fritid.

 

Hertil kommer, at Sydhavnen er en af de bydele i København, der er relativt dårligst forsynet med idrætsfaciliteter.

 

I overvejelserne om udbygningen af faciliteterne til f.eks. dobbeltstørrelse skal også indgå, at når boligområdet er fuldt udbygget vil der være omkring 6.000 boliger i området med omkring 13.000 beboere. 

Selve udformningen af faciliteten skal ske efterfølgende i et tværgående samarbejde. Her vil det f.eks. være oplagt at indtænke kulturhusfunktioner som det er sket i de nye idræts- og kulturhus i Holmbladsgade og på Indre Nørrebro. Med etablering af en ny skole med nye idrætsfaciliteter er der særligt gode muligheder for at indtænke kulturen i den lokale skole. En skole der bliver en helt central del af bykernen i Sydhavnen.

 

Samarbejde om privat medfinansiering til en idrætshal i Sydhavnen

 

Konsulentfirmaet OeO har i samarbejde med Københavns Kommune udarbejdet en rapport om interesse og behov blandt de lokale virksomheder i Sydhavnen for kommunale idrætsfaciliteter på Teglholmen jf. bilag 12.

 

Rapporten viser, at flere virksomheder er interesserede i at samarbejde med Københavns Kommune om at etablere idrætsfaciliteter til medarbejderne.

 

Det er væsentligt at bemærke, at omdrejningspunktet for rapporten er virksomhedernes ønsker til Københavns Kommune. De behøver ikke nødvendigvis at stemme overens med de lokale borgere og Borgerrepræsentationens visioner for et fælles projekt.

 

F.eks. har tidligere projekter peget på et stort ønske lokalt om at kunne indtænke kulturen i nye projekter. Dette har været centralt i udformningen af Prøvehallen. Det kan stå i modsætning til virksomhedernes ønske om faciliteter primært rettet mod mere traditionelle idrætter.

 

Københavns Kommunes udgangspunkt

 

Københavns Kommune står imidlertid overfor den udfordring, at der skal anlægges flere nye skoler og eksisterende skoler skal udbygges i den nærmeste fremtid. Hertil kommer et massivt vedligeholdelsesefterslæb på idrætsanlæggene.

 

Samlet betyder det, at det bliver vanskeligt at gentage finansieringensmodellen bag skolen i Vanløse på både nye skoler og de skoler, der skal udvides på baggrund af voksende elevtal. Det gør det relevant at drøfte i hvilket omfang, det er muligt at få privat medfinansiering til dækning af behovet for idrætsfaciliteter i f.eks. Sydhavnen.

 

Udgifterne til en dobbelt idrætshal

 

Det koster omkring 35 mio. kr. (2006 priser) at opføre en idrætshal på i alt 2.000 kvadratmeter. Heri er ikke indregnet udgifter til grundkøb og miljøoprensning.

 

Med udgangspunkt i, at en traditionel skoleidrætshal, inklusiv omklædning, er på 700 kvadratmeter skal Børne- og Ungeudvalget disponeredisponere i størrelsesordenen 12 mio. kr. til deres andel af idrætsfaciliteterne til skolen.

 

Det efterlader et restfinansieringsbehov på 23 mio. kr.

 

Model

 

Virksomhederne i Sydhavnen har blandt andet udtrykt interesse for faciliteter til traditionelle idrætter som fodbold, håndbold, squash m.m. Interessen samler sig særligt om perioden fra kl. 16 til kl. 20 på hverdagsaftener.

 

På den baggrund kunne man udarbejde en model som følger:

 

Fra kl. 6 til 8 har de lokale virksomheder råderet over faciliteten.

 

Fra kl. 8 til kl. 16 stilles faciliteten til rådighed for skoler og institutioner i lokalområdet.

 

Fra kl. 16 til kl. 20 disponerer de lokale private virksomheder igen over idrætsfaciliteten.

 

Fra kl. 20 til kl. 23 er det den lokale foreningsidræt, der gør brug af faciliteten.

 

I weekenderne er det de lokale beboere, der har råderet over faciliteten.

 

Udgangspunktet for beregningen af en samlet anlægsudgift på 35 mio. kr. er en hal med et areal svarende til en håndboldbane. En håndboldbane kan omdannes til seks badmintonbaner. Banen kan også anvendes til floorbal m.m.

 

Dette kan suppleres med squash, klublokaler m.m. afhængigt af, hvad interessenterne (Københavns Kommune og virksomhederne) måtte ønske. 

 

Finan siering

 

Med afsæt i samarbejdsprojektet om Vanløse Idrætshal koster et sådant projekt 35 mio. kr.,

 

Med Børne- og Ungdomsudvalgets bidrag giver det et restfinansieringsbehov på 23 mio. kr.

 

Ser man på fordelingen af tiden i hallen kunne man f.eks. foreslå en model, hvor Borgerrepræsentationen bidrager med 50 pct. og virksomhederne med 50 pct. af differencen i udgifterne fra en traditionel skoleidrætshal til en facilitet i håndboldhal størrelse med mulighed for flere idrætsaktiviteter.. Med en sådan finansiering skal Borgerrepræsentationen bidrage med yderligere 11,5 mio. kr. og det private erhvervsliv i Sydhavnen med 11,5 mio. kr.

Udgangspunktet for en beregning af virksomhedernes bidrag er, at en badmintonbane i en privat ny hal i København koster ca. 150 kr. pr. time (til sammenligning koster 1 time i en (meget) mere nedslidt KI hal 65 kr. pr. time). I stedet for at betale fulde 150 kr. kan virksomhederne betale et engangsindskud og herefter alene være medfinansierende af de løbende driftsudgifter.

 

Med en banepris på 150 kr. på 6 baner i 5 timer, 5 dage om ugen i ca. 40 uger om året giver det virksomhederne en årlig udgift på 900.000 kr. Halvdelen af dette beløb omsættes til et engangstilskud på 11,5 mio. kr.

 

Virksomhederne betaler med andre ord et engangstilskud og får dermed lavere løbende driftsudgifter. Fordelen for virksomhederne er, at de er sikret adgang til en facilitet og at de er med til at understøtte et aktivt byliv i lokalområdet. 

 

Med en sådan model skal virksomhederne herefter alene betale deres andel af driften svarende til i størrelsesordenen 75 kr. pr. time de anvender faciliteten.

 

Modellen kan eventuelt "skaleres" så mindre og mere "flygtige" virksomheder alene betaler leje svarende til 150 kr. pr. time, mens større og mere veletablerede virksomheder betaler andel af etableringen og samtidig får en fast aftale om at aftage et vist antal timer til de "rene" driftsomkostninger.

 

Deponering/lånebekendtgørelsen

 

Modellen indebærer, at private virksomheder betaler et kontant beløb til finansiering af anlægget af sportshallen (11,5 mio. kr.) mod nedslag i prisen på den fremtidige baneleje.

 

På denne baggrund kan det ikke afvises, at Indenrigsministeriet kan have den opfattelse, at modellen i realiteten er at betragte som et lån til en ikke låneberettiget anlægsinvestering og således vil være at betragte som en omgåelse af lånebekendtgørelsens regler.

 

Det anbefales derfor, at modellen forelægges Indenrigsministeriet til godkendelse, inden der tages kontakt til private virksomheder i Sydhavnen.

 

Overvejelser for kommunen

 

For kommunen/de lokale borgere har modellen en række fordele. Det er blandt andet at:

 

·      Der vil være en større idrætsfacilitet til rådighed for børnene i dagtimerne

 

·      Der vil være en større idrætsfacilitet til rådighed for det lokale idrætsliv i de sene aftentimer og i weekenderne. 

 

·      Der vil – alt andet lige – være mere lokalt byliv fordi en del af virksomhedernes medarbejdere vil opholde sig længere i lokalområdet. Det giver bedre muligheder for lokale dagligvareforretninger m.m.

 

·     Der vil være en større "publikumsbasis" for lokale arrangementer som f.eks. kulturbegivenheder.

 

Der er imidlertid også nogle ulemper:

 

·      Væsentligst at Københavns Kommune har primetime for børn og unge fra kl. 16 til kl. 20. Primetime betyder, at børn og unge fra lokalområdet har første prioritet i fordelingen af tiden i idrætsfaciliteterne i dette tidsrum. Kultur- og Fritidsudvalget lægger megen vægt på denne prioritering. I modellen vil de private virksomheder råde over faciliteten i dette tidsrum.

 

·      Der kan være forskelle i de ønsker virksomhederne og Københavns Kommune kan have til udformningen af faciliteten.

 

·      Modellen fordrer ressourcer til forhandling med virksomhederne, udarbejdelse af skitseprojekter og til løbende vedligeholdelse af aftalerne mellem kommunen og virksomhederne.

 

·      Generelt er man ikke interesseret i at have firmaidrætten inde i idrætsfaciliteterne. Nærværende model er et brud med denne filosofi.

 

Forslag til kommuneplantillæg

En realisering af det foreliggende forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst forudsætter udarbejdelse af et tillæg til Kommune­plan 2005, som fastlægger bestemmelser om mindre opfyldninger langs Sydhavnsløbet, om bebyggelsens omfang og sammensætning samt om bebyggelse i op til 7 etager og eventuelt om butiksbyggeri.

 

Den planlagte byudvikling på den sydlige del af Sluseholmen til boligbebyggelse med en afskærmende erhvervsbebyggelse langs Sjællandsbroen/Sydhavnsgade kræver ligeledes udarbejdelse af tillæg til Kommuneplan 2005. I tillægget foreslås "Ford-grunden" og "Metro-grunden" i den østlige del af det nuværende E1*-område "Frederikskaj" ændret til et C2*-område til boliger og service­erhverv. Endvidere foreslås det nuværende C2* -område - "Louis Poulsen-grunden" - udvidet mod syd med ejendommen Sluseholmen 6, som er en del af det med det nuværende E1-område til blandet erhverv mellem Stigbordene og Sjællandsbroen.

 

For disse C2*-områder forventes der fastlagt særlige bestemmelser om bebyggelsens omfang og sammensætning samt om bebyggelse i mere end 6 etager og eventuelt om butiksbyggeri.

Bilag 9 viser forslag til nye rammer i kommuneplanen.

 

 

Økonomi

Infrastruktur - Økonomi

 

I Kommuneplan 2005 og i helhedsplanen for Sydhavnen indgår en boulevard som fra Havneholmen i nord med Sluseholmen i syd sammenbinder de nye byområder via broer over Teglværksløbet og Frederiksholmsløbet. I helhedsplanen og i det grønne cykelrutenet i kommuneplanen indgår ligeledes en stibro fra Teglholmen til Amager Fælled.

 

Broen over Teglværksløbet etableres som kommunalt anlæg i. h. t. bestemmelserne i lokalplan nr. 310. Broen finansieres gennem brobidrag fra grundejerne i form af allerede indbetalte brobidrag, forudbetalte brobidrag og fremtidige brobidrag som Københavns Kommune midlertidigt finansierer. Grundejerne forpligter sig med aftalen til at betale de tilsvarende brobidrag i takt med ibrugtagning af byggeri på de omhandlede matrikler.

 

Ved indgåelse af aftalen forpligter kommunen sig til at forestå anlæg, drift og vedligeholdelse af den nye vejbro over Teglværksløbet.  Prisen for Teglværksbroen anslås at være ca. 47 mio. kr. i 2006 priser. Indstilling herom er behandlet i Borgerrepræsentationen den 15. december 2005 (BR 773/05).

 

Broen over Frederiksholmsløbet og stibroen til Amager Fælled forudsættes i lighed med Teglværksbroen etableret som kommunale anlæg, idet der forventes privat medfinansiering. Vej & Park har vurderet prisen for de to broer til at være henholdsvis 55 mio. og 55-70 mio. kr. i 2006 priser. I Økonomiforvaltningens og Teknik- og Miljøforvaltningens videre arbejde vil indgå forhandlinger med investorer med henblik på medfinansiering af de to broer. Der er således ikke truffet beslutning om anlæg af de to broer eller deres evt. finansiering.

 

Inden for de konkrete omdannelsesområder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd skal der udføres byggemodning og der skal investeres i lokale veje og broer, kanaler, træbrygger mv. 

 

Hovedparten af disse investeringer og afledte driftsomkostninger forudsættes dækket af grundejerforening. For det konkrete område Teglholmen Øst gælder, at investeringerne i grundmodning dækkes af byggemodningsselskabet Teglholmen P/S. Undtaget er den grønne kile som dækkes af de enkelte grundejere. Selskaber anslår modningsomkostningerne til ca. 235 mio. kr.

 

Der vil dog også være en række afledte kommunale investerings- og driftsbehov.

En delstrækning af den nord/sydgående boulevard – Teglholmgade, Støberigade og Sluseholmen – er af kommunen defineret som bydelsgade. Strækningen er i dag privat fællesvej og bør efter omlægning overtages af kommunen. Vej & Park anslår de årlige driftsomkostninger til ca. 1 mio. kr. Dertil kommer at den planlagte nordlige vej over Frederiksholmsløbet sandsynligvis vil komme til at omfatte busdrift, hvilket vil medføre, at denne strækning på et tidspunkt ligeledes må påregnes overtaget af kommunen.

 

Endelig vil kommunen som kommende ejer af skolegrunden bl.a. skulle finansiere omlægning af krydset Støberigade/Teglholmsgade samt anlæg af den del af den grønne kile, som hører til skolegrunden. Et estimat over det kommunale investeringsbehov vil blive vurderet i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.

 

Kommunale servicefaciliteter - Økonomi

 

Skolen på Teglholmen planlægges på nuværende tidspunkt som en 2-sporet skole med faglokalekapacitet til en 3-sporet skole. En eventuel udbygning af skolen til 3 spor vil blive vurderet nærmere i løbet af 2007-08.

 

Børne- og Ungdomsforvaltningen vurderer anlægsudgifterne til ca. 240 mio. kr. Prisen inkluderer traditionelle gymnastikfaciliteter, fritidsinstitution og grundkøb. En evt. udvidelse med et tredje spor anslås at ville koste yderligere 20-25 mio. kr. I forhold til den nærmere økonomi vedr. grundkøb, henvises der til, at Økonomiudvalget parallelt med nærværende indstilling behandler fællesindstilling fra Økonomiforvaltningen og Børne- og Ungdomsforvaltningen om grundkøbet og vilkårene herfor.

 

Der er i Børneplan 1 indtil 2007 afsat et beløb på ca. 43 mio. kr. til skolebyggeri i Sydhavnen.

 

Muligheden for at 'opgradere' idrætsfaciliteter til skolen til også at kunne rumme foreningsidræt vurderer Børne- og Ungdomsforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen til at koste ca. 23 mio. kr. udover de ca. 12 mio. kr., som er indeholdt i skolens budget, dvs. sammenlagt godt 35 mio. kr.

 

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningen i det videre arbejde afsøge muligheden for en finansieringsmodel, hvori der indgår privat medfinansiering af restbeløbet på ca. 23 mio. kr. fra lokale virksomheder, jf. redegørelse om idrætsfaciliteter på Teglholmen.

 

Børne- og Ungdomsforvaltningen har i Børneplan 2 vurderet, at der udover den planlagte integrerede daginstitution på Sluseholmen Nord er behov for yderligere 2 daginstitutioner inden for byomdannelsesområdet Teglholmen. Én daginstitution vurderes på nuværende tidspunkt at få en anlægsudgift på ca. 21 mio. kr. (eksklusiv grundkøb) Udbygningen vil ske i takt med boligudbygningen i området.

 

Følgende skema sammenfatter den økonomiske redegørelse.

Forventede udgifter (mio. kr.)		År
Bro over Frederikshol msløbet	55
Stibro fra Teglholmen til Amager Fælled	55-70
2-sporet skole med faglokalekapacitet til en 3-sporet skole. Evt. udbygning til 3 spor	240 20-25	2006-12
Idrætshal	35	2008-09
Daginstitution	21 21	2009 2010
Kommunalt grundkøb til skole, institutioner og idrætshal inklusiv miljømæssig oprensning, fra 2006-2007	38
I alt	ca. 500
Note: Broerne forudsættes etableret som kommunale anlæg, idet der forventes privat medfinansiering

 .

 

Konsekvensen af en forventet øget boligudbygning i området vil blive vurderet nærmere i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget.

 

Kommunaløkonomiske konsekvensberegninger

 

Økonomiforvaltningen har i forbindelse med Kommuneplan 2005 udarbejdet en model, som kan give et skøn over de samlede kommunaløkonomiske konsekvenser ved byudvikling af et givet område. Modellens forudsætninger er baseret på det eksisterende skatte- og udligningssystem (før udligningsreformen), forventninger til boligbyggeriet i området samt antagelser om de kommende beboere. Det skal understreges at beregningen er forbundet med stor usikkerhed.

 

Økonomiforvaltningen har foretaget en foreløbig beregning af de forventede samlede kommunaløkonomiske konsekvenser ved udbygningen af områderne ved Teglholmen mm. og Sluseholmen.

 

Der er i opgørelsen af de samlede kommunaløkonomiske konsekvenser bl.a. indregnet den forventede effekt af skatter og udligning samt afledte byudviklingsudgifter vedr. anlæg af kultur- og fritidsfaciliteter, veje og grønne områder samt de heraf afledte driftsudgifter.

 

Beregningen viser, at der i perioden fra 2008-2011 er et årligt kommunaløkonomisk anlægsbehov på 90-110 mio. kr. netto. Det skønnes samtidig, at kommunen fra 2012-2017 kan forvente at få årlige nettoindtægter voksende fra ca. 62 mio. kr. i 2012 til 115 mio. kr. i 2017. Modellen peger således i retning af, at de kommunale anlægsinvesteringer vil kunne være tilbagebetalt gennem øgede skatteindtægter i 2017.

 

Der er i beregningen ikke taget højde for afledte udgifter til drift af daginstitutioner og skoler, og det forudsættes derfor, at disse udgifter dækkes ved budgetreguleringen af de efterspørgselsstyrede serviceområder.

 

Intentioner i lokalplanforslaget

Forvaltningen forslår lokalplanarbejdet tager udgangspunkt i de foreliggende skitser til bebyggelsesplaner. Bebyggelsesplanerne skal, før de kan danne grundlag for udarbejdelsen af lokalplanforslaget, bearbejdes yderligere i forhold til den arkitektoniske kvalitet i det enkelte byggeri og det enkelte byrum samt udformning og indretning af veje mv. samt ubebyggede arealer.

 

Hovedformålet med lokalplanen er at muliggøre et moderne blandet bolig- og erhvervsområde med servicefunktioner og fokus på byrummene og mulighederne i og omkring vandfladerne i overensstemmelse med Kommunens formulerede politik om at udvikle nye byområder til unikke kvarterer med en stærk identitet, nye muligheder for udfoldelse og aktivt liv samt tilgængeligheden til havnen for alle.

 

Følgende retningslinier foreslås i øvrigt for lokalplanen:

 

• Der fastlægges to underområder (Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd). For hvert underområde under ét fastlægges bebyggelsesprocenten til 150 og friarealprocenten til 40 for boliger og 10 for erhverv. Boligandelen fastsættes til 70 - 85 % af det samlede etageareal.

 

• Udadvendte funktioner i stueetagen mod de primære pladser samt mod havnepromenaden skal sikre en jævn fordeling af erhverv i området og understøtte et mangfoldigt byliv. Konkret forslås det, at mindst 3000 m² skal fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen langs Støberigade, den centrale plads (afslutningen af den grønne kile), Teglholmens øst- og sydkaj samt mindst 1500 m² på Sluseholmen, langs vejen Sluseholmen og ved mindre lokale pladser. Bygningerne langs med Man B & Ws eksisterende prøvehal foreslås ud fra miljømæssige betragtninger anvendt til erhverv.

 

• Der fastlægges en bebyggelsesplan ved en bearbejdning af grundejernes forslag til fastlæggelse af byggefelter og kanaler og med detaljerede bestemmelser for bygningshøjder og proportioner. Byrum af forskellig størrelse, beliggenhed og udformning skal sikre, at beboere og brugere tilbydes attraktive muligheder for mødesteder, ophold og aktiviteter. Beplantning langs gader og på pladser skal understøtte et grønt præg og være medvirkende til at skabe et bedre opholdsklima.

 

• Teglholmsgade, Støberigade og Sluseholmen udgør den overordnede trafikbetjening. Gennem opbygning af det interne vejnet skal det sikres, at nogle gader bliver anvendelige til leg og ophold. Begrænsning af terrænparkering skal yderligere medvirke til at skabe attraktive miljøer.

 

• De fælles rekreative anlæg såsom promenader, kanaler, broer og nye vandrum fastlægges som særlige fællesanlæg. Mindst 80 % af parkeringen skal etableres i konstruktion svarende til bestemmelserne i den gældende lokalplan på Sluseholmen. Der skal sikres en varieret og høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område såvel i de enkelte bygninger som i det enkelte byrum.

 

En realisering af det foreliggende forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd forudsætter udarbejdelse af et tillæg til Kommune­plan 2005, som fastlægger bestemmelser om mindre opfyldninger langs Sydhavnsløbet, om bebyggelsens omfang og sammensætning, om bebyggelse i op til 7 etager og om detailhandel. "Ford-grunden" og "Metro-grunden" i den østlige del af det nuværende E1*-område "Frederikskaj" ændres til et C2*-område til boliger og service­erhverv. Endvidere foreslås det nuværende C2* -område - "Louis Poulsen-grunden" - udvidet mod syd med ejendommen Sluseholmen 6, som er en del af det nuværende E1-område til blandet erhverv mellem Stigbordene og Sjællandsbroen.

 

Forvaltningen vil med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.

 

Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2005 fastlagt til byomdannelsesområde. Med baggrund i planlovens bestemmelser vedr. byomdannelsesområder vil der i lokalplanen blive stillet krav om oprettelse af en grundejerforening i de aktuelle områder Teglholmen Øst og Sluseholmen Syd til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.

 

Planproces

Såfremt udvalgene tiltræder intentionerne i redegørelsen, er det hensigten at udarbejde et lokalplantillæg for Teglholmens østlige del, Sluseholmens sydlige del og Fordgrunden med tilhørende kommuneplantillæg.

 

Tidsplan

Det er med forbehold for udvalgenes behandling og drøftelserne med grundejerne samt den videre bearbejdning af planforslagene sigtet, at forslag til lokalplan samt kommuneplantillæg kan forelægges Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiu dvalget med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen umiddelbart efter sommerferien og offentlig høring i september-november 2006 med henblik på en endelig vedtagelse primo 2007.

Høring af kommunens forvaltninger og andre relevante myndigheder vil, såfremt udvalgene giver grønt lys for igangsættelse af planarbejdet, blive gennemført snarest.

 

 

 

BILAG VEDLAGT

1.   Luftfoto.

2.   Fokusområder i lokalplanområdet.

3.   Eksempel på helhedsplan for Teglholmen Øst og Sluseholmen.

4.   Eksempel på bebyggelsesplan med aktuelle ejerforhold samt forslag til placering af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen.

5.   Eksempel på bebyggelsesplan for området Teglholmen Øst.

6.   CAD-illustrationer af projektet på Teglholmen Øst.

7.   Eksempel på bebyggelsesplanen for Sluseholmen Syd.

8.   CAD-illustrationer af Nordicoms projekt.

9.   Kort med eksisterende rammer i Kommuneplan 2005 samt forslag til nye rammer.

10. Kort med angivelse af eksisterende lokalplaner

11. Kort over vigtige fremtidige forbindelser og stationsnære områder.

12. OeO rapport vedr. idrætsfaciliteter på Teglholmen

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Anmodning, dateret 24. januar 2006, fra Sjælsøgruppen A/S om udarbejdelse af lokalplan

 

 

 

Claus Juhl                       Carsten Haurum               Mette Lis Andersen