Redegørelse om udarbejdelse af ny lokalplan "Bygmestervej" samt tillæg til kommuneplanen (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 24. juni 2003

 

 

 

J.nr.             ØU 222/2003

 

 

10.                Redegørelse om udarbejdelse af ny lokalplan "Bygmestervej" samt tillæg til kommuneplanen (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

INDSTILLING

Redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejde med tillæg til Kommuneplan 2001 og forslag til lokalplan "Bygmestervej" til erstatning af lokalplan nr. 304 "Enigheden".

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 18. juni 2003

Eftersendes.

 

 

RESUME

Ejendomsselskabet A/S Enigheden af 1897, der ejer den tidligere mejerigrund "Enigheden" ved Lygten på Nørrebro, har opgivet at udnytte mulighederne for erhvervsanvendelse i den nordlige del af området. Den 2,4 ha store grund er omfattet af lokalplan nr. 304, som udlægger området til erhvervsformål (E1-område i Kommuneplan 2001). Erhvervsanvendelse ønskes dog opretholdt på 0,7 ha af grundens sydlige del, der rummer de tidligere, for en dels vedkommende, bevaringsværdige  mejeribygninger. Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS har fået option på den nordlige del af grunden med henblik på at udvikle dette område til beboelse. Arkitektfirmaet Hvidt & Mølgaard A/S har efter drøftelser med forvaltningerne udarbejdet og fremsendt et skitseprojekt til kommunen for en større boligbebyggelse på området.

Da det har vist sig umuligt at udnytte hele grunden i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, og da det af arkitektfirmaet fremsendte skitseprojekt rummer planmæssige og arkitektoniske kvaliteter, som vil give området et løft, kan forvaltningerne anbefale, at de fornødne ændringer af plangrundlaget tilvejebringes.

Gennemførelse af boligprojektet med ca. 250 familieboliger forudsætter, at der udarbejdes en ny lokalplan og et kommuneplantillæg for området. Lokalplan og kommuneplantillæg udarbejdes for hele den aktuelle karré omkranset af Rentemestervej, Lygten, Bygmestervej og Bisiddervej. Lokalplanen erstatter den nuværende lokalplan nr. 304.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ejendomsselskabet A/S Enigheden af 1897 ejer den ca. 24.000 m² store tidligere mejerigrund "Enigheden" ved Lygten, matr. nr. 183 Utterslev, København. Området indgår i lokalplan nr. 304, der udlægger området til erhvervsformål (E1-område i Kommuneplan 2001). A/S Enigheden af 1897 har nu opgivet at anvende den

nordlige ca. 1,7 ha store del af området, og har givet Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS option på denne del af grunden, med henblik på at udvikle dette område til boligformål. Den sydlige del, hvor de gamle mejeribygninger ligger, ønskes opretholdt til erhvervsformål.

Arkitektfirmaet Hvidt & Mølgaard A/S har efterfølgende fremsendt et skitseprojekt for en boligbebyggelse på området. Skitseprojektets udformning og omfang er blevet drøftet på en række møder mellem ansøger, Økonomiforvaltningen og Plan & Arkitektur m.fl. og er nærmere beskrevet nedenfor.

Gennemførelse af projektet forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og en ny lokalplan for området. Lokalplanen udarbejdes for hele karreen omkranset af Lygten, Rente­mestervej, Bygmestervej og Bisiddervej, samme område, som er omfattet af lokalplan nr. 304, jf. vedlagte bilag 1.

 

Lokalplanområdet og kvarteret

På den sydlige del af mejerigrunden ligger de ældste bygninger, som alle er omfattet af bevaringsbestemmelse i lokalplan nr. 304, jf. bilag 2. Bygningerne rummer i dag velfungerende virksomheder inden for film- og musikbranchen, og disse forudsættes opretholdt. Denne del af grunden udgør ca. 7.200 m², og bygningerne har et etageareal på ca. 8.600 m².

Den nordlige del af grunden på ca. 16.900 m² rummer lager- og garagebygninger med et etageareal på ca. 5.800 m², der i dag henligger ubenyttede. Disse bygninger er alle med middel eller lav bevaringsværdi og forudsættes nedrevet.

Udover mejerigrunden består lokalplanområdet af 3 erhvervsejendomme i områdets vestlige del, nemlig en metalvarerfabrik, et metalsliberiet og en kontorbebyggelse. De to førstnævnte bebyggelser er overvejende ældre, lave værksteds- og garagebygninger, mens kontorbebyggelsen er opført inden for de senere år og er i 3 etager. Denne bygning forudsættes bibeholdt.

Der er ingen boligbebyggelse i lokalplanområdet.

Langs Bisiddervej ligger et grønt afstandsbælte samt et ca. 3.000 m² stort grønt kommunalt anlæg med 2 dækningsgrave i områdets nordøstlige hjørne. Anlægget har status som vejareal og er udlagt som grønt rekreativt område, men bliver i høj grad anvendt til parkering og hundeluftning og fremstår i dag i en noget forsømt tilstand.

I forbindelse med det aktuelle skitseprojekt er det kun den nordlige del af mejerigrunden samt de offentlige grønne anlæg, der berøres.

Lokalplanområdet afgrænses af gaderne Lygten, der er en fordelingsgade med cykelsti og allétræer, samt Rentemestervej, Bygmestervej og Bisiddervej, der er private lokalgader. Langs Bisiddervej er der et ca. 9 m bredt beplantet afstandsbælte langs sydsiden af gaden.

Kvarteret omkring lokalplanområdet består mod syd og vest overvejende af en blanding af serviceerhverv og lettere industri. På den modsatte side af Lygten ligger Nørrebro Centret og andre erhvervsbygninger samt en kommunal pumpestation. Erhvervsbebyggelserne er overvejende lavere bebyggelse i op ti l 3 etager og fremstår som enkeltstående bygninger opført som randbebyggelse eller som baghusbebyggelse.

Nord for lokalplanområdet er det boligbebyggelse, der dominerer. Boligbebyggelserne består typisk af 5 etagers stok-, vinkel- eller karrébebyggelser. Disse bebyggelser udgør dele af de store boligområder i Bispebjerg og Emdrup, der overvejende er opført i 1930'erne og 40'erne. Bebyggelserne blev i sin tid udført af tidens førende arkitekter og er præget af stort anlagte bebyggelsesplaner med omfattende grønne områder, markante sigtelinier og klare bebyggelsesstrukturer. Boligerne er imidlertid gennemgående mindre lejligheder på to værelser med centralvarme, eget bad og toilet. I Bydelsatlas Bispebjerg er boligbebyggelserne overvejende vurderet med høj bevaringsværdi.

Flere steder i kvarteret danner karreer og bygninger markante bygningsfronter, bl.a. langs Rentemestervej og Frederiksborgvej og langs Tagensvej, Lygten og Oldermandsvej, jf. bilag 3. 

Den eksisterende blanding i området mellem erhverv og boliger medvirker til at skabe et funktionelt livligt kvarter. Men den meget forskelligartede bebyggelse giver enkelte steder et uroligt og usammenhængende indtryk med uheldige bebyggelsesmæssige sammen­skæringer mellem de enkelte bygninger, ligesom blandingen af boliger og erhverv sine steder er miljømæssig uheldig.

 

Planforhold

Lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan nr. 304 "Enigheden" fra 1999, der fastlægger området til blandet erhvervsanvendelse. Lokalplanens formål er bl.a. at muliggøre ny erhvervsbebyggelse med hensyntagen til det nærliggende boligområde. Der er derfor fastlagt en miljøzone samt et grønt område og afstandsbæltet ved Bisiddervej. Ny bebyggelse er fastlagt til at kunne opføres i to byggefelter. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110. Der må indrettes parkeringsplads på terræn svarende til 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Der er fastlagt tilkørselsmulighed fra Bygmestervej og Rentemestervej for at begrænse erhvervstrafikken på lokalgaden Bisiddervej.

I Kommuneplan 2001 indgår den aktuelle karré sammen med 5 andre karréer i et område, der er fastlagt til blandet erhverv (E1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent i området på 110. Kravet til friarealet er minimum 15 pct. af etagearealet og parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal, jf. bilag 6. Området er beliggende stationsnært i et område med god kollektiv og individuel trafiktilgængelighed.

Boligpolitisk er det kommunens intention at sikre gode og attraktivt beliggende store familieboliger til kommunens borgere, bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervs­om­råder til boligformål.

Lokalplanområdet er beliggende i Kvarterløft NordVest. Kvarterløft NordVest har i samarbejde med områdets beboere udarbejdet en kvarterplan, der er godkendt af Borgerrepræsentationen i maj 2002, for gennemførelse af forbedringer inden for boliger, bygninger, gårdanlæg, gader og pladser mv. i kvarteret. Lokalplanområdet er ikke behandlet i kvarterplanen, da anvendesesmuligheden her først senere er blevet aktuel.

Borgerrepræsentationen vedtog i 2001 Cykelstiprioriteringsplan 2002-2016. Planen indeholder et net af grønne cykelruter, herunder bl.a. "Hareskovruten" mellem Utterslev Mose og Søerne. "Hareskovruten", der endnu ikke er anlagt, krydser gennem det aktuelle kvarter og lokalplanområde (se bilag 3) og skaber forbindelse til "Nørrebroruten", der er under anlæg på strækningen gennem Ydre og Indre Nørrebro og gennem Frederiksberg til Valby. Målet med de grønne cykelruter er, at fremme cykling over større afstande. Ruterne løber så vidt muligt i eget tracé, fri af de store bilstrømme. Strækningerne i de grønne omgivelser skal være med til at gøre cykelruterne egnede også til rekreativ cykling.

 

Kvarterets fremtidige udvikling

Kvarteret omkring lokalplanområdet ligger i tilknytning til den nye Ringbane. Kvarteret forventes i de kommende år at undergå en omfattende udvikling, hvor bl.a. forventes omdannelser af større, ældre erhvervs- og banearealer til bolig- og parkformål (bilag 3). Området omkring Nørrebro Station er bl.a. behandlet i kvarterløftsplanerne for NordVest og Nørrebro Park samt i debatoplægget "Byudviklingsmuligheder omkring Nørrebro Station", med henblik på at vurdere udviklingsmulighederne i disse centralt beliggende områder for både Bispebjerg og Ydre Nørrebro.

Udover det aktuelle lokalplanområde forventes gennemført en større boligbebyggelse med ca. 200 familieboliger samt et offentligt tilgængeligt grønt område på en del af Teknisk Skoles grund ved Rentemestervej ("Rebslagervej"). Endvidere er et kommunalt areal nord for Nørrebro Center ved østsiden af Lygten udbudt med henblik på opførelse af knapt et halvt hundrede særboliger, og i området ved Bispebjerg Station planlægges opført knap 250 kollegieboliger i overensstemmelse med den gældende lokalplan for området.

Med lokalplanens rummelighed på ca. 250 familieboliger er der således samlet aktuelle planer om boligbyggerier i kvarteret i størrelsesordenen 700 boliger af forskellige typer.

Den nævnte cykelrute "Hareskovruten", der tangerer alle de nye boligbyggerier, vil fremover vil blive et væsentligt strukturdannende element i området (se bilag 3).

 

Projektbeskrivelse

Det aktuelle projekt, jf. bilag 4 og 5, omfatter et grundareal på i alt ca. 20.000 m² - det ca. 16.900 m² store areal, som Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS har option på, og det ca. 3.000 m² store kommunale grønne anlæg på hjørnet af Lygten og Bisiddervej. Ved at inddrage dette anlæg i projektet kan der tilvejebringes et stort harmonisk gårdrum i den fremtidige bebyggelse samt en ensartet indrykket byggelinie mod Bisiddervej på hele strækningen mellem Lygten og Frederiksborgvej.

Det kommunale grønne anlæg foreslås erstattet af friarealer med offentlig adgang mellem den nye boligbebyg­gelse og de gamle erhvervsbygninger på "Enigheden". Det er forudsat, at "Hareskovruten" føres igennem dette grønne bælte, hvilket muliggør en hensigtsmæssig passage af Lygten via lyssignalet ved Fyrbødervej. Projektet indeholder herudover forslag om en offentlig stiforbindelse gennem bebyg­gelsen mellem Bygmestervej og de store boligområder omkring Frimestervej og med forbindelse videre mod Nørrebro Station.

Skitseprojektet udlægger den nye bebyggelse som en randbebyggelse omkring et stort gårdrum med græsplæner, beplantning og legeplads mv. Bebyggelsen omfatter, udover boliger også fælleslokaler og en børneinstitution, i alt ca. 23.000 m² etageareal i overvejende 5 etager samt udnyttet tagetage. Der er skitseret i alt ca. 250 boliger med en gennemsnitlig størrelse på ca. 85 m², hvor ingen boliger er under 65 m².

Adgangsforholdene etableres med elevator og hovedparten af boligerne får egen altan eller terrasse. Der etableres parkeringspladser svarende til 1 pr. 100 m² etageareal, med hovedparten af parkeringen placeret i konstruktion mod Bygmestervej.

Den skitserede boligbebyggelse er tilpasset den nyere kontorbygning på ejendommen matr.nr. 1149 UT, som på sigt kunne omdannes til boliger. Boligbebyggelsen kan herudover naturligt udvides med en randbebyggels e langs Bygmestervej og Bisiddervej på erhvervsejendommene matr.nr. 1181 UT og 1197 UT.

Projektet er tilpasset 2 store kloakledninger, der krydser lokalplanområdet. Én kloakledning løber parallelt med Lygten og går tværs gennem grunden fra Bygmestervej til Bisiddervej. Ved det eksisterende grønne anlæg kobler kloakledningen sig til en anden ledning, der løber parallelt med Bisiddervej gennem det grønne anlæg til kloakpumpestationen ved Fyrbødervej. Der er en sikkerhedsafstand på 3 meter på hver side af kloakledningerne.

I projektet er der endvidere indpasset en børneinstitution, og der pågår en dialog mellem Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen (FAF) og Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS om denne. Denne børneinstitution indgår i etape 2 i den netop udarbejdede udbygningsplan på daginstitutionsområdet med forventet reali­sering i perioden 2005-2008. Institutionen er placeret i den østlige del af grunden i tilknytning til kontorbebyggelsen på matr.nr. 1149 UT.

 

Vurdering

Udviklingen har vist, at en gennemførelse af intentionerne om et erhvervsområde i henhold til lokalplan nr. 304 ikke har kunnet realiseres.

På den baggrund vurderes det, at en ændring af en del af det tidligere erhvervsområde til boligområde også rummer muligheder for at tilføje kvarteret nye kvaliteter og boliger. En sådan ændring vil muliggøre en udvikling af området hen imod et velfungerende og byarkitektonisk sammenhængende kvarter. Dels vil bebyggelsen, der er skitseret til at indeholde familieboliger, medvirke til at skabe en mere nuanceret lejlighedssammensætning i kvarteret, som overvejende består af relativt små lejligheder, dels vil en opdeling af grunden i en erhvervsdel og en boligdel, adskilt af det "flyttede" grønne anlæg, raffinere områdets funktioner i deres indbyrdes sammenhæng. Den beskrevne mulighed for offentlig passage gennem bebyggelsen som en forlængelse af allerede eksisterende strukturer, understøtter og udvikler de bymæssige kvaliteter i området, og skaber mulighed for, at man kan bevæge sig igennem kvarteret, uden at skulle ud langs den relativt befærde­de Lygten.

Den skitserede bebyggelse er udlagt som overvejende randbebyggelse omkransende et stort gårdrum. Mod Lygten og Bisiddervej i 5 etager og mod Bygmestervej i 3 og 4 etager. Bebyggelsen er en konsistent videreførelse af de store boligkarreer og stokbebyggelser nord for lokalplanområdet og styrker den bygningsfront, der markerer sig langs Lygtens vestlige side, jf. bilag 3. Denne bygningsfront danner sammen med bygningsfronten langs Mjølnerparkens østlige side et væsentligt overordnet byarkitektonisk træk i form af en "ramme" om de mere spredt bebyggede arealer på det gamle baneterræn. Disse arealer indgår i en landskabelig sammenhæng med de store grønne områder i Lersøparken og Bispebjerg Bakke.

Ved Bygmestervej etableres en børneinstitution i 3 etager. Institutionen er fint indpasset i bebyggelsen, med et udeareal, der tænkes integreret i bebyggelsens friareal.

Mellem stokbebyggelsen og børneinstitutionen anlægges et parkeringsområde – en delvis nedgravet parkeringskælder med parkering ovenpå - der dækker hovedparten af parkeringsbehovet i bebyggelsen. Parkeringsområdet er velplaceret med adgang fra Bygmestervej, og det forudsættes, at der sker en terrænbearbejdning således, at niveauforskellen indgår som en naturlig del af haveanlæggets udformning. Anlægget bliver dermed indpasset på en afdæmpet måde i bebyggelsen.

Boligerne vil få en attraktiv beliggenhed tæt på bydelens centerområde og med nær adgang til offentlig trafik og gode vejforbindelser.

Alt i alt finder forvaltningerne, at der er tale om et planmæssigt og arkitektonisk velgennemtænkt projekt, der understøtter bebyggelsesstrukturen i kvarteret og medvirker til at højne områdets kvaliteter.

 

Kommuneplantillæg og ny lokalplan

Kommuneplantillæg og lokalplan udarbejdes for den aktuelle karré i sin helhed. Den sydlige del, med de eksisterende mejeribygninger fastlægges til "blandet erhverv" (E1* - område), og den nordlige del fastlægges til boligområde (B3*-område), i princippet som en udvidelse af det tilstødende boligområde, jf. bilag 6. Med vedtagelse af en ny lokalplan vil lokalplan nr. 304 "Enigheden" bortfalde.

Der pågår en drøftelse mellem Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS og kommunen, om vilkårene for en overtagelse af det grønne anlæg på hjørnet af Lygten og Bisiddervej og sikring af et offentligt tilgængeligt grønt bælte mellem erhvervsbebyggelsen på "Enigheden" og den nye boligbebyggelse. Ændring af status for det grønne bælte og det grønne anlæg ved Bisiddervej forudsætter gennemførelse ved en vejnedlæggelseprocedure for disse arealer. Indstilling om arealafgivelse mv. vil senere blive forelagt Borgerrepræsentationen til vedtagelse.

Det fremtidige boligområde påregnes at få en bebyggelsesprocent på 115 med et friareal på 60 %. Der skal etableres parkeringspladser svarende til 1 pr. 100 m² etageareal med minimum 50 % i konstruktion. Erhvervsområdet påregnes at få en bebyggelsesprocent på 120 med et friareal på minimum 15 %, og parkeringspladser svarende til 1 pr. 100 m² etageareal.

 

Miljøforhold

Trafikstøj. I 2001 blev trafikstøjen langs Lygten beregnet til 68 dB(A) på baggrund af en trafikmængde på 16.100 køretøjer, heraf 6 pct. tung trafik.

Forurening af undergrunden. Lokalplanområdet er et tidligere industriområde, hvor der er erfaring for, at forurening af undergrunden kan have fundet sted. På ejendommen matr. nr. 183 Utterslev, København. har ligget mejeriet Enigheden fra 1897 til 1971. På ejendommen er der i 1996 foretaget en forureningsundersøgelse, hvor der er konstateret forurening med olie samt tungmetallerne nikkel og bly.

 

 

Bilag vedlagt

1. Kort over kvarteret med angivelse af lokalplanområdet

2. Oversigtskort over området med angivelse af bl.a. bevaringsværdige bygninger

3. Udviklingsområder og bygningsfronter i kvarteret

4. Situationsplan, den nye boligbebyggelse

5. Luftperspektiv, den nye boligbebyggelse

6. Kommuneplanrammer

 

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen