Udviklingsselskabet By & Havn I/S - Orientering om årsrapport 2021

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at årsrapporten for 2021 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S, jf. bilag 1, tages til efterretning.

Problemstilling

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transportministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 20. april 2022. Årets samlede resultat blev et overskud på 1.498 mio. kr. og er tilfredsstillende.

Før markedsværdiregulering af selskabets gæld blev resultatet et overskud på 1.210 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 330 mio. kr. Forbedringen i forhold til budget på 880 mio. kr. skyldes først og fremmest indtægtsføring af Fælledby og Stejlepladsen.

Resultat af den primære drift blev 154 mio. kr., hvilket er 11 mio. kr. lavere end budgetteret.

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2021 -1.454 mio. kr. mod -2.947 mio. kr. ultimo 2020.

Hovedpunkterne i årsrapport 2021 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets ejerrapportering, jf. bilag 2.

Løsning

Resultat for 2021 er et overskud på 1.498 mio. kr., mod et budgetteret overskud på 330 mio. kr.

Resultatet er således 1.167 mio. kr. bedre end budgetteret. Årsagen hertil er bl.a. en reduktion i markedsværdien af selskabets gæld på 288 mio. kr. som følge af stigende renter i 2021. Markedsværdireguleringen af gælden er ikke likviditetskrævende og har ikke realøkonomisk betydning for selskabet, da kursregulering tilbageføres i takt med gældens løbende indfrielse til kurs 100. Ses der bort fra værdireguleringen af gælden, blev resultatet 1.210 mio. kr., hvilket er 880 mio. kr. bedre end budgetteret. På den baggrund betegnes resultatet som tilfredsstillende.

Det bemærkes, at det positive resultat i forhold til vedtaget budget primært kan henføres til indtægtsføring af ca. 900 mio. kr. vedr. Fælledby og Stejlepladsen.

Revisorerne har givet regnskabet en påtegning uden forbehold, men med følgende supplerende oplysning: ”Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på årsregnskabets note 12, hvor ledelsen beskriver den betydelige usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme.” Der er blevet givet en tilsvarende supplerende oplysning til årsrapporten i alle årene siden 2010, og den knytter sig primært til den lange horisont for udvikling og salg af byggeretter, som helt naturligt er behæftet med usikkerhed, og dermed selskabets langsigtede økonomiske udvikling.

På Årsrapportens sider 8-9 oplyses der om selskabets datterselskaber og joint-venture selskaber mv. Disse selskaber bidrager samlet set med ca. 79 mio. kr. (hvis der ses bort fra regnskabsmæssig regulering på 302 mio. kr. i Stejlepladsen P/S, som ret beset er udtryk for et salg af byggeret) til By & Havns samlede resultat i form af værdireguleringer af kapitalandele.

Det er særligt selskabet Kronløbsøen P/S, der har bidraget positivt til resultatet, idet første del af projektet med lejlighedssalg på Fortkaj er afsluttet bedre end forventet.

Pengestrømmen fra selskabets primære drift renset for af- og nedskrivninger (EBITDA) er ca. 212 mio. kr., hvilket ikke er tilstrækkeligt til at dække nettorenteudgifterne på ca. 283 mio. kr. Dette skyldes en kombination af stigende renteudgifter (50 mio. kr. over budget) og indtægtsnedgang vedrørende parkeringsforretningen (11 mio. kr. under budget). Herudover er en række klagesager vedr. ejendomsskat faldet negativt ud for By & Havn, hvilket har påvirket den primære drift negativt med 30 mio. kr.

Det forventes ikke at være muligt at dække renteudgifterne af driften i resten af strategiperioden, der løber til og med 2023.

Selskabets evne til at servicere renteudgifter med indtægter fra den løbende drift er et væsentligt målepunkt for Københavns Kommune som ejer. Selskabet har siden regnskabsår 2014 lykkedes hermed, hvorimod selskabet tidligere måtte finansiere renteudgifterne med lånoptagelse eller ud af indtægter fra salg af investeringsejendomme. Selskabet har bl.a. fokus på servicering af gælden ud af driftsindtægterne i forretningsstrategien for 2020-2023.

By & Havn har i 2021 solgt byggeretter for 1.743 mio. kr. (inkl. Stejlepladsen der ret beset er en opskrivning af værdi i P/S’et) og har indgået yderligere salgsaftaler for 448 mio. kr., der indregnes senere. Der er tale om et historisk højt niveau for salg.

Selskabets egenkapital er negativ med -1.454 mio. kr., hvilket er en forbedring på 1.493 mio. kr. siden årsregnskab 2020. Ses der bort fra den akkumulerede markedsværdiregulering af gælden (der ikke har likviditetsmæssig betydning) kan den korrigerede egenkapital opgøres til 900 mio. kr. Det er første gang siden selskabets stiftelse, at den korrigerede egenkapital er positiv.

Selskabets nominelle gæld (renset for værdireguleringer mv.) er nedbragt med 217 mio. kr. i 2021 og udgør herefter 12.284 mio. kr.

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Økonomi

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Transportministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.