Startredegørelse for lokalplan ”Rentemestervej” (ISS-grunden) med tilhørende kommuneplantillæg, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget har godkendt,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Rentemestervej” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Bygherre ønsker at udvikle ISS-grunden, der er afgrænset af Tomsgårdsvej, Rentemestervej, Peter Ipsens Allé og Møntmestervej i Bispebjerg med en blanding af private familieboliger og serviceerhverv herunder detailhandel. Bygherre ønsker at bevare en del af de eksisterende erhvervsbygninger og fortætte området med ny bebyggelse med en samlet bebyggelsesprocent på 110, svarende til et samlet etageareal på ca. 17.650 m2. Gennemførelse af projektet kræver lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg, da byggeriet er i strid med gældende lokalplan og Kommuneplan.

Løsning

Hovedparten af området består af kontorbygninger mod Møntmestervej og Peter Ipsens Allé og et større parkeringsareal på terræn, som indtil 2014 fungerede som hovedkontor for virksomheden ISS Danmark. Derudover består lokalplanområdet af mindre erhvervsbygninger med værkstedsfunktioner, der ligger ud mod Rentemestervej og en tankstation på hjørnet af Tomsgårdsvej og Rentemestervej.

Bygherre ønsker at bevare og omdanne dele af de eksisterende kontorbygninger langs Møntmestervej og Peter Ipsens Allé til private familieboliger og en daginstitution. Derudover ønsker bygherre at bevare de mindre erhvervsbygninger langs Rentemestervej, der kendetegner den lokale identitet i kvarteret. Ny bebyggelse er planlagt placeret i form af randbebyggelse ud mod Tomsgårdsvej og Møntmestervej og som lavere varieret bebyggelse i området. Bygherre ønsker primært at opføre private familieboliger, som understøtter visionen om en bredere befolkningssammensætning, da området er præget af mange små boliger. Derudover ønsker bygherre at placere detailhandel mod Tomsgårdsvej og mindre erhverv i stueetagen mod Rentemestervej. Bygherre ønsker at fortætte området med ca. 10.600 m2 ny bebyggelse. Projektet rummer ca. 11.900 m2, til boliger og ca. 5.750 m² til erhverv, heraf ca. 1.200 m2 detailhandel. Der henvises i øvrigt til bilag 3 faktaark.

Teknik- og Miljøforvaltningen og bygherre er i dialog angående en ansøgning om byggetilladelse for en daginstitution på ca. 2.800 m2. Byggetilladelsen kan gives i henhold til den gældende lokalplan, ligesom den vil være i overensstemmelse med det nye lokalplanforslag.

Både Bispebjerg Lokaludvalg og Områdefornyelse Nordvest er blevet hørt i forbindelse med udarbejdelse af startredegørelse og er positive over for en udvikling af området. De vil blive inddraget igen i forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan.

Byliv

Projektet åbner området op med en offentlig stiforbindelse mellem Rentemestervej og Møntmestervej og offentlig tilgængelige grønne opholdsarealer. Desuden bidrager projektet til bylivet langs Rentemestervej med serviceerhverv i stueetagen og nye offentlige byrum.  

Miljø og bynatur

Lokalplanområdet har i dag bynatur i form af 40 mindre træer, hvor langt størstedelen er påvirket af påkørsler, dårlige vækstvilkår og svampeangreb. Kun tre af træerne lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at udpege et af træerne som bevaringsværdigt i lokalplanen. De øvrige to træer er placeret mod Tomsgårdsvej og forudsættes fældet for at muliggøre ny randbebyggelse. Dette er nødvendigt for at realisere projektet og placeringen af randbebyggelsen vil sikre, at bebyggelsen kan fungere som støjskærm for de øvrige bygninger og opholdsarealer, så støjgrænserne kan overholdes. Projektet vil tilføre bydelen mere bynatur end der er i dag blandt andet i form af grønne opholdsarealer og grønne kantzoner, hvor der blandt andet stilles krav om plantning af nye træer. Det nærmere antal træer fastlægges i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Tagensbo skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 28 %. Derved skal der efter kommuneplanens retningslinjer vedrørende anvendelse af kravet om almene boliger i lokalplaner foretages en konkret vurdering af, hvorvidt kravet skal stilles. Området, som lokalplanområdet er en del af, er i Politik for Udsatte Byområder 2017 udpeget som et udsat byområde, hvor en af indsatserne er at skabe mere blandede ejerformer og boligtyper. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens nuværende praksis, at der, uanset andelen af almene boliger i det pågældende skoledistrikt, ikke skal stilles krav om almene boliger i lokalplaner i udsatte byområder. I overensstemmelse hermed stilles der ikke krav om almene boliger i lokalplanen. I bilag 6 er redegjort yderligere for almene boliger. 

Parkering

Parkeringsnormen for biler er i Kommuneplan 2015 fastsat til 1 pr. 100 m2 i områder udlagt til boliger og serviceerhverv. Parkeringsdækning for offentlige og almene formål, herunder daginstitutioner fastsættes ifølge kommuneplanen efter en konkret vurdering, hvilket vil ske i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen. For cykler er parkeringsnormen 4 pladser pr. 100 m2. Bygherre ønsker at samle bilparkering i parkeringskælder og i et parkeringshus på hjørnet af Tomsgårdsvej og Rentemestervej, hvor den eksisterende tankstation bevares i stueetagen.

Kommuneplan, kommuneplantillæg

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til ’blandet erhverv’ (E1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og en maksimal bygningshøjde på 20 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret til blandet bolig og serviceerhverv (C1-område) med en uændret bebyggelsesprocent og bygningshøjde. Herudover foreslås det at give mulighed for detailhandel, der muliggør en dagligvarebutik med et butiksareal på ca. 1.200 m2 mod Tomsgårdsvej.  

Forudgående offentlig høring

Der er gennemført en forudgående offentlig høring fra den 11. januar 2018 til den 8. februar 2018 om kommuneplantillægget. I løbet af offentlighedsfasen indkom 41 høringssvar, jævnfør bilag 4 og 5. Høringssvarene har generelt givet udtryk for opbakning til at udvikleområdet med boliger og serviceerhverv og giver ikke anledning til ændringer i Økonomiforvaltningens indstilling til kommuneplantillæg. I offentlighedsfasen afholdt Bispebjerg Lokaludvalg og Områdefornyelse Nordvest et borgermøde den 6. februar 2018 med ca. 80 deltager.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne vil i det videre arbejde særligt fokusere på følgende temaer:

• Byliv: Byrum og funktioner i stueetagen skal understøtte bylivet langs Rentemestervej og det særlige iværksætterliv med små erhvervslejemål skal bevares og styrkes. Der skal sikres en offentlig stiforbindelse gennem området.
• Kantzoner: Kantzoner skal bearbejdes og fremstå med forskellige udtryk og indretning i forhold til deres orientering, placering og bygningens funktion, så de bidrager til områdets byliv.
• Arkitektur: Bygningernes arkitektur og højder skal have forskelligartet arkitektonisk udtryk og forholde sig til det omgivende kvarters forskellige egenarter, der bærer præg af stor variation i skala, farve, materiale, tagformer og funktioner. Bebyggelsen langs Tomsgårdsvej skal tilpasses den øvrige bebyggelse langs vejstrækningen og ikke tage fokus fra biblioteket ved Rentemestervej.
• Bynatur: Der skal sikres nem adgang til sammenhængende opholdsarealer med en høj grad af begrønning, træer og gode mikroklimatiske forhold både på terræn og på hævede opholdsarealer. Derudover skal der arbejdes med placering og sammenhæng mellem boligernes friarealer samt institutionens og fælles udearealer, så der opnås en god sammenhæng, der understøtter byliv og tryghed.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Økonomiforvaltningen skønner, at hvis projektet bliver gennemført, vil det give en kommunal årlig skatteindtægt på ca. 3.6 mio. kr. og mulighed for ca. 140 arbejdspladser.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har godkendt startredegørelsen, sætter forvaltningerne planarbejdet i gang og foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lovbekendtgørelse om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM). Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i efteråret 2018, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget foråret 2019.

Peter Stensgaard Mørch                 Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Rentemestervej” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 9. april 2018

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Enhedslisten, Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Det endelige byggeri på ISS-Grunden skal åbne sig op mod kvarteret med flere adgangsveje. På Rentemestervej skal byggeriet afspejle industrikvarterets egenart, hvor bygningerne varierer i højde, byggestil, materialevalg m.m. Der skal skabes en levende kantzone langs Rentemestervej med mulighed for serviceerhverv i stueetagen.” 

Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne finder, at der skal stilles krav om 25 % af boligmassen som almene boliger for at medvirke til at skabe en mere blandet sammensætning af boligformer i kvarteret og med henblik på en bedre fordeling af almene boliger i byen.”

Dagsordenspunkt 11: Startredegørelse for lokalplan ”Rentemestervej” (ISS-grunden) med tilhørende kommuneplantillæg, Bispebjerg (2018-0067058)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 24. april 2018