Udmøntning af 25 mio. kr. - puljen til fremme af frivillige lejlighedssammenlægninger (Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget)

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 23. april 2002

Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler:

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler:

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender:

Borgerrepræsentationen har endvidere den 6. september 2001 disponeret over 6 mio. kr. af den samlede pulje på 25 mio. kr. til Hørgården-Remisevænget-området og Tingbjerg-området i forbindelse med godkendelse af modelområdeansøgninger.

Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen har herefter i fællesskab - efter forudgående kontakt til Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds, Andelsboligforeningerne Fællesadministration, Ejendomsforeningen Danmark og Ejerlejlighedernes Landsforening - udarbejdet forslag til udmøntning af den resterende pulje på 19 mio. kr.

Forslaget går i korthed ud på, at der i tæt samarbejde med de forskellige ejersektorer iværksættes en informationskampagne for at gøre opmærksom på de muligheder, der er for at sammenlægge lejligheder herunder såvel muligheder for tilskud som de muligheder Byggeri & Bolig allerede i dag stiller til rådighed i forbindelse med lejlighedssammenlægninger og eventuelt tilknyttet byggesagsbehandling. Der oprettes en tidsbegrænset stilling i Bygge- og Teknikforvaltningen, Plan & Arkitektur, til at bistå potentielle lejlighedssammenlæggere med tekniske og praktiske råd bl.a. ved deltagelse i beboermøder, udarbejdelse af informationsmateriale m.v. Den pågældende medarbejder vil være projektansat i perioden fra 3. kvartal 2002 og frem til og med 2. kvartal 2005. Ansættelsen finansieres af puljen til frivillige lejlighedssammenlægninger.

Der foreslås etableret en arkitekthjælpsordning, hvorefter der indenfor et maksimeret beløb på 10.000 kr. pr. ejendom incl. moms kan opnås tilskud efter de under sagsbeskrivelsen nærmere angivne retningslinier til arkitektens udarbejdelse af forslag og prisoverslag med det formål at afdække mulighederne for lejlighedssammenlægninger/udvidelser nu eller senere, når en fraflytning gør det muligt.

For at fremme mobiliteten etableres en flyttetilskudsordning, hvorefter en husstand, der fraflytter en lejlighed - som led i en intern flytning - for at muliggøre en lejlighedsudvidelse kan opnå tilskud på 15.000 kr. (uden moms) efter de under sagsbeskrivelsen nærmere angivne retningslinier.

I den almene boligsektor er der det særlige problem, at de gældende udlejningsregler oftest vil være til hinder for, at boligorganisationen kan tilbyde den husstand, som blokerer for en lejlighedssammenlægning, en anden bolig indenfor organisationen. Problemet foreslås løst ved, at boligorganisationen og kommunen indgår aftale om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens § 60, hvorefter husstande, der frigiver en bolig til lejlighedssammenlægning, får fortrinsret til en anden bolig i organisationen, uanset boligens/husstandens størrelse. Det er hensigten, at boligorganisationen således skal have mulighed for, at tilbyde en "genhusninglejlighed", som er større end husstandens størrelse ellers berettiger til, hvilket alt andet lige må forventes at øge motivationen til at flytte.

F.s.v. angår den "tilbageværende lejer" vil en fleksibel udlejningsaftale kunne sikre, at den "tilbageværende lejer"- uanset husstandens størrelse - kan overtage den sammenlagte bolig.

Endvidere foreslås, at der reserveres 1 mio. kr. af den samlede ramme til gennemførelse af forsøgsprojekter i den almene boligsektor "baseret på hul i muren løsninger", hvor en almen boligafdeling påtager sig at forestå kontakten til myndighederne, murgennembrydning og aflukning af hoveddøren i forbindelse med en konkret lejlighedssammenlægning, mens lejer selv betaler selve indretningen af den sammenlagte lejlighed.

I relation til de foreslåede støtteordninger betragtes lejlighedsudvidelser op i uudnyttet tagrum og udvidelser af lejligheder ved inddragelse af nedlagte erhvervsarealer som "lejlighedssammenlægninger".

Som led i overvejelserne om den samlede indsats, har Bygge- og Teknikforvaltningen gennemgået gældende regelsæt indenfor de forskellige ejersektorer med henblik på at få tilvejebragt et samlet overblik over barrierer og muligheder. Gennemgangen viser, at barriererne – bortset fra i andelsboligsektoren – er ganske væsentlige, og at virkningen af den samlede indsats i nogen grad er afhængig af ændringer i bestående lovgivning, jfr. herved bilag 1a - 4.

Det foreslås endvidere, at resultaterne af puljens udmøntning løbende evalueres, samt at Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget årligt forelægges en fællesindstilling med status og eventuelle forslag til justering af fremtidig strategi, prioritering m.v. i forbindelse med fremlæggelsen af boligbarometret i december.

Da det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget varetager ansvaret for den konkrete udmøntning af midlerne til frivillige lejlighedssammenlægninger foreslår Økonomiforvaltningen, at der gives en tillægsbevilling på 5.893 t. kr. i 2002 (2002 p/l) til Bygge- og Teknikudvalget, Plan & Arkitektur, funktion 0.11.1 beboelse (Puljen til frivillige lejlighedssammenlægninger). I Bygge- og Teknikudvalgets budget 2003 indarbejdes der endvidere 6.866 t. kr. og i 2004 6.697 t. kr. (2002 p/l), jf. tabel 1 i afsnittet nedenfor om økonomi.

Samlet foreslås der givet en bevilling på 19.456 t. kr. for årene 2002-2004 (2002 p/l). Heraf afsættes i alt 16.384 t. kr. til arkitekthjælp og internt flyttetilskud, 2.048 t. kr. til information samt 1.024 t. kr. til forsøgsprojekter i almene boliger.

Der anvises kassemæssig dækning på Økonomiudvalgets budget, bevillingen Fælles anlægspuljer, funktion 6.51.3 i 2002-2004 (Pulje til frivillige sammenlægninger af lejligheder).

Indstillingspunktet om, at der fra Økonomiudvalgets pulje til frivillige sammenlægninger af lejligheder afsættes 19.456 t. kr. i 2002-2004 til udmøntning af nærværende indstillings forslag til retningslinier for puljen, fremsættes under forudsætning af Økonomiudvalgets og Borgerrepræsentationens forudgående godkendelse af indstilling fra Økonomiforvaltningen om "Fordeling af midler til realisering af Boliger for alle - Boligpolitisk strategiplan for Københavns Kommune 2001 – 2004".

Borgerrepræsentationen besluttede den 7. februar 2002, at embedsmandsgruppen, der har haft til opgave at udarbejde nærværende indstillings retningslinier for udmøntning af puljen til frivillige sammenlægninger af lejligheder skulle vurdere det af Michael Rosenmark fremsatte beslutningsforslag om iværksættelse af en kampagne med henblik på udvidelse af boligarealer og indførelse af en mere smidig og effektiv sagsbehandling i disse sager, samt at der iværksættes en kampagne med henblik på udlejning af værelser til blandt andet studerende.

Det er forvaltningernes vurdering, at beslutningsforslaget med nærværende indstilling er imødekommet for så vidt angår forslaget om lejlighedsudvidelser og smidiggørelse af sagsbehandlingen, idet der samtidig kan henvises til den forestående udgivelse af en publikation under "projekt himmelrum" af en håndbog for bygherrer, der overvejer at indrette beboelse i tagetagen. Hvad angår udlejning af værelser foreslås det, at forslaget oversendes til vurdering og videre foranstaltning i Kultur- og Fritidsforvaltningen, hvorunder "Ungdomsinformationen" henhører.

Indenrigs- og sundhedsministeren har i skrivelse af 10. januar 2002 opfordret kommunerne til at fremkomme med forslag og idéer til lovinitiativer, der kan lette kommunernes opgaveløsning. Der er ikke i nærværende indstilling med bilag taget endelig stilling til, hvilke tiltag der mest hensigtsmæssigt kan fremme frivillige lejlighedssammenlægninger. Det foreslås derfor, at nærværende indstilling samt bilag vedr. barrierer for sammenlægninger indgår i de relevante fagudvalgs videre drøftelser af, hvilke forslag Københavns Kommune skal fremsende til Indenrigs- og sundhedsministeren på baggrund af dennes opfordring.

I forbindelse med vedtagelsen af den boligpolitiske strategiplan for Københavns Kommune besluttede Borgerrepræsentationen den 13. juni 2001 (BR 279/01) at bevilge 25 mio. kr. i årene 2001 – 2004 til fremme af frivillige lejlighedssammenlægninger ved en målrettet og opsøgende indsats, idet forsamlingen forbeholdt sig at få forelagt et forslag til udmøntning af puljen.

Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen har i fællesskab - efter forudgående kontakt til Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds, Andelsboligforeningernes Fællesadministration, Ejendomsforeningen Danmark og Ejerlejlighedernes Landsforening - udarbejdet nedenstående forslag til udmøntning af den resterende pulje på 19 mio. kr.

Det bemærkes, at lejlighedsudvidelser op i uudnyttet tagrum og udvidelser af lejligheder ved inddragelse af nedlagte erhvervsarealer i relation til de foreslåede støtteordninger betragtes som "lejlighedssammenlægninger".

1. Rådgivning og information.

På grundlag af en i Bygge- og Teknikforvaltningen udarbejdet liste over meddelte tilladelser til nedlæggelse af boliger i forbindelse med lejlighedssammenlægninger i årene 1999 og 2000 har Byfornyelse København gennemført en undersøgelse baseret på op mod 100 returnerede spørgeskemaer og en række opfølgende interviews med husstande i København, der har gennemført en lejlighedssammenlægning. Rapporten er stadig under udarbejdelse, men det foreligger bl.a. oplyst, at størsteparten af de interviewede beboere efterlyste en "kom godt fra start" pjece indeholdende råd og oplysninger, der vil kunne hjælpe beboerne i gang.

Der forslås derfor iværksat en informationskampagne med henblik på generel orientering om kommunens politik omkring lejlighedssammenlægninger, lovgivning og støttemuligheder m.v. Kampagnen tilrettelægges med udgangspunkt i de i vedlagte bilag 5 angivne retningslinier og forudsætter bl.a., at der udarbejdes en pjece med gode råd om lejlighedsudvidelser, som efterspurgt.

Der foreslås oprettet en tidsbegrænset stilling i Bygge- og Teknikforvaltningen (projektansættelse), Plan & Arkitektur finansieret af puljen til frivillige lejlighedssammenlægninger. Stillingen er begrænset til 3 år – perioden 3. kvartal 2002 og frem til og med 2. kvartal 2005. Den projektansatte medarbejder skal bl.a. sørge for, at kommunens borgere informeres om puljens muligheder og vil således være ansvarlig for udarbejdelsen af informationsmateriale om lejlighedssammenlægninger i samarbejde med de involverede forvaltninger og organisationer m.v. Den pågældende skal tillige bistå potentielle lejlighedssammenlæggere med tekniske og praktiske råd bl.a. ved deltagelse i beboermøder m.v.

II. Arkitekthjælp.

Der foreslås etableret en arkitekthjælpsordning, som indebærer, at en almen boligafdeling, en privat ejer eller en andelsboligforening indenfor visse økonomiske rammer kan få refunderet afholdte udgifter til arkitekthonorar for udarbejdelse af forslag til lejlighedsplaner og prisoverslag m.h.p. gennemførelse - nu eller senere - af lejlighedssammenlægninger.

Arkitekthjælpsordningen skal supplere den rådgivning og vejledning som Byggeri & Bolig allerede i dag yder i byggesager og sager om lejlighedssammenlægninger. Der er således i dag mulighed for, at man kan ringe og få vejledning om gældende regler ved lejlighedssammenlægninger, ligesom man kan henvende sig i Byggeri & Boligs KundeCenter for at få juridisk og teknisk hjælp og for at få en vurdering af, om et ønsket projekt kan realiseres, forinden der fremsendes en egentlig ansøgning.

Med den her foreslåede ordning kan der endvidere tages kontakt til en arkitekt i forbindelse med aktuelle overvejelser om sammenlægning af to lejligheder. Der kan imidlertid også være tale om, at f.eks. en andelsboligforening ønsker at afdække mulighederne for på et senere tidspunkt – når mulighed opstår – at sammenlægge lejligheder. Det kan være aktuelt i forbindelse med foreningens overvejelser om at gennemføre vedtægtsændringer, som giver andelshaverne ret til at gennemføre en lejlighedssammenlægning, hvis og når en fraflytning giver mulighed herfor.

Når en lejlighed bliver ledig, har de omboende ofte kun få dage til at beslutte, om de vil overtage den. Det er derfor vigtigt, at der på forhånd er størst mulig afklaring om, hvad der kan lade sig gøre, og hvad de økonomiske konsekvenser i givet fald vil være. Støtten til arkitekthjælp vil derfor være uafhængig af enkeltprojekters gennemførelse.

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation har - ligeledes med henblik på, at opnå størst mulig afklaring på et tidligt tidspunkt – efterlyst en mulighed for, at få en principgodkendelse fra kommunen. Med den foreslåede arkitekthjælpsordning sammenholdt med informationsindsatsen og oprettelsen af en tidsbegrænset stilling til at bistå potentielle lejlighedssammenlæggere anses behovet for tidlig afklaring at være dækket, idet evt. tvivlsspørgsmål om tekniske løsninger eller andet som hidtil tillige vil kunne rejses overfor Byggeri & Bolig, der på baggrund af det konkrete andragende er indstillet på at principgodkende på betingelse af, at forudsætningerne for godkendelsen ikke ændres væsentligt frem til realiseringstidspunktet.

Det foreslås, at tilskuddet til udarbejdelse af forslag og prisoverslag til en enkelt lejlighed eller lejlighedstype maksimalt kan udgøre 4.000 kr. incl. moms.

For større ejendomme med flere væsentligt forskellige typer lejligheder kan der være behov for at udarbejde flere forslag. Det foreslås, at tilskuddet til udarbejdelse af forslag og prisoverslag for de efterfølgende lejlighedstyper incl. moms maksimalt kan udgøre 3.000 kr. pr. type. Den samlede støtte pr. ejendom kan ikke overstige 10.000 kr. incl. moms.

Arkitekthjælpen vil ifølge Skatteforvaltningen være almindelig skattepligtig indkomst, hvis den gives til en person, herunder til ejeren af en udlejningsejendom.

Ordningen foreslås administreret af Plan & Arkitektur. Der er udarbejdet det som bilag 6 vedlagte ansøgningsskema som vil kunne rekvireres i Plan & Arkitektur - evt. downloades fra Plan & Arkitekturs hjemmeside.

Skemaet indsendes til Plan & Arkitektur, som behandler ansøgningen efter de under II. a) nævnte retningslinier og meddeler tilsagn om, at et beløb af en given størrelse er reserveret og vil komme til udbetaling, såfremt, der indenfor 3 måneder fremsendes dokumentation for, at udgiften er afholdt.

Det foreslås derfor, at der efter nedenstående retningslinier gives mulighed for at yde tilskud til den husstand, der fraflytter en lejlighed - som led i en intern flytning - for at muliggøre en lejlighedsudvidelse. Tilskuddet til den interne flytning ydes,

• fordi husstanden i den tilstødende lejlighed vil overtage lejligheden, der fraflyttes med henblik på sammenlægning, eller
• fordi lejligheden fraflyttes med henblik på en udvidelse af lejligheden ved inddragelse af ubeboet tagetage eller tidligere erhvervslokale m.v.

Tilskud gives alene til dækning af udgifter ved interne flytninger, d.v.s. når hele husstanden flytter fra én lejlighed til en anden inden for samme andelsboligforening, almene boligorganisation, privat udlejningsselskab eller ejerlejlighedsforening, hvor husstanden er bosiddende og på betingelse af, at flytningen resulterer i en sammenlagt lejlighed.

I den almene boligsektor er der det særlige problem, at de gældende udlejningsregler oftest (medmindre husstanden f.eks. opfylder betingelserne for intern oprykning) vil være til hinder for, at boligorganisationen kan tilbyde den husstand, som blokerer for en lejlighedssammenlægning, en anden bolig indenfor organisationen. Det vil være ønskeligt med en lovhjemmel, men problemet kan evt. løses ved, at boligorganisationen og kommunen indgår aftale om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens § 60, hvorefter husstande, der frigiver en bolig til lejlighedssammenlægning, får fortrinsret til en anden bolig i organisationen, jfr. herom nedenfor i afsnittet om bemyndigelse for forvaltningen til at indgå fleksible udlejningsaftaler.

På grundlag af tilkendegivelser fra tre forskellige flytteforretninger er det vurderingen, at en flytning fra en lejlighed (ca. 70 m² med en gennemsnitlig møblering m.v.) på 4. sal til en 2. sals lejlighed i en anden opgang, men beliggende inden for samme ejendom, vil koste 5.000 – 8.125 kr. incl. moms. Hvis der skal ydes hjælp til at pakke ned, vil der skulle tilføjes yderligere 2.500 – 3.125 kr. incl. moms til selve prisen på flytningen. Hertil kommer udgifter til istandsættelse og indretning af den nye lejlighed.

Boligselskabernes Landsforening har foreslået, at flyttetilskuddet ansættes til 15.000 kr.

Forvaltningerne er på baggrund af de indhentede oplysninger om prisniveauet ved en intern flytning enige i, at flyttetilskuddet - uafhængigt af de faktiske udgifter – bør fastsættes til 15.000 kr. Der er herved lagt vægt på, at ordningen skal være let at administrere, og at beløbet skal være stort nok til at motivere beboerne til at påtage sig det besvær, der altid vil være forbundet med en flytning.

Skatteforvaltningen har oplyst, at godtgørelse for opgivelse af en kontrakt vedr. et privat beboelseslejemål efter praksis er skattefri, når der er tale om et ellers uopsigeligt lejemål. Flyttetilskuddet vil således være skattefrit under forudsætning af, at der er tale om et beboelseslejemål, hvor lejeren ikke kan siges op.

Ansøgningsskemaet udfyldes og indsendes til Plan & Arkitektur, som forestår udbetalingen efter følgende retningslinier:

Ved sammenlægning af to selvstændige lejligheder udbetales beløbet når:

• Husstanden i den lejlighed, som vil foretage sammenlægning med lejligheden, der fraflyttes skriftligt bekræfter, at den vil overtage den tilstødende lejlighed, som fraflyttes.
• Husstanden, som flytter for at lejligheden kan blive lagt sammen med den tilstødende lejlighed, skriftligt bekræfter, at den flytter internt for at muliggøre lejlighedssammenlægning.
• Formand/administrator for boligforeningen, afdelingen e.l. skriftligt bekræfter, at der er tale om en intern flytning for at muliggøre en lejlighedssammenlægning.

Ved inddragelse af tagetage eller tidligere erhvervsareal kan pengene udbetales, når:

• Husstanden i den lejlighed, som skal udvides skriftligt bekræfter, at den flytter internt for at muliggøre lejlighedsudvidelse.
• Hustanden, som skal flytte ind i den lejlighed, som skal udvides skriftligt bekræfter, at den flytter ind i lejligheden, fordi det er besluttet, at den skal udvides.
• Formand/administrator for boligforeningen, afdelingen e.l. skriftligt bekræfter, at der er tale om en intern flytning for at muliggøre en lejlighedsudvidelse.

Flyttetilskuddet udbetales umiddelbart efter, at kommunen har modtaget de skriftlige bekræftelser fra ovennævnte parter og godkendt disse. Der stilles ikke krav om, at de faktiske flytteudgifter dokumenteres. Der er herved lagt vægt på, at ordningen skal være let at administrere, men beløbet udbetales på betingelse af, at lejlighedssammenlægningen gennemføres.

4. Tilskud til forsøgsprojekter i den almene boligsektor.

Der udføres kun få lejlighedssammenlægninger i den almene boligsektor, hvilket må tilskrives den meget stramme lovgivning på området, jfr. herom bilag 1a-1c, som bevirker, at der er stor uklarhed m.h.t. under hvilke betingelser en lejlighedssammenlægning kan gennemføres, herunder hvordan udgifterne kan finansieres. Det er derfor vurderingen, at der i den almene boligsektor kan være behov for at supplere tilbudet om flyttetilskud og arkitekthjælp med et mindre kontant tilskud til selve gennemførelsen af arbejderne.

Forvaltningen finder, at det vil være interessant på forsøgsbasis at få afprøvet den af BL foreslåede model for spontane lejlighedssammenlægninger, hvor afdelingen forestår kontakten til myndighederne, murgennembrydning og aflukning af hoveddøren, mens lejerne selv afholder udgifter til selve indretningen. Det foreslås derfor, at der reserveres 1 mio. kr. af puljen til konkrete forsøgsprojekter af denne art i den almene boligsektor.

Hvor de øvrige tilskudsordninger i princippet stiller alle ejerformer lige, er der her tale om en særordning for en sektor, hvor lejlighedssammenlægninger har særlig vanskelige vilkår. I de øvrige ejersektorer gives ikke støtte til selve projekternes udførelse (håndværksudgifter). Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations ønske herom er således ikke imødekommet, uanset at man vel ikke kan afvise, at en kontant støtte vil kunne øge antallet af frivillige sammenlægninger også i andelsboligsektoren. I andelsboligsektoren vil der imidlertid være risiko for, at en sådan støtte blev givet til lejlighedssammenlægninger, som også ville være blevet udført uden støtte – en risiko, der ikke gælder i den almene boligsektor, hvor aktiviteten indenfor lejlighedssammenlægninger i praksis aktuelt er lig nul.

Der foreslås udbetalt et tilskud på max. 15.000 kr. (uden moms) pr. lejlighedssammenlægning til den boligafdeling, som påtager sig at forestå myndighedsbehandling og herudover afholder udgifter til f.eks. murgennembrydning og aflukning af hoveddør eller andre arbejder efter aftale med den tilbageværende lejer i hvert enkelt tilfælde.

Ansøgning om tilskud indsendes af boligorganisationen til Plan & Arkitektur på grundlag af en med den tilbageværende lejer indgået aftale om følgende:

• En plan over lejligheden efter sammenlægning – kopi af forskriftsmæssigt byggeandragende indsendt til Byggeri & Bolig vedlægges.
• Begrundet ansøgning om, at den indbyrdes brugsværdi svarer til brugsværdien af de to oprindelige lejligheder tilsammen.
• Hvilke arbejder afdelingen forestår og betaler over driftsbudgettet som en engangsudgift, i det omfang udgifterne ikke dækkes af kommunens tilskud. Det er herved forudsat, at afdelingsmødet/afdelingsbestyrelsen anbefaler det ansøgte.
• Lejlighedens fremtidige indretning, herunder redegørelse for hvilke arbejder, lejeren efter råderetsreglerne forestår, og et overslag over udgifternes størrelse.
• Indenfor hvilken tidshorisont lejer forpligter sig til at færdiggøre de aftalte arbejder.

Da projektets udførelse gennemføres som forsøg forudsættes dispensationer fra Erhvervs- og Boligstyrelsen. Plan & Arkitektur vil fremsende ansøgningen til Styrelsen med kommunens anbefaling. Plan & Arkitektur retter samtidig henvendelse til Finansstyrelsen om, at der ikke sker ændringer i den tidligere ydede støtte.

Det bemærkes, at en sammenlægning af to almene lejligheder indebærer, at den ene lejlighed udgår permanent i forhold til den almindelige ventelisteudlejning, aftaler om fleksibel udlejning, byfornyelsesgenhusning og kommunal anvisning. Hvis den pågældende lejlighed f.eks. skulle have været tilbudt kommunen til brug for kommunens boligsociale anvisning, forudsættes det, at kommunen i stedet får tilbudt den næste lejlighed, der bliver ledig. Der ses med andre ord bort fra den lejlighed, der indgår i lejlighedssammenlægningen.

Bemyndigelse for forvaltningen til at indgå fleksible udlejningsaftaler

Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 24. august 2000 (BR 327/2000)

Bygge- og Teknikudvalget til at godkende, at der indgås aftaler med de almene boligselskaber om fleksibel udlejning i.h.t. almenboliglovens § 60, hvorved den almindelige ventelisteudlejning suspenderes for indtil 90 % af boligerne i en afdeling og erstattes af udlejning efter særlige kriterier.

For at muliggøre lejlighedssammenlægninger i den almene boligsektor og give sektoren mulighed for at benytte flyttetilskudsordningen foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiger forvaltningen til at indgå aftaler i.h.t. almenboliglovens § 60, med følgende indhold:

• Fortrinsret til ledige boliger for husstande, der afgiver en anden bolig i organisationen til en lejlighedssammenlægning – forud for den almindelige ventelisteudlejning, byfornyelsesgenhusning og (efter nærmere aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen) kommunens anvisningsret.

• Fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger, når udlejningen sker efter det nævnte kriterie for at muliggøre en lejlighedssammenlægning.
• Fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret til store boliger ved udlejning af den sammenlagte bolig til den tilbageværende lejer.

Udlejningsaftalen vil i kombination med flyttetilskudsordningen kunne bidrage til at sikre den fornødne mobilitet indenfor boligorganisationen, ligesom det sikres, at den tilbageværende lejer kan blive boende i den større lejlighed efter sammenlægningen uanset husstandsstørrelse.

Effekten af de foreslåede støtteordninger vurderes fortrinsvis at få betydning i andelsboligsektoren, hvor aktiviteten i forvejen er størst. I de øvrige sektorer er der en lang række lovgivningsmæssige og økonomiske barrierer, som gør det vanskeligt at motivere til lejlighedssammenlægninger. I vedlagte bilag 1a - 4 er der nærmere redegjort herfor.

Indenrigs- og Sundhedsministeren har i skrivelse af 10. januar 2002 anmodet samtlige kommunalbestyrelser og amtsråd om at formidle viden til regeringen om de forhindringer kommunerne støder på i bestræbelserne på at udvikle den kommunale opgaveløsning. Det fremgår af skrivelsen, at Regeringen vil være meget lydhør over for forslag, der giver plads til løsninger, der imødekommer den enkelte kommunes behov.

Det foreslås derfor, at nærværende indstilling samt bilag vedr. barrierer for sammenlægninger indgår i de relevante fagudvalgs videre drøftelser af, hvilke forslag Københavns Kommune skal fremsende til Indenrigs- og sundhedsministeren på baggrund af dennes opfordring.

Det skal bemærkes, at der i nærværende indstilling med bilag først og fremmest er tale om en påpegning af områder, hvor der er konstateret barrierer. Hvilke tiltag, der præcist er påkrævet, er der derimod ikke nødvendigvis taget stilling til, og der vil her typisk være tale om en politisk stillingtagen, der rækker ud over kommunen.

Michael Rosenmark (V) fremsatte på Borgerrepræsentationens møde d. 7. februar 2002 (BR 73/02) beslutningsforslag om, at der iværksættes en informationskampagne med henblik på udvidelse af boligarealer, herunder en mere smidig og effektiv sagsbehandling, samt at der iværksættes en kampagne med henblik på udlejning af værelser til blandt andet studerende (BR 73/02). Borgerrepræsentationen besluttede, at elementerne i beslutningsforslaget skulle vurderes i den embedsmandsgruppe, der er nedsat mellem Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen på baggrund af den boligpolitiske aftale fra juni 2001.

Resultatet af embedsmandsgruppens arbejde fremgår af nærværende indstilling og det vurderes, at Michael Rosenmarks forslag er imødekommet, for så vidt angår spørgsmålene om iværksættelse af en kampagne og effektivisering af sagsbehandlingen i forbindelse med udvidelse af boligarealer. Det skal i den forbindelse nævnes, at en projektgruppe nedsat af Arkitektur Forum med deltagelse bl.a. fra Københavns Kommune er i gang med at udarbejde en publikation, der udformes som en nyttig håndbog, for bygherrer, der har behov for inspiration/information i forbindelse med overvejelser om indretning af beboelse i tagetagen. Publikationen forventes udgivet 14. juni 2002 og vil samtidig blive udsendt på website www.himmelrum.dk.

For så vidt angår forslaget om en kampagne vedrørende udlejning af værelser til blandt andet studerende foreslås det, at beslutningsforslaget oversendes til vurdering og videre foranstaltning i Kultur- og Fritidsforvaltningen, hvorunder "Ungdomsinformationen" henhører.

Det er en forudsætning for at gennemføre en lejlighedssammenlægning, at man har rådighed over to lejligheder, der støder op til hinanden. Muligheden for at lægge to lejligheder sammen opstår derfor ofte helt tilfældigt, hvorfor det ikke er muligt umiddelbart at måle en effekt af den informationsindsats, der foreslås iværksat. Effekten af den foreslåede arkitekthjælp vil også først vise sig på sigt, da støtten udbetales uafhængigt af tidspunktet for konkrete lejlighedssammenlægningers gennemførelse.

Umiddelbart opnås ved forslaget at sætte fokus på lejlighedssammenlægninger som et alternativ til det at flytte til en større bolig, og der skabes øget opmærksomhed om kommunens politik på området.

Med flyttehjælpsordningen påvirkes mulighederne for at lægge lejligheder sammen i gunstig retning. Forventningen er, at hver udbetaling af flyttetilskud umiddelbart udløser en lejlighedssammenlægning, som ellers ikke ville have være mulig på nuværende tidspunkt.

Bygge- og Teknikforvaltningen vil i samarbejde med Økonomiforvaltningen løbende følge udviklingen i antallet af lejlighedssammenlægninger, antal udbetalte tilskud til flyttehjælp og honorerede arkitektregninger under støtteordningen.

Forvaltningerne afholder et årligt møde i efteråret med repræsentanter for de forskellige sektorer, hvor den hidtidige informationsindsats, støttetilbud, udviklingen i antallet af forskellige typer lejlighedssammenlægninger vurderes og forslag til forbedringer i indsatsen drøftes.

I form af en fællesindstilling forelægges Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget årligt en status for implementeringen af puljen, samt forslag til eventuelle justeringer af fremtidig strategi og prioritering. Denne status forlægges udvalgene i forbindelse med fremlæggelsen af boligbarometret hvert år i december. Boligbarometret vil blandt andet indeholde en oversigt over udviklingen i antallet af forskellige typer lejlighedsudvidelser herunder fordeling på bydele og ejerformer.

I første halvdel af 2005 gennemføres en samlet evaluering af den hidtidige indsats for at få flere lejlighedsudvidelser. Evalueringen vil omfatte en samlet vurdering af den hidtidige informationsindsats, støttetilbud og udviklingen i antallet af lejlighedsudvidelser samt en vurdering af, hvordan beboersammensætningen ændrer sig ved lejlighedsudvidelser. På baggrund heraf vil der blive udarbejdet forslag til den fremtidige indsats på området lige som der er lagt op til en evaluering af udviklingen i beboersammensætningen i udvidede lejligheder ca. 5 år efter indsatsens afslutning i 2004.

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen har som led i overvejelserne om udmøntning af puljen til fremme af frivillige lejlighedssammenlægninger afholdt møder med repræsentanter for de forskellige ejersektorer.

Der har således været afholdt møder med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og Ejerlejlighedernes Landsforening. De fremkomne bemærkninger er kort gengivet i bilag 3b og 4. Der har endvidere været afholdt møde med repræsentanter fra den almene boligsektor, og der er indhentet vedlagte redegørelse fra Boligselskabernes Landsforening af 31. januar 2002 (bilag 1c). Der har været afholdt to møder med Ejendomsforeningen Danmark, som repræsenterer private udlejere i København. Ejendomsforeningen har afgivet de som bilag 2c og d vedlagte udtalelser om henholdsvis "konsekvenser ved lejlighedssammenlægninger" samt "inddragelse af loftsetager til indretning af beboelseslejligheder". Det er Ejendomsforeningens opfattelse, at de gældende regler for lejefastsættelse i udlejningsejendomme bevirker, at det generelt vil medføre en forringelse af økonomien i udlejningsejen domme - eller i bedste fald en uændret økonomi - hvis der gennemføres sammenlægning af lejligheder.

Ejendomsforeningens synspunkter er kommenteret af Lejernes LO i Hovedstaden (LLO) ved skrivelse af 4. april 2002, der vedlægges som bilag 8. Det fremgår heraf, at LLO er positive overfor frivillige lejlighedssammenlægninger, der sker efter aftale mellem lejer og udlejer med respekt af lejelovgivningens lejerbeskyttelse, idet LLO i øvrigt finder, at den nuværende lovgivning generelt er tilfredsstillende i forhold til lejlighedssammenlægninger.

På baggrund af ABF's udtalelser om barrierer, jfr. ovenfor har det været overvejet om der er behov for at ændre kommunens praksis for godkendelse af lejlighedssammenlægninger, når arealet af den sammenlagte bolig overstiger 150 m².

Borgerrepræsentationen vedtog den 13. juni 2001 (BR 279/01) i forbindelse med vedtagelsen af den boligpolitiske strategiplan, at det skulle gøres lettere for beboerne på eget initiativ at lægge lejligheder sammen, og at størrelsen for sammenlagte lejligheder blev fastlagt til 150 m² med mulighed for dispensation op til 180 m².

Bygge- og Teknikudvalget godkendte på mødet den 12. september 2001 (BTU 379/2001) følgende kriterier for meddelelse af dispensation til sammenlægninger op til 180 m²:

• Lejligheder med utidssvarende toiletforhold/bademulighed,

• Den mindste lejlighed er maksimalt 55 m²,

• Lejligheder med uhensigtsmæssig indretning i relation til f.eks. lysforhold, ekstraordinære støjbelastninger

Byggeri & Bolig oplyser, at hvis et af de nævnte kriterier er opfyldt, gives der dispensation under forudsætning af, at den ledige lejlighed er frivilligt fraflyttet, og den lejer, hvis lejlighed bliver forøget, er indforstået med udvidelsen.

Umiddelbart ses der ikke at være grundlag for at ændre disse regler her og nu. Men det foreslås, at Bygge- og Teknikforvaltningen, Byggeri & Bolig, registrerer meddelte tilladelser og afslag på dispensationer m.h.p., at oplysningerne kan indgå i den løbende evaluering af kommunens samlede indsats til fremme af lejlighedssammenlægninger.

Borgerrepræsentationen besluttede i forbindelse med godkendelse af "Boliger for alle – Boligpolitisk strategiplan for København Kommune 2001-2004" den 13. juni 2001 (BR 297/01) at afsætte i alt 25 mio. kr. (2001 p/l) til "Frivillige sammenlægninger af lejligheder".

Da det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget varetager ansvaret for den konkrete udmøntning af midlerne til frivillige lejlighedssammenlægninger jf. retningslinierne i nærværende indstilling, foreslår Økonomiforvaltningen, at der gives en tillægsbevilling på 5.893 t. kr. i 2002 (2002 p/l) til Bygge- og Teknikudvalget, Plan & Arkitektur, funktion 0.11.1 beboelse (Puljen til frivillige lejlighedssammenlægninger). I Bygge- og Teknikudvalgets budget 2003 indarbejdes der endvidere 6.866 t. kr. og i 2004 6.697 t. kr. (2002 p/l) jf. tabel 1. Samlet foreslås der givet en bevilling på 19.456 t. kr. for årene 2002-2004.

Der anvises kassemæssig dækning på Økonomiudvalgets budget, bevillingen Fælles anlægspuljer, funktion 6.51.3 i 2002-2004 (Pulje til frivillige sammenlægninger af lejligheder). Midlerne foreslås fordelt således:

Af midlerne til information m.v. foreslås i alt afsat 1.299 t. kr. til aflønning af en projektansat medarbejder fra 3. kvartal 2002 – 2. kvartal 2005. Fordelingen af midler mellem de tre typer af aktiviteter er vejledende inden for det enkelte budgetår.

Borgerrepræsentationen besluttede i forbindelse med indstilling om modelområdeansøgninger d. 6. september 2001 (BR 343/01) at afsætte 3 mio. kr. (2001 p/l) fra puljen til "Frivillige sammenlægninger af lejligheder" til hver af de to partnerskabsområder "Tingbjerg-Utterslevhuse" og "Remisevænget, Dyvekevænget og Hørgården", i alt 6 mio. kr. Økonomiforvaltningen vil på et senere tidspunkt udarbejde indstilling til Økonomiudvalget om konkret anvendelse af disse midler.

Bygge- og Teknikudvalget er overfor Borgerrepræsentationen ansvarlig for at føre tilsyn med, at tillægsbevillingen anvendes i overensstemmelse med retningslinierne for puljens udmøntning, jf. nærværende indstilling.

Det forudsættes, at uforbrugte midler kan overføres fra år til år, hvilket kan være tilfældet, hvis der ikke er søgt tilstrækkeligt store beløb i det givne år.

Såfremt nærværende indstilling godkendes, er den samlede ramme til "Frivillige sammenlægninger af lejligheder" disponeret.

Indstillingspunktet om, at der fra Økonomiudvalgets pulje til frivillige sammenlægninger af lejligheder afsættes 19.456 t. kr. i 2002-2004 til udmøntning af nærværende indstillings forslag til retningslinier for puljen, fremsættes under forudsætning af Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationens forudgående godkendelse af indstilling fra Økonomiforvaltningen om "Fordeling af midler til realisering af Boliger for alle - Boligpolitisk strategiplan for Københavns Kommune 2001 – 2004".

1a. Skema over barrierer i den almene boligsektor.

1b. Notat om lejlighedssammenlægninger i den almene boligsektor.

1c. Boligselskabernes Landsforenings skrivelse af 31. januar 2002.

2a. Skema over barrierer i den private udlejningssektor.

2b. Notat om lejlighedssammenlægninger den private udlejningssektor.

4. Skema om barrierer i ejerlejlighedssektoren.
5. Notat om informationsindsatsen
6. Ansøgningsskema vedr. arkitekthjælp.
7. Ansøgningsskema vedr. flyttehjælp.
8. Skrivelse af 4. april 2002 fra Lejernes LO i Hovedstaden.

Holger Bisgaard Jens Jacobsen