Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Østerbrogårdens Kollegium (Bygge- og Teknikudvalget)
Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Østerbrogårdens Kollegium (Bygge- og Teknikudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 23. marts 2004
J.nr. ØU 91/2004
29. Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering af Østerbrogårdens Kollegium (Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og
Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for
Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende
projekt for renoverings- og moderniseringsarbejder på Kollegiet Østerbrogården
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at
meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt
andel af ydelsesstøtte
at meddele indeståelse for eventuelle underskud
på kollegiets fremtidige drift
at acceptere, at de til kollegiet tidligere
bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at
godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af,
at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at
meddele kommunal garanti for realkreditlån vedr. renovering og afrensning for
skimmelsvamp i ejendommens institutionsdel
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 25. februar 2004
Anbefalet
Økonomiforvaltningen indstiller,
at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen
med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen
bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form,
idet det forudsættes, at renoveringen af institutionsdelen af Østerbrogårdens
Kollegium sættes i bero.
Der henvises endvidere til
vedlagte notat".
RESUME
Foreningen
Socialt Boligbyggeri (FSB) har fremsendt skema A-ansøgning til godkendelse af
renoveringsprojekt for den selvejende institution Kollegiet Østerbrogården, der
er opført i 1966 – 67, og indenfor et samlet bruttoetageareal på ca. 4.950 m2
rummer 105 enkeltværelser, beboerrum, studentercafé, fritidshjem, en integreret
institution, en børnehave samt et fritidshjem.
Projektet
omhandler renovering af kollegiedelens fælleskøkkener, gangarealer, kollegieværelserne,
badeværelser, indgangspartier, tage, facader samt lovliggørelse af elevatorer.
Kollegiedelen omfatter et etageareal på ca. 3.250 m2 og oppebærer en
årlig lejeindtægt på ca. 2.055.000 kr., svarende til 632 kr. pr. m2
boligareal.
Udgifterne
ved arbejderne på kollegiedelen er anslået til knapt 18,6 mio. kr. inkl. moms,
der fuldt ud påregnes finansieret ved fastforrentet realkreditlån med 30 års
løbetid. På grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi forventes
långivende realkreditinstitut at kræve 100 pct. kommunal garanti, det vil sige
op til 18,6 mio. kr.. Den kommunale andel af ydelsesstøtten kan beregnes til
ca. 177.200 kr. det første år.
Boliglejen
forventes som følge af de påtænkte støtteberettigede renoveringsarbejder at
stige med 138 kr. pr. m2 boligetageareal til et samlet niveau på 770
kr. pr. m2.
Støttesagen omfatter
ikke renovering af institutionsdelen, der har et samlet etageareal på ca. 1.700
m2 og indbringer en årlig leje på ca. 1.525.000 kr., svarende til
godt 900 kr. pr. m2 "erhvervsareal".
Erhvervs-
og Boligstyrelsen har oplyst, at der ikke kan ydes støtte efter almenboliglovens
§ 100 til renovering af den del af ejendommen, der ikke anvendes til ungdomsboliger.
Derfor er den del af arbejderne, der vedrører institutionsdelen udskilt fra
støttesagen. Det drejer sig om ca. 4,2 mio. kr., der påregnes finansieret med
et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti. Da
institutionsdelen er erhvervslejemål, hvor lejefastsættelsen sker til
markedslejen, skal formentlig hele kapitaludgiften fra dette lån betales over
kollegianernes husleje. Forudsat at institutionsdelen kan genudlejes til den
nuværende markedsleje, vil renoveringen medføre en ekstra lejestigning på 89
kr. pr. m2 boligetageareal, jf. nedenfor. Den samlede leje pr. m2
boligareal øges i så fald yderligere med ca. 90 kr. pr. m2 som følge
af renoveringen af institutionsdelen til et niveau på 860 kr. pr. m2,
hvorved den månedlige boligleje for et 31 m2 – værelse vil stige fra
ca. 1.600 kr. til ca. 2.200 kr.
Angivelsen af
lejestigningerne sker imidlertid med forbehold, idet der som følge af den
gennemgående renovering af både institutions- og boligdel må forventes en noget
lavere vedligeholdelsesudgift de kommende år, og lejestigningen på grund af renovering
af institutionsdelen afhænger dels af den endelige finansiering, dels af den
opnåelige markedsleje for institutionslejemålene
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Bebyggelsen, der er opført i 1966-67, er beliggende på
matr. nr. 4967 Udenbys Klædebo Kvarter, Blegdamsvej 29A – 31 i bydelen Indre
Østerbro.
Bebyggelsen består af 2 blokke. En "kollegieblok" i
8-etager med 105 enkeltværelser med en gennemsnitlig størrelse på 31 m² (inkl.
bad/wc og andel af fællesareal), beboerrum på 34 m2, studentercafé
på 54 m2 og et fritidshjem på 360 m2 i stueetagen, samt
en "institutionsblok" i 4-etager, der indeholder en integreret institution på
571 m2, en børnehave på 307 m2 samt et fritidshjem på 451
m2. Det samlede boligetageareal andrager dermed ca. 3.250 m2
og det samlede erhvervsetageareal ca. 1.690 m2. Det samlede bruttoetageareal andrager i alt ca. 4.940 m2. Oversigtskort over kollegiets
beliggenhed og bebyggelsens placering er vedlagt som bilag 1.
Bebyggelsen ejes af den selvejende institution Østerbrogården
og administreres af Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB).
Der er i 1986 bevilget et statslån på 200.000 kr. til
renovering af fælleskøkkener, men derudover har institutionen alene været
renoveret/vedligeholdt for egne midler.
Der er på ejendommen lyst tilbagekøbsret for kommunen i
år 2050, hvorefter kommunen kan købe ejendommen tilbage for grundkøbesummen
uden. erstatning for bygninger eller andet (-B 2050).
Oprindeligt
indgik renovering af institutionsdelen også i skema A-ansøgningen, idet disse
såvel som resten af ejendommen behøver renovering og særligt fordi, der i efteråret
2002 blev konstateret vandskade på grund af utæt tag og efterfølgende konstateret
skimmelsvamp i "institutionsblokken"s tag, vægge og vinduespartier.
Plan
& Arkitektur har imidlertid fra Erhvervs- og Boligstyrelsen fået oplyst, at
der ikke kan ydes støtte efter almenboliglovens § 100 til renovering af de dele
af en ungdomsboliginstitution, der ikke anvendes til ungdomsboliger. De
arbejder, der alene vedrører institutionerne, er herefter trukket ud af skema
A-ansøgningen, og udgifterne hertil må således finansieres på anden vis, jf.
nedenfor.
Renoveringen
af tag og afrensning for skimmelsvamp i "institutionsblokken" blev påbegyndt i
januar 2003, da udbedring ikke kunne udsættes. Den institution, der havde til
huse i tagetagen måtte genhuses i knap 4 måneder fra midten af december 2002
til april 2003, har efterfølgende opsagt lejemålet med virkning fra maj
2004. Herefter forventes lejemålet
genudlejet til Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen. Arbejderne pågår stadig,
og forventes afsluttet og klar til ibrugtagning i august 2004. Udgifterne til
arbejderne anslås at ville udgøre ca. 4,2 mio. kr. inkl. moms.
Udgifterne
til renovering og afrensning for skimmelsvamp påtænkes finansieret med et
30-årigt realkreditlån, for hvilket det forventes, at realkreditinstituttet vil
kræve 100 pct. kommunal garanti.
Kapitaludgifter
vedrørende dette lån søges efter forhandling med erhvervslejerne indregnet i
lejen for institutionerne. Imidlertid er institutionerne erhvervslejemål, der
udlejes til markedsprisen. Kapitaludgifterne vil således muligvis skulle bæres
af kollegianerne, hvis det ikke er muligt at forhandle sig til højere leje.
Såfremt det nuværende lejeniveau for erhvervslejemålene opretholdes, og
kapitaludgifterne på lånet indgår i boligdelen, vil dette indebære en
lejestigning på 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal, svarende til 89 kr.
pr. m2 boligetageareal.
Ifølge
FSB har Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen imidlertid givet udtryk for, at
det nuværende lejeniveau for dette lejemål på ca. 1.100 kr. pr. m2
erhvervsareal ikke kan accepteres. Den endelige lejestigning som følge af
renoveringen af "institutionsblokken" kan således på nuværende tidspunkt ikke
fastsættes. I den forbindelse bemærkes, at erhvervslejemål ifølge lovgivningen
ikke må udlejes til under markedslejen. Plan & Arkitektur agter at drøfte
niveauet for en rimelig markedsleje med FSB og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.
Det
påtænkes endvidere at undersøge mulighederne for at ejerlejlighedsopdele og
frasælge "institutionsblokken" for derved i fremtiden at frigøre kollegiet for
den risiko, der er forbundet med at udleje erhvervsarealer.
Projektet
Projektet for boligdelen omfatter renovering af de eksisterende 7 fælleskøkkener. Indretningen
udskiftes til ny robust standardløsning inklusive renovering af ventilation og
el.
Gangarealerne
renoveres, og der etableres nyt forsænket loft og loftsbelysning.
I
kollegieværelserne foretages en mindre elrenovering for at tilvejebringe mere
strøm og flere stikkontakter.
I
badeværelserne etableres nyt flisegulv, dørene udskiftes, sanitet, ventilation
og el renoveres.
Derudover
totalrenoveres facaderne på "kollegieblokken", taget renoveres, de udvendige
skydepersienner udskiftes, og der etableres ny dør ved cykelkælder, ligesom
elevatoren i kollegieblokken renoveres. Udsnit af etageplan og facade vedlægges
som bilag 2.
Dominia A/S har i januar 2002 udarbejdet førsynsrapport i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i
bekendtgørelse nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer om støtte til
almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.. Forvaltningen finder de planlagte arbejder rimelige, men har følgende
bemærkninger til rapporten:
I førsynsrapportens projektforslag er som alternativ til
facaderenovering foreslået totaludskiftning af facaden for ca. 10 mio. kr..
Plan & Arkitektur finder, at der bør udføres en renovering af facaden,
hvorved facadeudseendet beholdes. Som nævnt indgår alene en renovering af
facaderne i projektet.
Plan & Arkitektur anbefaler endvidere, at der ved
renovering af badeværelser fortages renovering af terrazzogulv i stedet for
lægning af nyt flisegulv. Der vil blive optaget forhandling med FSB herom. Det
skønnes, at renovering af de eksisterende terrazzogulve vil medføre en vis
besparelse.
De
stipulerede udgifter ved arbejderne er anslået at fordele sig således:
|
Fælleskøkkener |
1.976.000 kr. |
|
Gange |
338.000 kr. |
|
Kollegieværelser |
594.000 kr. |
|
Badeværelser |
3.583.000 kr. |
|
Facade |
6.874.000 kr. |
|
Tag |
456.000 kr. |
|
Dør til cykelkælder |
12.000 kr. |
|
Elevatorer |
549.000 kr. |
|
Mængderegulering 5 % |
718.000 kr. |
Håndværkerudgifter i alt
|
15.100.000 kr. |
Triarc A/S arkitekter er valgt som bygherrerådgiver.
Ifølge FSB har de tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke medvirket ved
kollegiets opførelse, senere renoveringsarbejder, eller ved udarbejdelsen af
førsynsrapport.
Projektets
økonomi
De
samlede udgifter til den ekstraordinære renovering af "kollegieblokken" er
ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 18.595.000 kr. inkl. moms, der
fordeler sig således:
|
Håndværkerudgifter |
15.100.000 kr. |
|
Omkostninger inkl.
gebyrer |
3.495.000 kr. |
|
Anskaffelsessum |
18.595.000 kr. |
Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i
hovedentreprise.
Der
er ifølge FSB ikke mulighed for, at udgifterne kan dækkes ved erstatning eller
gennem forsikringer.
Arbejderne og den deraf følgende finansiering og
huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.
Ungdomsboliginstitutionens
økonomi
Ejendommen er pr. 1. januar 2002 vurderet til 26 mio.
kr., heraf grundværdi 3,8 mio. kr. Restgælden udgør pr. samme dato ca. 10,7
mio. kr. på de i ejendommen indestående prioriteter, hvortil kommer et engangsstøtteprioritetslån på ca. 6,5 mio. kr.
I driftsåret 2001/2002 har ungdomsboliginstitutionen
modtaget 256.500 kr. i statsligt huslejetilskud, svarende til en nedsat
boligleje på 52 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Det samme gør
sig gældende for 2002/03. I 2003/04 nedsættes det statslige huslejetilskud til
26 kr./m2 bruttoetageareal.
Driftsresultater 2001/02 og budget 2003/2004 er som
følger:
|
Driftsresultat/Budget |
Brutto m2 4.937 |
Resultat 2001/02 kr./m2 |
Resultat 2001/02 I % |
Norm % |
Budget 2003/04 kr./m2 |
|
Nettokapital |
116 |
14 |
30 |
113 |
|
|
Offentlige og andre faste |
78 |
9 |
15 |
81 |
|
|
Energi |
170 |
21 |
20 |
183 |
|
|
Administration |
46 |
6 |
6 |
49 |
|
|
Vedligehold |
304 |
37 |
15 |
208 |
|
|
Henlæggelser |
57 |
7 |
15 |
125 |
|
|
Diverse |
44 |
5 |
4 |
45 |
|
|
Samlede udgifter |
814 |
99 |
105 |
805 |
|
|
Erhvervsleje |
-301 |
-36 |
|
-309 |
|
|
Renteindtægter |
-38 |
-5 |
|
-44 |
|
|
Diverse |
-10 |
-1 |
-5 |
-9 |
|
|
Offentlig støtte |
-52 |
-6 |
|
-26 |
|
|
Resultat |
-15 |
-2 |
|
0 |
|
|
Boligleje |
398 |
48 |
100 |
416 |
|
Det bemærkes, at ovenstående resultat/budget er
gennemsnitligt for hele ejendommen, inkl. div. institutioner. Indtægter og
udgifter er dermed fordelt på det samlede bruttoetageareal.
Lejeindtægten
for boligdelen er 2.055.000 kr. og for erhvervsdelen på 1.525.000 kr., svarende
til en samlet lejeindtægt for hele bebyggelsen på ca. 3,6 mio. kr. eller ca.
725 kr. pr. m2 bruttoetageareal.
Endvidere bemærkes, at de aktuelle renoveringer ikke er
indregnet i ovenstående budget for 2003/04. Procentangivelserne i ovenstående 2
kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 825 kr./m2 bruttoetageareal.
Boliglejen, der for tiden udgør 632 kr. pr. m² boligetageareal inklusive el- og varmeudgifter, forventes at stige med 138 kr. pr. m² boligetageareal som følge af udgifterne til de projekterede
arbejder, som er omfattet af støttesagen.
For arbejderne vedrørende "institutionsblokken" og
fritidshjemmet i "kollegieblokken"s stueetage, der ifølge seneste opgørelse fra
januar 2004, udgør ca. 4.220.000 kr.
inkl. moms, forventes en lejestigning på yderligere ca. 89 kr. pr. m2 erhvervsetageareal, forudsat at det nuværende erhvervslejeniveau opretholdes.
Den samlede leje efter renovering af både
"institutionsblok" og "kollegieblok" vil således være ca. 860 kr. pr. m2 boligetageareal, såfremt erhvervslejemålet kan genudlejes til nuværende lejeniveau, jf. i
øvrigt afsnittet "Baggrund" ovenfor.
Det skal understreges, at de kalkulerede lejestigninger
angives med forbehold, idet der
som følge af den gennemgående renovering af både institutions- og boligdel må
forventes en noget lavere vedligeholdelsesudgift de kommende år, og
lejestigningen på grund af renovering af institutionsdelen afhænger dels af den
endelige finansiering, dels af den opnåelige markedsleje for
institutionslejemålene.
Kollegiet havde pr. 31. juli 2002 opsparet ca. 5 mio.
kr. i henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser.
Henlæggelserne udgør i 2003/2004 ifølge budgettet 125 kr. pr. m2 bruttoetageareal. FSB har oplyst, at man påregner at bruge ca. 3 mio. kr. af de opsparede
henlæggelser i forbindelse med renoveringssagen til arbejder, der har karakter
af almindelig vedligeholdelse, og som derfor ikke er medtaget i støtteansøgningen.
Forvaltningen vurderer, at kollegiets økonomi giver
tilstrækkelig margin til den nødvendige lejeforhøjelse, men forudsætter, at
institutionen i de kommende år bibeholder et henlæggelsesniveau på ca. 125 kr.
pr. m2
bruttoetageareal.
I denne forbindelse skal det bemærkes, at finansieringen
af renoveringen af "institutionsblokken" ikke nødvendigvis skal finansieres med
et fastforrentet 5 pct. kontantlån, som forudsat ved nævnte beregning, men kan
finansieres med f.eks. et rentetilpasningslån, der efter det nuværende
renteniveau vil medføre en markant lavere ydelse, jf. nedenfor.
Finansiering
I
henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private
andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens
vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne
(100 pct.) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære
renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende
foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli
1986.
Støtte
kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem
forsikringer.
Det
bemærkes, at ungdomsboliginstitutionerne ikke har pligt til at henlægge midler
til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og
modernisering", som er nævnt i almenboliglovens § 100.
Finansiering
sker med et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som
kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med
konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.
Til
lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser
på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 pct. af byggeudgifterne
samt 0,27 pct. løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 pct. af udgifterne
til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på
funktion 5.94.1.
Finansieringen
kan opstilles skematisk således:
|
Realkreditlån |
18.595.000 kr. |
|
Ydelse på lånet, første år |
1.336.000 kr. |
|
Beboerbetaling, første år (2,15 % af anskaffelsessummen) + bidrag
(0,27 % af lånet) |
450.000 kr. |
|
Samlet ydelsesstøtte, første år |
886.000 kr. |
|
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år |
177.200 kr. |
Kommunal
garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har
pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens
garantiforpligtelse for lånet må der på grund af realkreditinstitutternes
særlige regler for beregning af belåningsværdi påregnes krævet garanti på
indtil 100 pct. af lånet, dvs. op til 18,6 mio. kr.
Det
er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for
eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift.
Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder
kan afvikles over en kortere årrække.
Ifølge
FSB vil det lejeniveau, der følger af renoveringens ikke medføre fremtidige
lejetab eller udlejningsvanskeligheder.
Til
dækning af udgifterne til renovering af "institutionsblokken" optages et realkreditlån,
hvortil kommunen yder garanti. Som følge af realkreditinstitutternes særlige
regler for beregning af belåningsværdi påregnes krævet garanti på indtil 100
pct. af lånet, dvs. op til ca. 4,2 mio. kr.. Der er ikke af staten fastsat en
bestemt lånetype for optagelse af lån til ustøttet renovering af selvejende
ungdomsboliginstitutioner, hvorfor forvaltningen forud for låneoptagelsen vil
vurdere, hvilken lånetype, der er mest fordelagtig.
Totaløkonomisk
vurdering
En
bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder
af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold
samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver
således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne
efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på
grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved
udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og
overflader.
Totaløkonomi
kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at
føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne
af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende
arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering
af totaløkonomien.
FSB
har oplyst, at det er intentionen at indbygge komponenter, der tager hensyn til
lavt energiforbrug samt optimal levetid. Det samme er gældende for arbejder,
der udføres eller er udført i institutionsafsnittet, der som bekendt
finansieres på anden vis.
Miljøvurdering
Forslaget
forventes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Oversigtskort over Kollegiet
Østerbrogårdens beliggenhed og bebyggelsens placering
Bilag 2: Etageplan og facadeplan