Forslag til lokalplan "Det centrale Valby" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 1997

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 23. januar 2001

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Ole Hentzen (C) og Jens Kjær Christensen (Ø) tog forbehold.

Jens Kjær Christensen (Ø) afgav følgende bemærkning:

"Enhedslisten er meget tilfredse med skole/kultur/idrætsdelen. Men på baggrund af den ekstra trafikale belastning, muligheden for etablering af kontorer i område IIIA, for høj bebyggelsesprocent og en for voldsom udbygning af indkøbscenter, tager Enhedslisten forbehold".

I Miljøministeriets Landsplanredegørelse fra 1992 foreslås det at arbejde med eksempelprojekter i konkrete, geografiske områder. Med henvisning hertil blev der i 1998 nedsat en projektgruppe bestående af repræsentanter for grundejerne, Kommunen, Valby Bydelsråd og Miljø- og Energiministeriet. Gruppen fik til opgave at udarbejde et plangrundlag for det centrale Valby begrænset af Valby Langgade, Valby Tingsted, Rughavevej, Skolegade og jernbanen.

I september 2000 fremkom projektgruppen med et planlægningsgrundlag i form af eksempelprojektet "Valby Bymidte udvides og fornys", hvori der lægges vægt på, at der i området sker en integration af boliger, handel, service og kulturelle funktioner. Der skal bygges videre på områdets identitet ved genanvendelse af bevaringsværdige industribygninger, ved nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet og ved forskønnelse af byrummene.

Ovennævnte eksempelprojekt, der ligger til grund for det aktuelle forslag til lokalplan og kommuneplantillæg, har været sendt i høring hos forvaltningerne, ligesom direktørerne for forvaltningerne er blevet orienteret herom. Endelig tog Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 6. december 2000 til efterretning, at Bygge- og Teknikforvaltningen sammen med Økonomiforvaltningen ville udarbejde forslag til kommuneplantillæg og lokalplan på grundlag af eksempelprojektet.

Planforslagene skal muliggøre omdannelsen af ovennævnte område fra et større, delvist nedslidt erhvervsområde til at være en aktiv og integreret del af det centrale Valby med bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet, der modsvarer og udnytter den særlige beliggenhed i Valbys historiske bykerne og nærheden til Valby Station.

Lokalplanområdet er opdelt i 4 underområder. Bebyggelsesprocenten i lokalplanområdet må ikke overstige 130.

I område I, der fastlægges til offentlige formål, er placeret de bevaringsværdige bygninger Ovnhallen og Prøvehallen, der tænkes anvendt til henholdsvis skole og kultur- og idrætsformål. I den vestligste del af område I påtænkes genhusning af to børneinstitutioner i den ligeledes bevaringsværdige ejendom Hoffmanns Minde eller alternativt i nybyggeri.

I område II, der fastlægges til boliger og serviceerhverv, må det samlede bruttoetageareal til butiksformål ikke overstige 17.000 m². I dette område ligger den bevaringsværdige bygning Bomuldsspinderiet. Bygningen vil blive indrettet med butikker og serviceerhverv, og foran denne bygning og omgivende nybyggeri vil der blive indrettet en glasoverdækket plads, der forbindes med ligeledes glasoverdækkede gågader. I området omkring Bomuldsspinderiet må bruttoetagearealet til dagligvarer ikke overstige 4.000 m², og der må ikke etableres butikker over 1.000 m² bortset fra én dagligvarebutik på 3.000 m² og en udvalgsvarebutik på højst 1.500 m². Samtidig skal der i denne del af området etableres mindst 7.000 m² boligetageareal af hensyn til ønsket om et område med blandede bolig-, butiks- og kontorfunktioner. Parkering i området vil overvejende finde sted i parkeringskælder.

I område III A og B, der fastlægges til boliger og serviceerhverv, forudsætter opførelse af ny bebyggelse supplerende lokalplan.

For lokalplanområdet under ét gælder, at mindst 35 pct. af etagearealet, eksklusive etagearealet anvendt til offentlige formål, skal anvendes til boliger.

Ejendomme, der i en lokalplan fastlægges til offentlige formål, kan kræves overtaget af kommunen mod erstatning.

I Kommuneplan 1997 indgår lokalplanområdet i rammerne for lokalplanlægning i 3 forskellige områdetyper. Størstedelen af lokalplanområdet indgår i et C2*-område, der skal anvendes til boliger og serviceerhverv. Den særlige *-bemærkning betyder, at der åbnes mulighed for forretningsbebyggelse samt for lettere industri, lager og lignende, der højst er i forureningsklasse 2 (ubetydelig forurening), og at det maksimale samlede butiksareal fastsættes efter nærmere planlægning. En mindre del af lokalplanområdet, der udgøres af Valby Skoles anneks, indgår i et O2-område, der skal anvendes til offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter. Endelig indgår jernbanens areal i et T1-område, der skal anvendes til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter.

Kommuneplantillæg nr. 13 regulerer detailhandel i hele kommunen. Af tillægget fremgår, at arealer til butiksformål normalt skal udlægges inden for de fastlagte regionale centerområder og bydelscentre. Stueetagen i facadebebyggelsen langs de primære butiksstrøg i bydelscentrene skal i videst muligt omfang anvendes til butikker og andre publikumsorienterede funktioner. I bydelen Valby kan det samlede bruttoareal til butiksformål indenfor det afgrænsede centerområde omkring Valby Langgade og Toftegårds Plads m.m. øges med 15.000 m² bruttoareal, primært på arealerne med det tidligere Bomuldsspinderi m.m. og i området ved Valby Tingsted.

Forslaget til kommuneplantillæg indeholder dels bestemmelser af regional karakter, der fordrer, at Hovedstadens Udviklingsråd tiltræder forslaget, dels ændringer af afgrænsningen mellem ovennævnte enkelte rammeområder. Endvidere fastsættes områdets maksimale bebyggelsesprocent til 130, og boligandelen skal udgøre mindst 35% af det samlede etageareal indenfor området, dog undtaget de arealer, der medgår til offentlige formål.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med forslaget til kommuneplantillæg.

I 1998 blev der iværksat et såkaldt eksempelprojekt for planlægning af det centrale Valby. Betegnelsen "eksempelprojekt" har baggrund i Miljøministeriets Landsplanredegørelse fra 1992, hvori det foreslås at arbejde med eksempelprojekter i konkrete, geografiske områder med henblik på at anvise kvalitetsbetonede planløsninger. Arbejdet med eksempelprojektet blev forestået af en arbejdsgruppe bestående af repræsentanter for grundejerne, Kommunen, Valby Bydelsråd og med formandskab fra Miljø- og Energiministeriets Landsplanafdeling. Projektgruppens opgave var at udarbejde et plangrundlag med henblik på at igangsætte en udvikling, som omfatter hele det centrale Valby og skaber sammenhæng mellem alle relevante funktioner i området.

I september 2000 fremkom projektgruppen med et planlægningsgrundlag "Valby Bymidte udvides og fornys", hvori der lægges vægt på, at der i området sker en integration af boliger, handel, service og kulturelle funktioner. Der skal bygges videre på områdets identitet ved genanvendelse af bevaringsværdige industribygninger, ved nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet og ved forskønnelse af byrummene. Endelig skal det tidligere industriområde trafikalt forbindes og dermed integreres med det øvrige Valby.

Dette planlægningsgrundlag ligger til grund for det aktuelle forslag til lokalplan og er af Bygge- og Teknikforvaltningen sendt i høring hos forvaltningerne, ligesom Økonomiforvaltningen har orienteret direktørerne for forvaltningerne herom. Endelig har Bygge- og Teknikforvaltningen forelagt Bygge- og Teknikudvalget et notat, hvori der redegøres for eksempelprojektet og oplyses, at forvaltningen på dette grundlag sammen med Økonomiforvaltning ville gå videre med udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan, hvilket udvalget tog til efterretning på mødet den 6. december 2000.

I forbindelse med arbejdet med eksempelprojektet har kommunen fået option på området vest for Ovnhallen for sammen med Valby Bydelsråd at undersøge muligheden for at bebygge området med boliger eller andet. I disse overvejelser indgår bl.a. flytning af to eksisterende børneinstitutioner fra den nuværende beliggenhed ved Annexstræde til en placering indenfor optionsområdet.

Udnyttes optionen ikke, skal det vestlige område – efter en ændring af plangrundlaget – kunne anvendes til kontorformål med en bebyggelsesprocent på 130. I den forbindelse er det forudsat, at status for bygninger, der i Bydelsatlas for Valby og i det foreliggende forslag til lokalplan er udpeget som bevaringsværdige, vil blive taget op til fornyet overvejelse, såfremt en bevaring er til hinder for en hensigtsmæssig udnyttelse af arealet til erhvervsbyggeri.

Der arbejdes desuden med en aftale om, at kommunen overtager Prøvehallen med tilbygninger med henblik på anvendelse til kultur- og idrætsformål, og at kommunen lejer Ovnhallen med annekser og udenomsarealer til skoleformål. Valby Skole flyttes til Ovnhallen, og den nuværende skole overgår til andre skoleformål, bortset fra annekset, der vil kunne frigøres til salg. I aftalen indgår, at der kan indplaceres 15.000 m² nyt bruttoareal til butikker på Tingstedsgrunden og omkring Bomuldsspinderierne, samt at der her skal opføres 7.600 m² boligetageareal.

Der vil efterfølgende fremkomme indstilling vedrørende optionen, magelæg, leje, salg og andre økonomiske aspekter, herunder genhusning af børneinstitutioner.

Det centrale Valby er Valbys historiske kerne og er præget af udlejningsejendomme opført som sluttet randbebyggelse og industribebyggelse i tilknytning til jernbanen. Midt i det centrale Valby mellem jernbanen og Valby Langgade er det godt 8 ha store lokalplanområde beliggende. Området domineres af en delvist nedslidt industribebyggelse, der stammer fra Porcelænsfabrikken Norden og De Danske Bomuldsspinderier og anvendes i dag til lager, lettere industri og serviceerhverv. Syd for industriområdet ligger DSB´s Eltjeneste og cykelparkering til stationen. Øst for industriområdet ligger den såkaldte Tingstedsgrund efter bygningsmæssige nedrivninger for flere år siden hen som et godt 2.000 m² stort grønt område. Nord for industriområdet ligger mellem Valby Langgade, Annexstræde og Skolegade en karrébebyggelse med boliger, butikker og bibliotek. Vest for industriområdet ligger en benzinstation og gården "Hoffmanns Minde", hvis hovedbygninger anvendes til privatskole.

Planforslagene skal udgøre det planmæssige grundlag for omdannelsen af lokal-planområdet til en aktiv del af byområdet med en bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet, der modsvarer og udnytter den særlige beliggenhed i Valbys historiske bykerne og nærheden til Valby Station. Lokalplanområdet opdeles i 4 områder, der fastlægges til offentlige formål og boliger og serviceerhverv. I området til offentlige formål ligger Ovnhallen, Prøvehallen og Hoffmanns Minde, der fastlægges som bevaringsværdige. Ovnhallen og Prøvehallen tænkes anvendt til skoleformål og kultur- og/eller idrætsformål. Hovedbygningen til Hoffmanns Minde ejes af Freinetskolen. Det påtænkes at genhuse de institutioner, der nedlægges i forbindelse med nybyggeri i området øst for Ovnhallen, i avlsbygningerne til Hoffmanns Minde, eller alternativt i nybyggeri i samme område.

Det bemærkes, at ejere af ejendomme, der fastlægges til offentlige formål i en lokalplan, kan kræve ejendommene overtaget af kommunen mod erstatning, hvis ejendommene ikke kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske anvendelse af naboejendommene.

I området vest for Ovnhallen fastlægges endvidere et område til boliger og serviceerhverv. Området skal overvejende anvendes til boliger dog således, at den endelige anvendelse af dette område fastlægges i supplerende lokalplan. Det er i praksis dette område, der vil skifte anvendelse fra boliger til kontorformål, hvis kommunen ikke udnytter optionen, idet den øvrige del af optionsområdet som nævnt fastlægges til offentlige formål, hvorved kommunen forpligtes til at overtage dette areal i henhold til lov om planlægning.

Området øst for Ovnhallen omfattende Bomuldspinderiet, karreen mod Valby Langgade og Tingstedsgrunden samt Valby Tingsted fastlægges til boliger og serviceerhverv som butikker, administration, biograf, hotel, liberale erhverv, håndværk og andre virksomheder, der kan indpasses i området. I dette område må det samlede areal til butiksformål ikke overstige 17.000 m², hvorved bemærkes, at det eksisterende butiksareal inden for dette område udgør 2.000 m². Bomuldsspinderiet fastlægges som bevaringsværdig bygning og vil blive anvendt til butiks- og serviceerhverv. Omkring bomuldsspinderiet mod jernbanen vil der blive opført en 1 etages bygning til samme formål som Bomuldsspinderiet med parkering på taget. Parkering i området vil i øvrigt overvejende finde sted i parkeringskælder. Nord for Bomuldsspinderiet vil der kunne opføres bebyggelse i op til 4 etager med b oliger og serviceerhverv, herunder butikker i stueetagen. Dette område vil blive glasoverdækket. I denne del af området skal der indrettes mindst 7.000 m² boliger. Bebyggelse mod Valby Langgade vil kunne opføres i op til 5 etager. Bebyggelse mod Valby Tingsted kan opføres i højst 2 etager, og her skal kunne placeres en biograf. Mod Skolegade mellem Valby Tingsted og Annexstræde må bebyggelsen højst være i 3 etager.

For hele lokalplanområdet gælder, at mindst 35 pct. af det samlede etageareal, eksklusive etagearealet til offentlige formål, skal anvendes til boliger.

Borgerrepræsentationen vedtog den 15. juni 2000 at fremsende kommunens forslag til Regionplan 2001 til Hovedstadens Udviklingsråd som oplæg til regionplanlægningen for den samlede hovedstadsregion (BR 282/2000). Oversendelsen hang sammen med, at Hovedstadens Udviklingsråd pr. 1. juli 2000 overtog regionplankompetencen for de 5 enheder i hovedstadsområdet.

Hovedstadens Udviklingsråd har sendt forslag til Regionplan 2001 i offentlig høring fra den 12. december 2000 til den 6. februar 2001. Forslaget består af en introduktion og separate forslag for hver af de 5 enheder i hovedstadsområdet. For Københavns Kommune vil det sige, at forslaget er det samme, som det Borgerrepræsentationen vedtog.

Den 15. juni vedtog Borgerrepræsentationen desuden tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997 om detailhandelen i hele kommunen. De regionplanmæssige retningslinier i kommuneplantillægget er indarbejdet i regionplanforslaget, og Valby er i overensstemmelse hermed udpeget som bydelscenter for detailhandelen i regionplanforslagets retningslinier.

I regionplanforslagets retningslinier er Valby stationsområde udpeget som et af 23 områder med mulighed for erhvervsudvikling i Københavns Kommune.

Det nu foreliggende forslag til kommuneplantillæg indeholder regionplanmæssige ændringer, som forudsættes tiltrådt af Hovedstadens Udviklingsråd i forbindelse med offentliggørelsen.

Ændringerne er nærmere beskrevet nedenfor under afsnittet "Forslag til kommuneplantillæg".

I Kommuneplan 1997 indgår lokalplanområdet i rammerne for lokalplanlægning i 3 forskellige områdetyper.

Størstedelen af lokalplanområdet indgår i et C2*-område, der skal anvendes til boliger og serviceerhverv. Den særlige *-bemærkning i Kommuneplan 1997 betyder, at der åbnes mulighed for forretningsbebyggelse samt for lettere industri, lager og lignende, der højst er i forureningsklasse 2 (ubetydelig forurening), og at det maksimale samlede butiksareal fastsættes efter nærmere planlægning. For C2-områder gælder i øvrigt, at bebyggelsesprocenten højst må være 150, etageantallet højst 6 eksklusive tagetage, og friarealprocenten 40 for boliger og 10 for erhverv.

Fordelingen af grund- og/ eller etageareal til boliger- og erhvervsanvendelse kan fastsættes i lokalplaner, idet det generelt tilstræbes at tilgodese intentionerne om et øget antal boliger. Boligandelen vil normalt kunne fastlægges mellem 25 og 75 pct.

Erhverv, institutioner og lignende må ikke indrettes over etager med beboelse.

En mindre del af lokalplanområdet indgår i et O2-område, der skal anvendes til offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter. For O2-områder gælder, at bebyggelsesprocenten højst må være 60 og etageantallet højst 4 eksklusive tagetage.

Endelig indgår jernbanens terræn i et T1-område, der skal anvendes til tekniske anlæg af offentlig/almen karakter.

I forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 1997 besluttede Borgerrepræsentationen, at forvaltningen snarest skulle fremkomme med et forslag til et kommuneplantillæg, der skulle ændre C2*-området til et C1*-område med en bebyggelsesprocent på 110. Den 19. marts 1998 tiltrådte Borgerrepræsentationen indstilling fra Økonomiudvalget om forslag til kommuneplantillæg (BR 155/98), der blev sendt i offentlig høring fra den 27. april til den 30. juni 1998. Efterfølgende blev forslaget stillet i bero på baggrund af arbejdet i gruppen vedrørende eksempelprojektet, og det er nu indstillet, at forslaget bortfalder. Der vil i forbindelse med offentliggørelsen af de nu aktuelle planforslag ske underretning herom til de, der fremkom med bemærkninger.

En del af lokalplanområdet er omfattet af byplan nr. 71, tinglyst den 24. september 1971, og en del er omfattet af strøggadelokalplan nr. 179 "Valby Langgade", tinglyst den 27. august 1991. Begge planer ophæves for lokalplanområdet og erstattes af lokalplanen ved den endelige vedtagelse.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 15. juni 2000 Kommuneplantillæg nr. 13, der regulerer detailhandel i hele kommunen (BR 301/2000). Tillægget er udarbejdet som en konsekvens af de af Folketinget i maj 1997 vedtagne ændringer i lov om planlægning på detailhandelsområdet.

Af tillægget fremgår, at arealer til butiksformål normalt skal udlægges inden for de fastlagte regionale centerområder og bydelscentre. Stueetagen i facadebebyggelsen langs de primære butiksstrøg i bydelscentrene skal i videst muligt omfang anvendes til butikker og andre publikumsorienterede funktioner. Nedlæggelse af butiksarealer på over 500 m² bruttoareal kræver en nærmere planlægningsmæssig vurdering.

I tillæggets rammedel er der for hver bydel givet en nøjere afgrænsning/beskrivelse af centerområderne med detaljerede bestemmelser om maksimal vækstrate og butiksstørrelser. I bydelen Valby kan det samlede bruttoareal til butiksformål indenfor det afgrænsede centerområde omkring Valby Langgade og Toftegårds Plads m.m. øges med 15.000 m² bruttoareal, primært i området ved Valby Tingsted og på arealerne med det tidligere Bomuldsspinderi m.m. Bruttoarealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsvarebutikker må ikke overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.000 m². Der kan dog etableres 1 ny udvalgsvarebutik med op til 1.500 m² bruttoareal.

Lokalplanen omfatter som nævnt området begrænset af Valby Langgade, Valby Tingsted, Rughavevej, Skolegade samt en linie gennem jernbanens terræn og langs jernbanen.

Med lokalplanforslaget tages der stilling til det planmæssige grundlag for omdannelse af et større, delvist nedslidt erhvervsområde i den sydvestlige del af det centrale Valby til at være en aktiv del af dette byområde med bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet, der modsvarer og udnytter den særlige beliggenhed i Valbys historiske bykerne og nærheden til Valby Station.

Lokalplanområdet er opdelt i 4 underområder. Bebyggelsesprocenten i lokalplanområdet må ikke overstige 130. Der gives mulighed for, at bebyggelsesprocenten kan beregnes for flere grunde under ét også på tværs af grænsen mellem underområder.

Område I fastlægges til offentlige formål.

Område II fastlægges til boliger og serviceerhverv. For dette område gælder en anvendelsesplan, der fordeler boliger og erhverv således, at stueetager langs strøggader fastlægges til publikumsorienterede serviceerhverv, at området nærmest Valby Station anvendes til erhverv, og at boliger og erhverv blandes i resten af området. I bebyggelsen omkring det system af veje og pladser, der indrettes øst for Ovnhallen og nord for Bomuldsspinderiet, skal mindst 7.000 m² indrettes til boliger. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 17.000 m². Der må indrettes en dagligvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt 3.000 m² og en udvalgsvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt 1.500 m². Øvrige dagligvare- og udvalgsvarebutikker må maksimalt have et bruttoetageareal på 1.000 m². Det samlede etageareal til dagligvarebut ikker i bebyggelsen omkring det ovennævnte system af veje og pladser må ikke overstige i alt 4.000 m². Nye boliger i området skal i gennemsnit have et bruttoetageareal på mindst 85 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m², bortset fra ældre- og ungdomsboliger.

Område III A og B fastlægges til boliger og serviceerhverv, således at område A primært skal anvendes til boliger og område B til serviceerhverv. Opførelse af ny bebyggelse i område III A og B, bortset fra begrænsede tilbygninger og mindre bygninger i en etage, forudsætter supplerende lokalplan.

Bebyggelse i område I og II skal opføres inden for principielle byggezoner. I område I kan ny bebyggelse til daginstitutioner og ældreboliger opføres i op til 2 etager inklusiv udnyttelig tagetage. I område II kan bebyggelse mod Valby Langgade opføres i op til 5 etager. Bebyggelse mod Valby Tingsted kan opføres i højst 2 etager, og her skal kunne placeres en biograf. Mod Skolegade må bebyggelsen højst være i 3 etager på strækningen fra Valby Tingsted til Annexstræde. Øvrig bebyggelse skal kunne opføres i op til 4 etager. Etageantallene er inklusive udnyttelige tagetager. Bevaringsværdig bebyggelse må ikke nedrives uden Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse.

Der fastlægges et system af veje og pladser i området mellem Skolegade, Annexstræde, Valby Langgade, Ovnhallens østfacade samt jernbanens terræn. Vejene og pladserne får status af private fællesveje. Vejen i forlængelse af Horsekildevej langs Ovnhallen anlægges som allé med træbeplantede rabatter mellem fortov og cykelstier. På strækningen etableres ramper til det underjordiske parkeringsanlæg. Desuden kan der etableres en rampe fra Annexstræde alene med tilkørsel. Pladsen mellem Ovnhallen, Prøvehallen og Bomuldsspinderiet anlægges som et fodgængerområde med mulighed for anlæg af 40 parkeringspladser. Fra denne plads etableres der en vej til et parkeringsanlæg og en varegård syd for Bomuldsspinderiet. De øvrige veje anlægges som gågader. Gågaderne og den centrale plads foran Bomuldsspinderiet kan glasoverdækkes. Glasoverdækningen skal placeres over 4. etage og må ikke lukkes i enderne.

I forlængelse af Gåsebæksvej fastlægges en privat fællesvej til betjening af bebyggelsen Hoffmanns Minde og arealet syd og øst herfor samt en privat fællessti for fodgængere og cyklister med forbindelse under jernbanen til J. P. E. Hartmanns Allé og Lyshøjgårdsvej.

Parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal. Parkering i terræn i område II må kun finde sted i begrænset omfang. Den øvrige parkering skal indrettes i underjordiske anlæg, i parkeringshuse/etager, på tag ved Bomuldsspinderiet eller andetsteds i kvarteret.

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 1997, hvorfor der er udarbejdet et kommuneplantillæg.

Samtidigt med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg til Kommuneplan 1997, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag.

I Kommuneplan 1997 er området opdelt i tre underområder. Det største område udgøres af et C2*-område til boliger og serviceerhverv mellem Valby Langgade og Valby Station. En mindre del, hvor Valby Skoles anneks er beliggende, er fastlagt til institutionsformål - O2 , mens den sidste del udgøres af et mindre areal ved Valby Station, som er fastlagt til et område for tekniske anlæg - T1. Kommuneplantillæggets afgrænsning er for så vidt angår C2*-området større end lokalplanens afgrænsning, idet området er identisk med det C2*-område, der er fastlagt i Kommuneplan 1997.

Kommuneplantillægget er - som lokalplanforslaget - udarbejdet under den forudsætning, at den optionsaftale, som kommunen har indgået med ejeren af den vestlige del af området, kan udnyttes med henblik på, at der kan findes interessenter til opførelse af boligbebyggelse m.v. samt ske en genhusning af de kommunale institutioner, der skal flytte som følge af opførelse af nybyggeri i områdets østlige del. Disse forudsætninger vil blive søgt afklaret snarest og senest ved årsskiftet 2001/2002.

Kan optionsaftalen ikke udnyttes, vil der således skulle udarbejdes et nyt plangrundlag for den vestlige del af området, der muliggør, at der vil kunne opføres en erhvervsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 130.

I det nu foreliggende forslag inddrages de tre ovennævnte områder alle i et nyt C2*-område. For området vil gælde bestemmelserne for C2-områder med særlige bestemmelser om, at den maksimale bebyggelsesprocent er 130. Endvidere skal boligandelen udgøre mindst 35 pct. af det samlede etageareal, ekskl. den del, der medgår til offentlige formål.

Inddragelsen af O2-området med Valby Skoles anneks samt en del af T1-området ved Valby Station i C2*-området bevirker, at afgrænsningen af Bydelscentret i Valby af formelle hensyn bør ændres. I den forbindelse foretages også en mindre udvidelse af den vestlige afgrænsning af centerområdet. Ændringerne er medtaget i forslaget til kommuneplantillæg og medfører ikke, at der kan nyetableres mere butiksareal i området end fastsat i tillæg nr. 13 om detailhandel.

Ændringer af et bydelscenters afgrænsning i relation til planlovens regler om detailhandel bevirker, at Hovedstadens Udviklingsråd formelt skal anmodes om - som regionplanmyndighed - at tiltræde dette. Derfor vil rådet i forbindelse med offentliggørelse af planforslagene blive anmodet om en stillingtagen hertil med henblik på godkendelse i offentlighedsperioden.

Ydermere vil Hovedstadens Udviklingsråd blive anmodet om at udtale sig om, hvorvidt et i projektet forudsat underjordisk parkeringsanlæg med omkring 300 pladser er af en sådan karakter, at der skal foretages en såkaldt screening efter bestemmelserne i Miljø- og Energiministeriets bekendtgørelse om bl.a. VVM og i givet fald blive anmodet om at foretage denne screening.

Økonomiforvaltningen har vurderet, at der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående indkaldt ideer, forslag m.v., jf. planlovens § 23 c, stk. 1.

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plandirektoratet på grundlag af det af projektgruppen for Valby Bymidte udarbejdede eksempelprojekt foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen og Københavns Bymuseum.

Kultur- og Fritidsforvaltningen har oplyst, at forvaltningen ikke har bemærkninger til planlægningsgrundlaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at der er placeret 2 daginstitutioner i Annexstræde med i alt 106 børnehavepladser og 45 skovbørnehavepladser, hvortil kommer 100 fritidshjem- og klubpladser. Planforslagene indebærer, at de to institutioner skal nedrives og genhuses andetsteds. Forvaltningen anmoder om, at der ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget tages højde herfor, således at den nuværende institutionsforsyning i lokalplanområdet ikke forringes.

Ungdoms- og Uddannelsesforvaltningen anmoder om, at der i lokalplanen indarbejdes bestemmelser til sikring af gode fysiske forhold for den kommende skole i Ovnhallen og eventuelle KKFO pladser, der etableres i forbindelse med skolen, og alternativt mulighed for placering af fritidshjemspladser andre steder i området. Forvaltningen anmoder endvidere om, at lokalplanen vil muliggøre etablering af de nødvendige friarealer til leg og sport til brug for skolen og fritidshjem samt, at der vil kunne etableres de nødvendige gymnastiksals- og omklædningsfaciliteter i Prøvehallen. Endelig gør forvaltningen opmærksom på behovet for etablering af sikre skole- og institutionsveje med separering af trafikarterne. Det er en forudsætning for forvaltningen, at bygninger, der ikke skal indgå i den fremtidige bystruktur, er nedrevet og basale forhold som veje, stier, belysning og grønne områder er anlagt, når skolen tages i brug.

Bemærkning: Lokalplanområdet er opdelt i 4 underområder. Område I fastlægges til offentlige formål, herunder skole, børneinstitutioner samt kultur og idræt. Område I rummer blandt andet Ovnhallen, der tænkes anvendt til skole med mulighed for indretning af friareal på arealerne umiddelbart vest og sydvest for bygningen. Den bevaringsværdige Prøvehal med omgivende lagerbygninger, der også er beliggende i område I, kan blandt andet indrettes til idrætsfaciliteter for både skolen og Valbyområdet i øvrigt. Lokalplanforslaget åbner således mulighed for etablering af indskudte etager i Prøvehallen efter Bygge- og Teknikudvalgets nærmere godkendelse. Vejadgang til skolen etableres via en vej, der indrettes med cykelstier og placeres langs Ovnhallens østside. Vejen forbindes med Valby Langgade ved et lysreguleret kryds.

Den resterende del af område I beliggende øst for Gåsebækstien består af størstedelen af ejendommen matr.nr. 3 a Valby, København, hvorfra ca. 3.800 m² er under udstykning til Freinetskolen. Restejendommen er på anslået 5.900 m² og kan i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelsen for området anvendes til blandt andet institutioner og kan således huse de 2 daginstitutioner, der har et vejledende behov for et samlet grundareal på op til ca. 3.400 m², hvis institutionerne opføres i 1 etage. Området rummer således mulighed for nyetablering af yderligere daginstitutionspladser.

Det vil planmæssigt være muligt at indrette børneinstitutionerne i Hoffmanns Minde ved indretning af en ekstra etage i tagkonstruktionen i den eksisterende ladebygning.

Sundhedsforvaltningen bemærker, at lokalplanforslaget bør åbne mulighed for opførelse af en plejeboligbebyggelse med tilhørende servicearealer, aktivitetscenter, dagcenter/daghjem og træningscenter til bydelens ældre samt et sundhedshus med læge, tandlæge, fysioterapeut m.v. og en Sund By butik. Sundhedsforvaltningen anbefaler, at der åbnes mulighed for indpasning af disse faciliteter i hele lokalplanområdet.

Bemærkning: Område I fastlægges til offentlige formål, herunder til ældreboliger, til sociale formål og til sundhedsmæssige formål. De øvrige områder, bortset fra område III B, fastlægges til boliger og serviceerhverv og til blandt andet sociale og kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til boliger og serviceerhverv. De af Sundhedsforvaltningen ønskede faciliteter kan dermed indpasses i størstedelen af lokalplanområdet. For så vidt angår område III A forudsætter nybyggeri supplerende lokalplan.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, har udtalt sig om de miljømæssige forhold. Man henviser blandt andet til de af Borgerrepræsentationen vedtagne miljømæssige retningslinier for støttet og kommunalt byggeri "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", der også anbefales fulgt ved byggeri i øvrigt, og Miljøkontrollens anbefaler, at der i lokalplanens formålsparagraf medtages bestemmelse herom. Miljøkontrollen anbefaler endvidere, at bestemmelser om foranstaltninger mod forureningsgener opdeles i specifikke bestemmelser vedrørende trafik, virksomheder, jordbunds- og grundvandsforhold m.v.

På baggrund af trafikstøjberegninger vurderer Miljøkontrollen, at der er væsentlig støjbelastning fra jernbanen langs lokalplanområdets sydlige og sydvestlige del i en afstand på op til ca. 60 m fra jernbanen. Miljøkontrollen anbefaler, at der optages de sædvanlige miljøbestemmelser om støjniveau fra vej og jernbane i bebyggelse og på de primære opholdsarealer.

Miljøkontrollen bemærker om virksomhederne i og omkring lokalplanområdet, at der ikke findes virksomheder, der vil give miljømæssige gener i forhold til den påtænkte udnyttelse af arealerne. Der anbefales et afstandskrav på 20 m fra forureningsfølsomme funktioner til 4 virksomheder i lokalplanområdet, Statoil Servicestation, FH Auto, Drostgaards Automobiler Aps og Valby Autoreparation.

Miljøkontrollen har ikke konkret viden om forurening af jorden eller grundvandet i hele lokalplanområdet. Der er udført forureningsundersøgelser på forskellige dele af området, ligesom der har været aktiviteter i området, der kan have medført forurening af jord og grundvand.

Ejendommene matr.nr. 5 a og dele af 3 a Valby, København, hvor Porcelænsfabrikken Norden og Bing & Grøndal har ligget, er kortlagt i henhold til lov om forurenet jord. Der er flere steder konstateret væsentlig forurening med olieprodukter af jord og grundvand samt forurening med tungmetaller af jorden. Der skal hos Miljøkontrollen søges om tilladelse til ændret arealanvendelse, når kortlagte områder overgår til mere følsom anvendelse som for eksempel skole og boliger. Da lokalplanområdet er beliggende i et område med drikkevandsinteresse, skal der ligeledes i henhold til lov om forurenet jord søges om tilladelse til at påbegynde bygge- og anlægsarbejder på kortlagte arealer.

Københavns Vand henleder opmærksomheden på, at der i Gåsebækstien er placeret to afløbsledninger og en kloakledning i Skolegade henover DSB's arealer mod syd. Ledningerne vil blive sikret ved deklaration, i det omfang arealerne, hvor de er placeret, udmatrikuleres eller overgår til anden anvendelse. Ledningerne må ikke overbygges.

Københavns Energi gør opmærksom på de byøkologiske, ressourcemæssige og økonomiske fordele ved bygassen, og anbefaler at bibeholde gasinstallationer ved byfornyelse og at etablere gasinstallationer ved nybyggeri. Der henvises til de miljømæssige retningslinier for støttet og kommunalt byggeri "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" og det igangværende revisionsarbejde, hvor det blandt andet foreslås at medtage krav om bygas ved nybyggeri.

Bemærkning: Med hensyn til de miljømæssige retningslinier for støttet byggeri og kommunalt byggeri er der optaget en hensigtserklæring herom i formålsparagraffen. Vedrørende udtalelser om trafikstøj, virksomhedsforurening, forurening af undergrunden og afstandskrav er disse indarbejdet i lokalplanforslaget gennem optagelse af bestemmelser om indendørs og udendørs støjniveau, og om at der ikke må udøves fremtidig virksomhed, der kan medføre mere end ubetydelig forurening (vejledende afstandskrav på 20 m), sædvanlige bestemmelser om iagttagelse af forureningshensyn fra trafik og virksomheder ved placering af bebyggelse og primære opholdsarealer, samt fodnotehenvisninger til lov om forurenet jord.

Med hensyn til støj fra jernbane forudsættes det, at der i samarbejde med DSB etableres støjskærm så tæt på jernbanesporerne som muligt for at nedbringe støjgenerne.

Med hensyn til det af Københavns Energi anførte henvises der som nævnt i lokalplanen til de gældende miljømæssige retningslinier, hvori det anbefales, at nybyggeri tilsluttes bygas, hvis ejendommen ligger indenfor eller op til et forsyningsområde.

I forbindelse med den igangværende revision af retningslinierne har Bygge- og Teknikforvaltningen blandt andet foreslået, at anbefalingen vedrørende nybyggeris tilslutning til bygas ændres til et minimumskrav og indarbejdes i lokalplaner, idet omfang planloven giver hjemmel hertil, hvilket Bygge- og Teknikudvalget har tiltrådt i mødet den 6. december 2000, mens Borgerrepræsentationen endnu ikke har behandlet forslaget til revision. Hvis Borgerrepræsentationen tiltræder forslaget til revision af retningslinierne, inden den endelige vedtagelse af lokalplanen, vil forvaltningen i forbindelse med den endelige vedtagelse overveje at indsætte bestemmelse om nybyggeris tilslutning til bygas i lokalplanen.

Københavns Bymuseum anfører, at eksempelprojektet grundlæggende er en god ide, men kritiserer, at der åbnes mulighed for at nedrive stuehuset til en tidligere gård ud mod Valby Langgade og halvdelen af gården Hoffmanns Minde, som har høj bevaringsværdi i bydelsatlasset og som er den sidste gård med de oprindelige fire længer i Valby. Det kritiseres endvidere, at der åbnes mulighed for bebyggelse i 5 og 6 etager i området vest for Ovnhallen, ligesom det kritiseres at bygge en 1-etages bygning omkring halvdelen af Bomuldsspinderiet samt at etablere parkering på taget. Endelig henledes opmærksomheden på, at der er arkæologiske interesser i området.

Bemærkning: Stuehuset til den tidligere gård ud mod Valby Langgade fastlægges som bevaringsværdig i lokalplanforslaget. Det skal dog bemærkes, at dens placering kan vise sig uhensigtsmæssig i forhold til en fremtidig funktionel bebyggelsesplan, og at det derfor ikke kan udelukkes, at udpegningen som bevaringsværdig vil blive frafaldet i forbindelse med den for nybyggeri fornødne supplerende lokalplan for dette underområde.

Gården Hoffmanns Minde fastholdes som bevaringsværdig i lokalplanforslaget, idet bygningerne i den firlængede gård tilsammen indgår som værdifulde dele af et samlet bygningsanlæg.

Lokalplanforslaget fastlægger til forskel fra eksempelprojektets planlægningsgrundlag en del af lokalplanområdet vest for Ovnhallen til offentlige formål med mulighed for at opføre institutioner og ældreboliger i op til 2 etager inklusive tagetager samt mindre bygninger i 1 etage. Bebyggelse af den øvrige del af det vestlige område forudsætter supplerende lokalplan, hvor blandt andet etageantallet vil blive fastlagt.

Lokalplanforslaget åbner mulighed for en lav bebyggelse med tagparkering omkring dele af Bomuldsspinderiet med henblik på at muliggøre en hensigtsmæssig udnyttelse af bygningen.

Det fremgår af lokalplanen, at der er arkæologiske interesser i området, og at bymuseet skal kontaktes, inden jordarbejder påbegyndes.

Brev af 5. december 2000 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Brev af 6. december 2000 fra Københavns Energi

Brev af 8. december 2000 fra Sundhedsforvaltningen

Brev af 8. december 2000 fra Københavns Bymuseum

Brev af 11. december 2000 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Brev af 13. december 2000 fra Københavns Vand

Brev af 15. december 2000 fra Miljøkontrollen

Erik Jacobsen Jens Ole Nielsen