Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt ny lokalplan for karreen mellem Venøgade og Omøgade ("Omøgade III") til erstatning af den for dette område gældende del af lokalplan nr. 328 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 22. juni 2004

 

 

 

J.nr.             ØU 234/2004

 

 

8.                   Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til kommuneplanen samt ny lokalplan for karreen mellem Venøgade og Omøgade ("Omøgade III") til erstatning af den for dette område gældende del af lokalplan nr. 328 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

INDSTILLING

Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomi-udvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til ny lokalplan og kommuneplantillæg for området mellem Venøgade og Omøgade på Ydre Østerbro ("Omøgade III") til erstatning af den del af lokalplan nr. 328, der omfatter dette område.

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 2. juni 2004

Drøftedes.

 

 

RESUME

Ejeren af ejendommen Omøgade 9 (matr.nr. 5776 Udenbys Klædebo Kvarter, København) har anmodet om udarbejdelse af lokalplan, der muliggør opførelse af boliger på ejendommen. Ejeren har påbegyndt opførelse af et kontorhus på grunden, og fundamentet hertil er etableret. Kontorhuset er i overensstemmelse med lokalplan nr. 328 planlagt opført i 4½ etage mod Venøgade og i 2 etager som sidehus ind på grunden. Den planlagte bebyggelse ønskes nu i stedet anvendt til boliger, idet ejeren tillige ønsker at udvide etagearealet ved at forhøje sidehuset til 4½ etage ligesom forhuset.

Lokalplan nr. 328 omfatter de to karreeer mellem Bryggervangen, Æbeløgade og Venøgade og fastlægger dette område til blandet erhvervsformål, såsom fremstillings- og serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, bebyggelse mod bl.a. Venøgade skal være i 4 etager samt eventuel tagetage, og bebyggelse bag randbebyggelsen må højst være i 2 etager.

Den nordlige karré mellem Venøgade og Omøgade er i dag ekstensivt udnyttet, præget af ældre garager og enkelte lave erhvervsbygninger, samt i den vestlige ende en af nærværende ejer nyopført kontorbygning i 4½ etage. Den sydlige karré er derimod tættere bebygget og rummer en række velfungerende virksomheder, hvoraf en stor del har et lokalt tilhør og vurderes at være uden væsentlig miljømæssig belastning for nabokarrerne.

For at sikre muligheden for opretholdelse og udvikling af lokaltorienterede erhverv finder forvaltningerne, at lokalplan nr. 328 bør fastholdes for den sydlige karré.

Forvaltningerne finder det derimod ønskeligt, at plangrundlaget for den nordlige karré ændres til også at muliggøre et indslag af boliger for at fremme en fornyelse af denne del af området. For at tilgodese hensigtsmæssige friarealer og afstand til erhvervsbebyggelsen foreslås nybyggeri koncentreret som sammenhængende bebyggelse mod Venøgade og Æbeløgade i op til 5½ etage inden for samme bygningshøjder, som fastlagt i lokalplan nr. 328, og på baggrund heraf og for at muliggøre en vis intensitet i området forslås endvidere bebyggelsesprocenten øget til 130.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Arkitektfirmaet Mogens Werliin A/S har på vegne af ejeren af matr.nr. 5776 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Omøgade 9, Niels Baunsøe, ansøgt om ændring af anvendelsesbestemmelserne i den gældende lokalplan nr. 328, der er afgrænset af Æbeløgade, Glænøgade, Venøgade, Askøgade, Bryggervangen og Sankt Kjelds Plads (bilag 1), således at der kan opføres boliger på ejendommen. Ejendommen har et grundareal på 3.396 m² ud af lokalplanområdets i alt ca. 28.000 m².

 

Lokalplan nr. 328 blev i 2000 udarbejdet efter ansøgning fra samme ejer, der dengang ønskede at opføre bebyggelse til serviceerhverv på matr.nr. 5776 og 5779. Efterfølgende er der opført et kontorhus i 4½ etager på matr.nr. 5779, mens kun fundamentet til ligeledes et kontorhus på matr.nr. 5776 er blevet etableret (bilag 2).

 

Ejeren har ønsket i stedet på dette fundament at opføre en boligbebyggelse i 4½ etage på i alt 4.791 m² bruttoetageareal, indeholdende 55 lejligheder, med en bebyggelsesprocent på ca. 141. Der ønskes etableret 1 parkeringsplads pr. lejlighed, med 42 i konstruktion og 13 på terræn. Det oprindelige kontorhusprojekt, der fulgte bestemmelserne i den eksisterende lokalplan, var projekteret med 4½ etager mod Venøgade og med et "baghus" i 2 etager. Det samlede etageareal var på 3.624 m². Ejeren har således ønsket at forøge etagearealet med 1.167 m².

 

Der har efterfølgende været ført en række forhandlinger med ejeren om grundlaget for en udvikling af området med et indslag af boliger og heraf følgende konsekvenser og muligheder for bebyggelsens udformning, jf. nedenstående afsnit, Vurdering.

 

Ejeren har med brev af 10. maj 2004 for sit vedkommende tilsluttet sig, at der muliggøres nybyggeri til boliger på det eksisterende fundament langs Venøgade i 5 etager samt tagetage og med en højde, der ikke overstiger bestemmelserne herom i lokalplan 328.

 

Gennemførelse heraf forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan samt et tillæg til Kommuneplan 2001.

 

Planforhold

I Kommuneplan 2001 er området fastlagt til blandet erhverv (E1-område) med lettere industri og serviceerhverv samt mulighed for offentlige institutioner mv. Den maksimale bebyggelsesprocenten er fastsat til 110, og kravet til friareal er 15 % af etagearealet (bilag 3).

 

I den gældende lokalplan nr. 328 - endeligt bekendtgjort den 13. december 2000 - er områdets anvendelse fastlagt til blandet erhverv såsom fremstillings- og serviceerhverv. Det er endvidere fastlagt, at bebyggelsen overvejende skal placeres som randbebyggelse mod de omkringliggende gader i højst 4 etager, med en gesimshøjde på højst 15 meter og en bygningshøjde på højst 18 meter. Mod Sankt Kjelds Plads dog i 3 til 5 etager, med en bygningshøjde på højst 15 meter og en bygningshøjde på højst 22 meter. Bebyggelse placeret indenfor randbebyggelsen må højst opføres i 2 etager, og de enkelte facadelængder må ikke overstige 40 meter. Parkeringsdækningen er sat til 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering herudover skal placeres i konstruktion. Der kan etableres enkelte boliger til indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med lignende tilknytning til virksomhed i lokalplanområdet.

 

Lokalplanområdet er beliggende i umiddelbar nærhed af det eksisterende centerområde "Lyngbyvej" (bilag 3). Et forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 er udsendt til offentlig høring fra den 26. april til den 21. juni 2004. Heri er den sydlige karré i lokalplan­området inddraget i centerområde "Lyngbyvej", hvor det samlede butiksareal kan udvides med 3.000 m² bruttoareal. Bruttoarealet i de enkelte dagligvare- og udsalgs­varebutikker ikke må overstige henholdsvis 3.000 m² og 1.500 m². 

 

I henhold til den boligpolitiske handlingsplan er det intentionen at sikre gode og attraktivt beliggende familieboliger til kommunens borgere, bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervsområder til boligformål.

 

Kvarteret er behandlet i Trafik- og bymiljøplan for Østerbro, tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget den 26. november 2003. Bl.a. ønskes Sankt Kjelds Plads opgraderet, og Bryggervangen ønskes udviklet som en del af en grøn forbindelse, der strækker sig fra Fælledparken i syd til Svanemøllens Kaserne i nord, bl.a. for at forbedre forholdene for gående og cyklister.

 

Kvarteret og lokalplanområdet

Kvarteret er beliggende i bydelen Ydre Østerbro mellem jernbanearealet ved Borgervænget, Østerbrogade, Fælledparken og Lyngbyvej. Området, der er relativt tæt bebygget, blev bebygget i perioden fra århundredeskiftet frem til 1930'erne med overvejende erhvervs- og boligbebyggelse, hvoraf flere af boligbebyggelserne er af høj arkitektonisk kvalitet. I kvarteret blev der i de år endvidere opført en kirke (Kildevældskirken), Ortopædisk Hospital samt anlagt en park med en kunstig sø (Kildevældsparken) (bilag 1). I nyere tid er flere af de oprindelige erhvervsbebyggelser i kvarteret udskiftet med mere tidssvarende erhvervsbebyggelse eller erstattet af boligbyggeri.

 

Selve lokalplanområdet består af en række erhvervsbebyggelser, der løbende er blevet udvidet og ombygget, hvilket får området til at fremstå noget uhomogent og rodet. Området gennemskæres af den private fællesvej Omøgade, der definerer en nordlig og en sydlig karré. Gaden anvendes stort set kun som adgangsvej for de lokale virksomheder (bilag 4).

 

Den nordlige karré, hvor den aktuelle grund ligger, er på ca. 15.800 m². Karreen er bebygget med dels det tidligere nævnte nyopførte 4½-etagers kontorbyggeri i det østlige hjørne, dels en række ældre erhvervsbyggerier i op til 2 etager mod vest. Det nye kontorhus er endnu ikke udlejet. Mellem den aktuelle grund og det nyopførte kontorhus, ligger et gammelt garageanlæg (bilag 5).

 

Den sydlige karré er på ca. 10.400 m². Karreen er tæt bebygget med relativt lave bygninger, enkelte steder dog op til 3 etager (samlet bebyggelsesprocent ca. 90). Hovedparten af bygningerne er de oprindelige, og flere er efterfølgende istandsat. I karreen ligger en række velfungerende erhvervsvirksomheder, hvoraf kan nævnes en tømmerhandel, glasudsalg, en grafisk virksomhed, en auktionsvirksomhed, et revisionsfirma samt en bilforhandler med eget værksted. Mod Sankt Kjelds Plads ligger et stort butikslokale, der dog for tiden midlertidigt anvendes af bilforhandleren til biludstilling.

 

På alle sider af lokalplanområdet ligger markante bygningsfronter i form af store karreer i 5 og 6 etager (bilag 6). Mod nord, syd og øst består karrerne af boligbebyggelser og mod vest ligger et stort kontorhus, indeholdende bl.a. Danmarks Statistik.

 

Lokalplanområdet støder op til Sankt Kjelds Plads, der er et centralt krydsningspunkt for en række diagonalgader i kvarteret. Diagonalgaderne, der strækker sig fra Jagtvej mod syd til Borgervænget mod nord og fra Østerbrogade mod øst til Lyngbyvej mod vest, dominerer kvarteret og skaber en byskabsmæssigt spændende bebyggelsesstruktur med mange spidse karréhjørner og pladsdannelser. De rumlige kvaliteter mv. i kvarteret er nærmere beskrevet i Byskabsatlas København 2003 (bilag 7).

 

Kvarteret fremstår i dag flere steder med et ufærdigt præg, eksempelvis i lokalplanområdet. I Trafik- og Miljøplan for Østerbro er der peget på en række indsatsområder, der kunne bidrage til at løfte kvarteret. Bl.a. peges på en begrønning af diagonalgaderne, hvor mindre pladsdannelser kunne tilplantes med træer, samt etablering af cyklist- og fodgængervenlige forbindelser mellem de større rekreative områder - Fælledparken og Kildevældsparken. Endvidere peges på en styrkelse af Sankt Kjelds Plads og dens omgivelser, både bygningsmæssigt og funktionelt, for derigennem at skabe et tydeligere centralt bydelspunkt.

 

Lokalplanområdet er trafikalt særdeles velbeliggende med mange buslinier ved Sankt Kjelds Plads og Lyngbyvej. Lyngbyvej indgår endvidere i det regionale vejnet. Der er ca. 500 m til Ryparken Station.

  

Vurdering

Ændring af anvendelsen.

Det fremsatte ønske om at ændre anvendelsesbestemmelserne for området, til også at omfatte etablering af boliger, har givet forvaltningerne anledning til særlige overvejelser. Især da den nugældende lokalplan kun er 3½ år gammel og ønsket bl.a. har baggrund i den for tiden manglende efterspørgsel efter kontorarealer.

 

Fastholdelse af erhverv i både en tidligere og den nugældende lokalplan havde til formål bl.a. at sikre muligheden for opretholden af lokaltorienterede serviceprægede erhverv og miljøtekniske funktioner i området. Det anses for vigtigt at opretholde sådanne muligheder i tilstrækkeligt omfang i lokalområderne i byen.

 

På den anden side vil muliggørelse af boligbyggeri medføre, at fornyelsen af området vil blive fremmet. Herudover vil det være i overensstemmelse med den boligpolitiske strategi at sikre gode familieegnede boliger bl.a. ved omdannelse af ældre erhvervsområder til boligformål.

 

Forvaltningerne finder derfor, at et indslag af boliger - der fremmer fornyelsen, men ikke udelukker opretholdelse og udvikling af lokaltorienterede serviceerhverv, mil­jøtekniske funktioner mv. - vil være en hensigtsmæssig og ønskelig udvikling for området. Dette kan endvidere medvirke til en generel højnelse af kvarteret.

 

Forvaltningerne har overvejet, hvorvidt en ny lokalplan, der muliggør boliger, bør omfatte hele lokalplanområdet dækket af lokalplan nr. 328.  

 

Den nordlige karré indeholder i dag kun erhvervsaktiviteter i meget begrænset omfang i den vestlige del, mens den sydlige karré derimod rummer en række virksomheder, som er velfungerende og har et lokalt præg, ligesom flere af bebyg­gelserne inden for de senere år er istandsatte.

 

Forvaltningerne foreslår derfor, at kun den nordlige karré ved kommuneplantillæg og ny lokalplan fastlægges til blandet bolig og serviceerhverv, således at der udover det eksisterende kontorhus kan opføres boliger på hele eller dele af restområdet.

 

For den sydlige karré foreslås lokalplan nr. 328 opretholdt, da forvaltningerne ikke på nuværende tidspunkt finder det ønskeligt at ændre på grundlaget for erhvervsfunktionerne i denne karré.

 

Såfremt en udvidelse af centerområdet jf. ovennævnte forslag til kommuneplan-tillæg om detailhandel vedtages, vil eventuelle fremtidige ønsker om indretning af detailhandel i den sydlige karré kunne tillades ved en dispensation fra lokalplanen. Såfremt det på et senere tidspunkt skulle vise sig ønskeligt også at inddrage den sydlige karré i en mere boligpræget udvikling, vil der til den tid kunne udarbejdes en lokalplan og et kommuneplantillæg, der åbner mulighed for dette.

 

Bebyggelsesplan

Som det fremgår af byskabsanalysen (bilag 7) danner Tåsingegade mellem Østerbrogade og Sankt Kjelds Plads samt Samsøgade og Bryggervangen fine rumlige forløb gennem området, jf. i øvrigt ovenstående om Trafik- og bymiljøplanen for Østerbro. Bilag 7 viser endvidere en skitse over, hvorledes disse to diagonale forbindelser, suppleret med en for­længelse af Tåsingegade via Æbeløgade og Glænøgade til Hans Knudsens Plads, kan blive betydningsfulde forløb gennem bydelen med Sankt Kjelds Plads som knudepunkt. De indeholder med fine rumdannelser, krumme gadeforløb samt en række fixpunkter og vartegn, herunder Kildevælds Kirken som det mest betydningsfulde, et rigt potentiale for at tilføre bydelen markante strukturelle træk og byarkitektoniske oplevelser.

 

Overvejelserne om de strukturelle træk i området samt en ændring til mere boligpræget anvendelse og deraf følgende større krav til friarealer og deres placering giver anledning til en revurdering af bebyggelsesplanen for den nordlige karré. På bilag 8 er vist en illustration af en eventuel fremtidig bebyggelse, udarbejdet af Plan & Arkitektur. Nybyggeriet er koncentreret som en overvejende sammenhængende bebyggelse langs Venøgade og pladsen ved Æbeløgade for både at skabe afstand til erhvervsområdet i den sydlige karré og sikre store syd- og vestvendte solbeskinnede friarealer.

 

I den gældende lokalplan er gesims- og bygningshøjden mod Venøgade henholdsvis 15 m og 18 m. Disse højder foreslås bibeholdt, således at fremtidig boligbebyggelse kan opføres i 5 beboelseslag, i lighed med de omgivende boligbebyggelser, samt en tagetage, eventuelt som en penthouseetage. Det viste bebyggelsesforslag har med en husdybde på 10 m en samlet bebyggelsesprocent på ca. 115. Af hensyn til en vis frihed i bebyggelsesudformningen, herunder en eventuel større husdybde og for at opnå en vis intensitet i området, foreslås bebyggelsesprocenten for karreen maksimeret til 130. I lokalplanen vil der blive formuleret bestemmelser, der sikrer, at bebyggelsen i hele karreen danner en afrundet arkitektonisk helhed, der bl.a. danner en god afslutning mod Omøgade. Da der må påregnes en etapevis udbygning af området, må lokalplanen endvidere indeholde bestemmelser, som sikrer de enkelte etaper udformet som afsluttede helheder.

 

I den gældende lokalplan er det forudsat, at tilkørsel til ejendommene overvejende skal ske fra Bryggervangen, Æbeløgade og Omøgade. Med indpasning af boligbebyggelse i den nordlige karré vil det af hensyn til friarealerne være ønskeligt at begrænse biltrafikken i Omøgade mest muligt og i højere grad at søge biladgang til såvel bolig- som erhvervsområdet fordelt på de omkringliggende gader, herunder også Venøgade.

 

Kommuneplantillæg og ny lokalplan

I den nordlige karré foreslås Kommuneplanens rammer ændret fra E1-område (blandet erhverv) til C2*-område (boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, hoteller og erhvervs- og fritidsundervisning mv.) med særlige bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent på 130 og et krav til friarealer på henholdsvis 50 % af etagearealet for boliger og 10 % for erhverv.

 

I lokalplanen fastlægges endvidere en nærmere bebyggelsesplan med overvejende randbebyggelse i mindst 4 og højst 5 etager og med en gesims- og bygningshøjde på henholdsvis højst 15 m og højst 18 m.

 

Boliger skal være familieegnede helårsboliger, hvilket fastsættes ved, at ingen bolig må være under 75 m², og gennemsnittet af samtlige boliger minimum skal være 85 m². Endvidere medtages sædvanlige bestemmelser om, at boliger for unge og ældre mv. opført efter gældende lovgivning er undtaget bestemmelserne om boligstørrelser.

 

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Såfremt der opføres boliger i overensstemmelse med ovenstående i hele karreen, bortset fra det nyopførte kontorhus, vil ca. 2/3 af parkeringen på grund af friarealkravet skulle placeres i konstruktion.

 

Der må kun udøves virksomhed, som højst medfører ubetydelig forurening med krav om afstand på 20 m til boliger og lignende.

 

 

BILAG VEDLAGT

1.      Oversigtskort

2.      Kort med angivelse af lokalplanområde og markering af det etablerede fundament

3.      Kommuneplanrammer i kvarteret

4.      Luftfoto af kvarteret

5.      Kort over anvendelse

6.      Byskabsatlas København 2003.  Kort over kvarteret

7.      Diagonalgadestrukturen i kvarteret

8.      Illustration af eventuel fremtidig bebyggelse

 

 

Mette Lis Andersen                                                                  Erik Jacobsen