Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Tagensvej 147, Bispebjerg

Før Borgerrepræsentationen kan tage stilling til en indstilling, skal Økonomiudvalgets erklæring om enhver sag, der vedrører kommunens planlægningsopgaver, økonomiske forhold eller almindelige administrative forhold, indhentes, jf. Københavns Kommunes styrelsesvedtægt § 12, stk. 5.

I nærværende indstilling, skal Økonomiudvalget således alene tage stilling til den foreslåede erklæring i afsnittet "Indstilling".

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Tagensvej 147, 2400 København NV, Bispebjerg. 

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 25 familieboliger i form af et bofællesskab og ca. 45 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 10,17 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 78,63 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2017 (BR den 13. september 2016) (A, B, C, F, I, O, V, Ø og løsgænger Kasper Heumann Kristensen).

Det almene boligselskab Danske Funktionærers Boligselskab, som administreres af Domea.dk, har fremsendt et boligprojekt med 25 familieboliger og 45 ungdomsboliger på Tagensvej 147, 2400 København NV.

Borgerrepræsentationen (BR) skal på denne baggrund tage stilling til opførelse af indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt og dermed godkende ansøgningen om støtte til det almene boligbyggeri, når projektet opfylder kravene hertil.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlag for almene nybyggerier (Teknik- og Miljøudvalget (TMU) 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse og præsentation af projektet er i bilag 2.

Lokalplan nr. 597, Lygten II (Borgerrepræsentationen den 10. december 2020) stiller krav om 25 pct. almene boliger af det samlede boligetageareal på matriklen. Dette projekt bidrager til denne forpligtelse med 24,81 pct. almene boliger.

Det valgte projekt vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er godt placeret i byudviklingsområdet Lygten II og vil bidrage med efterspurgte familieboliger og kvaliteter i form af et seniorbofællesskab og ungdomsboliger. Bebyggelsens åbne form vil tilgodese det tætte naboskab og fællesskab på tværs af beboergrupperne, også i de fælles ude-/opholdsarealer.

Danske Funktionærers Boligselskab har tilbudt boliger i bofællesskabet til beboerne i Seniorbofællesskabet Midgården, der som følge af udviklingsplanen for Mjølnerparken skal fraflytte deres eksisterende bofællesskab. Seniorbofællesskabet Midgården har den 6. september 2021 meddelt Danske Funktionærers Boligselskab, at de vil deltage i den videre proces omkring nybyggeriet, herunder udformning af deres fællesarealer i Lygten II for at flytte dertil, når byggeriet er opført. Bo-Vita, hvor Midgården hører til, har den 11. januar 2022 meddelt, at de vil arbejde for, at beboerne ikke skal genhuses flere gange.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen anser derfor ændringsforslaget, der blev fremsat af en samlet Borgerrepræsentation på mødet den 20. juni 2019 om forvaltningernes arbejde for at sikre videreførelsen for Seniorbofællesskabet Midgården, som opfyldt, jf. bilag 1.

Proces for støtte til alment nybyggeri
Kommunen kan meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til nybyggeri. Borgerrepræsentationen skal bemyndige forvaltningen til at meddele tilsagnet inden det gives. Bilag 2, side 5, beskriver byggesagsbehandlingens faser og lovgrundlaget for kommunens garantistillelse.

Teknik- og Miljøforvaltningen har ansvaret for administrationen af alle typer almene nybyggerisager, og er budgetansvarlig for grundkapital til familie- og ungdomsboliger. Forvaltningen stiller vilkår til de konkrete projekter ud fra det administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger, som Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 11. oktober 2021.

Politisk handlerum

Borgerrepræsentationen kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsætte vilkår om ændringer til de konkrete projekter eller afvise dem.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Mens de nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 10,17 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor.

Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre 78,63 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 45 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 69.000 kr. (2022-priser). Ungdomsboligbidrag er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved mødet den 16. juni 1988, hvor de godkendte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 45 almene ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital, afsat i Budget 2017. Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere Danske Funktionærers Boligselskab om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                                  Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 25 familieboliger i form af et bofællesskab og ca. 45 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 10,17 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 78,63 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 31. januar 2022

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Dagsordenspunkt 22: Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Tagensvej 147, Bispebjerg (2021-0398603)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 22. februar 2022

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.