Årsrapport 2023 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Årsrapporten 2023 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S fremlægges til efterretning. Resultatet blev et underskud på -760 mio. kr., som reducerer selskabets egenkapital fra -342 mio. kr. i 2022 til -1.101 mio. kr. i 2023. Selskabet har solgt byggerettigheder for 255 mio. kr. Selskabets driftsindtægter har dækket ca. 91 % af nettorenteudgifterne af den gæld vedrørende etablering af metro, som selskabets ejere har besluttet, at By & Havn skal afvikle. 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transportministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 8. april 2024. Årets samlede resultat blev et underskud på -760 mio. kr. Underskuddet skyldes negative værdiregulering af selskabets gæld (-580 mio. kr.) og værdien af investeringsejendommene (-260 mio. kr.). Resultatet før markedsværdireguleringer er positivt på 81 mio. kr., hvilket er 273 mio. kr. over budget.

Forbedringen af resultatet i forhold til budget kan henføres til væsentligt lavere renteudgifter, der har udgjort 284 mio. kr. mod budgetteret 443 mio. kr. Der er således tale om en reduktion på ca. 1/3 af renteudgifterne i forhold til budgetteret, hvilket skyldes gunstig udvikling i både rente- og inflationsniveau.

Herudover er resultatandele fra datterselskaber og joint ventures samlet 137 mio. kr., hvilket er 80 mio. kr. over budget.

Årsresultatet betegnes som tilfredsstillende, idet der både er væsentlige forbedringer vedrørende den primære drift og resultat før værdireguleringer – både i forhold til resultat 2022 og budget 2023. Herudover er rentedækningsgraden markant forøget i forhold til resultat 2022 og budget 2023.

Hovedpunkterne i årsrapport 2023 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets Rapport for samfundsansvar og bæredygtighed (CSRD), jf. bilag 2 og ejerrapportering, jf. bilag 3.

Revisorerne har givet regnskabet en påtegning uden forbehold og uden den sædvanlige supplerende bemærkning om ”den betydelige usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme”, som ellers er blevet givet i alle årene siden 2010, under henvisning til den lange horisont for udvikling og salg af byggeretter, som helt naturligt er behæftet med usikkerhed, og dermed selskabets langsigtede økonomiske udvikling.

Resultatet for 2023 er på -760 mio. kr., hvoraf 580 mio. kr. er negativ markedsværdiregulering af selskabets gæld, som følge af faldende renteniveau i den sidste del af 2023.

Før markedsværdiregulering af gælden er resultatet -180 mio. kr., hvilket er ca. 400 mio. kr. lavere end budgetteret, hvilket skyldes en væsentlig nedskrivning af værdien af selskabets investeringsejendomme. Baggrunden for nedskrivningen er rentestigningen i 2022, der har påvirket ejendomspriserne og givet en opbremsning i markedet.

Værdireguleringen af gælden har ikke likviditetsmæssig effekt, mens værdiregulering af investeringsejendommene fordeler sig med 76 mio. kr. i realiseret salgsavance og urealiserede nedskrivninger på 336 mio. kr.

Resultatet før markedsværdireguleringer er positivt på 81 mio. kr., hvilket er 273 mio. kr. over budget. Denne forbedring skyldes primært, at renteudgifter er 159 mio. kr. lavere end budgetteret, hvilket skyldes faldende rente i sidste del af året og aftagende inflation og dermed lavere udgifter på selskabets indekslån.

Herudover er resultatandele i datterselskaber og joint ventures 80 mio. kr. højere end budgetteret, hvilket primært skyldes udbyttebetaling vedr. Kronløbsøen. Desuden er resultatet af den primære drift 34 mio. kr. over budget på baggrund af både styrket indtjening og generel opmærksomhed på omkostningsreduktion.

Resultat af den primære drift blev 228 mio. kr., hvilket er 34 mio. kr. højere end budgetteret.

Pengestrømmen fra selskabets primære drift renset for af- og nedskrivninger (EBITDA) er ca. 258 mio. kr., hvilket ikke er helt tilstrækkeligt til at dække nettorenteudgifterne på ca. 284 mio. kr. Der er dog tale om en markant forbedring af rentedækningen i forhold til både budget 2023 og resultatet i 2022, hvilket er særdeles positivt.

Selskabets evne til at servicere renteudgifter med indtægter fra den løbende drift er et væsentligt målepunkt for Københavns Kommune som ejer. Selskabet har i perioden 2014-2020 lykkedes hermed. I 2021-2023 er denne positive tendens afbrudt og dette fortsætter tilsyneladende ind i de kommende år.

Rentedækning afhænger af forudsætningerne om renteudviklingen. I seneste langtidsbudgets (marts 2024) basisscenarie, med en langsigtet nominel rente på 5 %, opnås der først dækning igen i 2062, mens der opnås rentedækning i 2044, hvis Finansministeriets forudsætning om 4 % anvendes.

By & Havn har i 2023 afsluttet salgssager for 255 mio. kr. Forretningsstrategiens samlede salgsmålsætning på 3,4 mia. kr. er realiseret.

Selskabets egenkapital er ultimo 2023 negativ med 1.101 mio. kr. Der er tale om en reduktion i forhold til ultimo 2022, på 758 mio. kr. svarende til årets resultat.

Selskabets nominelle gæld er opgjort til 16.143 mio. kr., hvilket er en stigning på 2.403 mio. kr. siden ultimo 2022. Forøgelsen af gæld vedrører hovedsagelig afholdte udgifter vedrørende Lynetteholm (1.657 mio. kr.), som tilbageføres i takt med at jordmodtagelsen tilgår depotet. Efter Langtidsbudgettet (marts 2024) topper gælden i 2028 og afvikles herfra langsomt hen imod 2070.

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Det bemærkes, at By & Havn i strategiperioden 2024-2027 vil udvikle eksisterende aktiviteter på et forretningsmæssigt grundlag for at gøre selskabet mere konjunkturrobust. Udlejning, havnedrift og parkeringsforretningen skal udgøre større forholdsmæssige andele af indtjening og værdier og salg af byggeretter skal på sigt udgøre en forholdsmæssig mindre andel.

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Transportministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.



Søren Hartmann Hede       /       Nanna Westerby Jensen  

Dagsordenspunkt 7: Årsrapport 2023 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S (2024-0149487)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 21. maj 2024

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.