Anvendelse af ejendomsskattelovens § 8 A

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at vælge en af følgende modeller, jf. løsningsafsnittet:

• Model A: Borgerrepræsentationen får forelagt alle enkeltansøgninger, eller
• Model B: Københavns Kommune anvender ejendomsskattelovens § 8 A uden indskrænkning, eller
• Model C: Københavns Kommune anvender ejendomsskattelovens § 8 A i en indskrænket model, hvor det er en betingelse for at fritage for grundskyldsstigninger, at grundværdien er steget minimum 200 pct., de nye muligheder i lokalplanen ikke kan anvendes i en periode på minimum 10 år og bygningerne er højest 30 år gamle, eller
• Model D: Afvisning af at anvende ejendomsskattelovens § 8 A.

Problemstilling

Den 1. januar 2018 trådte en ny bestemmelse til ejendomsskatteloven i kraft. Bestemmelsen, der fremgår af ejendomsskattelovens § 8 A, giver kommunerne mulighed for i en periode på højest 10 år helt eller delvist at fritage ejendomme for stigninger i grundskylden, hvis grundværdien er steget med mere end 20 pct. som følge af en ændret lokalplan.

Baggrunden for bestemmelsen var en sag fra Rådmandsgade i København, hvor en ejendom anvendt til autoværksted fik forhøjet grundskylden med 940 pct. som følge af en ny lokalplan for området, jf. bilag 1.

Københavns Kommune (KK) har modtaget fire ansøgninger om at fritage i alt fem ejendomme for stigninger i grundskylden som følge af ændret lokalplan. Grundskylden for de fem ejendomme er steget med mellem 379 pct. og 629 pct. I tre af ansøgningerne henviser ejeren til, at lokalplanens bestemmelser ikke kan udnyttes på grund af uopsigelige lejekontrakter. I ét tilfælde henvises der til de omkostninger, der vil være ved at ændre anvendelsen. Og i det sidste tilfælde henvises der både til uopsigelige lejekontrakter og at det ikke er rentabelt at gennemføre en ombygning, da ejendommen er af nyere dato (opført i perioden 2003-2007). jf. bilag 2.

De fire ansøgninger aktualiserer, at Borgerrepræsentationen (BR) tager principiel stilling til, hvorvidt og i givet fald hvordan kommunen skal anvende ejendomsskattelovens § 8 A, idet BR ikke tidligere har taget stilling til dette.

De øvrige større kommuner har ikke taget stilling til, hvorvidt de vil anvende bestemmelsen, idet de endnu ikke har modtaget nogle ansøgninger. Økonomiforvaltningen (ØKF) har dog kendskab til, at bestemmelsen har været anvendt i Rødovre, Lejre og Vallensbæk Kommune i forhold til konkrete ejendomme, jf. bilag 3.

Løsning

Der er, som det fremgår af bilag 4, argumenter både for og imod, at kommunen anvender ejendomsskattelovens § 8 A.

For at anvende ejendomsskattelovens § 8 A taler, at en ændret lokalplan kan medføre store stigninger i ansættelsen af grundværdierne, fordi lokalplanen giver øgede eller ændrede udnyttelsesmuligheder. Såfremt ejerne ikke på den korte bane kan eller vil anvende de øgede eller ændrede udnyttelsesmuligheder, vil stigningen i grundskylden på den kortere bane alene medføre en ekstraudgift for ejerne. Ejendomsskattelovens § 8 A giver mulighed for at undgå grundskyldsstigningerne, så længe de nye muligheder i lokalplanen ikke anvendes.

Imod taler, at ejerne får en ejendom med øgede udnyttelsesmuligheder, som normalt har en langt højere værdi, hvis de ønsker at sælge den. Hvor ejerne på den korte bane vil skulle betale mere i grundskyld, kan de på sigt opnå et større provenu ved salg. Derudover vil KK give afkald på merindtægter, ligesom der vil være administrative omkostninger og potentielle retssager forbundet med anvendelsen.

Bilag 5 indeholder fire forskellige modeller for, hvordan BR kan forholde sig til ejendomsskattelovens § 8 A. De fire modeller, som kort er omtalt nedenfor, er dannet ud fra, at det fremgår af forarbejderne til ejendomsskattelovens § 8 A, at:

• Der kan ske hel eller delvis fritagelse.
• Det er op til kommunalbestyrelsen, hvorvidt fritagelsesadgangen skal omfatte alle tilfælde, hvor en ændring af lokalplanen har betydning for beskatningen, eller om ordningen skal forbeholdes nærmere afgrænsede tilfælde.

Model A. BR får forelagt alle enkeltansøgninger

Det er principielt en mulighed, at BR får forelagt alle ansøgninger til afgørelse. Modellen vil kunne give forholdsvis mange BR-sager, og der vil med tiden opstå en præcedens, som binder BR i forhold til de beslutninger, BR kan træffe.

Model B. KK anvender § 8 A uden indskrænkning

BR beslutter, at ejendomsskattelovens § 8 A anvendes i alle de tilfælde, hvor minimumsbetingelserne i ejendomsskatteloven for anvendelse af § 8 A er opfyldt. Dette indebærer, at der i alle tilfælde gives fritagelse, hvis stigningen i grundskylden er på mere end 20 pct. og ejerne ikke udnytter mulighederne i lokalplanen. Fritagelsen gives i op til 10 år, så længe betingelserne er opfyldt. Modellen vil betyde, at der gives fritagelse i forhold til alle de fem modtage ansøgninger, og at der ofte vil blive givet fritagelse ved kommende ansøgninger.

Model C. Indskrænket anvendelse af § 8 A

Hvis der ønskes en model, hvor ejendomsskattelovens § 8 A kun anvendes i de særlige tilfælde, hvor grundskyldsændringerne har størst virkning for ejerne, kan det besluttes kun at give fritagelse, hvis alle tre nedenstående betingelser er opfyldt:

• Grundværdien stiger mere end 200 pct.
• Det inden for en 10-årig periode ikke er muligt at anvende de muligheder, som lokalplanen giver. Uopsigelige lejeaftaler medregnes i forhold, der kan give fritagelse for stigninger i grundskylden, selvom ejer og lejer principielt kan aftale sig ud af uopsigeligheden.
• Der er bygninger på ejendommen, og mindst halvdelen af bygningsmassen er op til 30 år gammel.

De tre kriterier har til formål at begrænse antallet af fritagelsessager samtidig med, at der opnås fritagelse, hvor grundskyldsstigningerne er størst og mest vanskelige at komme uden om for ejerne. Loven siger, at der kan gives fritagelse ved grundværdistigninger på mere end 20 pct. og højest for en 10 årlig periode. Dette er skærpet til, at stigningen skal være på mere end 200 pct., og at lokalplanens muligheder ikke kan udnyttes i hele den 10-årige periode. De eksakte værdier i loven vurderes ikke at have en nærmere begrundelse, end at lovgiver har ønsket en bagatelgrænse, og det ligger kommunerne frit for at lave mere restriktive kriterier. Det sidste kriterium omkring, at mindst halvdelen af bygningsmassen er op til 30 år, er medtaget, fordi det særligt ved nyere byggerier kan anses for uforholdsmæssigt omkostningsfyldt at rive dem ned for at opføre nyt eller at gennemføre omfattende ombygninger ved f.eks. at tilføje yderligere etager i højden.

Modellen vil betyde, at tre af de modtagne ansøgninger vil blive imødekommet (ejendom 1-3), og at fremtidige ansøgninger vil blive imødekommet, hvor de tre kriterier er opfyldt.

Model D. Afvisning af at anvende § 8 A

BR kan vælge, at ejendomsskattelovens § 8 A ikke finder anvendelse i KK med baggrund i de gevinster, som ejerne normalt får på sigt samt behovet for at ejerne hurtigst muligt indretter sig efter intentionerne i lokalplanen.

Økonomi

Alle modeller med undtagelse af model D vil medføre administrative omkostninger og tabt provenu for kommunen. Hertil kommer, at de vil kunne give anledning til retssager, jf. bilag 6.

I forhold til de konkrete ansøgninger, som KK har modtaget om fem ejendomme, vil det medføre et tab i indtægtsstigning på ca. 2,5 mio. kr. årligt, såfremt der vælges en model, hvor alle ejerne får tilsagn om, at KK ikke vil opkræve den forhøjede grundskyld som følge af de nye vurderinger på baggrund af de ændrede lokalplaner. Såfremt flere ejere søger om at blive fritaget i forhold til de konkrete lokalplaner og opnår fritagelse, vil KK give afkald på merindtægter for ca. 6,25 mio. kr. årligt. Der vil være administrative omkostninger ved at vurdere indkomne ansøgninger, men det vurderes vanskeligt at skønne over størrelsen, og det antages, at der på sigt vil komme flere ansøgninger og dermed yderligere tab af merindtægter, hvis KK beslutter at anvende § 8 A helt eller delvist. Se uddybning i bilag 6.

Videre proces