Ørestadsselskabets kvartalsrapport for 3. kvartal 2005

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 21. februar 2006

 

 

 

J.nr.             ØU 31/2006

 

 

1.                   Ørestadsselskabets kvartalsrapport for 3. kvartal 2005

 

 

INDSTILLING

Økonomiforvaltningen indstiller,

 

at Økonomiudvalget tager Øresta dsselskabets kvartalsrapport for 3. kvartal 2005 til efterretning         

 

RESUME

Økonomiforvaltningen og Transport- og Energiministeriet har sammen med Ørestadsselskabet og med bistand fra Revisions- og Rådgivningsfirmaet KPMG arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet. Som første led i denne proces godkendte Økonomiudvalget den 30. november 2004 (ØU 410/2004) rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering.

 

Kvartalsrapporteringen skal give en status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling og Ørestadsselskabet har på den baggrund udarbejdet den vedlagte kvartalsrapport, der efter bestyrelsens godkendelse er fremsendt til ejerne.

 

Økonomiforvaltningen har på baggrund af kvartalsrapporten sat fokus på metroens passagertal og salgspriser i Ørestad. De to områder har stor betydning for selskabets økonomi. Det fremgår af kvartalsrapporten, at metroens passagertal i 2005 ligger under budget. Dette har medført lavere takstindtægter og dermed et driftsresultat, der er mindre end budgetteret. Den gunstige udvikling i markedspriserne på arealer i Ørestad har imidlertid medført, at der i 2005 er sket en forbedring af selskabets samlede økonomiske stilling.    

 

Kvartalsrapportens forudsætninger vedr. metroens takstindtægter og betalingen af reinvesteringer i forhold til nye tog og elektriske installationer er efterfølgende ændret med indgåelse den 2. december 2005 af principaftale om Cityringen. Økonomiforvaltningen redegør på den baggrund for aftalens betydning.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Økonomiforvaltningen og Transport- og Energiministeriet har sammen med Ørestadsselskabet og med bistand fra Revisions- og rådgivningsfirmaet KPMG arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet. Baggrunden for arbejdet er bl.a., at den nuværende lånerammestyring af Ørestadsselskabet ikke anses for et tidssvarende styringsredskab, særlig efter at Metroen er gået ind i driftsfasen i forbindelse med etape 1 og 2. Lånerammestyringen kan derfor ikke stå alene i styringen af selskabet.

Som led i denne proces godkendte Økonomiudvalget den 30. november 2004 (ØU 410/2004) rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering. Kvartalsrapporteringen skal give en opdateret status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling. Kvartalsrapporten består af:

1.      Rapporteringsskema der beskriver selskabets økonomiske nøgletal

2.      Kvartalsrapport der beskrivende redegør for status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling, herunder det samlede koncernregnskab, metro, Ørestad, finansielle poster og gældsafvikling.

Ørestadsselskabet har med virkning fra 3. kvartal 2004 udarbejdet kvartalsrapport, der er godkendt af selskabets bestyrelse og videresendt til ejerkredsen. Nærværende indstilling er udarbejdet med henblik på forelæggelse for nyt Økonomiudvalg.

I indstillingen er indarbejdet realiserede tal for året for metroens passagertal og arealsalg i Ørestad.

Selskabet har i tilknytning til kvartalsrapporteringen for 2006 oplyst, at kvartalsrapporten fremover forventes at blive behandlet på følgende bestyrelsesmøder:

 

Rapport	Bestyrelsesmøde	Forventet offentliggørelse
Årsrapport 2005                    1. kvartal 2006 2. kvartal 2006 3. kvartal 2006	26. april 2006 17. maj 2006 23. august 2006 15. november 2006	17. maj 2006 17. maj 2006 23. august 2006 15. november 2006

 

Økonomiforvaltningens bemærkninger

Selskabet redegør i kvartalsrapportens indledning for, at der i 2005 er sket en forbedring af selskabets økonomiske stilling og at der for hele året forventes en forbedring af resultatet på 615 mio. kr. i forhold til 2004 og på 403 mio. kr. i forhold til budget. Forventningerne til årets resultat er knyttet til den positive udvikling på ejendomsmarkedet, der forventes at fortsætte i 2006.

Selskabet har endvidere udarbejdet en række følsomhedsberegninger (s.24) i kvartalsrapporten, der beskriver konsekvenser for selskabets likviditetsbudget ved f.eks. en rentestigning, stigning i anlægsudgifterne på etape 3 m.v. Følsomhedsberegningerne vedr.:

1.      Nettogæld

2.      Realrente

3.      Anlægsudgifter, 3. etape

4.      Passagerindtægter

5.      Nettoindtægter, Metro

6.      Salgspriser

7.      Udbygningstakt i Ørestad m.m.

8.      Tilbageførelse af grundskyld

9.      Reinvesteringer

10. Claims

Økonomiforvaltningen har på baggrund af kvartalsrapporten valgt at sætte fokus på metroens passagertal og salgspriser i Ørestad. De to områder har stor betydning for selskabets økonomi.

Med henblik på de øvrige forhold bemærker Økonomiforvaltningen, at selskabets låneramme er fastlagt i forhold til et øvre loft for selskabets nettogæld på 15,0 mia. kr. i 2004-priser (jf. ØU 281/2004). Udnyttelsen af lånerammen udgjorde september 2005 14,4 mia. kr.

Vedr. realrenten er der ikke på nuværende tidspunkt markante ændringer i rentestrukturen. Selskabet oplyser i den forbindelse, at der er forudsat en realrente på 4 pct. p.a. På kort sigt er der taget hensyn til selskabets faktiske portefølje, svarende til 3,0 pct. (2007), 3,25 pct. (2008), 3,5 pct. (2009) og 4,0 pct. (2010 og frem).

Anlægsudgifterne på 3. etape holder budget og tidsplan med henblik på banens åbning i efteråret 2007. Økonomiforvaltningen kan oplyse, at den samlede anlægsudgift er budgetteret til 1.676 mio. kr. i 2006-priser.

Ørestadsselskabet oplyser, at i henhold til Ørestadsselskabets likviditetsbudget fra december 2005 forventes Ørestadsselskabet at have solgt arealerne i Ørestad i år 2027/2028, hvilket er en fremrykning på 8-9 år i forhold til sidste års likviditetsbudget.

Tilbageførslen af grundskyld skal ses i relation til Københavns Kommunes provenu i grundskyld og dækningsafgift efter kommunal udligning på de solgte arealer i Ørestad. I lov om Ørestad fremgår det, at Københavns Kommune tilbagefører grundskylden til Ørestadsselskabet. Beregningsgrundlaget for grundskylden er imidlertid underlagt regeringens skattestop. Selskabet har i den forbindelse klaget over, at den offentlige vurdering er for lav.

Det bemærkes, at kvartalsrapporten for 3. kvartal 2005 henviser til Ørestadsselskabets likviditetsbudget 2005 (december 2004). I december 2005 har Ørestadsselskabet fremlagt et nyt likviditetsbudget.

Reinvesteringer omhandler investeringer i tekniske installationer og tog i forbindelse med fornyelse af metroens materiel ved nedslidning. Spørgsmålet er behandlet i indstillingen i afsnit om Cityringen.

Ørestadsselskabet oplyser, at der endnu udestår en afklaring af claims situationen (krav fra anlægsentreprenøren vedr. etape 1 og 2A) på baggrund af ekstraordinære krav fra selskabet Comet og at der tidligst forventes dom ved voldgiftsretten i 2008/2009.

 

Metroens passagertal

Det fremgår af kvartalsrapporten, at metroens passagertal i 2005 er stigende i forhold til de foregående år, men under budget.

Kvartalsrapporten beskriver (s.10) udviklingen i passagertallet i 1-3 kvartal i 2005. Det fremgår, at passagertallet er steget med 8 pct. i forhold til de foregående år, men ligger ca. 17 pct. under budget. Ørestadsselskabet justerede i efteråret 2005 forventningerne for passagertallet for 2005 til 36 mio. passagerer (mod tidligere forventet 44 mio.) og selskabet har efterfølgende meddelt, at årets resultat var ca. 36 mio. passagerer. For hele året 2005 var der dermed en vækst på ca. 7 pct. i forhold til 2004, jf. bilag 3 figur 1 der viser det realiserede passagertal 2003-2005. Ørestadsselskabets forventninger til kommende års passagertal fremgår af bilag 3 figur 2 og bilag 3 tabel 1. Ørestadsselskabet har dermed valgt at forlænge metroens indsvingsforløb, der er et udtryk for den tid, det tager for kunderne, at vænne sig til metroen som nyt transportmiddel.

Med henblik på 2006 og 2007 har selskabet (s.11) en række forventninger til et stigende passagertal. Bl.a. henvises der til, at den fortsatte udbygning af Ørestad og åbningen af DR byen i 2006 vil have en positiv effekt på metroens passagertal. Med åbningen af metroens 3. etape i efteråret 2007 forventes en markant stigning i antallet af passagerer.

 

OTM - Orestadstrafikmodellen

Metroens passagertal er baseret på en såkaldt OTM prognose. OTM er en forkortelse for Ørestadstrafikmodellen. Modellen er baseret på forudsætninger om befolkningsudvikling, byplanmæssige forhold, infrastrukturudvikling samt bilejerskab. Prognosen forudsiger trafikken i en situation, hvor trafikanterne har vænnet sig til de nye trafiktilbud. OTM beskæftiger sig ikke med at beregne et indsvingsforløb for anvendelsen af nye trafikanlæg (såsom metro) og tager ikke højde for svingende driftsstabilitet og evt. længere følgevirkninger heraf i form af dårlig presseomtale etc.

Der er i de seneste prognoser taget højde for, at taksterne i den kollektive trafik steg mærkbart i forbindelse med ophævelsen af det statslige tilskud, der havde til formål at nedbringe taksterne i den kollektive trafik, hvilket har ført til en justering af prognoseresultatet på 3 %.

Ifølge Transport og Energiministeriet og Ørestadsselskabet er OTM den mest detaljerede trafikmodel p.t. Modellen anvendes bl.a. af Vejdirektoratet i forbindelse med udbygning af Motorring 3 og Holbæk- og Køge bugt Motorvejen, DSB S-tog (Ringbanen) etc. OTM er delvist baseret på ældre trafiktællinger fra midtfirserne og frem til begyndelsen af 1990'erne, hvor de første beregninger blev foretaget. Den modelversion, der anvendes pt. er kalibreret til år 2000, hvilket vil sige at modellen med forholdsvis stor nøjagtighed i 2000 kunne beregne trafikstrømmene i 2000. Altså før ibrugtagningen af metroens første etaper.

Der findes ikke data for passagerudviklingen fra lignende ændringer af den kollektive trafik, hvorfor der ifølge Ørestadsselskabet i udgangssituationen ikke var grundlag for at forudsige hvorledes tilvænningen hos passagererne ville forløbe. Selskabet har således flere gange revideret indsvingsforløbet.

Det realiserede passagertal ligger som beskrevet ovenfor under budget og Ørestadsselskabet oplyser, at passagertallet i 2004 udgjorde knap 2/3 af forventningen til passagertallet på langt sigt for den aktuelle trafiksituation.

Staten har sammen med Københavns Kommune foranlediget, at Danmarks Transportforskning pt. arbejder med at opdatere modellens datagrundlag samt indarbejde visse nye modelelementer. Den nye OTM prognose vil dermed adskille sig fra den foregående OTM prognose dels på baggrund af opdateret datagrundlag vedr. demografi og arbejdspladsprognoser, bilejerskab, ibrugtagning af trafikanlæg etc., og dels ved at indregne nye forhold så som indkomst, turrejser(formål), trafikmiddel, myldretidstrafik (trængsel) m.v. Den nye OTM vil ikke kunne sige hvordan et evt. indsving i metroens passagertal vil foregå. En ny version af OTM forventes at være klar i sommeren 2006. Nye kørsler på den opdaterede model vil tidligst kunne foretages i efteråret 2006.

Salgspriser i Ørestad

Det fremgår af kvartalsrapporten, at den gunstige udvikling i arealpriserne i Ørestad fortsætter.

Kvartalsrapportens tabel 4.4.2. redegør for det realiserede salg i Ørestad (1-3 kvartal). Det realiserede salg udgør 154.961 etagemeter. Selskabet har efterfølgende meddelt, at det samlede realiserede salg i Ørestad i hele 2005 udgjorde ca. 224.000 etagemeter. Dette skal ses i forhold til det budgetterede salg der i kvartalsrapporten udgør 75.000 etagemeter pr. år. Det realiserede salg i Ørestad er dermed udtryk for, at der ikke på nuværende tidspunkt er afsætningsmæssige problemer forbundet med selskabets pris- og salgspriser.

Ørestadsselskabet har endvidere oplyst, at baggrunden for at salgsprisen lå lavere end budget efter 3. kvartal 2005 var, at der i perioden frem til marts 2005 var tale om en lavere salgspris i henhold til selskabets pris- og salgsstrategi på daværende tidspunkt. Efterfølgende blev der truffet beslutning om at få prisen hævet til 3.100 kr. på arealer til bolig.

Ørestadsselskabet har oplyst, at den gennemsnitlige salgspris pr. etm. for salg i 2005 (ekskl. optioner indgået til faste priser) udgør ca. 3.116 kr., hvilket svarer til den budgetterede salgspris, jf. bilag 3 figur 3. Den gennemsnitlige salgspris inklusive optionsaftaler pr. etm. for salget i 2005 udgjorde ifølge selskabet 2800 kr. Ørestadsselskabet har i den forbindelse oplyst, at der resterer én optionsaftale til faste priser. De resterende optionsaftaler vil skulle indgås til markedsprisen.

Ørestadsselskabet oplyser endvidere, at det gennemsnitlige budgetterede arealsalg i selskabets likviditetsbudget 2006 er opskrevet til 100.000 etagemeter pr. år. Selskabet har i efteråret 2005 vedtaget ny pris- og salgsstrategi for de kommende år og det fremgår af selskabets reviderede likviditetsbudget fra december 2005, at prisen pr. etagemeter boligjord fra efteråret 2005 stiger til ca. 4.800 kr. (2006-priser) pr. etagemeter i 2011. I likviditetsbudgettet fra december 2004 ville denne pris først nås i 2014.

Økonomiforvaltningen er enig i, at Ørestadsselskabet arbejder videre med selskabets pris- og salgsstrategi som beskrevet i kvartalsrapporten (s.19), så der justeres løbende i forhold til markedsværdien af Ørestadsarealerne og i overensstemmelse med selskabets likviditetsbudget. 

 

Principaftalen om Cityringen

 

Metroens takstindtægter

Det fremgår af tabel 3.2.1. i kvartalsrapporten, at metroens driftsresultat ligger ca. 7 mio. kr. over resultatet for tilsvarende periode i 2004. Driftsresultatet forventes imidlertid at blive ca. 53 mio. kr. mindre end budgetteret på baggrund af lavere passagertal end budget. Dette skal ses i relation til, at metroens driftsindtægter i kvartalsrapporten er baseret på en gennemsnitlig passagerindtægt pr. påstiger på 8,62 kr. (2006 priser) svarende til 8,16 kr. i 2004-priser, som er en forsigtig budgettering ud fra en forudsætning om, at metroen i indtægtsdelingssystemet er indplaceret som en bane.

I principaftalen om Cityringen er likviditetsbudgettet revideret i forhold til ny model for en indtægtsdeling i hovedstaden efter kommunalreformen. Det betyder, at metroen til og med 2006 får betaling efter HUR's takst, der er ca. 2 kr. lavere end forudsat i selskabets likviditetsbudget. Fra 2007 og frem får selskabet en betaling, der ligger nærmere på Ørestadsselskabets forudsætninger om de 8,16 kr. Principaftalens betydning for indtægtsdelingssystemet og Ørestadsselskabets gæld vil blive behandlet i forbindelse med forvaltningens indstilling i tilknytning til Ørestadsselskabets årsrapport for 2005. 

 

Reinvesteringer

Det fremgår af kvartalsrapporten (s.27), at reinvesteringer ikke indgår i selskabets likviditetsbudget. Udgiften til reinvesteringer ville, hvis den indgik i likviditetsbudgettet, medføre en ændring af tilbagebetalingstiden på +21 år. Afklaringen vedr. reinvesteringer er indarbejdet i principaftalen om Cityringen (jf. endvidere forvaltningens indstilling ØU 534/2005), hvor det fremgår, at fremtidige reinvesteringer i tekniske installationer og tog frem til 2050 indregnes i budgetterne for de eksisterende metroetapers likviditetsbudgetter.

Udgiften til de tekniske installationer dækkes dels ved at indskyde 0,3 mia. kr. i nutidsværdi fra provenuet fra arealsalg i Københavns Havn (Århusgade området) og dels ved bidrag fra parterne bag Cityringaftalen.

Med henblik på indkøb af tog finansieres disse af parterne, når det skønnes relevant at foretage indkøb af nye tog. 

 

ØKONOMI

---

 

MILJØVURDERING

---

 

ANDRE KONSEKVENSER

---

HØRING

---

 

BILAG

1.      Kvartalsrapportering 3. kvartal for Ørestadsselskabet I/S 2005

2.      Rapporteringsskemaer til Københavns Kommune og Transport- og Energiministeriet

3.      Figur 1-3 og tabel 1  

 

 

 

 

 

Bjarne Winge

                                                                 /Paul Sax Møller