Endelig vedtagelse af lokalplan "Scala"

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2.       at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnit Løsning,

3.       at udbygningsaftale (bilag 5) med grundejeren vedtages.

Problemstilling

Området omkring Scala har båret præg af, at Scala-bygningen har stået tom i nogle år. Nu ejes ejendommen af Ejendomsselskabet Norden, som ønsker at opføre en ny markant bebyggelse med ca. 650 arbejdspladser samt omlægge Axeltorv. Bebyggelsen vil rumme butikker, caféer og restauranter i stue og på 1. sal og kontorer fra 2. sal og opefter,  og vil understøtte bylivet i området.

Lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg blev vedtaget i Borgerrepræsentationen den 31. maj 2012, og har været i offentlig høring fra 11. juni 2012 til 7. september 2012.

Løsning

Axeltorv omlægges i sammenhæng med omlægningen af Vesterbro Passage. Den planlagte byhave på taget af stueetagen supplerer Axeltorv med et nyt offentligt tilgængeligt byrum, og der etableres en ny offentlig tilgængelig passage mellem Vesterbrogade og Jernbanegade. For nærmere beskrivelse af projektets udformning se bilag 1.

Der er udført supplerende vindanalyse i vindtunnel siden vedtagelse af lokalplanforslaget i Borgerrepræsentationen jf. bilag 6. Analysen viser, at vindforholdene med beplantning i området vil blive bedre, end det er i dag. Vindanalysen har yderligere forslag til at mindske vindgener. 

Høring

I offentlighedsperioden er der modtaget 19 høringssvar. To høringssvar er ønsker fra henholdsvis grundejer og arkitekter om ændringer i lokalplanforslaget for at muliggøre henholdsvis køb af areal samt optimering af projektet i forhold til at undgå vindgener, jf. den nye vindrapport.

Tegnestuen ønsker efter modtagelse af den supplerende vindrapport at afskærme byhaven mod Jernbanegade og åbne mere op mod Axeltorv for at minimere vindforholdene. Ændringerne forslås indarbejdet i den endelig lokalplan, da ændringerne ikke vil få afgørende betydning for arkitekturen, men vil forbedre miljøet i byhaven. Der vil blive nærmere redegjort for ændringsforslaget nedenfor.

Høringssvaret fra lokaludvalget refererer resultatet af et arrangement, lokaludvalget holdt i marts 2011 før lokalplanforslaget var sendt i høring. Her fik lokaludvalget svar på 61 spørgeskemaer, som lokaludvalget havde udformet. Spørgsmålene omhandlede bebyggelsens placering og omfang, vindforhold, adgang til det højeste tårn, trafik i Jernbanegade, parkeringsforhold og VVM.

De øvrige høringssvar berører generelt følgende temaer: Trafikale forhold i Jernbanegade samt parkering, Scala-projektets udformning og placering bl.a. i forhold til Tivoli og skyggegener for nabobebyggelsen, udsigt, Axeltorv, vindforhold og projektet for Vesterbro Passage samt forespørgsel om nødvendigheden af VVM. Se notat om høringssvar bilag 2.

Kommunens bemærkninger til høringssvarenes temaer:

I nogle høringssvar er der udtrykt bekymring om antal af p-pladser – både for mange og for få - samt den trafik flere p-pladser vil generere i Jernbanegade.

Antal af p-pladser for både cykler og biler er fastsat i henhold til kommuneplanens rammer. Projektets p-kælder kan rumme ca. 165 bil p-pladser plus ekstra 13 p-pladser for Dagmarhus-projektet. Adgangen til p-kælderen vil ske via Jernbanegade, og det forventes, at den nye bebyggelse vil generere 600 enkeltture i bil pr. døgn, hvoraf størstedelen vil skulle til og fra p-kælderen. Det vurderes, at Jernbanegade med en daglig trafik på 7.000 køretøjer kan håndtere denne trafikmængde. På terræn indrettes ca. 90 cykel p-pladser, udover de eksisterende 80 cykel p-pladser langs Axelborg samt 350 cykel p-pladser i p-kælderen.

I nogle høringssvar er der udtrykt bekymring om projektets udformning, herunder højden.

Projektets udformning er baseret på en nærmere analyse af områdets karakter, og følger de politiske intentioner om at fortætte i områder med gode offentlige transportforbindelser. Højderne respekterer forskellige kig og sigtelinjer og er opført relativt slanke, som en fortolkning af byens tårne og spir.

Tivoli har udtrykt bekymring om projektets højder og dominerende udtryk

Projektet vil på lige fod med andre markante bygninger i nærområdet blive synligt fra Tivoli. Tivoli og hovedindgangen hertil kan stadig opleves på afstand i hele Axeltorvs udstrækning, og det vil stadig være muligt for turister at fotografere hovedindgangen fra attraktive vinkler.  

Beboere i nabobebyggelsen udtrykker bekymring for skyggegener.

Det nye projekts skyggevirkning på naboer vurderes som begrænsede i forhold projektets omfang og højde. Hovedsagligt påvirkes øverste tagbolig med tagterrasser samt de øvre boliger mod gården i nabobebyggelsen mod Jernbanegade. Der er skabt mulighed for i de frilagte gavle mod den ny passage at etablere vinduer og døre, hvilket vil øge naboejendommens herlighedsværdi.

Der er udtrykt ønske om offentlig tilgængelighed til det højeste tårn.

Der er i lokalplanen indarbejdet mulighed for, at der kan blive offentlig adgang til en ”skybar” i et af tårnene. Dette er en forhandling som pt. pågår mellem grundejer og de kommende brugere, som er orienteret om ønsket.

Nogle høringssvar kritiserer forslaget til en begrønning af Axeltorv

Axeltorvs udformning er inspireret af genfortællingen om voldterrænet som en grøn kile gennem København. Udover at træerne har et æstetisk mål, er de også en vigtig faktor som vindstoppere. Den supplerende vindrapport understreger vigtigheden af at plante træer på pladsen for at opnå et tilfredsstillende vindforhold. Gennem et forslag til en ændring i lokalplanforslaget vil det blive sikret, at trapperne vil få en inviterende form, som skaber sammenhæng mellem Axeltorv, byhaven og passagen.

Nogle høringssvar udtrykker bekymring for, om Scala projektet vil være tilpasset det kommende projekt for Vesterbro Passage?

Projektet er tilpasset og udformet i dialog med projektet for Vesterbro Passage, som er et projekt, som allerede var udarbejdet, inden Scala-projektet blev påbegyndt. 

Et af høringssvarene er en klage til Natur- og Miljøklagenævnet over, at der ikke er udarbejdet en VVM-vurdering, som ville kunne have afdækket de trafikale konsekvenser af at etablere en parkeringskælder til 180 biler. Endvidere klages over, at der ikke er givet en klagevejledning.  Forvaltningen vil, når lokalplanen måtte være vedtaget, fremsende sine bemærkninger til Natur- og Miljøklagenævnet. Det skal i den forbindelse nævnes, at det af lokalplanredegørelsen fremgår, at forvaltningen ikke har fundet, at projektet er omfattet af VVM-bekendtgørelsen. Med henblik på en klagevejledning skal nævnes, at der ikke i lokalplansagen er truffet en afgørelse, som kan påklages. Dette vil først være tilfældet, når lokalplanen måtte være endeligt vedtaget. I denne forbindelse vil indsigerne blive orienteret og modtage en klagevejledning.

Forslag til ændringer

Da arealet, som Norden ønsker at erhverve, er mindre end forudsat i lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg, foreslås lokalplanforslaget konsekvensrettet i lokalplantegning nr. 1 og 2, samt i redegørelsesdelen for så vidt angår bebyggelsesprocenten.  

Det foreslås, at projektet ændres på baggrund af vindtunnelrapportens analyse, så de to runde bygninger mod Jernbanegade sammenbygges i 1. sals niveau (byhaven), mens der til gengæld åbnes op mod Axeltorv mellem den højeste og mindste runde bygning. For at imødekomme ændringen, ændres lokalplanforslagets tegning nr. 3, så der fra at være mulighed for at opføre mellembygninger fra 2. sal og opefter, nu gives mulighed for at lukke af mod Jernbanegade. Mod Axeltorv åbnes op, så der fra kun at være åbning i én etage bliver åbning i to etager. Det er oplyst, at den ekstra åbning vil generere mindre vind, da vinden fordeles bredt, og at der vil blive plantet høje træer på Axeltorv ud for åbningen, som vil skærme yderligere for eventuelle vindgener.

For at sikre en attraktiv sammenhæng mellem Axeltorv, passagen og byhaven forslås det, at der tilføjes et punkt j) under § 6 stk. 1 som lyder: ”Trapperne til byhaven skal opdeles i flere niveauer, således at man fra terræn kan se direkte op i byhaven.”

Økonomi

Lokalplanen har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

På baggrund af nøgletal fra kommuneplanens investeringsredegørelse og den planlagte anvendelse i området med i alt ca. 23.000 m2 erhverv skønner kommunen at byggeriet genererer ca. 650 arbejdspladser og en årlig skattemerindtægt på ca. 4,2 mio. kr. (2012 priser).

Der udarbejdes særskilt indstilling om erhvervelse af en del af Axeltorv.

Udbygningsaftale

For at fremme udviklingen i området har Ejendomsselskabet Norden anmodet om at indgå en udbygningsaftale med hjemmel i planlovens § 21 b. I udbygningsaftalen er der foretaget mindre justeringer. Aftalen er vedlagt som bilag 5. I aftalen forpligter Norden sig til at omlægge Axeltorv.

Efter omlægning af Axeltorv overtager Københavns Kommune anlægget vederlagsfrit. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer på nuværende tidspunkt, at der vil være forøgede driftsomkostninger forbundet med overtagelsen af det omlagte Axeltorv.  Såfremt der ikke gives en forhøjelse af Teknik- og Miljøforvaltningens driftsramme i det relevante budgetår, vil de forøgede driftsomkostninger skulle dækkes via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør forvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Claus Juhl                                            /Hjalte Aaberg