Forslag til tillæg nr.1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Forslag til tillæg nr.1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 20. september 2005
J.nr. ØU 374/2005
11. Forslag til tillæg nr.1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag til
tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" vedtages med henblik på offentliggørelse
at indsigelsesfristen
fastsættes til 2 måneder
at vedtage den
foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal
udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i
områdets lokalaviser.
Økonomiforvaltningen
indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til
ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at indsigelsesfristen
fastsættes til 2 måneder
at vedtage den
foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal
udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i
områdets lokalaviser.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 7. september 2005
Anbefalet
RESUME
Lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg
omhandler "Gyldenrisparken", som udgør underområde II i lokalplan nr. 378
"Irlandsvej". Planarbejdet er igangsat på foranledning af, at Lejerbo ønsker at
opføre en ny plejeboligbebyggelse og en ny børneinstitution i bebyggelsen med
henholdsvis Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
som de fremtidige brugere. Opførelse af en ny tidssvarende plejeboligbebyggelse
sker i stedet for at gennemføre en planlagt ombygning og renovering af det
utidssvarende Røde Kors Hjemmet, der udgør en del af "Gyldenrisparken".
Daginstitutionen er til erstatning af nogle af de eksisterende nedslidte
institutionspavilloner, der nedrives.
Opførelsen af de nye institutionsbygninger, er et led
i en større totalrenovering og opgradering af hele "Gyldenrisparken". På det
grundlag er der afholdt en totalrådgiverkonkurrence, som omhandler et
renoverings- og genopretningsprojekt for bebyggelsen som helhed, herunder
opførelse af et plejehjem og en børneinstitution. Et forslag udarbejdet af
arkitektfirmaerne Witraz og Vandkunsten samt Wissenberg A/S danner grundlag for
de her aktuelle planforslag.
For så vidt angår underområde
II muliggøres det i lokalplan nr. 378, at eksisterende bebyggelse kan ændres
ved påbygning af tagetager, glasinddækninger, udestuer, karnapper samt andre
mindre til- og påbygninger, herunder ved gavle. Desuden må de eksisterende
institutionspavilloner erstattes af nybyggeri i 1-2 etager. Opførelse af større
nybyggeri forudsætter supplerende lokalplan. Da det planlagte nybyggeri
omfatter ca. 10.000 m2, vurderes det, at forudsætte supplerende lokalplan.
Der er muliggjort en række
tiltag med henblik på en genopretning af den eksisterende bebyggelse i
lokalplan 378. Lokalplantillægget supplerer disse bestemmelser ved at fastlægge
rammer for nybyggeri, der ud over plejeboligbebyggelsen og børneinstitutionen,
der er i 2 etager og placeret i de indre haverum af den eksisterende
bebyggelse, også indebærer, at der kan tilføjes yderligere 2 etager til det
eksisterende 8 etager høje hus beliggende ved Amagerbrogade bag Kvickly.
Bebyggelsesprocenten med den eksisterende bebyggelse er ca. 52. De nye
bebyggelser der muliggøres har et etageareal på samlet ca. 10.000 m2.
Med dem vil bebyggelsesprocent blive ca. 65, hvilket er betydelig under
lokalplanens maksimale bebyggelsesprocent på 80, og dermed er der rummelighed
til også at gennemføre tilføjelse af tagetager som er muliggjort i lokalplan
nr. 378.
Området er i Kommuneplan 2001
fastlagt som et B3 område. Da forslaget muliggør op til 10 etager ved påbygning
på det nuværende 8 etager høje hus, er der udarbejdet et tillæg til
kommuneplanen, der muliggør dette.
Planforslaget er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Forvaltningen vurderer, at forslaget ikke medfører, at der skal udføres en tilhørende miljørapport.
SAGSBESKRIVELSE
Lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg
omhandler boligbebyggelsen "Gyldenrisparken", som er omfattet af lokalplan nr.
378 "Irlandsvej" og udgør lokalplanens underområde II. Planforslagene er
udarbejdet på foranledning af, at Lejerbo som bygherre ønsker at opføre en ny
plejeboligbebyggelse og børneinstitution integreret i bebyggelsen.
Sundhedsforvaltning (SUF) samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen (FAF) er
de fremtidige brugere af de nye bebyggelser. På mødet den 3. februar 2005
godkendte Sundheds- og Omsorgsudvalget forvaltningens indstilling om at iværksætte
projektering af en ny tidssvarende plejeboligbebyggelse i stedet for at
gennemføre en planlagt ombygning og renovering af det eksisterende Røde Kors
Hjemmet. SUF har derfor iværksat projektering af en
ny plejeboligbebyggelse og FAF en børneinstitution.
Opførelsen af de nye
institutionsbygninger, der erstatter eksisterende og nedslidt bebyggelse, er et
led i en større totalrenovering og opgradering af hele "Gyldenrisparken".
Da en bevaring af "Gyldenrisparken" kræver
en hurtig og bekostelig indsats på grund af store betonskader, nedsatte man i marts
2003 en styregruppe for at koordinere indsatsen ved udarbejdelse af en helhedsplan
med det sigte at opgradere bebyggelsen som helhed. Styregruppen er sammensat af
repræsentanter fra en række af kommunens forvaltninger samt Lejerbo og
Landsbyggefonden. Sekretariatsfunktionen varetages af Byfornyelse København.
Processen med udarbejdelse af en helhedsplan for fornyelsen er desuden
gennemført med inddragelse af beboerne, og resultatet af beboersamarbejdet er
sammenfattet i et idékatalog, som
indeholder en bred vifte af forslag til den bygningsmæssige renovering,
lejlighedssammensætning, påbygninger og fornyelse af udearealer.
På det grundlag er der afholdt en
totalrådgiverkonkurrence som ud over opførelse af et nyt plejehjem og en ny
børneinstitution også omhandler et renoverings- og genopretningsprojekt for
bebyggelsen som helhed. En enig dommerkomité pegede på et forslag udarbejdet af
arkitektfirmaerne Witraz og Vandkunsten samt Wissenberg A/S som det projekt,
der på den mest kvalificered
e måde løste opgaven, og dette forslag danner grundlag
for de her aktuelle planforslag.
Tidligere planlægning
I lokalplan nr. 378, der er
vedtaget af Borgerrepræsentationen på mødet den 9. juni 2004 (BR 273/04),
fastlægges de overordnede rammer for udbygning af lokalplanens underområde I
til en rækkehusbebyggelse med ca. 145 boliger, og for område III muliggøres
opførelse af en børneinstitution på et tidligere erstatningsareal. Område IV
fastlægges uændret til en transformerstation.
Underområde II fastlægges til
helårsboliger og langs Amagerbrogade fastlægges anvendelsen af stueetagen i
bebyggelsen i overensstemmelse med gadens status som bydelscenter. Der er
desuden fastlagt minimums krav til boligstørrelser, som skal overholdes ved nye
boliger og tilstræbes overholdt ved sammenlægninger af lejligheder i eksisterende
byggeri.
Bebyggelsesprocenten i
området må ikke overstige 80. Den eksisterende bebyggelse kan ændres ved
påbygning af tagetager, glasinddækninger, udestuer, karnapper samt andre mindre
til- og påbygninger, herunder ved gavle. Desuden må de eksisterende institutionspavilloner
erstattes af nybyggeri i 1-2 etager, og der må opføres andre mindre bygninger
til fællesanlæg og lignende. Herudover forudsætter opførelse af større nybyggeri
tilvejebringelse af supplerende lokalplan. Da de eksisterende institutioner,
der i henhold til lokalplanen kan erstattes har et omfang på knap 2.000 m2,
og det planlagte nybyggeri omfatter i alt ca. 10.000 m2, vurderes
gennemførelsen heraf at forudsætte supplerende lokalplan.
Der er, som det fremgår af
ovenstående, allerede i lokalplan nr. 378 muliggjort en række tiltag med
henblik på en fornyelse af den eksisterende bebyggelse. Lokalplantillægget
supplerer disse bestemmelser ved at muliggøre nye bebyggelser, der ud over
plejeboligbebyggelse og børneinstitution også indebærer, at der kan tilføjes
yderligere 2 etager til det eksisterende 8 etager høje hus beliggende bag
varehuset Kvickly ved Amagerbrogade.
Lokalplan nr. 378 indeholder
desuden bestemmelser om arkitektoniske og kvalitative krav til udformning af
bebyggelse og friarealer. Der henvises til bilag
1, Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej", hvor
lokalplan nr. 378 er optrykt.
Området er i Kommuneplan 2001
og i forslag til Kommuneplan 2005 fastlagt som et B3 område. Da forslaget
muliggør op til 10 etager ved påbygning på det nuværende 8 etager høje hus, er
der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der med en stjernebemærkning til
rammen muliggør op til 10 etager på denne specifikke bygning.
Forslag til lokalplantillæg
Som ovenfor nævnt supplerer
lokalplantillægget bestemmelserne i lokalplan nr. 378, der fortrinsvis vedrører
mulige ændringer af den eksisterende bebyggelse. Plantillæggenes overordnede
formål er derfor at fastlægge rammerne for nybyggeri integreret i den eksisterende
bebyggelse.
De nye institutionsbygninger
disponeres som en lav knækket bygningsstruktur i 2 etager. Med udspring i et
nyt centertorv centralt ved Amagerbrogade bugter bebyggelsen sig fra øst mod
vest gennem de eksisterende haverum og afsluttes ved den eksisterende
beplantning af fyrretræer. Ud over det nye torv, hvor der skabes et byrum i
samspil med Amagerbrogade, dannes der en serie nye gård- og haverum internt i
bebyggelsen, som relaterer sig dels til de eksisterende boligblokke dels til
plejehjemmet og børneinstitutionen.
Der foreslås tilføjet
yderligere 2 etager på det 8 etager høje hus, herved kan suppleres med nogle
attraktive boliger i forbindelse med at huset bygges om til familieboliger, og
beboersammensætningen i bebyggelsen kan derved gøres bredere. Med en større
højde vil bygningen desuden markere sig med klarere proportioner i området og
markerer hovedadgangen til området ved Amagerbrogade. Der henvises til bilag 1
for en mere detaljeret beskrivelse af forslaget til lokalplantillæg samt
projektbeskrivelse.
Bebyggelsens samlede
grundareal udgør godt 80.000 m2. Det eksisterende etageareal er på
godt 42.100 m2, hvoraf ca. 30.700 m2 anvendes til boliger
fordelt på knap 480 lejligheder, og de resterende ca. 11.400 m2
indeholder ca. 2.700 m2 erhverv, herunder et Kvickly-varehus, og ca.
8.700 m2 plejehjem og børneinstitutioner. Bebyggelsesprocenten er
ca. 52.
Den nye bebyggelses samlede
etageareal udgør godt 10.000 m2, fordelt på plejehjem og dagcenter
på ca. 7.800 m2, børneinstitutionen på ca. 1.500 m2 samt
2 nye etager på højhuset på i alt ca. 700 m2. Det foreslåede
nybyggeri vil resultere i en bebyggelsesprocent på ca. 65, hvilket er betydelig
under lokalplanens maksimale bebyggelsesprocent på 80, og dermed er der
rummelighed til også at gennemføre tilføjelse af tagetager, som er muliggjort i
lokalplan nr. 378.
Til bebyggelsen er indrettet ca. 400
p-pladser, der er placeret langs Gyldenrisvej, bag Kvickly og langs den
nordlige interne fordelingsvej, Store Krog. Der vil i forbindelse med
nybyggeriet blive stillet krav om etablering af parkeringspladser i henhold til
bestemmelsen herom i lokalplan nr. 378. Dette kan eventuelt ske som udlæg af
pladser såfremt det vurderes, at der aktuelt er tilstrækkelig med anlagte
p-pladser til at dække parkeringsbehovet inden for området.
Miljøvurdering
Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene i "Baggrund for
lokalplanen", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening
af undergrunden, nedsivning af regnvand og miljørigtigt byggeri, hvor
Miljøkontrollens kommentarer vedrørende lokalplanforslaget er indarbejdet.
Miljøvurderingsloven
Ifølge lov om miljøvurdering
af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en
vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet.
Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurderi
ng.
I mødet den 9. december 2004
tiltrådte Borgerrepræsentationen (BR 608/04) en indstilling, hvorefter Bygge-
og Teknikforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening
af, hvorvidt der i forbindelse med bl.a. en lokalplan skal udarbejdes en
miljøvurdering.
Forvaltningen
vurderer, at forslagene til plantillæg ikke medfører, at der skal udarbejdes en
tilhørende miljørapport. Der henvises herom til det vedlagte bilag 1, afsnit om
"Forhold til øvrig planlægning og lovgivning". Som nævnt heri, er der i vurderingen
indgået høringssvar i relation til loven om miljøvurdering fra Miljøkontrollen
og Vej & Park. Resultatet af vurderingen offentliggøres sammen med
planforslagene.
Høring
I
forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur
foretaget høring af samtlige forvaltninger samt høring af Københavns Energi og
Københavns Bymuseum.
Sundhedsforvaltningen har ingen bemærkninger, da man har noteret sig, at
lokalplanforslaget baseres på de seneste bearbejdninger af konkurrenceforslaget.
Det forudsættes i øvrigt, at der holdes løbende kontakt via byggeudvalgsmøder
om projektets udvikling.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen,
Miljøkontrollens oplysninger om
miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for
lokalplanen".
Økonomiforvaltningens 9. kontor har ingen bemærkninger til de planmæssige rammer, men
bemærker herudover, at der i forbindelse med det oprindelige salg af grunden er
tinglyst en skødeservitut, der tager højde for, at prisen for grunden stiger i
takt med udnyttelsen. Af servitutten fremgår det, at det samlede etageareal
ikke må overstige 42.972 m2, og butiksarealet ikke 2.753 m2.
Da ejendommen vurderes som fuldt servitutmæssigt udnyttet, vil nybyggeri udløse
et krav om betaling af tillægskøbesum. Herudover nævnes, at ejendommen matr.nr.
2357 ibid. samt en række ejerlejligheder på ejendommen matr.nr. 2360 ibid.
fortsat er pålagt deklaration om tilbagekøbsret for Københavns Kommune. Det
forudsættes, at de nævnte servitutters materielle retsstilling ikke påvirkes af
det ændrede plangrundlag.
Bemærkninger
De
nævnte økonomiske forudsætninger og servitutmæssige vilkår formidles videre til
grundejer, Lejerbo, men forudsættes i øvrigt at være ejer bekendt. Lokalplanen
vurderes i øvrigt ikke at ændre servitutternes retsstilling.
Københavns Bymuseum har ingen bemærkninger.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har noteret sig, at forslaget muliggør en daginstitution
til erstatning for de institutionspavilloner, der nedrives, med et etageareal
på ca. 1.500 m2. Det vurderes, at genhusningsbehovet samt en evt.
udvidelse af institutionskapaciteten i området samlet vil medføre et behov for
et etageareal på ca. 1.300 m2. Behovet vurderes at kunne rummes
inden for den i lokalplanforslaget fastlagte ramme. Forslaget giver i øvrigt
ingen anledning til bemærkninger.
Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen bemærker, at man er indforstået med flytningen af en
integreret institution fra de eksisterende pavilloner til Røde Kors Hjemmets
lokaler. I svaret beskrives indretningen af de eksisterende friarealer, som har
et omfang på ca. 900 m2 samt et boldbur på ca. 440 m2.
Det foreløbige oplæg for den fremtidige udformning af friarealerne viser, at friarealet, der knytter sig til de nye
institutionslokaler, omfatter ca. 800 m2 samt et boldbur på ca. 200
m2. Da institutionen formodentlig får et mindre friareal efter
flytningen, finder forvaltningens anlægsafdeling, at et fælles friareal med
bebyggelsen i øvrigt vil være ønskeligt, evt. i tilknytning til boldburet.
Det bemærkes, at der altid hegnes omkring
udearealerne til et fritidshjem, der har børn ned i 6-års alderen. Der er ingen
regler om højden, der foreslås til 1,2 m. Ofte anvendes trådhegn med
almindelige hegnslåger.
Bemærkninger
I den videre bearbejdning af projektet vil den mere
detaljerede udformning og indretning af friarealerne indgå. I den forbindelse
også friarealerne til institutionerne, herunder hvor og hvordan, der skal
hegnes. Det skal bemærkes, at der stilles et generelt krav i lokalplanforslaget
om at arealerne skal være tilgængelige for områdets beboere uden for
institutionens åbningstid, som forudsættes at være foreneligt med
institutionens behov og ønsker.
Københavns Energi, Forsyning,
har ingen bemærkninger vedrørend
e el, varme, gas og vand. Vedrørende afløb
oplyses det, at der er beliggende en offentlig betonledning Ø 900 på matr.nr.
2357 og 2272 ibid. Ledningen kommer på en delstrækning i konflikt med
byggefeltet til plejehjemmet. Det forudsættes, at ledningen omlægges i
forbindelse med byggeriet uden udgift for Københavns Energi.
Bemærkninger
Oplysningen
vil blive formidlet videre til bygherren, Lejerbo, der opfordres til at tage
kontakt til Københavns Energi for aftale om en fremtidig hensigtsmæssig placering.
Kultur- og Fritidsforvaltningen har ingen bemærkninger.
De
indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor,
Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A
–H.
Forslag til dialogstrategi
Med
henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR
111/01) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:
·
Der etableres en
særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
·
Der annonceres i
lokalaviser.
·
Gennemførelse af
en udstilling i lokalområdet
·
Der gennemføres
et borgermøde i lokalområdet, som har karakter af et orienteringsmøde.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Forslag
til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej"
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A: Brev
af 16. august 2005 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
Bilag B: Brev af 16. august 2005 fra
Miljøkontrollen
Bilag C: Brev
af 18. august 2005 fra Økonomiforvaltningen, 9. kontor
Bilag D: Brev af 19. august 2005 fra Københavns
Bymuseum
Bilag E: Brev
af 22. august 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
Bilag F: Brev
af 23. august 2005 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
Bilag G: Brev af 25. august 2005 fra Københavns
Energi
Bilag H: Brev
af 26. august 2005 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
Erik Jacobsen Mette Lis Andersen