Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 20. april 2004

 

 

 

J.nr.             ØU 109/2004

 

 

8.                   Redegørelse for igangsætning af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender denne redegørelse til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Kærskiftevej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.    

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 31. marts 2004

Drøftedes

 

 

RESUME

Advokatfirmaet Nicolai Gjødesen har på andelsboligforeningen A/B Kærskiftes vegne anmodet om en lokalplan, der muliggør påbygning af en ekstra etage på 158  1-etages rækkehuse, kaldet "Hønsehusene". Bebyggelsen, der er beliggende ved Vigerslevvej/Vigerslev Allé i bydelen Valby, er i Bydelsatlas Valby udpeget med høj bevaringsværdi. Andelsboligforeningen, der købte ejendommene af TOR i 1996, ønsker at foretage en tiltrængt renovering af bebyggelsen. For at sikre en tidssvarende boligstandard ønsker foreningen samtidig at udvide de relativt små boliger med en 1. sal således, at den gennemsnitlige boligstørrelse stiger fra 66 til 137 m². Herved øges det samlede etageareal fra 10.700 til 21.680 m².

Som grundlag for lokalplanovervejelserne foreligger et skitseprojekt for udformning af påbygningen, udarbejdet på baggrund af drøftelser mellem forvaltningen og andelsboligforeningens bestyrelse. Forvaltningen har lagt vægt på, at udformningen  respekterer rækkehusene enkle geometri og formsprog og samtidig klart fremtræder som en moderne tilføjelse.

Rækkehusene er opført af Københavns Kommune i 1939 efter lov om "Støtte til boligbyggeri for børnerige familier" og består af 7 boligstokke i varierende længder, udformet af arkitekt Ivar Bentsen i et enkelt funktionalistisk inspireret formsprog. Internt i bebyggelsen ligger et kommunalt ejet 3.957 m² stort grønt areal med store træer. Arealet administreres af Vej & Park.

Efter påbygning af én etage vil bebyggelsesprocenten stige fra 24 til 49, og friarealprocenten vil falde fra 184 til 90, beregnet for ejendommene under ét. Det interne grønne areal og arealer udlagt til vej er ikke medtaget i beregningen.

I Kommuneplan 2001 er området fastlagt som B1-område, og da bebyggelsesprocenten efter påbygning vil overstige rammerne, foreslås udarbejdet et kommuneplantillæg, der fastlægger rækkehusbebyggelsen som B1*-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 50 og en særlig bestemmelse, der muliggør, at bebyggelsesprocent og friarealprocent beregnes for området under ét.

Lokalplanområdet foreslås desuden at omfatte den nyere institution mod Lykkebovej, opført i 2000, og institutionen ved Kærskiftevej, opført i 1943.

Herudover overvejes det at medtage de små træhuse nord for Kærskiftevej i lokalplanområdet med henblik på at muliggøre udstykning af ejendommen i lodder og fastlægge retningslinier for tilbygninger. Bebyggelsen er oprindelig opført som midlertidige husvildeboliger af Københavns Kommune i 1947 og ejes i dag af andelsboligforeningen Lykkebo. Der er i forbindelse med salget lyst deklaration om tillægskøbesum ved udvidelse af etagearealet. Forvaltningen vil tage kontakt til andelsboligforeningen med henblik på at afklare et lokalplangrundlag for ejendommen.

Lokalplanområdet foreslås dermed opdelt i 3 underområder.

Område I, der omfatter rækkehusbebyggelsen, fastlægges til helårsboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på mindst 125 m². Bebyggelsen fastlægges som bebyggelsesplan med et maksimalt etageantal på 2, en maksimal bebyggelsesprocent på 50 og en friarealprocent på 100, beregnet for området under èt. Med udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt fastlægges retningslinier for ændringer af eksisterende bebyggelse og for udformning af tilbygningen. I denne forbindelse er det afgørende, at påbygningerne forudsættes at ske blokvis, samt at der i det videre arbejde sker en præcisering af materiale- og farveholdning af hensyn til ønsket om at sikre, at eksisterende og ny bebyggelse fremtræder med et arkitektonisk tilfredsstillende helhedspræg.

Område II, der omfatter andelsboligforeningen Lykkebo, fastlægges ligeledes til helårsbo liger med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 og en friarealprocent på 100. En udstykning af  ejendommen i lodder muliggøres.

Område III, der omfatter institutionen mod Lykkebovej, opretholdes til offentlige institutioner med et maksimalt etageantal på1½, en maksimal bebyggelsesprocent på 60 og en friarealprocent på 100.

Lokalplanområdets åbne grønne karakter med store træer skal opretholdes. Parkering svarende til 1 plads pr. bolig og 1 plads pr. 200 m² institutionsetageareal kan indrettes på terræn, herunder på private fællesveje- og stier som i dag. For at opfylde parkeringskravet kan det blive nødvendigt for andelsboligforeningen Kærskifte at købe en del af det kommunale areal.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På vegne af andelsboligforeningen A/B Kærskifte har Advokatfirmaet Nicolai Giødesen ved Flemming Deleuran i brev af 9. januar 2004 anmodet om udarbejdelse af en lokalplan for ejendommene matr.nr. 2678 og 2700-2858 Vigerslev, København med henblik på at muliggøre påbygning af en ekstra etage på den 1-etages rækkehusbebyggelse,  kaldet "Hønsehusene". Bebyggelsen, der i Bydelsatlas Valby er vurderet med høj bevaringsværdi (trin 3), omfatter 158 huse beliggende mellem Kærskiftevej, Vigerslev Allé og Vigerslevvej.

Andelsboligforeningen Kærskifte købte de tidligere kommunale ejendomme i 1996 af ejendomsselskabet TOR.  Foreningen ønsker nu at foretage en tiltrængt renovering og forbedring af bebyggelsen og boligerne, herunder udvide de relativt små boliger med en 1. sal, for at sikre en tidssvarende boligstandard.

Andelsboligforeningens bestyrelse forelagde i efteråret 2002 et første skitseprojekt for forvaltningen, udarbejdet af arkitekt Flemming Deleuran. Efterfølgende har der været flere drøftelser af mulige udformninger af påbygningen med henblik på at nå frem til en arkitektonisk acceptabel løsning. På baggrund af dårlige erfaringer med de eksisterende næsten flade tage har bestyrelsens udgangspunkt været, at påbygningen ønskedes udformet med en regulær taghældning. Forvaltningen har lagt vægt på, at udformningen dels respekterer den bevaringsværdige bebyggelses enkle formsprog og geometri, dels ved valg af en let konstruktion og lette materialer klart fremtræder som en moderne tilføjelse. I december 2003 blev der enighed om et skitseprojekt, der kunne danne grundlag for lokalplanarbejdet, jf. bilag 5.

Nord for rækkehusbebyggelsen ligger bl.a. en børneinstitution samt en ejendom med små 1-etages enfamiliehuse af træ, oprindeligt opført som husvildeboliger af Københavns Kommune. Bebyggelsen ejes i dag af andelsboligforeningen Lykkebo. I forbindelse med salget er der tinglyst en deklaration om tillægskøbesum ved udvidelse af etagearealet. Det overvejes at medtage området i lokalplanen med henblik på at muliggøre udstykning af ejendommen i lodder og fastlægge retningslinier for tilbygninger m.m. Forvaltningen har endnu ikke været i kontakt med andelsboligforeningen, men agter at forlægge overvejelserne for foreningen med henblik på at afklare lokalplangrundlag for ejendommen.

 

Området

Forvaltningen foreslår med ovennævnte forbehold, at lokalplanområdet afgrænses af Vigerslev Allé, Vigerslevvej og Lykkebovej og inddeles i tre underområder som vist på bilag 1. Endvidere er et luftfoto af området og de nærmeste omgivelser vedlagt som bilag 2.

 

Eksisterende forhold

Foruden rækkehusbebyggelsen og de nord for beliggende enfamiliehuse rummer lokalplanområdet to institutioner og Vigerslev Kirke, som ligger markant i det spidse hjørne mod Lykkebovej og Vigerslev Allé.

Rækkehusbebyggelsen er opført af Københavns Kommune i 1939 efter lov om "Støtte til boligbyggeri for børnerige familier" og rummer 158 boliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på 66 m². På nær 12 lidt større gavlboliger fordeler boligerne sig ligeligt på to typer på henholdsvis  61 m² for en tre-rums bolig og 74 m² for en fire-rums bolig. Bebyggelsesprocenten er 24, og friarealprocenten er 184, beregnet for bebyggelsen under ét.

Bebyggelsen, der er tegnet af arkitekt Ivar Bentsen i samarbejde med arkitekterne Ole Buhl og T. Miland-Petersen, er præget af tidens idealer om lys, luft og grønne arealer og har et enkelt, funktionalistisk inspireret formsprog. Bebyggelsesplanens boligstokke i varierende længder udnytter den trekantede grund optimalt og skaber et smukt internt grønt fællesareal i mødet mellem gavlene af de fem stokke parallelt med Vigerslevvej og haverne til de to stokke langs med Vigerslev Allé.

Boligstokkene er orienteret med indgang mod øst og haver mod vest. I tilknytning til indgangen har boligerne en høj kælder. Overskudsjorden herfra er udnyttet til at anlægge terrasser mod haven i niveau med det hævede stueetagedæk. Bebyggelsen er opført i rød blank mur med ensidig let skrå tagflade beklædt med tagpap. Facadeskemaet er enkelt og taktfast med indgangsdøre og smalle helrammede vinduer med hvidmalede overpartier mod vej/sti og med karnapper og store vinduespartier mod haven. Vinduer i facaden mod vej/sti, der er udskiftet, var oprindelig vandret opdelt som mod haven, jf. bilag 4. Den oprindelige tætte bestand af skorstene, hvoraf flere er nedrevet i dag, har tidligere understreget facadeskemaets taktfaste rytme og de relativt små boligstørrelser. Bebyggelsen er i Bydelsatlas Valby vurderet med høj bevaringsværdi (trin 3).  Midt i området ligger et kommunalt ejet grønt areal, matr.nr. 2699 ibid. Arealet, der er beplantet med store træer, er på 3957 m², hvoraf 1376 m² er udlagt til vej. Det administreres af Vej & Park.

De små énfamiliehuse mod nord er en af tre husvildebebyggelser i København, der blev opført i 1947 af stadsarkitekt F.C. Lund for at afhjælpe boligmangelen efter krigen. De røde træhuse med hvide sprossede vinduer og papbeklædte sadeltage blev fremstillet i Sverige og var oprindeligt sparsomt forsynet med faciliteter, da de var tænkt som midlertidige boliger. Husene er efterfølgende blevet istandsat og moderniseret af beboerne og ejes i dag af andelsboligforeningen Lykkebo. Uanset at der over tid er sket tilbygninger, kan den oprindelige stramme bebyggelsesplan med forskudt placerede huse omkring to grønninger stadig opfattes. Bebyggelsen repræsenterer en kulturhistorie og et bebyggelsesmiljø med en uhøjtidelig charme og er på denne baggrund vurderet med høj bevaringsværdi (trin 3) i Bydelsatlas Valby.

Institutionen ved Kærskiftevej er opført af Københavns Kommune i 1943 få år efter, at rækkehusbebyggelsen stod færdig. Bygningen er udvidet med en tilbygning i 1979. Den oprindelige bygning er opført i rød blank mur med sadeltag som en fritliggende villa med have mod syd. Bygningen har fået middel bevaringsværdi (trin 4) i Bydelsatlas Valby.

Institutionen mod Lykkebovej er opført af Københavns Kommune i 2000. Bygningen er i èn etage med træbeklædte facader og tag med ensidigt fald.

 

Parkering i lokalplanområdet foregår på de interne veje, herunder p å mindre trekantarealer ved boligstokkenes gavle, og omfatter ca.100 pladser.

 

Kvarteret er et udpræget boligområde med en åben grøn karakter. Større ældre og nyere etageboligbebyggelser grænser op til lokalplanområdet mod sydvest og øst. Nord for Lykkebovej ligger villabebyggelse og ud til Vigerslevvej ligger Lykkebo Skole. Vest for Vigerslevvej ligger Store Vigerslevgård, en stor 3-etages parkbebyggelse, opført i 1947-49, med parallelforskudte boligblokke og gennemgående grønninger, der munder ud i Vigerslevparken. Et supermarked er indpasset i bebyggelsens stueetage mod Vigerslevvej. Nord for langs vejen ligger Vigerslevhus, en 3 etages institution med plejeboliger og nord herfor en boligkarré i 2 etager. Øst for Vigerslev Allé på den tidligere Valby Gasværksgrund ligger en nyere 3-etages boligbebyggelse Vigerslev Vænge, opført som en åben stokbebyggelse med gavle mod en grønt areal med legeplads langs Vigerslev Allé. Syd herfor ligger to plejehjem, henoldsvis William Boas Gården og Henriksgården, som er en del af Vigerslev Vænge.

 

 

Skitseprojekt til udvidelse af rækkehusboligerne

I forbindelse med A/B Kærskiftes vurdering af omkostningerne ved en gennemgribende renovering af bebyggelsen, herunder en totaludskiftning af alle tage, besluttede andelsboligforeningens generalforsamling at søge om tilladelse til samtidig at udvide de relativt små boliger med en 1. sal, så bebyggelsen fik en tidsvarende boligstandard.

Udvidelsen af boligstørrelsen er i tråd med kommunens boligpolitiske målsætninger, og det fremsendte skitseprojekt, der er resultatet af drøftelserne med forvaltningen, anses at leve op til den arkitektoniske standard, der med afsæt i den bevaringsværdige bebyggelse fordres af en ny tilbygning. Tilbygningen udformes med facader i lette materialer som stål og glas og et facadeskema, der i proportioner og rytme modsvarer den eksisterende bebyggelses facadeudformning. Mod vej/sti forsynes facaden med solafskærmning i form af skydeskodder med stållameller. Mod haven danner tilbygningen en overdækket terrasse mellem stueetagens karnapper. Taget udformes som sadeltag med lille hældning og beklædes med sort tagpap på lister. Som lysindfald for hems og inddækning af installationer etableres et gennemgående rytterlys, der videreføres som fremspringende vinduesparti i gavlene, og der genetableres skorstene til alle boliger. Boliger på 61 m² udvides til 128 m², og boliger på 74 m² udvides til 156 m². Den gennemsnitlige boligstørrelse stiger fra 66 til 137 m² og det samlede etageareal fra 10.700 til 21680 m². Skitseprojektet er vedlagt som bilag 5.

Efter påbygning af den ekstra etage vil bebyggelsens bruttoetageareal være mere end fordoblet, og bebyggelsesprocenten stiger fra 24 til 49, mens friarealprocenten falder fra 184 til 90, beregnet for ejendommene under ét. Medregnes det kommunalt ejede grønne areal og institutionen ved Kærskiftevej vil bebyggelsesprocenten blive ca. 45, mens friarealprocenten vil blive ca. 104. I beregningen af friarealprocenten er ikke medregnet 15.346 m² udlagte og delvis anlagte vejarealer. En stor del af arealer udlagt til vej udgør i dag dele af private haver og forventes at kunne ophæves som vejudlæg og tillægges friarealet. Med udgangspunkt i to typiske grundstørrelser på ca. 180 m²  og 300 m² vil bebyggelsesprocenten for de enkelte parceller blive ca. 71 og 52, mens friarealprocenten vil blive ca. 93 og 145. 

 

 

Planforhold

I Kommuneplan 2001 indgår rækkehusbebyggelsen A/B Kærskifte og enfamiliehusene A/B Lykkebo i et større område, der er fastlagt til boliger (B1-område) med en bebyggelsesprocent på maksimalt 40, et etageantal på maksimalt 2½ og en friarealprocent på 100. Institutionsejendommen mod Lykkebovej er fastlagt til offentlige institutioner (O2-område), jf. bilag 6.

Rækkehusbebyggelsen er endvidere omfattet af en deklaration, lyst i 1939 i forbindelse med bebyggelsens opførelse. Deklarationen fastlægger en bebyggelsesplan og bestemmelser for bebyggelsens udformning og ubebyggede arealer. Herudover fastlægges vejudlæg mod de omgivne veje og til intern betjening af området. Deklarationen forudsættes erstattet af lokalplanen og aflyst i forbindelse hermed, bortset fra bestemmelser om vejudlæg, hvor eventuelle ændringer skal ske med hjemmel i vejlovgivningen.

 

 

Forslag til kommuneplantillæg

Den foreslåede påbygning på rækkehusbebyggelsen øger bebyggelsesprocenten til 49 for ejendommene under ét, hvilket strider mod kommuneplanens rammer. Der foreslås derfor udarbejdet et kommuneplantillæg, hvori område I fastlægges som B1*-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 50, en friarealprocent på 100 og med særlig bestemmelse om, at bebyggelsesprocent og friarealprocent beregnes for området under ét.

 

 

Lokalplanindhold

Lokalplanområdet foreslås opdelt i områderne I, II og III som vist på bilag 1.

 

Formålet med lokalplanen er at skabe det planmæssige grundlag for at opretholde den eksisterende rækkehusbebyggelse i område I som helårsboliger, bevare dens kvaliteter samt muliggøre påbygning af en ekstra etage til udvidelse af de eksisterende boliger. Tilbygningen skal i sig selv være af høj arkitektonisk standard og udformningen skal samtidig tilgodese, at eksisterende og ny bebyggelse fremtræder som en arkitektonisk tilfredsstillende helhed.

 

Endvidere skal område II, som omfatter andelsboligforeningen Lykkebos ejendom,  opretholdes som helårsboliger, muliggøre en udstykning af ejendommen og fastlægge retningslinier for ændringer og tilbygninger på husene.

 

Område III opretholdes til institutionsformål.

 

For hele lokalplanområet skal lægges vægt på at bevare og styrke de særlige miljømæssige og rekreative grønne kvaliteter.

 

Område I fastlægges til helårsboliger med mulighed for indpasning af kollektive anlæg og institutioner. Den gennemsnitlige lejlighedstørrelse skal være mindst 125 m². Den eksisterende rækkehusbebyggelse fastlægges som bebyggelsesplan. Den maksimale bebyggelsesprocent fastsættes til 50 beregnet for området under ét, etageantallet til 2 og friarealprocenten til 100 ligeledes beregnet for området under ét. Med udgangspunkt i det foreliggende skitseprojekt fastlægges retningslinier for retablering af eksisterende bebyggelse og for udformning af ændringer og tilbygninger, herunder krav til materialer og farveholdning. Tilbygninger forudsættes at ske stokvis, og punktvise påbygninger inden for stokke kan således ikke tillades.

 

Område II fastlægges ligeledes til helårsboli ger med en maksimal bebyggelsesprocent på 40, et etageantal på 1 og med mulighed for tilbygninger og ændringer efter nøjere fastlagte retningslinier for placering og ydre fremtræden efter drøftelse med andelsboligforeningen. Friarealet skal udgøre 100 pct. af etagearealet. Udstykning af ejendommen i lodder muliggøres.

 

Område III fastlægges til offentlige institutioner med en maksimal bebyggelsesprocent på 60, et maksimalt etageantal på 1½ og med mulighed for nybyggeri og tilbygninger, placeret efter nøjere fastlagte retningslinier. Friarealet skal udgøre 100 pct. af etagearealet.

 

For hele lokalplanområdet gælder, at områdets åbne grønne karakter med levende hegn og store træer skal opretholdes. Parkering svarende til 1 plads pr. bolig og 1 plads pr. 200 m² institutionsareal indrettes på terræn. Parkering på private fællesveje- og stier medregnes i parkeringsdækningen.

De eksisterende vejlinier og interne stier opretholdes. I det videre forløb vil der blive taget stilling til hel eller delvis ophævelse af de fastlagte vejudlæg.

 

Miljøvurdering

I forhold til det skitserede formål og indhold i planforslagene forventes  de fremtidige bebyggelsesforhold ikke at påvirke områdets eller kvarterets miljø i nævneværdig grad, da der ikke er tale om en udvidelse af antallet af boliger. Der vil blive nærmere redegjort for de miljømæssige forhold, herunder eventuel jordforurening på baggrund af den interne høring af Miljøkontrollen. 

 

 

BILAG VEDLAGT

1.      Lokalplanområdet opdelt i underområder

2.      Luftfoto af lokalplanområdet

3.      Fotos fra området

4.      Plan, snit og facader af rækkehusene, som de er opført

5.      Skitseprojekt for tilbygning af ekstra etage

6.      Kommuneplanrammer ifølge Kommuneplan 2001 og forslag til kommuneplantillæg.

     

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen