Udviklingsselskabet By & Havn I/S og Metroselskabet I/S kvartalsrapport 3. kvartal 2008

10. Udviklingsselskabet By & Havn I/S og Metroselskabet I/S kvartalsrapport 3. kvartal 2008 (2008-140799) Orientering om selskabernes kvartalsregnskaber for 3. kvartal 2008. INDSTILLING OG Beslutning Fejl! Ukendt betegnelse for dokumentegenskab. indstiller over for Økonomiudvalget, at Udviklingsselskabet By & Havn I/S? og Metroselskabet I/S? kvartalsrapporter for 3. kvartal 2008 tages til efterretning, samt at det godkendes at Økonomiforvaltningen drøfter finanskrisen og den nuværende situation på ejendomsmarkedet med ledelsen i Udviklingsselskabet By & Havn I/S med henblik på at få konkretiseret tidsperspektiv og strategi vedrørende salg af ejendomme og byggeretter. Problemstilling Københavns Kommune er ejer af Udviklingsselskabet By & Havn I/S (55 procent) sammen med staten (45 procent) og Metroselskabet I/S (50 procent) sammen med staten (41,7 procent) og Frederiksberg Kommune (8,3 procent). Kommunen har som medejer af selskaberne modtaget kvartalsrapporter fra selskaberne for 3. kvartal 2008. Løsning Det indstilles, at kvartalsrapporterne tages til efterretning. I den forbindelse kan følgende bemærkes om de to selskabers kvartalsrapporter: Udviklingsselskabet By & Havn I/S: Udviklingsselskabet By & Havn I/S er ansvarlig for udviklingen af Københavns Havn arealerne og Ørestaden. Desuden varetager selskabet havnevirksomheden i Københavns Havn og har overtaget gælden i Ørestadsselskabet I/S. By & Havn fik i de første tre kvartaler af 2008, jf. tabel 1, et underskud før markedsværdiregulering af gæld på 107,5 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 228 mio. kr. Tabel 1. Udviklingsselskabet By & Havn I/S i tDKK 3. kvartal 2008 Budget 3. kvartal Nettoomsætning 176.653 179.980 Værdiregulering af investeringsejendomme 107.403 431.250 Andre driftsindtægter 2.880 1.110 Indtægter i alt 286.936 612.340 Omkostninger (153.014) (162.331) Resultat af primær drift 133.922 450.009 Indtægter af kapitalandele 59.787 57.393 Finansielle poster netto (301.205) (279.321) Resultat før markedsværdiregulering af gæld (107.496) 228.081 Markedsværdiregulering af gæld (156.714) - Periodens resultat (264.210) 228.081 Note: Tal opstillingen tager udgangspunkt i moderselskabsoplysningerne fra Udviklingsselskabet By & Havn I/S. Markedsværdireguleringen bestemmes af udviklingen i renten. Hvis renten falder, stiger markedsværdien af fastforrentet lån. Som nettolåntager giver dette et tab til Udviklingsselskabet By & Havn I/S, da gælden stiger i kurs ? og omvendt hvis renten stiger. Hvis gælden indfries ved udløb vil markedsværdireguleringen blive uden betydning. Mekanismen er analog til de udsving i ejere af fast ejendom oplever på obligationsgælden ved renteændringer. Se i øvrigt bilag 1. Årsagen til afvigelsen i forhold til budget er udviklingen på ejendomsmarkedet. Der har været færre værdireguleringer af investeringsejendomme og højere renteudgifter end forventet. Det skal dog bemærkes, at havne- og containerdriften bidrager positivt til resultatet. Efter markedsværdireguleringer kan der konstateres et underskud på 264 mio. kr. i de første tre kvartaler i 2008. Generelt budgetteres der ikke for markedsværdireguleringen, da denne afhænger af renteudviklingen. Budgettering med markedsværdireguleringen vil derfor være en slags ?spekulation? i den fremtidige renteudvikling. For hele året forventer By & Havn et underskud på 276 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 166 mio. kr. Dette skyldes en forventning om en værdiregulering, der er 356 mio. kr. lavere end budgetteret, samt en forventning om, at renteomkostningerne vil stige med 88 mio. kr. i forhold til budget. Tabel 2. Udviklingsselskabet By & Havn I/S' balance i tDKK Aktiver i alt Passiver Materielle anlæg 9.929.941 Egenkapital 461.785 Finansielle aktiver 3.727.047 Hensættelser 27.165 Tilgodehavender 898.930 Langfristet gæld 13.934.997 Likvider 724.740 Kortfristet gæld 856.711 Aktiver i alt 15.280.658 Passiver i alt 15.280.658 Udviklingsselskabet By & Havn I/S? aktiver består af værdien af arealerne i havnen og Ørestad. Desuden har selskabet et tilgodehavende på 3,3 mia. kr. hos Københavns Kommune, hvilket svarer til værdien (plus renter) af de fremtidige grundskyldsbetalinger i Nordhavnen og Ørestad frem til 2057. By & Havns passiver er overvejende gæld, som selskabet har overtaget fra Ørestadsselskabet I/S. Der er ultimo september 2008 en soliditet (egenkapital i forhold til den samlede balancesum) på 3 pct. Se tabel 2. Udviklingsselskabet By & Havn I/S har igangsat en del interessante projekter, fx udvikling af Nordhavnen med en større opfyldning, udvikling af Marmormolen samt bygning af to erhvervstårne og en bro i 65 meters højde. De positive signaler og virkningen på selskabets fremtidige værdiskabelse fra disse projekter kan dog ikke opveje de negative konsekvenser af situationen på ejendomsmarkedet og finanskrisen. Det skal nævnes, at pengestrømmen fra By & Havns driftsaktiviteter er + 25 mio. kr., selvom ejendomssalget har været mindre end forventet, og at den samlede likviditetsbeholdning var på 725 mio. kr. ultimo september 2008, jf. kvartsrapporten i bilag 3. Overordnet har By & Havn en langsigtet investeringsstrategi, hvor selskabets resultater i perioder vil være utilfredsstillende på grund af udviklingen på ejendomsmarkedet og i renteniveauet. Disse perioder skal selvfølgelig i længden kunne opvejes af de gode perioder, hvor det vil være attraktivt at sælge byggerettigheder og ejendomme. Det er forvaltningens hensigt at få uddybet og konkretiseret By & Havns tidsperspektiv og strategi i forhold til den nuværende krise på ejendomsmarkedet. Hvor længe vil selskabet vente på ?bedre tider?, og vil man kunne forestille sig alternative anvendelser for en del af selskabets arealer og byggeretter? I forbindelse med afrapporteringen af Udviklingsselskabet By & Havn I/S? årsregnskab for 2008 til Økonomiudvalget i maj/juni 2009 vil der bliver redegjort for resultatet af disse drøftelser med Udviklingsselskabet By & Havn I/S. Metroselskabet I/S Der har i de første tre kvartaler i 2008 været 33,2 mio. passagerer med metroens etape 1, 2 og 3, hvilket er 1,1 mio. eller 3,4 pct. flere end budgettet på 32,1 passagerer. Denne udvikling er positiv, når man sammenligner med budgettet ?på den korte bane?. I tabel 3 nedenfor ses imidlertid Metroselskabets passagerprognoser i langtidsbudgettet - estimeret henholdsvis ved stiftelsen af selskabet og revideret i 2008. Det ses, at ?på den lange bane? har Metroselskabet måttet nedjustere langtidsbudgettet for antallet af passagerer. Fx estimerede det oprindelige langtidsbudget et samlet antal passagerer på 57 mio. i 2009, hvilket i 2008 blev nedjusteret til 47 mio. passagerer ? en nedgang på 21 pct. Konklusionen er, at der er budgetteret for optimistisk ved stiftelsen af Metroselskabet den 26. oktober 2007, hvilket har betydet, at selskabet har været nødt til at nedjustere langtidsbudgettet i 2008. Tabel 3: Passagerprognoser i langtidsbudget År Langtidsbudget ved stiftelsen af Metroselskabet, antal mio. passagerer Langtidsbudget revideret i 2008, antal mio. passagerer 2008 51 44 2009 57 47 2010 63 51 2011 70 54 2012 78 57 2013 78 58 2014 79 59 2015 79 60 2016 80 61 2017 77 62 2018 77 63 Metroen har i de første tre kvartaler i 2008 kørt med en driftsstabilitet på gennemsnitlig 98,5 pct. Målsætningen er 98 pct. i gennemsnit for hele 2008. Dette er tilfredsstillende, og efter Økonomiforvaltningens mening en uhyre væsentlig faktor for at kunne tiltrække flere passagerer fremover til metroen. Metroselskabet I/S fik ? jf. tabel 4 - i de første tre kvartaler af 2008 et underskud på 375 mio. kr., før finansielle poster, mod et budgetteret underskud på 393 mio. kr. Trods denne forbedring på 18 mio. kr., er det p.t. Metroselskabets forventning, at underskuddet før finansielle poster for hele 2008 vil blive på 617 mio. kr. mod budgetteret 513 mio. kr. Denne forværring skyldes, at selskabet foretager større afskrivninger som følge af, at afskrivningsprofilen for metroen blev klarlagt i forbindelse med regnskabsaflæggelsen for 2007, samt en fremrykning af selskabets køb af et areal i Vasbygade til Cityringens kontrol- og vedligeholdelsescenter. Denne investering nedskrives straks i overensstemmelse med selskabets regnskabspraksis og belaster således årets resultat. Efter finansielle poster blev underskuddet for de første tre kvartaler af 2008 på 206 mio. kr. mod et budgetteret underskud på 226 mio. kr. Ned- og afskrivninger på Metroen belaster periodens resultat med 394 mio. kr. Der er ned- og afskrevet 136 mio. kr. på den eksisterende metro (etape 1, 2 og 3) og nedskrevet 258 mio. kr. på Cityringen, svarende til hele investeringen i de tre første kvartaler i 2008 i dette anlægsprojekt. Tabel 4. Metroselskabet I/S i tDKK 3. kvartal 2008 Budget 3. kvartal Metroindtægter 434.757 349.009 Andre driftsindtægter 4.724 4.204 Indtægter i alt 439.481 353.213 Metroens driftsomkostninger (366.311) (315.261) Personaleomkostninger (34.570) (39.030) Andre eksterne omkostninger (19.366) (22.565) Resultat før afskrivninger 19.234 (23.643) Ned- og afskrivninger (394.183) (369.111) Resultat før finansielle poster (374.949) (392.754) Finansielle poster netto 169.005 166.500 Periodens resultat (205.944) (226.254) Balancen i Metroselskabet I/S ? som ses i tabel 5 - afspejler, at selskabet blev oprettet med en betydelig egenkapital. Aktiverne består af værdien af metroens etape 1, 2 og 3 samt af de likvider og tilgodehavender, som selskabet fik i forbindelse med stiftelsen. Tabel 5. Metroselskabet I/S' balance i tDKK Aktiver i alt Passiver Materielle anlæg 5.422.397 Egenkapital 9.893.716 Finansielle aktiver 1.063.826 Hensættelser - Tilgodehavender 1.457.233 Langfristet gæld - Likvider 2.023.990 Kortfristet gæld 73.730 Aktiver i alt 9.967.446 Passiver i alt 9.967.446 Økonomiforvaltningen forventer, at Metroselskabet I/S? resultater i de kommende år vil blive belastet af store nedskrivninger i takt med investeringen i Cityringen. Der må således forventes store underskud i de kommende år. Claus Juhl Henrik Plougmann Olsen bilag Værdiregulering af by & Havns gæld og investeringsejendomme Bilag 2: By & Havn, Statusnotat - Kvartalsrapport for 3. kvartal 2008 Bilag 3: By & Havn, Kvartalsrapport, 3. kvartal 2008 Bilag 4: Metroselskabet I/S, Kvartalsrapport 3. kvartal 2008 og Statusnotat Økonomiudvalgets beslutning den 20.01.2009 1. at-punkt blev taget til efterretning og 2. at-punkt blev godkendt.