Lokalplanforslag "Bygmestervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Lokalplanforslag "Bygmestervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 20. januar 2004
J.nr. ØU 11/2004
9. Lokalplanforslag "Bygmestervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og
Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at vedtage forslag til lokalplan "Bygmestervej"
for området begrænset af Bygmestervej, Bisiddervej, Lygten og Rentemestervej
med henblik på offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at offentliggørelse annonceres i områdets
lokalpresse
at den forslåede dialogstrategi bestående af en
planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et
orienteringsmøde, vedtages.
Økonomiforvaltningen indstiller, at
Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte
lokalplanforslag hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på
fælles offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til
2 måneder
at offentliggørelse annonceres i
områdets lokalpresse
at den foreslåede dialogstrategi
bestående af planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde,
udformet som et orienteringsmøde, vedtages
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 14. januar 2004
Anbefalet
RESUME
Området for lokalplanforslaget har hidtil været omfattet af
lokalplan nr. 304, der blandt andet fastlægger dettes anvendelse til blandet
erhverv. Den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse – tidligere
mejeribygninger – i områdets sydlige del anvendes da også hertil, medens det
ikke har været muligt at finde erhvervsmæssig anvendelse for størstedelen af
den tidligere mejerigrund. På den baggrund ønskes denne ca. 16.600 m2 store
del af området nu udnyttet til etageboligbebyggelse i lighed med de
tilgrænsende, nord for beliggende større boligbebyggelser. Endvidere ønskes
inddraget i boligområdet et ca. 3.100 m2 stort kommunalt areal ved
Bisiddervej.
Lokalplanforslaget opdeler området i 2 underområder for henholdsvis boliger og serviceerhverv og etageboligbebyggelse. I området for etageboligbebyggelse åbnes også mulighed for indpasning af en børneinstitution, og i området for boliger og serviceerhverv åbnes af hensyn til den nuværende anvendelse endvidere mulighed for lettere industri, lager og lignende. Endvidere fastlægges stiforbindelser gennem området.
Størstedelen af erhvervsbebyggelsen i områdets sydlige del fastholdes som bevaringsværdig i overensstemmelse med den gældende lokalplan nr. 304.
I området for etageboligbebyggelse fastsættes bebyggelsesprocenten til højst 125, og friarealet skal udgøre mindst 50 pct. af etagearealet. I området for boliger og serviceerhverv fastsættes bebyggelsesprocenten til højst 110, og friarealet skal udgøre mindst 60 pct. af boligetagearealet og mindst 15 pct. af erhvervsetagearealet. Dette ligger inden for rammerne i det samtidigt hermed foreslåede tillæg til Kommuneplan 2001.
Boligbebyggelsen skal opføres i mindst 3 og højst 5 etager
samt eventuel tagetage, og placeres efter en bebyggelsesplan, hvor bebyggelsen
indrammer et større gårdrum. Lokalplanforslaget muliggør opførelse af ny
bebyggelse med et samlet etageareal på ca. 30.000 m2, heraf aktuelt 23.000 m2 et
ageareal inklusive en påtænkt
børneinstitution.
Lokalplanforslaget muliggør, at "Hareskovruten", en af de grønne cykelruter, kan føres gennem området.
Såvel "Bygmestervej-området" som "Rebslagervej-området" vil i fremtiden generere mere trafik til området – en trafik, som vil koncentreres omkring Rentemestervej og de to kryds ved Lygten og Frederiksborgvej. Trafikafviklingen og sikkerheden i disse to kryds bør således vurderes og eventuelt forbedres i forbindelse med udførelsen af byudviklingsprojekterne.
Endelig kræves sædvanlig parkeringsdækning, og mindst halvdelen af parkeringspladserne i boligområdet skal etableres i konstruktion.
Der er truffet aftale om bygherrens køb af ovennævnte ca.
3.100 m2 store kommunen tilhørende areal mod
Bisiddervej, og om kommunens erhvervelse af et ca. 1.500 m2 stort
areal mod Bygmestervej med en af bygherren som led i det samlede projekt opført
"nøglefærdig" børneinstitution.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Ejendomsselskabet
A/S Enigheden af 1897 ejer den ca. 24.000 m2 store tidligere mejerigrund "Enigheden" ved
Lygten, matr. nr. 183 Utterslev, København. Området indgår i lokalplan nr. 304,
der udlægger området til erhvervsformål (E1-område i Kommuneplan 2001). A/S
Enigheden af 1897 har nu opgivet at anvende den nordlige ca. 1,7 ha store del
af området, og har givet Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS option på denne
del af grunden, med henblik på at udvikle dette område til boligformål. Det er
endvidere ønskeligt at inddrage et ca. 3.100 m2 stort kommunalt ejet areal (vejareal, der
henligger som grønt område) nord for grunden. Den sydlige del, hvor de gamle
mejeribygninger ligger, ønskes opretholdt til erhvervsformål, dog med mulighed
for indpasning af boliger.
Arkitektfirmaet
Hvidt & Mølgaard A/S har efterfølgende fremsendt et skitseprojekt for en
boligbebyggelse på området. Skitseprojektets udformning og omfang er blevet
drøftet på en række møder mellem ansøger, Økonomiforvaltningen og Plan &
Arkitektur m.fl. I projektet indgår en børneinstitution for Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen. Projektet har et samlet etageareal på ca. 23.000 m2.
Gennemførelse af
projektet forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og en ny
lokalplan for området. Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg er
udarbejdet for hele karreen begrænset af Bygmestervej, Bisiddervej, Lygten og
Rentemestervej, samme område, som er omfattet af lokalplan nr. 304, jf.
vedlagte bilag 1.
Lokalplanområdet og kvarteret
På den sydlige del
af mejerigrunden ligger de ældste bygninger, størstedelen er omfattet af
bevaringsbestemmelse i lokalplan nr. 304. Bygningerne rummer i dag velfungerende
virksomheder inden for film- og musikbranchen, og disse forudsættes opretholdt.
Denne del af grunden udgør ca. 7.500 m2, og bygningerne har et etageareal på
ca. 7.800 m2.
Den nordlige del af
grunden på ca. 16.600 m2 rummer lager- og
garagebygninger med et etageareal på ca. 5.800 m2, der i dag henligger ubenyttede.
Disse bygninger forudsættes nedrevet.
Udover mejerigrunden
og det kommunalt ejede vejareal består lokalplanområdet af 3 erhvervsejendomme
i områdets vestlige del. Der er ingen boligbebyggelse i lokalplanområdet.
Kvarteret omkring
lokalplanområdet består mod syd og vest overvejende af en blanding af
serviceerhverv og lettere industri. På den modsatte side af Lygten ligger Nørrebro
Centret og andre erhvervsbygninger samt en kommunal pumpestation.
Nord for
lokalplanområdet er det boligbebyggelse, der dominerer. Boligbebyggelserne
består typisk af 5 etagers stok-, vinkel- eller karrébebyggelser med gennemgående
mindre lejligheder på to værelser med centralvarme, eget bad og toilet.
Forslag til lokalplan
Lokalplanområdet
opdeles ifølge forslaget i underområderne I og II.
For område I gælder, at området fastlægges
til etageboligbebyggelse med mulighed for indretning af kollektive anlæg og
institutioner mv. i mindst 3 og højst 5 etager samt eventuel tagetage.
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 125, og friarealet skal udgøre mindst 50
pct. af etagearealet.
Forslaget indeholder
endvidere nærmere bestemmelser om udformningen af ny bebyggelse og af de
ubebyggede arealer samt om skiltning, reklamering og belysning. Rummeligheden
for ny bebyggelse i område I er i alt ca. 30.000 m2 etageareal.
For område II gælder, at anvendelsen
fastlægges til boliger og serviceerhverv med mulighed for at indpasse lettere
industri, lager og lignende.
Den eksisterende
bevaringsværdige bebyggelse (tidligere mejeribygninger) må ikke nedrives,
ombygges eller ændres uden Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse.
I denne del af
lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, og friarealet skal
mindst udgøre 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet.
For begge områder gælder, at
parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. Mindst halvdelen af parkeringspladserne
i område I skal etableres i konstruktion.
De eksisterende
vejlinier opretholdes, idet dog det
ovennævnte ca. 3.100 m2 store
areal syd for Bisiddervej kan nedlægges som vej. Indstilling om salg af arealet
til bygherren og om erhvervelse af et ca. 1.500 m2 stort areal mod Bygmestervej til opførelse af
en børneinstitution som led i det samlede projekt ("nøglefærdig" institution)
vil snarest blive forelagt de respektive udvalg og Borgerrepræsentationen.
Lokalplanforslaget
indeholder endvidere bestemmelser om den kommende bebyggelses udformning og
placering og om udformningen af de ubebyggede arealer. Bebyggelse skal således
placeres i nærmere angivne byggefelter, der omkranser gårdrum, som anlægges
overvejende med opholdsarealer.
I lokalplanen
fastlægges offentligt tilgængelige stiforbindelser gennem området, dels en
nord-syd gående stiforbindelse fra Bisiddervej til Bygmestervej, dels en
øst-vest gående stiforbindelse fra Lygten til førnævnte stiforbindelse. Det er
aftalt, at kommunen dækker 50 pct. af udgiften til anlæg af stierne, medens den
fremtidige ren- og vedligeholdelse påhviler den til enhver tid værende ejer af
ejendommen.
Endelig ophæves den
for området hidtil gældende lokalplan nr. 304 i sin helhed.
Forslag til kommuneplantillæg
Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2001 fastlagt til blandet erhverv,
såsom lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, engros- og
transportvirksomhed med dertil hørende administration o.lign. samt til
serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og
fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i
området (E1-område).
Det foreslåede
kommuneplantillæg fastlægger anvendelsen af område I til etageboligbebyggelse
(B4-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 130. Område II fastlægges til
boliger og serviceerhverv med mulighed for lettere industri, lager og lignende,
der højst er i forureningsklasse 2. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110
(C1*-område).
Forslag til dialogstrategi
Under hensyn til at
lokalplanforslaget dels skal sikre den fortsatte bevaring af arkitektonisk og
historisk bevaringsværdige mejeribygninger, dels forskyder den hidtidige grænse
mellem erhvervs- og boligbebyggelse vest for Lygten, foreslås etableret
følgende aktiviteter i offentlighedsperioden:
·
Etablering
af en særlig hjemmeside, bestående af en informationsdel og en dialogdel,
omfattende lokalplanforslaget
·
Gennemførelse
af en udstilling i lokalområdet
·
Gennemførelse
af et borgermøde i lokalområdet, udformet som et orienteringsmøde
Trafikal vurdering
Det vurderes, at der til lokalplanområdet vil komme en trafik på mellem
800 og 1000 biler pr. døgn – en trafik, som primært vil køre til og fra
parkeringshuset på Bygmestervej inde midt i området. Det vurderes, at
hovedparten af trafikken vil komme fra Lygten via Rentemestervej til
Bygmestervej, men også nogen trafik fra Frederiksborgvej via Rentemestervej til
Bygmestervej. Desuden vil de 20 p-pladser langs Bisiddervej også generere lidt
trafik.
Samtidig planlægges nyt større boligbyggeri langs Rentemestervej mv.
(lokalplanforslaget "Rebslagervej"), hvilket ligeledes vil give en øget trafik
på Rentemestervej (400 til 600 biler pr. døgn).
Således vil krydsene Rentemestervej/Lygten og
Rentemestervej/Frederiksborgvej, som i
forvejen er problematiske i forhold til sikkerhed og afvikling, blive yderligt belastede. Trafikafviklingen
og sikkerheden i disse to kryds bør således vurderes i forbindelse med
udførelsen af byudviklingsprojekterne. Dette kunne ske ved etablering af
lyssignal og fodgænger/cyklist-støttepunkter samt ved dæmpning af hastigheden
på Rentemestervej.
Miljøvur
dering
Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene "Baggrund for lokalplanen
og kommuneplantillægget" vedrørende områdets påvirkning af miljøet, forurening
af undergrunden mv.
Økonomi
Indstilling om salg af arealet til bygherren og om erhvervelse af et
ca. 1.500 m2 stort areal mod Bygmestervej til opførelse af
en børneinstitution, samt om kommunalt tilskud til de offentligt tilgængelige
stiforbindelser gennem området fra Bisiddervej til Bygmestervej samt fra
Bygmestervej til Lygten vil snarest blive forelagt de respektive udvalg og
Borgerrepræsentationen.
Høring
I forbindelse med
udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring
af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen,
Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen,
Miljø- og Forsyningsforvaltningen og Københavns Bymuseum.
Kultur- og
Fritidsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Københavns Bymuseum
har meddelt ikke at have bemærkninger, og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
har ikke afgivet bemærkninger.
Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen konstaterer, at den aftalte daginstitution er
indarbejdet i området som planlagt og har derfor ingen bemærkninger til
lokalplanforslaget.
Miljø- og
Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er
indarbejdet i bilag 1, afsnittet om
"Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", jf. ovenstående.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen,
Københavns Energi har ingen bemærkninger vedrørende vand, fjernvarme og el, men
gør opmærksom på bygassens positive egenskaber. Da der imidlertid ikke i
planloven er hjemmel til at optage bestemmelse i en lokalplan om tilslutning til
bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i lokalplanforslaget. For så vidt
angår afløb oplyses det, at der gennem området løber to nærmere angivne
kloakledninger, der fortsat skal sikres.
Det bemærkes hertil,
at alene byggefeltet langs Lygten berører en af disse kloakledninger. Forholdet
må løses konkret i forbindelse med byggesagsbehandlingen gennem etablering af
port eller lignende. Lokalplanforslaget indeholder i den anledning bestemmelse
om tinglysning af eventuelt fornødne deklarationer vedrørende sikring af ledninger.
De indkomne
bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester
BILAG
VEDLAGT
1.
Forslag
til lokalplan "Bygmestervej" med tilhørende kommuneplantillæg med
hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen", "Forslag til lokalplan Bygmestervej"
og "Forholdet til øvrig planlægning og lovgivning"
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A.
Skrivelse
af 26. august 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen
B.
Skrivelse
af 11. august 2003 Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi,
Forsyning
C.
Skrivelse
af 22. juli 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Afløb
D.
Skrivelse
af 24. juli 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
E.
E-mail
af 30. juni 2003 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
F.
E-mail
af 3. juli 2003 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
G.
E-mail
af 4. august 2003 fra Københavns Bymuseum
Erik Jacobsen