Endelig vedtagelse af Lokalplan Viborggade med kommuneplantillæg

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Problemstilling

Ejeren af Viborggade 42-46 og Viborggade 70 på Østerbro ønsker at udvikle ejendommene med ca. 40 nye familieboliger. Projektet kræver en ny lokalplan og et kommuneplantillæg. Et forslag til lokalplan ”Viborggade” med kommuneplantillæg blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 22. maj 2014 med henblik på offentliggørelse.

Planforslagene har været i høring fra den 4. juni 2014 til den 1. september 2014, og der er modtaget 16 henvendelser. Alle henvendelser fremgår af bilag 2. På baggrund af høringen foreslås nogle mindre ændringer af lokalplanen som beskrevet i afsnittet ”Løsning”.

Løsning

Det foreslåede projekt bidrager til kommunens mål om at skabe boliger til de mange nye københavnere. Kommuneplantillægget indeholder en rammeændring fra et boligområde (B5) med en maksimal mulig bebyggelsesprocent på 150 til et boligområde (B6) med en maksimal mulig bebyggelsesprocent på 185. I lokalplanen er bebyggelsesprocenten for det konkrete projektområde dog begrænset til maksimalt 170. Der er fortsat mulighed for at have erhverv i en del af de eksisterende bygninger. Bebyggelsen er disponeret med et forhus langs gaden i 5-6 etager og et bagvedliggende gårdhus i 3-4 etager. Der henvises i øvrigt til bilag 4.

Høring

Resumé af høringssvarene og forvaltningernes bemærkninger hertil fremgår af bilag 3, Notat om henvendelser.

Bemærkninger fra Østerbro Lokaludvalg

Østerbro Lokaludvalg er generelt tilfredse med forslaget og glade for, at fremtidige ændringsforslag for den kommunalt ejede grund ud mod Bopa Plads skal behandles i en separat planproces. Lokaludvalget ønsker, at beslutninger om mure i skel skal tages sammen med de berørte grundejere. Endvidere foreslår lokaludvalget, at gårdhuset rykkes lidt tilbage i forhold til skel, så det følger nabohusets facadelinje.

Hovedsynspunkter i indsigelserne

A.     Parkering: Bekymring for om der er tilstrækkelig parkering.

B.     Volumen: Den nye bebyggelse bliver for stor og tager lys og udsigt fra naboer. Kommuneplanrammen ønskes bevaret med den nuværende B5-ramme (boligområde) med en bebyggelsesprocent på 150.

C.     Arkitektur: Fladt tag og brug af aluminiumsmateriale fremstår ikke tilpasset stedet.

D.    Byliv/kulturmiljø: Miljøet omkring Viborggade med småindustri er unikt og bør bevares. En indsiger synes muligheden for at styrke bylivet ved Bopa Plads begrænses ved, at nybebyggelse i en del af området ud til pladsen kræver en ny planproces.

E.     Indblik og støj: Bekymring for indbliksgener særligt fra tagterrasser samt bekymring for støj herunder fra byggefasen. Afskærmning af opholdsarealer ønskes bedre beskrevet.

Forvaltningernes bemærkninger

ad A) Vedrørende parkering:
Bilparkering i boligområder er i kommuneplanen fastlagt til mindst 1 pr. 200 m² og højst 1 pr. 100 m² etageareal. I lokalplanen er parkeringsnormen fastsat til 1 pr. 200 m² etageareal, fordi området er placeret i et byområde med god kollektiv infrastruktur, herunder en stationsnær placering i nærheden af Nordhavn S-togsstation og kommende metro.

ad B) Vedrørende volumen:
Planerne muliggør en huludfyldning i forlængelse af den karréstruktur, som er karakteristisk for området. Samtidig kan en del af det eksisterende erhverv bevares. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at det bør imødekommes, at den sydlige facade på gårdhuset rykkes lidt, så den flugter nabobygningen, og der derved sikres en bedre sammenhæng. Endvidere foreslår forvaltningerne forhusets sammenbygning med nabobygningen tilpasset, så der kommer en bedre overgang mellem husenes forskellige husdybder. Endelig foreslås det, for at præcisere bygningernes sammenhæng med omgivelserne, at bestemmelserne om gesimshøjder, afstand til sydskel og etageantal, herunder at gårdhuset maksimalt må være tre etager i sammenbygningen med nabohuset, bliver præciseret i lokalplanen.

ad C) Vedrørende arkitektur:
Forvaltningerne vurderer, at der med bestemmelserne om ydre udformning og ved at trække øverste etage mod gaden tilbage er sikret en god sammenhæng med gadens øvrige tagformer. De foreslåede aluminiumsplader er bronzefarvede og bliver anvendt på begrænsede facadepartier, hvilket vurderes at indgå i en helhedsvirkning med områdets farver og materialer.

ad D) Vedrørende byliv/kulturmiljø:
I planerne er der sikret en balance mellem at udvikle boligområdet i overensstemmelse med kommuneplanen samtidig med, at en del af det eksisterende miljø bevares. Mod Bopa Plads er det af hensyn til pladsens miljø og centrale placering i kvarteret fastlagt, at væsentlig nybebyggelse på den kommunale grund vil kræve en ny lokalplan. Eksisterende randbebyggelse i øvrigt er fastlagt som bebyggelsesplan, hvilket fastholder den eksisterende randbebyggelse i sammenhæng med områdets karréstruktur.

ad E) Vedrørende indblik og støj:
Indblik og støj fra den nye bebyggelse og dens tagterrasser vurderes ikke at medføre væsentlige gener for omboende ved almindelig brug. Byggeaktiviteter reguleres af kommunens forskrift herom. I projektområdet må ikke hegnes, men eksisterende hegn i skel til tilgrænsende ejendomme kan opretholdes, hvilket foreslås præciseret i lokalplanen. Ændringer af hegn i skel er en fælles sag mellem de to naboer.

Forslag til ændringer af lokalplanen

På baggrund af høringen foreslås nedenstående ændringer af lokalplanen. Ændringsforslag inklusive forslag til ny tegning nr. 2 fremgår af bilag 3 sidste afsnit.

Byggefelter:

• For at få en bedre indpasning i forhold til sydskellet foreslås, at gårdhusets facade (byggefelt C) rykkes lidt, så det flugter med nabohusets facade. Samtidig præciseres, at afstanden til sydskellet er minimum 6,5 meter.
• For at få en bedre overgang i sammenbygningen mellem forhuset og det eksisterende nabohus, som har en mindre husdybde end det nye hus, foreslås, at knækket på gårdsiden af byggefelt A trækkes længere væk fra nabohuset.
• Ændringer af byggefelter mv. kan ses på forslag til ny tegning nr. 2 i bilag 3 sidste afsnit.

Øvrige ændringer:

• Lokalplanen foreslås herudover præciseret vedrørende bestemmelserne om gesimshøjder, etageantal og hegning.
• Borgerrepræsentationen har den 10. april 2014 vedtaget et kommuneplantillæg om kollegie- og ungdomsboliger. Lokalplanen foreslås derfor udvidet med, at parkeringsnorm for kollegie- og ungdomsboliger skal være i størrelsesordenen 1 plads pr. 300 m2 etageareal i overensstemmelse med kommuneplantillægget.

Borgermøde

Den 18. august 2014 blev der afholdt et offentligt borgermøde inklusive besigtigelse om planerne. Referat af mødet fremgår af bilag 5. Hovedsynspunkterne handlede om bekymring for, om der var tilstrækkelig parkering, volumen af nyt byggeri og relationer til naboejendomme samt ønske om at bevare det eksisterende miljø.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

De nye boliger skønnes at medføre en netto skattemerindtægt på i alt ca. 800.000 kr. pr. år.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven. Lokalplanprocessen vil da have taget 41 uger, hvilket ligger indenfor servicemålet på 52 uger.

                

Bjarne Winge                             / Pernille Andersen