Redegørelse om udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et nyt byområde, herunder Rigsarkivet m.m. på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Redegørelse om udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et nyt byområde, herunder Rigsarkivet m.m. på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 18. januar 2005
J.nr. ØU 20/2005
9. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for et nyt byområde, herunder Rigsarkivet m.m. på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Rigsarkivet" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. januar 2005
Sagen blev udsat
RESUME
I 2003 besluttede Folketinget at placere nye magasiner med tilhørende administrative funktioner til Rigsarkivet og Landsarkivet for Sjælland på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod Brygge. Magasinerne løser tillige Det Kgl. biblioteks magasinproblemer i en årrække. Godsbanedriften ophørte i 1999, og det store godshotel KB32 langs Kalvebod Brygge anvendes nu til kontorformål samt fjernstyringsanlæg for togdrift for DSB m.fl. Størstedelen af området ligger ubenyttet hen, og DSB ser gerne områdets potentialer realiseret.
På denne baggrund drøftede
Planprocessen blev indledt med forudgående høring om kommuneplanændringerne, hvor kommunen indtil 19. maj 2004 indkaldte ideer og forslag til planarbejdet. Der er modtaget 8 henvendelser, som er vurderet i bilag 2.
DSB og Staten har indbudt 4 Arkitektfirmaer til at udarbejde idéforslag til bebyggelse af området. Målet var at tilvejebringe en helhedsplan, som kan danne grundlag for det videre planarbejde. Firmaernes forslag er blevet vurderet af et rådgivende udvalg med repræsentanter for DSB, Kulturministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen og Københavns Kommune. Udvalget anbefalede et projekt udarbejdet af Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S. Dette projekt danner i en bearbejdet form grundlag for denne redegørelse og det videre arbejde med lokalplanforslag og kommuneplantillæg. Samtidig har DSB taget kontakt med mulige investorer til kongrescenter, hotel og kontorer. Hotellet tænkes placeret ved Bernstorffsgade og kongrescentret midt i området lige nord for adgangsvejen fra Kalvebod Brygge.
Lokalplanområdet omfatter et ca. 110.000 m² stort jernbaneareal fra Bernstorffsgade langs Kalvebod Brygge til 60 m syd for Dybbølsbro, jf. bilag 1. Området er en del af Vesterbro bydel, men samtidig en del af de nye centrale byområder i den nordlige del af Sydhavnen. Området er en af Københavns mest centrale grunde, beliggende i hjertet af byen både geografisk og infrastrukturelt.
Den nordøstlige del af lokalplanområdet er præget af massiv bebyggelse med den tidligere godsbanegård og det ca. 30 m høje godshotel KB 32. Den sydvestlige del af området er overvejende ubebygget bortset fra lave tekniske bygninger. Det meste af bebyggelsen i lokalplanområdet påregnes nedrevet bortset fra KB 32. Området rummer ingen bebyggelse, der i Bydelsatlas Vesterbro er karakteriseret med høj bevaringsværdi, men en enkelt i klasse 4, den bedste med middel bevaringsværdi.
Godsbanegården ligger uden for den oprindelige kystlinie på fyldlag i 3 – 4 m tykkelse. Området er diffust forurenet, og der er formodning om jordforurening i området. Området er udsat for støj fra vej- og togtrafik. I den Hvide Kødby ligger et ammoniakkøleanlæg, der betjener kødbyen. Der er en vis risiko forbundet med anlægget, og Miljøkontrollen har i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan for Brune Kødby frarådet etablering af hoteller, boliger eller anden form for overnatning inden for 300 m fra anlægget. Miljøkontrollen er blevet bedt om en udtalelse om eventuel risiko ved boliger inden for lokalplanområdet, ligesom Miljøkontrollen vil vurdere tog- og bilstøjens betydning for boligbyggeri i lokalplanområdet.
Fo rslag til kommuneplantillæg: Forvaltningerne anbefaler, at området under ét fastlægges med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 200 m² etageareal (for arkiv og lagerfunktionen, dog kun én plads pr. 800 m² etageareal). Området vil i Kommuneplan 2005 blive foreslået fastlagt som byomdannelsesområde.
Det nordlige område mellem Bernstorffsgade og adgangsvejen fra Kalvebod Brygge fastlægges til et S2*-område med en anvendelse til serviceerhverv med mulighed for, at op til 25 pct. af etagearealet kan anvendes til boliger. Der tillades bebyggelse i op til 12 etager og med en bygningshøjde på maks. 44 m.
Det sydlige område fastlægges til et C2*-område med serviceerhverv og boliger og med et krav om en boligandel på ca. 50 pct. Der kan tillades bebyggelse i op til 10 etager med en højde på op til 36 m.
Endvidere foreslås rækkefølgebestemmelser, som fastlægger udbygningen af det sydlige område til efter 2011.
Lokalplanforslag: Det foreslås, at lokalplanen fastlægger rammerne for byudviklingen i hele området, der inddeles i 4 underområder, og detaljerede bestemmelser for Rigsarkivet og evt. for et hotel/kontorbyggeri i område I og et kongrescenter i område III (afhængig at projektudviklingen).
Lokalplanens formål er at muliggøre omdannelse af jernbanearealet til et område med bebyggelse til boliger, Rigsarkiv og serviceerhverv i høj arkitektonisk kvalitet præget af et gennemgående, markant, landskabeligt bånd.
Lokalplanen fastlægger udformningen af det landskabelige bånd og en vejstruktur med pladsdannelser samt cykel- og gangstier gennem området med forbindelse til de grønne cykelruter og for delområde II en principiel bebyggelsesplan med udpegede byggefelter. Vejstrukturen indrettes med en ny vej langs grænsen mod postgirobygningen og baneterrænet med mulighed for en fremtidig forlængelse til Otto Busses Vej / Vasbygade.
Trafikmængderne til og fra området skønnes at blive af størrelsesordenen 6.000 køretøjer pr. døgn. Fuldt udbygget vil området have ca. 750 parkeringspladser, der fortrinsvis etableres i konstruktion. Det bestemmes, at der kun skal etableres 1 plads pr. 800 m² etageareal til brug for Rigsarkivets magasinfunktion. Muligheden for et af- og påstigningssted for turistbusser vil blive overvejet.
Delområde I - Bernstorffs Plads - fastlægges til serviceerhverv med mulighed for op til 25 pct. boliger og for at bygge i op til 12 etager (maksimalt 44 m). Delområde II – Rigsarkivet m.m. - fastlægges til serviceerhverv, også med mulighed for op til 25 pct. boliger. Der fastlægges byggefelter til Rigsarkivets magasinbygninger og forbindelsesbygning til godsbygningen KB 32. Der overvejes åbnet mulighed for at erstatte tagetagen på KB 32 med 2-3 nye etager til publikumsorienterede Rigsarkiv-formål. Godsbygningen vil hermed blive 8 etager høj og få en højde på ca. 38 m. Hvorvidt en påbygning skal indgå i det kommende forslag til lokalplan afhænger af igangværende byarkitektoniske analyser. Delområde III – kongrescenter m.m. – fastlægges til serviceerhverv med mulighed for op til 25 pct. boliger. Det maksimale etageantal er 9 og maksimalhøjden 34 m. Delområde IV – Dybbøls Port – fastlægges som område III til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på ca. 50 pct. Det maksimale etageantal er 10 og maksimalhøjden er 36 m.
Som udgangspunkt fastlægges der kun i delområde II
byggeretsgivende lokalplanbestemmelser, mens ny bebyggelse i de øvrige 3
delområder forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan. Såfremt der inden
udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan foreligger konkrete
byggeønsker for område I og / eller III, kan der også her fastlægges
detaljerede, byggeretsgivende bestemmelser.
SAGSBESKRIVELSE
BAGGRUND
Folketinget besluttede i slutningen af 2003 at etablere
magasiner med tilhørende administrative funktioner til Rigsarkivet og
Landsarkivet for Sjælland på den tidligere godsbanegårds arealer langs Kalvebod
Brygge. Magasinerne løser tillige Det Kgl. Biblioteks magasinproblemer i en
årrække.
Godsbanedriften på det godt 11 ha. store område mellem
Bernstorffsgade og Dybbølsbro ophørte i 1999, og det store godshotel langs
Kalvebod Brygge anvendes nu til kontorformål for DSB og Banedanmark, mens
størstedelen af det øvrige område ligger ubenyttet hen. DSB ser gerne områdets
udviklingspotentiale realiseret og har kontakt med mulige investorer, der er
interesseret i at opføre henholdsvis et kongrescenter, et hotel, kontorer,
boliger, uddannelsesinstitutioner m.v. Områdets afgrænsning er vist på bilag 1.
Etablering af det nye Rigsarkiv og omdannelsen af det
omgivende område skal baseres på en helhedsvurdering, der sikrer en bymæssig
sammenhæng og en høj arkitektonisk standard. Målet er at sikre et afbalanceret
samspil med bebyggelserne langs havneløbet samt en gennemtænkt og indbydende
ankomst til Københavns centrum – både, når man kommer i bil og med tog. Der er
derfor nedsat en styregruppe og en arbejdsgruppe med deltagelse af DSB,
Kulturministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen, Økonomiforvaltningen,
Miljøkontrollen og Bygge- og Teknikforvaltningen, som følger og deltager i
arbejdet med at tilvejebringe en helhedsplan og et nyt plangrundlag for
områdets udvikling.
Omdannelse af den tidligere godsbanegård til et område med
boliger og serviceerhverv og evt. med bebyggelse i mere end 6 etager
forudsætter væsentlige ændringer i kommuneplanen. Derfor er planprocessen
indledt med en forudgående høring, hvor kommunen frem til 19. maj 2004
indkaldte ideer og forslag til planarbejdet.
Der er modtaget 8 henvendelser, som er resumeret og vurderet
i vedlagte bilag 2.
For at få gode bud på områdets muligheder og fremtidige
disponering har DSB og Staten efter aftale med kommunen indbudt 4
arkitektfirmaer til at udarbejde idéforslag til bebyggelse af området. Målet
med parallelopdraget har været at tilvejebringe idégrundlag for en helhedsplan,
som kan danne baggrund for udarbejdelsen af forslag til lokalplan og
kommuneplantillæg. Helhedsplanen skal fastlægge en hovedstruktur for
bebyggelse, trafikbetjening og friarealernes indretning samt redegøre for
bebyggelsens hoveddisponering og arkitektoniske fremtræden.
De deltagende firmaer var Cubo, tegnestuen Vandkunsten, Axel
Schultes Architekten og Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S. Firmaernes
forslag er blevet vurderet af et rådgivende udvalg med repræsentanter for DSB,
Kulturministeriet, Slots- og Ejendomsstyrelsen og Københavns Kommune. Herudover
deltog arkitekt Erik Bystrup som uvildig fagkyndig rådgiver.
Den nedsatte styregruppe anbefalede på baggrund af det
rådgivende udvalgs betænkning og en viderebearbejdning af forslagene fra
tegnestuen Vandkunsten og Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma A/S, at
sidstnævnte forslag skal danne baggrund for det videre arbejde med helhedsplan
og det kommende plangrundlag for området.
Eksisterende forhold
og gældende planforhold
Lokalplanområdet og kvarteret
Lokalplanområdet omfatter et ca. 110.000 m² stort
umatrikuleret jernbaneareal i Udenbys Vester Kvarter, København, langs Kalvebod
Brygge fra Bernstorffsgade til en linie ca. 60 m syd for Dybbølsbro (jf. bilag 3).
Lokalplanområdet er en del af bydelen Vesterbro, og er
samtidig en del af det nye centrale byområde i den nordlige del af Sydhavnen.
Området er én af Københavns mest centrale grunde, det ligger i hjertet af byen,
både rent geografisk og infrastrukturelt. Stedet repræsenterer selve ankomsten
til København, hvad enten man kommer med bil, bus eller tog. Byen - med
tætheden, tårnene, de monumentale bygninger, havnen m.m. - åbner sig her og
giver et stort og sammensat indtryk af hovedstaden. Mere end 200.000 mennesker (i tog og biler m.m.) passerer dagligt dette sted.
Området ligger i dag ret isoleret fra naboområderne
Vesterbro/Kødbyen og havnefronten langs Sydhavnen på grund af
barrierevirkningen fra baneterrænet og Kalvebod Brygge. Der er adgang fra
Bernstorffsgade og enkelte steder fra Kalvebod Brygge, men ellers er der ingen
forbindelser gennem området til omgivelserne.
Fra Dybbølsbro får man indtryk af de store potentialer og
herlighedsværdier, der ligger i det brede udsyn over byen og havnen samt den
visuelle kontakt til Vesterbro. Den tidligere godsbanegård og Postterminalen er
som store enkeltbygninger dominerende elementer i bybilledet og danner
tilsammen en bygningsfront mod Kalvebod Brygge og Bernstorffsgade samt mod
baneterrænet.
Efter Postterminalen åbner Bernstorffsgade sig med udsigt
over havnen og bebyggelsen langs kajen. Ved gadens udmunding i Kalvebod Brygge
ligger et tidligere industrihus, nu ombygget til kontorer på Kalvebod Brygge
20, og på havnesiden Marriot Hotel.
Kalvebod Brygge er den primære vejforbindelse i kvarteret
med godsbanearealer på landsiden og en række nyere erhvervsbyggerier langs
havneløbet, herunder et kommende hotel og et igangværende kontorbyggeri.
Bebyggelsen langs havneløbet betjenes af en lokalgade langs Kalvebod Brygge.
Ved Dybbølsbro markeres vejstrækningen af broen og de
tilhørende rampeanlæg samt Fisketorvet Shopping Centers store volumen. Der
arbejdes endvidere med en større erhvervs- og boligbebyggelse på Havneholmen,
der omfatter arealerne øst for indkøbscentret, adskilt herfra af en kanal.
Længere mod syd ligger det mest markante bygningsværk i kvarteret, H. C. Ørsted
Værket, der udgør et vartegn i det samlede bybillede.
Vesterbro er en af de bydele i København, der har mindst
parkareal pr. indbygger. Ved at etablere gode forbindelser herfra til
lokalplanområdet, havnefronten og Amager Fælled, kan der i et vist omfang
kompenseres for dette underskud. Det er vedtaget at etablere en broforbindelse
i 2005-06 fra Fisketorvet/Havneholmen til Islands Brygge og Amager Fælled.
Samtidig får Islands Brygge, med Havnestaden og det kommende boligkvarter
Artillerivej Syd, forbindelse "over vandet" til Dybbølsbro Station og byens
centrum. Der er samlet set tale om et løft til tre forskellige områder, der bliver
forbundet med hinanden og sammen udstiller Københavns nye byudvikling. I denne
sammenhæng er baneterrænet omkring Rigsarkivet en vital brik.
Trafikbetjening
Lokalplanområdet har en enestående kollektiv trafikbetjening
med Hovedbanegården og Dybbølsbro S-station inden for gangafstand og
busbetjening på Bernstorffsgade og Kalvebod Brygge. Samtidig er der direkte
adgang til de regionale veje Bernstorffsgade og Kalvebod Brygge.
Der er i dag vejadgang til området fra Bernstorffsgade ved
Postterminalen, tæt på det signalregulerede kryds ved Polititorvet. Herudover
er der adgang fra Kalvebod Brygge i form af en signalreguleret udkørsel og en
separat, ureguleret indkørsel syd for den store godsbygning samt fra en indkørsel
tæt ved Bernstorffsgade.
Bygninger og anlæg i lokalplanområdet
Den nordøstlige del af området er præget af massiv
bebyggelse - den tidligere godsbanegård - med overdækkede godsperroner. Herover
rejser sig - nærmest Kalvebod Brygge - det tidligere godshotel, Kalvebod Brygge
32 i yderligere 5 etager, som i dag anvendes til kontorer, fjernstyringsanlæg
for togdriften m.v. af DSB og Banedanmark. Bygningens samlede højde er ca. 30
m, og hver etage er ca. 25 x 187 m.
Sydvest for KB 32 ligger - som en del af godsbanens
overdækkede areal i én etage - fundamenter og stueetage (ca. 25 x 150 m) til
endnu et godshotel KB 38, som aldrig blev realiseret, bl.a. på grund af planer
om anlæg af det senere opgivne vejanlæg "Søringen".
Den sydvestlige del af lokalplanområdet er overvejende
ubebygget, bortset fra enkelte, lave, tekniske bygninger. Det meste af den
eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet påregnes nedrevet, bortset
fra det tidligere godshotel KB 32 og eventuelt også fundamenter for det
planlagte godshotel KB 38.
Området rummer ingen bebyggelse, der i Bydelsatlas Vesterbro
er karakteriseret med høj bevaringsværdi. En enkelt bygning, Kalvebod Brygge
40, har karakteren 4, dvs. den bedste i kategorien middel bevaringsværdi,
hvilket efter normal praksis ved lokalplanlægning indebærer bevaringsværdighed. Det drejer sig om den såkaldte
"Vognekspeditionsbygning", en rødstensbygning med sprossede vinduer, der er den eneste væsentlige rest af den
oprindelige godsbanegård fra 1901. I betragtning af, at bygningens forbliven
vil være vanskeligt forenelig med den samlede bebyggelsesplan, herunder
muligheden for at gennemføre det overordnede landskabelige greb, foreslås
bygningen ikke fastlagt som bevaringsværdig.
Området gennemskæres af 3 store afløbsledninger -
tunnelledninger - samt en fjernvarmeledning, som er videreført over det øvrige
baneterræn på den gamle kulbro. Hertil kommer en lang række spildevands-,
regnvands- og fjernvarmeledninger samt vandledninger og stærk- og
svagstrømsledninger. DSB forudsætter, at aktive, blivende ledninger i
lokalplanområder lægges om i forbindelse med udviklingen af området, og at
fjernvarmebroens ledninger graves ned mellem Kalvebod Brygge og Banedanmark's
areal. Kulbroen forudsættes fjernet på den samme strækning. Endvidere er der
placeret 6 nødstrømsanlæg og dieselgeneratorer under den nuværende rampe mod
Kalvebod Brygge. DSB oplyser, at placeringen af disse fastholdes, idet deres
fortsatte eksistens på området er nødvendig for fjernstyringscentralen.
Jordbundsforhold
Godsbanegården ved Kalvebod Brygge ligger uden for den
oprindelige kystlinie langs Kalvboderne. Den gamle havbund lå i en kote mellem
-1 og -2, da området omkring 1887 blev inddraget til sporterræn. Sporterrænet
ligger i dag omkring kote +2, og der er således tale om fyldlag i en tykkelse
på 3 – 4 m. Der er en begrundet formodning om, at fyldlagene består af urent
fyld og derfor er diffust forurenet. Herudover kan der være tale om "hot spots"
fra dieseltankningsanlæg, spild fra godshåndtering m.v. Der er igangsat en
større forureningsundersøgelse, som endnu ikke er afsluttet.
Opfyldningerne indebærer, at der fra terræn er 3 – 4 m ned
til bæredygtige, glaciale jordlag i den gamle havbund. Derfor må alt byggeri
påregnes pælefunderet. Øst-vest gennem en del af det byggefelt, hvor
Rigsarkivets magasinbygning forudsættes opført, ligger en smeltevandsdal, hvor
bæredygtige jordlag ligger helt nede i kote -15. Det betyder, at der partielt
inden for magasinbygningens byggefelt skal påregnes pælefundering i en dybde på
over 17 m.
Vej- og banestøj
På Kalvebod Brygge - strækningen Bernstorffsgade til
Vasbygade – er trafikmængden 46.600 biler pr. døgn og støjbelastningen 72
dB(A). På Bernstorffsgade - strækningen Tietgensgade til Kalvebod Brygge – er
trafikmængden 28.800 biler pr. døgn og støjbelastningen 70 dB(A). På Dybbølsbro
er trafikmængden 10.600 biler pr. døgn og støjbelastningen 66 dB(A).
Rambøll har for DSB analyseret støjforholdene. Det fremgår
bl.a. af analysen, at støjen i området fra jernbanen overvejende ligger på 55 -
62 dB(A). Miljøkontrollen er bl.a. på dette grundlag i gang med en vurdering af
støjforholdene omkring de byginger der nu er vist i forslaget til helhedsplan,
som kan indgå i det videre lokalplanarbejde.
Ammoniakanlægget i Kødbyen
Kødbyens Maskinscentral, Ingerslevsgade 56, rummer et ammoniakkøleanlæg,
der betjener levnedsmiddelvirksomhederne og samtidig fungerer som varmeanlæg
for Kødbyen. På grund af ammoniakmængden er der en vis risiko forbundet med anlægget,
og Miljøkontrollen frarådede i 1995 ved udarbejdelse af lokalplanen for "Brune
Kødby" at etablere boliger, hoteller, vandrerhjem eller anden form for overnatning
inden for en afstand af 300 m fra anlægget. Denne risikozone berører de områder
der er vist med boliger i helhedsplanen.
Anlægget er forbedret sikkerhedsmæssigt i 2004, og det har
teknisk set en levetid på 20-30 år. Miljøkontrollen har på dette grundlag
igangsat en fornyet risikovurdering af anlægget, som tilstræbes tilendebragt
inden færdiggørelse af forslaget til kommuneplantillæg og lokalplan.
Gældende planforhold
Kommuneplan 2001
I Københavns Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet udlagt til
område for tekniske anlæg (T1-område), der kan anvendes til kollektive
trafikanlæg, såsom sporanlæg, tog- og busstationer, godsterminaler, værksteds-
og klargøringsanlæg med dertil hørende administration og lignende. For
T1-områder er der ikke fastlagt bebyggelsesregulerende bestemmelser - disse
fastlægges i fornødent omfang i lokalplanlægning.
I kommuneplanen er Bernstorffsgade og Kalvebod Brygge
fastlagt som regionale veje, mens Dybbølsbro er klassificeret som
fordelingsgade. Der er planlagt cykelruter langs Kalvebod Brygge og på
Dybbølsbro med forbindelse til Islands Brygge via en bro over havneløbet samt
færdiggørelse af cykelstierne langs Bernstorffsgade. Den fastlagte promenade og
dermed cykelruten langs havneløbet fra Langebro til Fisketorvet er etableret på
det meste af strækningen og resten etableres i forbindelse med det igangværende
nybyggeri umiddelbart nord for Fisketorvet.
Kommuneplanstrategi
2004
Den tidligere godsbanegård grænser op til regionens
vigtigste station - Hovedbanegården - og til Dybbølsbro Station, som vil få en
øget betydning som følge af den aktuelle udbygning af de centrale byområder
omkring Kalvebod Brygge og på Islands Brygge. I Kommuneplanstrategi 2004 er nævnt, at disse nye centrale byområder
kommer til at rumme et større antal nye boliger samt nye City-orienterede virksomheder
og funktioner – bl.a. et nyt Rigsarkiv på den tidligere godsbanegård.
Lokalplaner
Der foreligger ikke lokalplan for dette aktuelle område, men
der er udarbejdet lokalplaner for bebyggelsen langs Kalvebod Brygge m.m. (nr.
202 "Fisketorvet" og nr. 305 "Kalvebod Brygge Nord"), for hotelbyggeri over
baneterrænet ved Tietgensbro – (nr. 203" Tietgensbro") og for DGI-byen m.m.
(nr. 262 "Brune Kødby").
Forslag til
helhedsplan
Mulighederne og udfordringerne for dette centrale område i
byen er mange. Parallelopdragets konkurrenceprogram peger på en række
succeskriterier, og opstiller samtidig nogle vigtige forudsætninger for, at
området kan udvikles til at blive en ny, attraktiv bydel i København:
·
Der skal skabes et byområde i sammenhæng med
Vesterbro og med høj arkitektonisk standard ud fra et samlet byplanmæssigt
grundlag.
·
Området og bebyggelsen skal udformes således, at
det bidrager til en smuk ankomst til Københavns centrum.
·
Nærheden til havnen, med dens rekreative
potentiale, skal udnyttes.
·
Områdets bebyggelsesstruktur skal spille sammen
med eksisterende bebyggelse langs havneløbet. Bebyggelsen skal være tæt, med et
stort indhold af byfunktioner og byliv, der udnytter områdets enestående
placering.
·
Bebyggelsen skal være identitetsskabende, og
enkeltdele skal kunne få deres egen karakter, uden at bryde med helheden.
·
Bebyggelsen skal disponeres med gode muligheder
for en etapevis udbygning.
·
Helhedsplanen for området skal fremstå økonomisk
realistisk og bæredygtig.
·
Helhedsplanen skal sikre mulighed for en
realistisk gennemførelse af de allerede planlagte magasiner til Rigsarkivet
samt rumme mulighed for at gennemføre evt. senere etaper af arkivfunktionerne.
·
Infrastrukturen skal tilgodese såvel fodgænger-
og cykeltrafik som biltrafik, der må organiseres under hensyntagen til det
eksisterende vejsystem.
·
Friarealer i området skal være af høj kvalitet
og så vidt muligt være offentligt tilgængelige og samles i større enheder, der
er beskyttet mest muligt mod støj og forurening.
Den nedsatte styregruppe med repræsentanter fra DSB, staten
og kommunen har som nævnt vurderet, at Lundgaard & Tranberg Arkitektfirma
A/S' forslag til helhedsplan – også i bearbejdet form, jf. nedenfor - i stort
omfang tilgodeser disse succeskriterier, og har anbefalet, at forslaget danner
baggrund for det videre arbejde med helhedsplan og det kommende plangrundlag
for området.
Lundgaard & Tranbergs forslag til helhedsplan
Forslaget til helhedsplan rummer et grønt hovedtræk som et
fremtidigt sammenbindende hovedstruktur-element for baneterrænnet. Et
strukturtræk, som – med tiden - vil kunne videreføres helt frem til Sydhavn
Station. Hovedideen er at skabe et sammenhængende bykvarter omkring et
langstrakt markant landskabeligt bånd, der bevæger sig i flere niveauer. I
dette landskab ligger en række solitære bebyggelser, der formmæssigt spiller
sammen med den omgivende topografi, og indholdsmæssigt rummer boliger,
serviceerhverv og kulturformål, jf. bilag
4.
Tegnestuen har efterfølgende bearbejdet projektet, idet
styregruppen ønskede belyst, om den bærende idé med et samlet landskabeligt
element kunne tåle, at Rigsarkivets magasiner "blev pakket ud": At det grønne
landskab ikke som i det oprindelige projekt førtes over magasinbygningerne i
ca. 14 m´s højde, men langs og mellem disse på en forbindelsesbygning i ca. 7
m´s højde. Baggrunden for ønsket om en bearbejdning var betænkeligheder ved
nytteværdien af et grønt område i ca.14 m´s højde, herunder adgangs- og
vindforhold, praktiske vanskeligheder og omkostninger ved tilførsel af store
jordmængder mv. Tegnestuens bearbejdede projekt har efter styregruppens mening
fastholdt den bærende idé og anbefales dermed som baggrund for den videre planlægning,
jf. bilag 5.
Landskabet/topografien.
Den langsgående og bølgede landskabsformation går gennem
hele området som et bakkelandskab i flere niveauer, fra 0 til ca. 8 m med
bakkeformationer i op til 11 m over terræn med græs, træer og buske, der
arrangeres i biotoper af forskellig
form og størrelse og som aktivitetsflader
og mindre arealer til leg og udfoldelse. At landskabet rejser sig over
terrænniveau giver området et bølget/flydende helhedsbillede, en optimal
oplevelse af stedet og en god visuel kontakt til naboområderne, ligesom området
skaber den ønskede imødekommende indgang til byen for forbipasserende bilister
og togpassagerer.
Fra Bernstorffsgade føres bakkelandskabet op mellem
Rigsarkivets magasinbygninger, over "Ankomsttorvet" på en landskabsbro og
videre til Dybbølsbro, hvor det tilslutter sig broens niveau. Hvor landskabet
går hen over ny bebyggelse, etableres lysspalter, der sørger for lys og luft
til bygningerne under. Landskabsbearbejdningen forudsættes udført ved jordarbejder/jorddeponering.
Nedbrudte byggematerialer fra eksisterende konstruktioner i området genanvendes
i størst muligt omfang i vejkasser, bygningsfundamenter m.v.
Rigsarkivet m.m.
Det nye byrum
ved Bernstorffsgade afgrænses af 2 nye bebyggelser i op til 12 etager. DSB's
tidligere godshotel langs Kalvebod Brygge er foreløbigt planlagt til at blive
Rigsarkivets hovedbygning i en 2. fase af en samling af Rigsarkivets og
Landsarkivet for Sjælland, der dog ikke er politisk besluttet endnu.
Magasinbygningen forudsættes integreret i det store landskabstræk med et ca. 25
– 32 m bredt, grønt strøg på taget af en ca. 7 m høj forbindelsesbygning,
således, at en ellers lidt lukket offentlig bygning på denne måde kommer til at
få en positiv betydning for området. Syd for Rigsarkivet forudsættes et
kongrescenter indarbejdet i det grønne hovedtræk. Adgang til Rigsarkivet
foregår på terræn fra Kalvebod Brygge eller fra en nyanlagt "Kalvebod Allé".
Tilkørsel til magasinerne med varevogne og lastbiler kan ske fra en stikvej fra
Kalvebod Allé.
Bebyggelsen
Bebyggelsen syd for Rigsarkivet er organiseret som 'øer' i
landskabet, der optager niveauforskellene mod arealets afgrænsning. Bygningerne
fremstår som koncentrerede volumener, der frigør så meget uderum som muligt, og
samtidig sikrer vigtige udsyn og sigtelinier. Byggefelterne bugter sig sammen
med landskabsformationen, og sammen med varierede og sammensatte bygningskroppe
op til 12 etager understreges billedet af en kuperet, landskabelig helhed. Der
er primært tale om bebyggelse til boliger og kontorformål, hvor boligerne af
støjhensyn ligger ud mod baneterrænet, og kontorerne ud mod Kalvebod Brygge.
Ideen med at bygge et grønt landskab op omkring eller over
nye, lidt lukkede byfunktioner er også taget op af en række internationale
arkitekter, hvis projekter var med på Arkitekturbiennalen i Venedig 2004, jf. bilag 6.
Forudsætninger
Rigsarkivet
Ved
finanslovsforhandlingerne for 2004 er det besluttet, at Staten efter aftale med
DSB etablerer fælles magasiner for Rigsarkivet og Landsarkivet for Sjælland på
den tidligere godsbanegård langs Kalvebod Brygge. De nye magasiner løser
tillige Det Kgl. Biblioteks magasinproblemer i en årrække.
I
fase I opføres der højlagermagasiner med en estimeret bruttohøjde på ca. 15 m og et bebygget areal på 8.000 -10.000 m2 på
arealet bag den høje godsbygning langs Kalvebod Brygge (KB 32). Mellem KB 32 og
de nye bygninger etableres eventuelt ved delvis genanvendelse af eksisterende
konstruktioner en ca. 7 m høj forbindelsesbygning på ca. 4.000 – ca. 6.000 m².
De nye bygninger, forbindelsesbygningen og stueetagen i KB 32 forudsættes
anvendt til magasinformål, herunder servicefunktioner til magasinerne
(modtagelses-, værksteds- og teknikrum samt administration og begrænsede
publikumsfaciliteter). Magasinernes indpasning i landskabet er illustreret på
bilag 7. Fase I vil blive udbudt som et
offentligt-privat partnerskab (OPP) på grundlag af den kommende lokalplan og
byggeprogram. Hvorvidt magasinerne skal indrettes i to eller tre bygninger er
ikke afgjort, og vil indgå i udbuddet
En eventuel fase II,
der dog ikke er politisk besluttet, omfatter lokalisering af Rigsarkivets og
Landsarkivet for Sjællands publikumsfaciliteter og den resterende administrationsfunktion
i området - i alt 16.000 m2. Areal hertil ønskes tilvejebragt i den
6 etager høje godsbygning ved at overtage 8.500 m2 (ca. 2 etager)
der i dag benyttes af DSB, og ved at påføre bygningen yderligere 1-2
etager - eventuelt til publikumsorienterede funktioner for arkivet.
Godsbygningen vil hermed få et samlet etageareal på op mod 35.000 m2 og en bygningshøjde på
ca. 38 m. Hvorledes en eventuel påbygning
vil fremstå og påvirke bybilledet er aktuelt ved at blive undersøgt i en
3D-visualisering. Resultatet af den byarkitektoniske analyse vil foreligge
inden udarbejdelse af forslaget til kommuneplantillæg og lokalplan.
Andre projektovervejelser
Investorer har over for DSB tilkendegivet interesse for at
opføre et hotel/kontor-byggeri i op til 12 etager og med op til 20.000 m2 etageareal på arealerne
ud mod Bernstorffsgade.
På arealerne syd for det kommende Rigsarkiv er der
overvejelser om at etablere et konferencecenter med op til 12.000 m2 etageareal, som forudsættes
indpasset i helhedsplanens landskabsformation.
Planovervejelser
På baggrund af områdets unikke, stationsnære beliggenhed
anbefaler forvaltningerne, at der for området under ét fastlægges en maksimal
bebyggelsesprocent på 150 (svarende til den fastlagte bebyggelsesprocent for
bebyggelsen langs havneløbet) samt at der overvejes en parkeringsdækning af størrelsesordenen 1 plads pr. 200 m2, for arkivfunktionen dog
kun 1 plads pr. 800 m2
etageareal. Forvaltningerne mener, at områdets beliggenhed mellem baneterrænet
og havneløbet i et kvarter domineret af store bygningsvolumener kan berettige,
at der - som illustreret i helhedsplanen - åbnes mulighed for enkelte bygninger
i op til 12 etager i fastlagte byggefelter.
Det overvejes – bl.a. på baggrund af det forudsatte landskabsbånd i
helhedsplanen – at fastlægge et friarealkrav for erhverv på 20 % af
etagearealet. I forbindelse med lokalplanarbejdet vil der blive gennemført en
nærmere vurdering af udformning og udførelse af den forudsatte
landskabsformation i området.
Forvaltningerne anbefaler endvidere, at området udpeges som særligt
byomdannelsesområde i henhold til Planlovens § 11, der åbner mulighed for at
anvende særlige værktøjer til at fremme omdannelsen i disse områder. Det drejer
sig om oprettelse af grundejerforeninger samt overgangsordninger for håndtering
af støj.
Områdets tilknytning til Post Danmarks tilgrænsende
bebyggelse og til områdets øvrige banearealer vil blive vurderet nærmere i
sammenhæng med høring af Post Danmark, Banedanmark og Trafikstyrelsen i
forbindelse med udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan.
Forslag til kommuneplantillæg
Med udgangspunkt i forslaget til
helhedsplan og de foreliggende projektovervejelser foreslås der udarbejdet et
kommuneplantillæg, som fastlægger:
·
et S2*-område mellem Bernstorffsgade og
adgangsvejen fra Kalvebod Brygge med særlige bestemmelser om, at der i
fastlagte byggefelter kan tillades enkelte bygninger med op til 12 etager og en
bygningshøjde på op til 44 m., at friarealkravet for erhverv er 20 % af
etagearealet og at friarealerne skal indgå i et sammenhængende grønt strøg gennem
området, samt at den maksimale parkeringsdækning er af størrelsesordenen 1
plads pr. 200 m2
etageareal.
·
et C2*-område mellem adgangsvejen fra Kalvebod
Brygge og en linie ca. 60 m syd for Dybbølsbro med særlige bestemmelser om, at
der i fastlagte byggefelter kan tillades bebyggelse med op til 10 etager og en
bygningshøjde på op til 36 m, at friarealkravet for erhverv er 20 % af
etagearealet og at friarealerne skal indgå et sammenhængende grønt strøg gennem
området, samt at den maksimale parkeringsdækning er af størrelsesordenen 1
plads pr. 200 m2 etageareal.
Endvidere foreslås områderne udpeget som byomdannelsesområde og pålagt rækkefølgebestemmelser,
som fastlægger at udbygningen af sydlige område kan påbegyndes efter 2011.
Forslag til lokalplan
Lokalplanområdet afgrænsning og opdeling i delområder er
vist på bilag 1.
Der foreslås udarbejdet en lokalplan, som fastlægger
rammerne for byudviklingen i hele området samt detaljerede byggeretsgivende
bestemmelser for delområde II med Rigsarkivet og - afhængig af
projektudviklingen - også byggeretsgivende bestemmelser for den overvejede
hotel/kontorbebyggelse i delområde I og det overvejede kongrescenter i
delområde III. De byggeretsgivende bestemmelser omfatter udpegning af
byggefelter med tilknyttede etageantal/bygningshøjder.
Lokalplanens formål er at muliggøre omdannelse af de
tidligere jernbanearealer til boliger, offentlige formål og serviceerhverv med
et gennemgående markant landskabeligt bånd, og at søge gennemført en bebyggelse
af høj arkitektonisk kvalitet, der ændrer et hidtil upåagtet område til "byens
nye velkomst fra syd".
Lokalplanen skal fastlægge hovedanvendelsen og
tilstrækkeligt præcise bestemmelser om udformningen af det gennemgående
landskabelige bånd samt om passagemuligheder for offentligheden på langs og på
tværs af området til at sikre helhedsplanens hovedidé.
Bebyggelsesprocenten fastsættes for lokalplanområdet under
ét til 150.
Friarealerne (eksklusive parkerings- og tilkørselsarealer)
for boliger og erhverv fastlægges til hhv. 40 % og 20 % af etagearealet.
Friarealerne - herunder pladsdannelserne - skal anlægges med opholdsarealer og
udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne.
Der vil endvidere indgå bestemmelser om bebyggelsens ydre
fremtræden, og der vil blive overvejet mere specifikke bestemmelser med henblik
på at sikre et overordnet fællespræg for bebyggelsen i hele området, herunder
med hensyn til materialevalg, farveholdning m.v.
Vej og stiforhold.
I lokalplanen fastlægges hele planområdets vejstruktur samt
bestemmelser om områdets trafikbetjening i form af ind- og udkørsler, jf. bilag 9. Hovedcirkulationen i området
sker via nye vejanlæg: "Ankomsttorvet", en boulevard vinkelret på Kalvebod
Brygge, og "Kalvebod Allé", et vejanlæg langs den vestlige grænse af området
mod banearealet. Hovedadgangen til området foregår fra Kalvebod Brygge til "Ankomsttorvet"
i et signalreguleret kryds. Den sekundære adgang er fra Bernstorffsgade til
Kalvebod Allé. Dette kryds etableres som et vigepligtsreguleret kryds i udbygningsfasen,
og ved fuld udbygning af området etableres signalregulering. Vejanlægget
indrettes med mulighed for en fremtidig forlængelse til Otto Busses
Vej/Vasbygade.
Der fastlægges endvidere attraktive cykel- og gangstier
gennem området, med forbindelse til de grønne cykelruter: Havneruten langs
Kalvebod Brygge, Universitetsruten ved Fisketorvet, Søruten på Dybbølsbro og på
længere sigt Valbyruten fra Otto Busses Vej.
Der sikres plads til cykelstier på Kalvebod Allé for at
fremtidssikre vejens senere forlængelse til Otto Busses Vej. Dette betyder et
ca. 20 m bredt vejtracé, der vil indskrænke bredden af det grønne bælte i den
sydlige del af lokalplanområdet. Den
skitserede bredde af det grønne bælte vil kunne opretholdes, hvis Banedanmark i
forbindelse med den forestående "interne" høring i forbindelse med forslag til
lokalplan og kommuneplantillæg tilkendegiver, at styrelsen på sigt kan afstå en
del af det nuværende sporareal. Der overvejes fastlagt bestemmelser om, at
parkeringsdækningen i området skal have en størrelsesorden på 1 plads pr. 200
m² etageareal, herunder en differentiering af parkeringskravet for boliger og
erhverv. For Rigsarkivets magasinfunktioner
dog 1 parkeringsplads pr. 800 m² etageareal. Parkeringen skal helt
overvejende etableres i konstruktion og med nær tilknytning til de enkelte byggerier
i området. Ved lokalgaden parallelt med Kalvebod Brygge ved indgangen til
Rigsarkivet og DSB kan der etableres korttidsparkering til afsætning.
Med den overvejede maksimale parkeringsdækning vil området
ved fuld udbygning komme til at rumme af størrelsesordenen 750
parkeringspladser, og trafikmængderne til og fra området - inkl. varetransport
m.m. til postterminalen via Kalvebod Allé - vurderes at blive i
størrelsesordenen ca. 6.000 køretøjer pr. hverdagsdøgn. Under indflytningen vil
trafikken til Rigsarkivet i 1-1½ år bestå af intensiv lastbiltrafik med 16-20
store lastvognstransporter dagligt. Efter indflytningen forventes en mere begrænset
trafik på 10-15 transporter dagligt med last- eller varevogne. Trafikken til
Post Danmark består af lastbiltrafik i dag- og aftentimerne på omkring 30 biler
samt en hel del trafik med private biler til Post Danmarks postindlevering i
aftentimerne.
På rampeanlægget ved Dybbølsbro er der i dag parkering for
turistbusser ind mod DSB's arealer. I forbindelse med en byudvikling af området
vil det - af hensyn til byrummet og udsigten fra lokalplanområdet til havnen -
være ønskeligt at fjerne denne parkering. Mulighederne for at etablere et
centralt og velbeliggende af- og påstigningssted for buspassagerer inden for
lokalplanområdet bør overvejes.
Delområder
Lokalplanområdet foreslås opdelt i 4 underområder som
angivet på bilag 1. Lokalplanen skal sikre mulighed for, at de enkelte
delområder og infrastrukturen kan udvikles etapevis og af forskellige
bygherrer, samtidig med at en arkitektonisk og funktionel helhed fastholdes.
Delområde I - "Bernstorffs Plads" – det godt 1 ha
store område vil blive fastlagt til serviceerhverv i form af f.eks.
kontordomicil og /eller hotel med mulighed for en boligandel på op til 25 % og
for at bygge i op til 12 etager (maksimalt 44 m). Såfremt der inden
udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan foreligger konkrete
byggeønsker, fastlægges detaljerede byggeretsgivende bestemmelser for den
overvejede hotel/kontorbebyggelse – i modsat fald forudsættes supplerende lokalplan
for nybyggeri.
Delområde II - Rigsarkivet m.m. – det ca. 3,3 ha
store område vil blive fastlagt til serviceerhverv, også med mulighed for 25 %
boliger, med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Der fastlægges på grundlag
af byggeprogrammet for Rigsarkivet byggefelter for magasinbygninger og
forbindelsesbygning til den store godsbygning KB 32 med byggeretsgivende
bestemmelser om maksimalt etageantal og maksimale gesims- og bygningshøjder. På
godsbygningen (KB 32) overvejes der åbnet mulighed for påbygning af 1-2 ekstra
etager på bygningen Kalvebod Brygge 32 under forudsætning af, at påbygningen
anvendes i tilknytning til Rigsarkivet og Landsarkivet for Sjælland:
publikumsorienterede formål, såsom læsesal og lignende, og at den indgår
harmonisk i bybilledet. Godsbygningen vil hermed blive op til 8 etager høj og
få en bygningshøjde på ca. 38 m.
Delområde III - kongrescenter m.m. – det ca. 2,6 ha
store område vil blive fastlagt til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på op mod 25
% og mulighed for at opføre enkelte bygninger i 9 etager (34 m). Erhvervsanvendelsen kan omfatte kongrescenter,
hotel, administration, liberale erhverv, kulturelle og fritidsprægede
aktiviteter samt restauranter og andre publikumsorienterede funktioner. Såfremt
der inden udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan foreligger
konkrete byggeønsker for et kongrescenter, udarbejdes detaljerede byggeretsgivende
bestemmelser for kongrescentret, mens øvrig bebyggelse forudsætter supplerende
lokalplan.
Delområde IV - "Dybbøls Port" – det ca. 4,4 ha store
område vil blive fastlagt til helårsboliger og serviceerhverv med en boligandel på ca. 50 %. Der kan opføres enkelte bygninger i 10 etager med en
maksimal højde på 36 m. Erhvervsanvendelsen kan omfatte administration,
liberale erhverv, kulturelle og fritidsprægede aktiviteter samt restauranter og
andre publikumsorienterede funktioner. Nybyggeri i området forudsætter
udarbejdelse af supplerende lokalplan.
Lov om miljøvurdering
Den 21. juli 2004 trådte lov om miljøvurdering af planer og
programmer i kraft. Loven betyder, at alle lovbundne planer – eksempelvis
kommuneplaner og lokalplaner – efter denne dato skal miljøvurderes, hvis de
omfattes af nærmere i loven fastsatte kriterier.
Ifølge lovens overgangsbestemmelser i § 17 kan forslag til
planer og programmer dog færdigbehandles og vedtages uden at efterkomme lovens
krav, hvis forslaget er under udarbejdelse inden den 21. juli 2004, og den
endelige vedtagelse sker inden den 21. juli 2006.
Planforslagene forventes endeligt vedtaget i september 2005.
Høring
I forbindelse med udarbejdelse af forslag til lokalplan og
kommuneplantillæg på regnes afholdt sædvanlig høring af øvrige forvaltninger i
Københavns Kommune samt DSB, Slots- og Ejendomsstyrelsen, Kulturministeriet,
Post Danmark, Banedanmark og Trafikstyrelsen.
Høringen er af tidsmæssige årsager allerede iværksat med
forbehold for de to udvalgs tiltrædelse af indstillingerne.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Plan over lokalplanområdet, inkl. underområder
Bilag 2: Hvidbog om den forudgående høring vedrørende
kommuneplantillæg
Bilag 3: Luftfotografi af lokalplanområdet og de
tilgrænsende byområder
Bilag 4: Betænkning over parallelopdraget
Bilag 5: Illustrationsplan - Lundgaards & Tranbergs
bearbejdede forslag
Bilag 6:
Reference - andre "landskabsopbyggende projekter", udstillet på Arkitekturbiennalen
i Venedig 2004
Bilag 7:
Snit DD og CC, der viser magasinbygningernes, KB 32s og øvrige mulige
byggeriers indpasning i landskabet ved henholdsvis "Bernstorffs Plads" og
"Ankomsttorvet"
Bilag 8: Forslag til kommuneplanrammer
Bilag 9: Trafik og parkering - principplan
Erik Jacobsen