Mødedato: 18.01.2005, kl. 15:00

Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for et område ved Ørnevej/Stærevej (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for et område ved Ørnevej/Stærevej (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 18. januar 2005

 

 

 

J.nr.             ØU 19/2005

 

 

8.                   Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for et område ved Ørnevej/Stærevej (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

 

 

INDSTILLING

Redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplanen for den tidligere busgaragegrund på Hulgårds Plads 15 ("Ørnevej/Stærevej").

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. januar 2005

Drøftedes

 

 

RESUME

I efteråret 2003 udbød HUR den ca. 2,5 ha store tidligere "garagegrund" ved Ørnevej/Stærevej til salg. Ejendommen har ligget ubrugt hen i en årrække med bl.a. sin store garage- og værkstedsbygning.

 

I december 2003 erhvervede W-Investering ApS (del af Kay Wilhelmsen Gruppen) ejendommen. Købet er betinget af, at ejendommens anvendelse, som i kommuneplan 2001 er fastlagt til Tekniske anlæg med en bebyggelsesprocent på 60 (T2-område), ændres til boligformål, serviceerhverv, institutioner og kulturelle formål med en forventet bebyggelsesprocent på 110. Selskabet ønsker at opføre boligbebyggelse på grunden med op mod 250 boliger.

 

En ændret anvendelse og bebyggelse af HUR-grunden forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001. I den forbindelse har bygherren tilsluttet sig, at der forud gennemføres et paralellelopdrag for at opnå en god og alsidig belysning af byggemulighederne, og bygherren er indstillet på at indgå i samarbejde med Kvarterløft Nord-Vest.

 

Da ejendommen ligger inden for Kvarterløft Nord-Vest området, har forvaltningerne indledt en dialog med Kvarterløft Nord-Vest om grundlaget for områdets udvikling. Der har været gennemført en lokal idéudviklingsproces, som har resulteret i oplægget "HT-GRUNDEN – en drøm om en kvarterspark" fra Kvarterløft Nord-Vest. Desuden er der fremkommet ønsker fra andre forvaltninger bl.a. om indpasning af en børneinstitution, en nærgenbrugsstation og et aktivitetshus for unge, et "ungehus".

 

Da anvendelse af HUR-grunden udelukkende til parkformål, som foreslået i ovennævnte idéoplæg, forudsætter større kommunale udgifter til køb, anlæg og drift, end der forventes at være budgetmæssig dækning for, har forvaltningen i dialog med bygherren og Kvarterløft Nord-Vest undersøgt mulighederne for at indpasse både nyt boligbyggeri, herunder på Hulgårds Plads, og offentlige, rekreative funktioner til gavn for hele kvarteret. Da erstatning af parken på Hulgårds Plads med bebyggelse ikke vurderes realistisk økonomisk, eller tilfører kvarteret større rekreative områder, anbefales det, at der arbejdes videre med mulighederne for at tilfredsstille såvel bygherrens ønsker om boligbyggeri som behovet for rekreative aktiviteter på HUR-grunden. Det vil muliggøres med en bebyggelsesprocent på 80-90. Til belysning af mulighederne for udnyttelse af grunden afholdes som nævnt et parallelopdrag, hvor sammenhængen med skoleidrætspladsen og Hulgårds Plads også indgår. Det indebærer en opgradering af Hulgårds Plads, Ørnevej, dele af skolens friarealer, samt et grønt offentligt tilgængeligt fællesareal for bebyggelsen på HUR grunden, alt sammen set som et samlet hele. Parallelopdraget organiseres på baggrund af en konkret aftale mellem bygherren, Kvarterløft og relevante forvaltninger i Københavns Kommune. Til en sådan udvikling af HUR-grunden har Bolig- og Erhvervsstyrelsen bevilget 10 mio. kr. på betingelse af kommunens medfinansiering på yderligere 10 mio.kr. Bygge- og Teknikudvalget har den 8. december 2004 anbefalet medfinansieringen.

 

Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i medfør af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I efteråret 2003 udbød HUR den ca. 2,5 ha  store ejendom matr. nr. 1295 Utterslev, Hulgårds Plads 15, til salg. Ejendommen, der henligger ubenyttet med større bygningsanlæg, har tidligere været anvendt af HUR til busgarager m.m. (bilag 1).

 

I december 2003 erhvervede W-Investering ApS (del af Kay Wilhelmsen Gruppen) ejendommen. Købet er betinget af, at ejendommens anvendelse, som i kommuneplan 2001 er fastlagt til Tekniske anlæg med en bebyggelsesprocent på 60 (T2-område), ændres til boligformål, serv iceerhverv, institutioner og kulturelle formål med en forventet bebyggelsesprocent på 110. Ved en lokalplanvedtagelse med en anden bebyggelsesprocent vil købsprisen blive justeret op eller ned svarende til den endelige bebyggelsesprocent i lokalplanen.

 

Selskabet har efterfølgende anmodet om principiel tilladelse til opførelse af boligbebyggelse på grunden. Der foreligger dog ikke et projekt på nuværende tidspunkt.

 

Den ønskede bebyggelse af grunden forudsætter udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001. Det foreslås, at lokalplanområdet omfatter HUR-grunden samt den tilstødende strækning af Ørnevej, som er privat fællesvej.

 

Området

HUR-grunden ligger inden for kvarterløft Nord-Vest området i bydelen Bispebjerg midt i et boligområde, som naturligt afgrænses af Frederikssundsvej, Mågevej, Borups Allé og Hulgårdsvej (bilag 2).

 

Den ca. 25.000 m2 store garagegrund har ligget ubrugt hen i en årrække. I den vestlige del ligger den ca. 4.000 m2 store fabriks- og værkstedsbygning fra 1964, stadig intakt med diverse produktionsanlæg og kælder, samt den 3-etages administrationsbygning med ca. 2.000 m2  etageareal. Desuden findes enkelte benzinstandere og siloer på grunden.

 

Garagegrunden blev i 1974 solgt til HT af Københavns Kommune, som betingede sig tilbagekøbsret pr. 1.10.2044 (eller hvert 10. år herefter), eller såfremt køber ophørte med at anvende ejendommen til brug for hovedstadsområdets kollektive personbefordring. HT ophørte hermed i 1994, men Borgerrepræsentationen besluttede ikke at gøre brug af tilbagekøbsretten grundet forventede store udgifter til oprensning og nedrivning ved evt. anvendelse af ejendommen til boligbyggeri.

 

I 2000 blev der udført en orienterende undersøgelse af forureningen på grunden af firmaet Krüger A/S. Der er påvist væsentlig forurening med dieselolie i et område på ejendommens sydvestlige del, og der er påvist jordforurening på lavt niveau omkring en olieudskiller på ejendommens nordlige del. Grunden må i det væsentlige forventes ryddet for de eksisterende anlæg ved nyanvendelse, og desuden forestår fornyede forureningsundersøgelser, så den fornødne oprensning kan foretages.

 

Lige nordvest for HUR-grunden ligger Hulgårds Plads, som er det eneste større parkområde i Nord-Vestkvarteret. Den ca. 10.000 m2  store park opleves med sine store træer og tætte beplantning som et markant grønt element i området og fremtræder meget synlig fra de store veje, Hulgårdsvej og Frederikssundsvej (bilag 3). Parken indeholder et varieret indslag af fritidsfaciliteter for børn og unge samt lege- og opholdsområder, herunder en meget velbesøgt bemandet legeplads med computerfaciliteter, lektiehjælp m.m. (som bl.a. bruges af kvarterets  mange etniske minoriteters børn og unge).

 

Kvarteret mod syd og sydøst har et grønt præg og en urban karakter med lav bebyggelse i 2½-3½ etage. Bebyggelsesformerne er varierede, hvor stokbebyggelse veksler med karrébebyggelse, heraf enkelte storkarreer. Hovedparten af bebyggelsen er opført i perioden 1920-1950. Ud mod Frederikssundsvej er bebyggelsen lidt højere, 5-5½ etage, og inde i området lige syd for HUR-grunden ligger som kontrast til den øvrige bebyggelse fire boligblokke i 8 etager som del af en bebyggelse fra 1960'erne (bilag 3).

 

Bebyggelsesprocenten for bebyggelserne i  kvarteret ligger på omkring 100 og derunder. Kun de små karreer mod Frederikssundsvej og Borups Allé har højere bebyggelsesprocenter fra 150-225. Området er overvejende præget af små 2-værelses boliger. I den østlige del af kvarteret (dvs. halvdelen af karreerne) mangler over halvdelen af boligerne bad og/eller toilet. Store dele af bebyggelsen mellem Borups Allé og Ørnevej er oprindeligt opført af Københavns Kommune og er inden for de senere år solgt som andelsboliger. Der er således blandede ejerformer i området, og en del af ejendommene gennemgår i disse år moderniseringer.

 

Foruden boliger og enkelte daginstitutioner rummer området Frederikssundsvejens Skole, som med sit relativt store idrætsanlæg bidrager til områdets grønne præg.

 

Ud mod både Borups Allé og Hulgårdsvej danner bebyggelserne lange sammenhængende bygningsfronter. De ældre bebyggelser mod vest og øst rummer mange fine træk med veldisponerede halvoffentlige grønne rum, velproportionerede facadestrækninger og kvalitetspræget arkitektur opført i rød og gul tegl eller fremstår pudset. Selv om bebyggelserne er forskellige, har kvarteret et mærkbart helhedspræg, en særlig identitet. Bebyggelsen mellem Borups Allé og Rørsangervej er klassificeret med høj bevaringsværdi i Bydelsatlas Bispebjerg, og to bebyggelser nord for Rørsangervej er blevet præmieret af Københavns Kommune (1945 og 1946) (bilag 4). Den nyere 8-etages bebyggelse syd for HUR-grunden fremtræder meget dominerende mod både  HUR-grunden og mod bebyggelsen mod syd (bilag 3).

 

Sammenfattende kan det konstateres, at grunden ligger omgivet af meget forskelligartede bebyggelser. Som det fremgår af den forenklede vignet benævnt "rumlige forhold" på bilag 4 danner bebyggelserne mod syd og sydøst klart afgrænsende vægdannelser, mens afgrænsningen mod nord er mere opløst, og mod syd danner den høje bebyggelse en lamelagtig perforeret væg . Samtidig opstår i dette område et "sammenstød" af forskellige retninger i bebyggelses- og gadestrukturen.

 

Ny bebyggelse og placering af væsentlige træbeplantninger får derfor en særlig betydning med hensyn til at formidle og bringe orden i dette delvist opløste rum. I den situation er det vigtigt, at nybyggeri danner en let opfattelig bebyggelsesstruktur med enkle klare former, som medvirker til at skabe ro i området.

 

De fine arkitektoniske træk, som præger store dele af den ældre bebyggelse i området, lægger op til et højt ambitionsniveau i nybyggeriets udformning.

 

På baggrund af kvarterets nuværende boligsammensætning vil det - for at opnå en større spredning i boligsammensætningen i kvarteret - være ønskeligt, at der opføres overvejende store boliger i nybyggeriet, ligesom det vil bidrage til kvarterets variation, at der etableres blandede ejerformer.    

 

Vest og syd for det aktuelle område ligger det store sportsanlæg Grøndalscenteret samt de store, grønne arealer: Degnemosen, Bellahøjparken og Kirkemosen, friarealerne omkring Bellahøjhusene, Rødkildeparken og Bellahøjmarken, Genforeningspladsen og "Cirkuspladsen", som alle rummer mange og varierede aktiviteter, herunder Bellahøjbadet, der står over for omfattende fornyelse. En rammeplan for videreudvikling af Bellahøjmarken til et rekreativt område med en række nye aktiviteter og naturtilbud har netop været i offentlig høring, og forventes forelagt Bygge- og Teknikudvalget samt Kultur- og Fritidsudvalget til endelig beslutning primo februar 2005.

 

Hulgårdsvej og Borups Allé er regionale veje hvor det ækvivalente støjniveau er beregnet til ca. 72 DB(A) i 2001. Frederikssundsvej er fordelingsgade med et støjniveau på ca. 69 DB(A).

 

Planforhold

I Kommuneplan 2001 er HUR-grunden fastlagt som område for tekniske anlæg (T2-område) og Frederikssundsvejens skole til offentlige formål (O2-område). Begge områder med en bebyggelsesprocent på 60. Boligkarreerne er fastlagt til B4-boligområde med en bebyggelsesprocent på 130, idet dog karreen øst for Hulgårds Plads er fastlagt til B3-boligområde med en bebyggelsesprocent på 110. Hulgårds Plads er fastlagt til O1-område, parkformål (bilag 5).

 

Frederikssundsvej er i det vedtagne kommuneplantillæg om detailhandel fra Nørrebro Station og på denne side frem til Uglevej fastlagt til bydelscenter med mulighed for udvidelse af butiksarealet med op til 7.000 m2.

 

Kvarterplan Nord-Vest blev af Borgerrepræsentationen den 2. maj 2002 (BR 233/02) godkendt som ramme for gennemførelse af kvarterløftprojektet. I Kvarterplanen findes et idékatalog med en bred vifte af projektforslag, bl.a. forslag om "kvarterpark" med et center for kultur og idræt, på HUR-grunden. Hulgårds Plads ønskes inddraget i dette projekt. Der ønskes udarbejdet en Trafik og Grøn Handlingsplan for Nord-Vest som grundlag for kvarterets udvikling indenfor trafik og bymiljø, og der fremlægges en skitse til en grøn strategi – grønne gader og åndehuller. I den forbindelse peges på Ørnevej som en vigtig rygrad i kvarteret, og på Provstevej/Uglevej/Stærevej som en central nord-sydgående forbindelse (bilag 5).

 

Bygge- og Teknikudvalget godkendte den 18. juni 2003 (BTU 308/03) Trafik og Grøn Plan NV, som danner grundlag for det videre arbejde med trafikken og byrummene i Kvarterløft Nord-Vest.

 

Trafikale forhold

Udbygning med boliger på op til 22.000 m2 etageareal vil erfaringsmæssigt medføre en trafik på ca. 450 ture i døgnet. En trafik af denne størrelsesorden vil uden større problemer kunne afvikles på det lokale vejnet f.eks. ad Stærevej.

 

HUR-grunden forventes først og fremmest trafikbetjent fra Hulgårdsvej.

 

I Trafik og Grøn Plan NV foreslås Stærevej indsnævret og fartdæmpet, da vejens nuværende bredde ikke harmonerer med dens funktion som lokal vej og med den trafikmængde, der kører på vejen. Det forhold, at en del af trafikken til ny bebyggelse på HUR-grunden eventuelt skal køre ad Stærevej ændrer ikke på dette forhold. Tværtimod kan den let øgede trafikmængde indebære, at fartdæmpning bliver mere relevant.

 

Trafik og Grøn Plan NV foreslår endvidere en stiforbindelse fra Stærevej mellem Rørsangervej og Nattergalevej til Uglevej.

 

Vejene i området er i øvrigt private fællesveje, hvor det er grundejerne langs vejene der tager initiativ til og bekoster omlægninger.

 

Den hidtidige proces

HT-grunden på Ørnevej blev solgt for ca. 54,5 mio. kr. til Kaj Wilhelmsen Gruppen af HUR ved udgangen af 2003. Det var en forudsætning, at ejendommens planbestemmelser blev ændret fra det gældende T2-område, tekniske anlæg med en bebyggelsesprocent på 60, til C2-område, boliger, serviceerhverv og kulturelle formål med en bebyggelsesprocent på 110, inden udgangen af 2004. Udbudet forudsatte med andre ord, at kommunen gennemførte et kommuneplantillæg og en lokalplan med dette indhold. Dette skete, uden at det havde været muligt at inddrage de politiske udvalg i kommunen. Ved en lokalplanvedtagelse med en anden bebyggelsesprocent vil købsprisen blive justeret op eller ned svarende til den endelige bebyggelsesprocent i lokalplanen. HUR har siden, den 19. november 2004, besluttet at udskyde overtagelsesdagen for garagegrunden til 1. januar 2006.

 

Økonomiforvaltningen har overfor bygherren som udgangspunkt for et kommuneplantillæg forudsat, at området kan bebygges med boliger, institutioner o.l. Der skal etableres offentligt tilgængelige fællesarealer, og byggeriet skal kunne opføres med en bebyggelsesprocent på 80 – 90, ligesom dele af parkeringen skal etableres i konstruktion. Forvaltningerne har endvidere forudsat, at byggeriet skal have høj kvalitet, og der bør derfor foreligge flere forslag til områdets udvikling udarbejdet i et parallelopdrag. Kvarterløft Nord-Vest skal inddrages i processen.

Bygherren har under forløbet været indstillet på at indgå i dialog med Kvarterløft Nord-Vest, samt at der gennemføres et parallelopdrag (flere tegnestuer inviteres til at fremkomme med forslag til en udformning af området).

 

Der har på dette grundlag været afholdt en række møder med bygherren og repræsentanter fra Kvarterløft Nord-Vest. Samtidig har Frederikssundsvej Skole tilkendegivet, at de ønsker at indgå i den videre proces, samt at deres arealer kan indgå i den videre udvikling. Desuden har Miljøkontrollen deltaget og har udtrykt ønske om etablering af en kvartermiljø-/ nærgenbrugsstation, som er en lokal genbrugsplads på 500-1.000 m2 uden biladgang og uden adgang for virksomheder. Herudover har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen udtrykt ønske om at deltage med indpasning af en børneinstitution og et antal særboliger i en kommende bebyggelse. Fra Ungdoms- og Uddannelsesforvaltningen har ønsket om et "ungehus" været fremført. Spørgsmålet om en biblioteksfilial har været nævnt, men er siden opgivet.

 

Kvarterløft Nord-vest gennemførte på den baggrund en lokal idéudviklingsproces i foråret 2004, som mundede ud i oplægget "HT-GRUNDEN – en drøm om et kvarterspark" (udarbejdet med bistand af arkitektfirmaet Peter Holst Tegnestue). I projektet foreslås, at hele Hulgårds Plads inddrages i en samlet omdannelse af området, og at Frederikssundsvej Skoles arealer indtænkes i planen. Skolens arealer danner sammen med hele HUR-grunden og en del af Hulgårds Plads et parklignende område. Der vil være grønne områder og mere urbane områder, hvor asfalten bibeholdes, og der er mulighed for sportslige udfoldelser. I projektet er der foreslået byggeri af ca. 150 boliger på Hulgårds Plads ud mod Frederikssundsvej og Hulgårdsvej. Forudsætningen om indpasning af boliger på HUR-grunden er således ikke opfyldt med dette projekt.

 

På baggrund heraf har forvaltningerne efterfølgende nærmere analyseret de kommunaløkonomiske konsekvenser ved et salg af den nærliggende Hulgårds Plads og en flytning af den bemandede legeplads til HUR-grunden.

Analysen omfatter økonomiske konsekvenser ved frasalg, miljømæssige forhold ved overgang fra rekreativt areal til bolig og/eller detailhandel, konsekvenser ved flytning af den bemandede legeplads til HUR-grunden, samt en vurdering af fremtidige til og frakørselsforhold og parkering. Derimod er ikke undersøgt evt. udgifter til oprensning af Hulgårds Plads og HUR-grunden, og heller ikke udgifter til køb af areal på HUR-grunden til parkformål.

Da der ikke vil blive tilført kvarteret større rekreative arealer end de nuværende, og da kommunen kan få store økonomiske udgifter ved arealkøb og oprensning, vurderes en sådan løsning ikke at være en realistisk mulighed. Kvarterløft Nord-Vest er underrettet herom og har accepteret dette.

 

Byfornyelsespulje

Den 10. september 2004 har Københavns Kommune indsendt en projektansøgning på 20 mio. kr. til Erhvervs- og Boligstyrelsens Byfornyelsespuljer. Ansøgningen sigter på udvikling af et privat og offentligt partnerskabsprojekt baseret på en udvikling af HUR-grunden, Hulgårds Plads og Frederikssundsvejens Skole i samarbejde med lokalområdet og en privat investor. Projektet har til formål at etablere en boligbebyggelse og en kvarterpark, som derved kan bidrage til kvarterets positive udvikling og udbedre de rekreative, idrætslige, sundhedsmæssige og boligmæssige mangler kvarteret har i dag. (bilag 7)

 

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio. kr. til udvikling af HUR-grunden, såfremt kommunen yder et tilsvarende beløb, så der i alt er 20 mio. kr. til projektet som ansøgt. Ansøgningen sigter på et privat og offentligt partnerskabsprojekt om en samlet udvikling af HUR-grunden, Hulgårds Plads og Frederikssundsvejens Skole. Et samarbejde mellem lokale kræfter og en privat investor skal derfor indgå i den videre proces.

 

Formålet er bl.a. at udvikle nye planlægningsmetoder i kommunalt regi, at tilvejebringe private investeringer i projektområdet på baggrund af samarbejde, udvikling af finansieringsmodeller og metodeudvikling, samt at etablere en kvarterpark, som i sammenhæng med Frederikssundsvejens Skole kan bidrage til udviklin g af det idrætssociale arbejde, der har stor betydning for livskvalitet og sundhed hos kvarterets børn og unge - ikke mindst de foreningsløse og/eller de etniske unge - samt at etablere en kvarterpark og boligbebyggelse med en høj arkitektonisk kvalitet, og som kunne have overskriften "høj kvalitet – til færrest mulige penge".

 

Den 8. december 2004 anbefalede Bygge- og Teknikudvalget (BTU 607/2004), at 10 mio. kr. af kommunens byfornyelsesmidler kunne indgå som medfinansiering, såfremt ubrugte midler for 2004 kan overføres til 2005. Kommunal medfinansiering er betingelsen for at modtage de 10 mio. kr. fra Erhvervs- og Boligstyrelsen.

 

Det kommende procesforløb

På baggrund af ovenstående foreslås iværksat en proces sammen med bygherren og Kvarterløft Nord-Vest med det formål, at der inden udgangen af 2005 foreligger en af Borgerrepræsentationen vedtaget lokalplan og et kommuneplantillæg (eventuelt indeholdt i en ny kommuneplan). Processen tager udgangspunkt i de foreliggende aftaler med og tilsagn fra bygherren samt i den godkendte projektansøgning til Erhvervs- og Boligstyrelsens Byfornyelsespulje og består af følgende hovedelementer:

 

1.      Plangrundlag

2.      Parallelopdrag

3.      Tidsplan

 

Ad. 1

Lokalplan og kommuneplantillæg vil omfatte HT-grunden og de tilstødende dele af Ørnevej. I den kommende redegørelse for planforslagene vil indgå overvejelser om sammenhængen med det omgivende kvarter, herunder Hulgårds Plads og skoleidrætspladsen (bilag 6).

 

Områdets anvendelse skal være boligformål samt et offentligt tilgængeligt fællesareal. Den samlede bebyggelsesprocent for HUR-grunden må være højst 80-90, og friarealprocenten skal være mindst 60. Boliger skal være store familieegnede helårsboliger, og der skal i bebyggelsen kunne indpasses eventuelle offentlige behov, herunder børneinstitution, særboliger m.v. Bebyggelsen skal udformes med en høj arkitektonisk kvalitet, der med hensyn til udformning, højder m.v. relaterer sig til den omgivende bevaringsværdige bebyggelse. Der skal være 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, og en overvejende del af parkeringen skal placeres i konstruktion. Området forudsættes trafikbetjent fra Hulgårdsvej.

 

Placeringen og udformningen af det offentligt tilgængelige fællesareal skal indgå i sammenhæng med denne del af Ørnevej, skoleidrætspladsen og Hulgårds Plads, således at der opstår en integreret grøn struktur, der bedst muligt imødekommer lokale behov.

 

Ad 2.

Forløbet af parallelopdraget har indledningsvis været drøftet med bygherren og Kvarterløft Nord-Vest.

Forvaltningerne foreslår på baggrund heraf, at der indgås en konkret aftale mellem bygherren, Kvarterløft og relevante forvaltninger i Københavns Kommune om parallelopdraget, og at følgende proces lægges til grund for arbejdet:

 

Proces for parallelopdrag

Parallelopdraget sigter mod udarbejdelse af forskellige skitseforslag for den fremtidige disponering og udvikling af HUR grunden og Ørnevej, Hulgårds Plads og skoleidrætspladsen (bilag 6).

 

På baggrund af udvalgenes behandling af planredegørelsen udarbejdes program, herunder kortmateriale, afleveringsbetingelser, krav om deltagelse i workshops, fremlæggelse af projekter, økonomisk kompensation m.v. Der afsættes 2 måneder til gennemførelse af parallelopdraget.

 

Der træffes aftale med 2-3 projektteams bestående af sideordnede arkitekter, landskabsrådgivere samt eventuelt andre grupper. Teams vælges af bygherren, kvarterløft og forvaltning i samråd.

 

Bygherre og Kvarterløft udskriver parallelopdraget og aftaler økonomisk kompensation med tegnestuerne. Undervejs i processen afholdes workshops med komiteen og forslagsstillerne, og der afsluttes med et offentligt møde. Kommunen deltager som r ådgiver. Der nedsættes en komité til bedømmelse af forslagene bestående af bygherre, Kvarterløft og evt. en faglig rådgiver udefra. Efter aflevering fremlægger forslagsstillerne deres forslag for komiteen. Der udpeges ikke en vinder, men komiteen afgiver en begrundet vurdering og eventuelt anbefaling af forslagene.

 

 

Lokalplan og kommuneplantillæg

På baggrund af forslagene og komiteens anbefaling udarbejder forvaltningerne planforslagene til forelæggelse for udvalg og borgerrepræsentation. I indstillingen redegøres for parallelopdragets forløb og komiteens vurdering.

 

Kommentarer fra Kvarterløft Nord-Vest og Kay Wilhelmsen Gruppen

Ovenstående procesbeskrivelse har været forelagt Kvarterløft Nord-Vest og Kay Wilhelmsen Gruppen, og de fremkomne kommentarer fra de to parter til processen fremgår af  bilag 8 og 9.

 

Kvarterløft Nord-Vest forudsætter bl.a., at både Københavns Kommune, Kay Wilhelmsen A/S og Kvarterløft Nord-Vest hver for sig foretager en afklaring af krav til program for parallelopdraget og den efterfølgende proces med henblik på at iværksætte en forhandling fra medio januar 2005.

 

Hertil skal bemærkes, at det er forvaltningernes opfattelse at nærværende redegørelse er kommunens grundlag for parallelopdraget, og at det af hensyn til tidsplanen i forbindelse med ønsket om, at en endelig vedtaget lokalplan kan foreligge inden udgangen af 2005, må forudsættes, at gennemførelsen af parallelopdraget umiddelbart iværksættes. Dette forudsætter naturligvis, at der skal ske en yderligere præcisering i samarbejde med de to øvrige parter.

 

Kvarterløft Nord-Vest forudsætter endvidere, at de 3 parter bør forpligtige sig til at arbejde efter kommissorium eller anden form for skriftlig aftale.

Dette ser forvaltningerne intet til hinder for.

 

Kaj Wilhelmsen Gruppen ønsker at boligerne skal kunne etableres indenfor en økonomisk ramme, der gør det muligt for borgere med en "almindelig" indkomst at erhverve boligen, samt at beskrivelsen skal indeholde planrammerne for parallelopdraget, bebyggelsesprocent, krav til friarealer og parkering.

Dette er forvaltningerne enige i.

 

Endelig påpeger Kaj Wilhelmsen Gruppen, at der i parallelopdraget skal være en dommerkomite består af Kvarterløft, Bygherren og repræsentanter fra Kommunen, hvor bygherren i forhold til endeligt valg har den afgørende stemme.

Som processen er beskrevet af forvaltningerne, bliver der ikke udpeget en vinder, men forslagene og bedømmelseskomiteens endelige vurdering og anbefaling vil indgå i forslaget til lokalplan og kommuneplantillæg.

 

Ad 3.

For at sikre gennemførelsen af en lokalplan inden udgangen af 2005 er det nødvendigt, at parallelopdraget skal foregå i februar/marts 2005, således at et lokalplanforslag kan udarbejdes på baggrund af det gennemførte parallelopdrag og fremlægges til beslutning i udvalg og Borgerrepræsentation inden sommerferien 2005. Den offentlige høring om planforslagene kan derefter foregå i august/september, og den endelige vedtagelse kan ske i november/december 2005, således at byggeri og anlæg af rekreativt område kan startes i begyndelsen af 2006.

 

Det videre forløb

Parallelt med den ovenfor beskrevne proces forberedes aftalegrundlaget for gennemførelse af et partnerskabsprojekt efter den endelige vedtagelse af lokalplanen (gennemførelsesfasen).

 

Organiseringen heraf og processen tager udgangspunkt i den strategimodel, der er beskrevet i ovennævnte som bilag 7 vedlagte ansøgning om byfornyelsesmidler. Det betyder, at der etableres en organisation (partnerskab), der udvikler et partnerskabsprojekt for Hulgårds Plads, Ørnevej, dele af skolens arealer og dele af HUR-grunden. Partnerskabet kan, afhængig af beslutninger i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen, begynde sin realisering af projektet.

Organisering af projektet vil afhænge af resultatet af parallelopdraget og forhandlinger mellem de implicerede parter. Målet er at skabe en smidig og velfungerende organisation, der hurtigt kan omsætte planerne til konkret handling, og som så vidt muligt varetager alle interesser.

 

Økonomi

Erhvervs- og Boligstyrelsen har som nævnt i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio. kr. til udvikling af HUR-grunden og området omkring den, såfremt kommunen yder et tilsvarende beløb, og Bygge-og Teknikudvalget har anbefalet, at 10 mio. kr. af kommunens byfornyelsesmidler kunne indgå som medfinansiering, såfremt ubrugte midler for 2004 kan overføres til 2005.

Anlægget af rekreative arealer vil kræve en fremtidig vedligeholdelse. Finansieringen af dette er ikke fastlagt, men skal afklares mellem parterne i partnerskabsprojektet. HUR-grunden påregnes i Kommuneplan 2005 at blive fastlagt som byomdannelsesområde, hvilket muliggør at de fremtidige ejere kan pålægges at etablere en grundejerforening, som kan bidrage til vedligeholdelse af området.

 

Den endelige fastlæggelse af finansieringen af anlæg og den fremtidige vedligeholdelse vil fremgå af indstilling om lokalplanforslag, der fremlægges senere i foråret. Driften forventes på nuværende tidspunkt at være udgiftsneutral for Københavns Kommune. 

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering.

Baggrunden herfor er, at planforslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokal-områdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning herpå.

Den bebyggelse, der muliggøres ved planerne, vil med hensyn til placering, udformning, omfang, højde og lignende indgå på en harmonisk måde i forhold til de eksisterende bebyggelser og vurderes ikke at medføre en væsentlig ændring af lokalområdets trafikale belastning.

Den nuværende beplantning inden for planområdet vurderes ikke at indeholde sådanne særlige kvaliteter, at den som helhed skal opretholdes, men vil blive suppleret og erstattet med nye beplantninger, hvorved der opretholdes et væsentligt grønt islæt i området. Planforslagene vil muliggøre en opgradering og udvidelse af de rekreative tilbud i kvarteret.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltnngens positivlister til miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

 

Høring

BILAG VEDLAGT

1. Luftfoto af området

2. Oversigtskort over området med angivelse af det kommende lokalplanområde

3. Fotografier af typiske bebyggelser m.m.

4. Arkitektoniske potentialer

5. Kommuneplanrammer og "Skitse til Grøn Strategi" fra Kvarterplan Nord-Vest

6. Område for parallelopdrag

7. Ansøgning om byfornyelsesmidler

8. Kommentarer til den videre proces fra Kvarterløft Nord-Vest

9. Kommentarer til den videre proces fra Kaj Wilhelmsen Gruppen

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

"HT-GRUNDEN – en drøm om en kvarterspark", oplæg fra Kvarterløft Nord-Vest.

 

 

Erik Jacobsen                                                               Mette Lis Andersen

 


Til top