Tilbud til boligejerne i 1. række langs Metroens 3. etape

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 17. december 2002

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget tiltræder:

I Aftalen af 16. april 2002 mellem ejerne bag Østamagerbaneselskabet I/S (Trafikministeriet, Københavns Amt og Københavns Kommune) blev det besluttet, at de boligejere, som kommer til at ligge i 1. række langs Metroens 3. etape, skal have tilbud fra Østamagerbaneselskabet om, at ejendommen overtages på prisvilkår fastsat af Kommissarius ved Statens ekspropriationer på Øerne.

Til udmøntning af tilbudsordningen blev i foråret 2002 nedsat en arbejdsgruppe med deltagelse af repræsentanter fra ejerkredsen, Ørestadsselskabet og Told & Skat. Arbejdsgruppen har vurderet, at der er betydelige konsekvenser forbundet med at benytte ekspropriationskommissionen i forbindelse med tilbudsordningen, og anbefaler derfor, at købstilbudet til boligejerne i 1. række langs Metroens 3. etape fastsættes på baggrund af ejendommens offentlige ejendomsværdi.

Arbejdsgruppen har vurderet, at en ændring af prisfastsættelsen forudsætter et tillæg til Aftalen af 16. april 2002. Tillægget (bilag 1) er tiltrådt af de øvrige ejere af Østamagerbaneselskabet.

Ved Aftale af 16. april 2002 mellem ejerne bag Østamagerbaneselskabet I/S blev det besluttet, at de boligejere, som kommer til at ligge i 1. række langs Metroens 3. etape, skal have tilbud fra Østamagerbaneselskabet om, at ejendommen overtages på prisvilkår fastsat af Kommissarius ved Statens ekspropriationer på Øerne. Identifikation af boliger i 1. række, kriterier for optagelse på liste, fremgår af bilag 2, som ligger til gennemsyn i Borgerrepræsentationens Sekretariat.

På et møde i Trafikministeriet den 18. april 2002 drøftedes på embedsmandsniveau en ligestillet og alternativ tilbudsordning, idet Københavns Amt og Københavns Kommune ønskede en ordning, hvor købesummen ville være fastsat og kendt, inden boligejeren afgav et bindende tilsagn om salg.

Med henblik på udmøntning af tilbudsordningen blev der nedsat en arbejdsgruppe med repræsentanter fra ejerkredsen, Østamagerbaneselskabet og skattemyndighederne.

Arbejdsgruppen har overvejet to modeller, "kommissionsmodellen" og "vurderingsmodellen". Nedenfor omtales de to modeller og konsekvenserne ved de enkelte modeller.

Ved "kommissionsmodellen", som denne er omtalt i Aftalen af 16. april 2002, forstås, at der fremsættes et tilbud til boligejeren om, at Østamagerbaneselskabet overtager ejendommen på prisvilkår fastsat af ekspropriationskommissionen efter principperne i lov om fremgangsmåden ved ekspropriation vedrørende fast ejendom.

Arbejdsgruppen har under sit virke konstateret, at navnlig to forhold bevirker, at "kommissionsmodellen" vurderes som værende uegnet ved udmøntning af tilbudsordningen.

Det kan ikke udelukkes, at nogle af de ejendomme, som er omfattet af tilbudsordningen, skal afgive et mindre areal til eksempelvis indbliks- eller støjskærme. Hvis ekspropriationskommissionen, som et led i tilbudsordningen har fremsat et forslag til købesum, som afslås af boligejeren, vil ekspropriationskommissionen være inhabil ved ekspropriationsforretninger på samme ejendom til brug for baneanlægsmyndigheden. Som følge heraf og som anført ovenfor forudsætter "kommissionsmodellen" derfor boligejerens bindende stillingtagen til overtagelsen, inden ejendommen vurderes og købesummen fastsættes. En sådan tidlig stillingtagen vil dog kunne opleves som urimelig for den enkelte boligejer.

Ved egentlige ekspropriationer kan ekspropriationskommissionens fastsættelse af overtagelsessum indbringes for taksationskommissionen, ligesom der er adgang til domstolsprøvelse.

Formanden for Taksationskommissionen for Sjælland har tilkendegivet, at medvirken i tilbudsordningen ligger udenfor Taksationskommissionens kompetenceområde, og formanden ønsker derfor ikke at medvirke i en tilbudsordning. Hertil bemærker Økonomiforvaltningen, at det må anses for tvivlsomt, at domstolene vil prøve overtagelsessummen, når denne er fastsat ved en ordning, der er udenfor en egentlig ekspropriation.

Det er således ikke muligt fuldt ud at tilbyde boligejeren de retssikkerhedsgarantier, der gælder ved egentlige ekspropriationer, idet det ikke er muligt at indrømme boligejeren klageadgang til taksationskommissionen, og formentlig ej heller domstols-prøvelse, hvis boligejeren er utilfreds med forslaget til købesum.

Ved "Vurderingsmodellen" forstås, at Østamagerbaneselskabet tilbyder at overtage boligejerens ejendom for en købesum, der svarer til den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2003.

Den offentlige vurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under forudsætning af, at købesummen betales kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder og beliggende i et sammenligneligt område.

Vurderingsterminen er ifølge lov om ændring af vurderingsloven m.v. (lov nr. 292 af 15. maj 2002) ændret til den 1. oktober, første gang den 1. oktober 2003.

Såfremt ejendommen tilbydes overtaget til den senest foreliggende ejendomsvurdering, og overdragelsen gennemføres inden den 1. oktober 2003, vil prisforholdene for vurderingen basere sig på markedsforholdene pr. 1. januar 2002.

Da den ordinære offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2003 først foreligger i løbet af 1. kvartal 2004, foreslås det, at der efter den 1. oktober 2003 begæres en § 4-vurdering (omvurdering) af ejendommen. § 4-vurderingen vil i dette tilfælde svare til den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2003.

En § 4-vurdering vil medføre en individuel besigtigelse af ejendommen, og såfremt § 4-vurderingen foretages efter den 1. oktober 2003, vil den basere sig på prisforholdene på dette tidspunkt. Ifølge repræsentanter fra Told- og Skattestyrelsen samt Københavns Kommunes Skatte- og Registerforvaltning vil der for en § 4-vurdering, som foretages i løbet af 4. kvartal 2003, sædvanligvis ikke være belæg for at antage, at en beslutning om at gennemføre Metroens 3. etape kan nå at påvirke vurderingsgrundlaget pr. 1. oktober 2003.

På baggrund af ovenstående anbefaler arbejdsgruppen og Økonomiforvaltningen, at vurderingsmodellen benyttes i stedet for kommissionsmodellen.

Som følge heraf anbefaler Arbejdsgruppen, at ejerne bag Østamagerbaneselskabet foretager en ændring af Aftalen af 16. april 2002, således at modellen med prisvilkår fastsat af Kommissarius ved Statens ekspropriationer på Øerne ("kommissionsmodellen") opgives, og at boligejerne i stedet tilbydes en overtagelse af ejendommen til en købesum, der svarer til den offentlige vurdering. Denne ændring af Aftalen medfører, at det i et tillæg vedtages, at 3. afsnit, sidste led, ændres fra:

Der er intet til hinder for, at en boligejer begærer ejendommen overtaget til en sum svarende til den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 2002. Det er imidlertid et vilkår for tilbudet, at der også i dette tilfælde gennemføres en § 4-vurdering, således at købesummen fastsættes på baggrund af en individuel besigtigelse af ejendommen.

I de sager, hvor der skal foretages en § 4-vurdering efter den 1. oktober 2003 foreslås det, at der mellem boligejeren og Østamagerbaneselskabet indgås en købsaftale, som indrømmer boligejeren ret til at til at træde tilbage fra aftalen, hvis boligejeren ikke kan acceptere en overdragelse af ejendommen til en afståelsessum, der svarer til § 4-vurderingen.

Såfremt boligejeren accepterer en overtagelse til en sum, der svarer til § 4-vurderingen, er boligejeren bundet af selve tilsagnet om overtagelse, men boligejeren er ikke forhindret i at søge den offentlige ejendomsvurdering, og dermed købesummen ændret ved rekurs til Vurderingsankenævnet eller i 2. instans Landskatteretten.

jan. feb. marts april maj juni juli aug. sept. okt. nov. dec. jan. febr.

Betinget (eller endelig) Ny vurderingstermin

aftale indgås (§ 4-vurdering) Boligejeren tager bindende stilling til overdragelsen

hvis boligejeren ønsker dette

Tilbud til boligejerne

fremsættes

Tilbudet til boligejerne er reguleret af Aftalen af 16. april 2002. Ændringen af prisfastsættelsen vurderes ikke at påvirke rammen på 400 mio. kr., som denne er fastsat i Aftalen.

Økonomiforvaltningen skønner ikke, at der er behov for særlige miljømæssige undersøgelser i forbindelse med, at Østamagerbaneselskabet fremsætter købstilbud til boligejerne.

Staten v/Trafikministeriet og Københavns Amt har været repræsenteret i arbejdsgruppen og har godkendt ændringen af Aftalen af 16. april 2002.

1. Tillæg til Aftalen af 16. april 2002
2. Identifikation af boliger i 1. række, kriterier for optagelse på liste (vedlægges ikke men ligger til gennemsyn i Borgerrepræsentationens Sekretariat)