Mødedato: 17.11.2015, kl. 15:30
Mødested: Rådhuset, Udvalgsværelse F på 2. sal

Ændring af deklaration på Bella Centers ejendom

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal godkende en ændring af en deklaration om økonomiske rettigheder vedrørende "Bella Center-ejendommen". Rettighederne vedrører gevinstklausul og tillægskøbesum.

Indstilling og beslutning

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at Borgerrepræsentation godkender vedlagte udkast til påtegning på "Ekstrakt-afskrift af skøde fra samejet mellem staten og Københavns kommune om Amager Fælled m.v. til Erhververnes Udstillingsselskab Bella-Centret A/S", jf. bilag 1,
  2. at 1. at-punkt betinges af statens (v/ Miljø- & Fødevareministeriet, Naturstyrelsen) godkendelse af den ændrede deklaration, jf. bilag 1,
  3. at Økonomiforvaltningen bemyndiges til at modtage BC Hospitality Group A/S's betaling af gevinstandel og/eller tillægskøbesum vedrørende det planlagte almene boligbyggeri på "Areal A" og i henhold til den oprindelige deklaration.

Problemstilling

På ejendommen matr.nr. 146 Eksercerpladsen, København, er der bl.a. tinglyst en deklaration om tillægskøbesum og gevinstandel til Københavns Kommune. Ejer af ejendommen, BC Hospitality Group A/S, har anmodet kommunen om at se på en generel ændring af deklarationen, som på flere punkter er vanskelig at håndtere – både for ejer og for kommunen. Derudover skaber deklarationen (på grund af vilkår i Almenboligloven) særlige udfordringer i forhold til at opføre almene boliger på ejendommen.

I relation til den del af arealet, som vedrører et allerede planlagt alment boligbyggeri, skal der betales tillægskøbesum og/eller gevinstandel til Københavns Kommune i henhold til deklarationens gældende vilkår.

Baggrund
Samejet mellem staten og Københavns Kommune (KK) om Amager Fælled (herefter Samejet) solgte i 1974 ejendommen matr.nr. 146 Eksercerpladsen, København, til Erhververnes Udstillingsselskab Bella-Centret A/S (herefter "BC") med henblik på opførelse af et nyt udstillingscenter.

Da købesummen alene blev beregnet for en mindre del af den til grunden efter areal hørende byggeret, blev der som led i salget tinglyst særlige bestemmelser om beregning af gevinstandel (afgivelse af en eventuel videresalgsfortjeneste til Samejet, såfremt ejendommen eller dele heraf videresælges i ubebygget stand) og tillægskøbesum (merbebyggelse på ejendommen i forhold til det i skødet anførte etageareal på 75.500 etm2), jf. henholdsvis post 4 og post 5b i den som bilag 2 vedlagte kopi af skødet fra Samejet til BC.

Servitutterne blev tinglyst med Overborgmesteren som påtaleberettiget og administreres derfor af Økonomiforvaltningen (ØKF) på vegne af staten og KK, idet indkomne betalinger fordeles i overensstemmelse med parternes ejerforhold, dvs. 45/55.

Post 4a skal i samspil med post 5b sikre, at der sker betaling for den fulde byggemulighed på grunden.

Når der er sket betaling for hele det i post 4a nævnte areal (12,8 ha), vil der ved evt. efterfølgende salg af ubebygget areal skulle betales gevinstandel efter post 4b, idet der da ved beregning skal indgå en forholdsmæssig andel af tidligere betalt købe- og tillægskøbesum vedr. grunden.

Betaling af tillægskøbesum efter post 5b vil være gældende ved enhver merbebyggelse af grunden ud over det i skødet og post 5b anførte areal (75.500 etm2), herunder ved merbebyggelse på frastykkede (bebyggede) parceller udover den oprindelige bebyggelsesprocent (på 70 %).

Almene boliger
KK har løbende modtaget betaling fra BC, når der er blevet bygget til og udviklet på ejendommen. Gennem tiden har KK dog alene modtaget betaling i form af tillægskøbesum, da tillægskøbesummen er ”billigere” end gevinstandelen, og da ejer let kan undgå at udløse gevinstandelen ved selv at udvikle et ubebygget areal, før det sælges. At ejer udvikler et areal før salg er helt sædvanligt og i overensstemmelse med kommunens rettigheder.

Sker salget af et areal til en almen boligorganisation, er muligheden for at udvikle et areal før salg imidlertid ikke til stede. Almenboligloven tillader nemlig ikke, at almene boligorganisationer køber nøglefærdigt byggeri, hvorfor BC i dette tilfælde ikke kan benytte fremgangsmåden med selv at udvikle arealet (i forhold til at undgå kommunens krav om betaling af gevinstandel).  

Lokalplan og partnerskabsaftale  
I lokalplan nr. 508, der blev bekendtgjort den 18. december 2014, var første skridt mod at sikre et nyt attraktivt boligkvarter samt videreudvikle centerets konferencefaciliteter. Lokalplanen omfatter delområderne 1-3 ud af områdets 7 delområder og er første fase i lokalplanlægningen af området. 

Med lokalplanen blev der indgået en partnerskabsaftale mellem KK og BC Hospitality Group A/S, hvor grundejer forpligter sig til at muliggøre almene boliger i lokalplan nr. 508 svarende til 20 % af de samlede muligheder for boligbebyggelse. Som beskrevet i partnerskabsaftalen vedtaget af Borgerrepræsentationen den 11. december 2014, forudsætter aftalen, at KK i samarbejde med BC skal ”finde en model, hvorefter Grundejeren, i forhold til de på grunden hvilende deklarationer om tillægskøbesum og gevinstandel, stilles som om, at Grundejeren selv har opført de almene boliger og efterfølgende solgt disse” (stk. 3.d i partnerskabsaftalen).

Intentionen fra BC Hospitality Group A/S var, at der ligeledes i de efterfølgende lokalplaner skulle arbejdes med en almen boligprocent på 20 ud af den samlede boligbyggeret, svarende til ca. 35.500 m2 almene boliger i hele Bella Center-området, såfremt der blev fundet en løsning i forhold til deklarationerne. 

Løsning

ØKF vurderer, at Bella Center Hospitality Group A/S' ønske om at gøre deklarationen mere tydelig i forhold til beregning og betaling af beløb til KK er rimeligt, og en ændring af deklarationen vurderes desuden at ville gøre det lettere for kommunen at administrere deklarationen fremadrettet. Herudover vil en passende modernisering af deklarationen være i overensstemmelse med kommunens interesser i udviklingen af byen/Bella Center-området.

Udkast til en ændret deklaration vedlægges som bilag 1. Ændringen indebærer, at BC "frikøber" vilkåret om gevinstandel mod at betale en forøget tillægskøbesum på 20 % på den del af ejendommen (kaldet "Areal B"), der endnu ikke er lokalplanlagt, jf. vedlagte bilag 3 (kortmateriale). På den del af ejendommen, som er lokalplanlagt (lokalplan 508 - også kaldet "Areal A"), og som BC allerede har iværksat projekter på (som udføres af BC), skal den hidtil gældende opgørelse af tillægskøbesum gælde uændret, eftersom disse byggerier alligevel ikke ville have udløst krav om gevinstandel fra KK's side, da BC selv udvikler de pågældende dele af ejendommen forinden et evt. videresalg.

I forhold til betaling af gevinstandel og/eller tillægskøbesum, som vedrører det planlagte almene boligbyggeri på "Areal A", opkræver ØKF beløbet hos BC Hospitality Group A/S i henhold til deklarationens vilkår.

Videre proces

Som følge af, at ejendommen oprindeligt er solgt af samejet mellem kommunen og staten er det en betingelse for ændringen af deklarationen, at staten tillige godkender ændringen. Den ændrede deklaration – såfremt den godkendes – kan derfor tidligst tinglyses, når staten har godkendt den.

ØKF orienterer BC Hospitality Group A/S og staten om BR's beslutning.

Mikkel Hemmingsen            /Søren Tegen Pedersen

Beslutning

Dagsordenspunkt 9: Ændring af deklaration på Bella Centers ejendom (2015-0238612)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 17. november 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

Til top