Opførelse af tre almene familie- og ungdomsboligprojekter på Nørrebro, i Vanløse og på Teglholmen

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af tre almene familie- og ungdomsboligprojekter placeret på Nørrebro, i Vanløse og på Teglholmen.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende opførelse af tre almene boligprojekter med i alt ca. 95 familieboliger og ca. 135 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 1,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte bygherrer i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt 38,7 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån på op til 289,3 mio. kr. til projekterne,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen (BR) skal tage stilling til tre almene familie- og ungdomsboligprojekter, herunder kommunal støtte i form af grundkapitallån og garantistillelse for realkreditlån til projekterne.

Teknik- og Miljøforvaltningen (TMF) har i oktober 2015 udmøntet kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) samt Overførselssagen 2014-2015 (BR 30. april 2015), begge besluttet af parterne A, B, F, O og Ø. Heraf finansieres støtten til projekt 1 (Haddinghus v. Domea København) og 2  (Vanløse Galleria v. fsb).

Teknik- og Miljøforvaltningen udmøntede i juni 2013 kommunal grundkapital afsat i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) samt Overførselssagen 2012-2013 (BR 23. maj 2013), begge besluttet af parterne A, B, F, I og Ø. Heraf finansieres støtten til projekt 3 (Teglholmen v. 3B), hvor Borgerrepræsentationen d. 12. december 2013 har godkendt, at boligorganisationen 3B og kommunen indgik et partnerskab om projektet.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

De tre indstillede projekter er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet; samlet boligudgift og økonomi; energi og bæredygtighed; placering og samspil med byen og små og mindre billige boliger.

Projekt 1 (Haddinghus v. Domea København) er et ungdomsboligprojekt med 118 almene ungdomsboliger.  Projektet indgår i en blandet boligbebyggelse med både private og almene ungdomsboliger i et område med gode offentlige forbindelser, nærhed til grønne parkarealer og uddannelsesinstitutioner. Bebyggelsen opføres som en sluttet randbebyggelse, med åbne altangange og fællesterrasser mod den sydvestvendte haveside. Stueetagen har en aktiv og grøn kantzone, der sammen med bebyggelsens fællesrum bidrager med at skabe liv og aktivitet i både have og byrum. Projektet er under fortsat projektering og skal søge dispensation fra gældende lokalplan nr. 423 ”Ragnhildgade Vest” i forhold til krav om etablering af en del af parkeringspladserne i konstruktion og i forhold til parkeringsnormen.

Projekt 2 (Vanløse Galleria v. fsb) er et kombineret familie- og ungdomsboligprojekt med 30 familieboliger og 10 ungdomsboliger (heraf en bolig til særlig brug for boligsocial anvisning). De 40 almene boliger blandes med private boliger i et samlet byggeri på i alt 159 boliger på taget af butikscentret Vanløse Galleria. Dermed udnyttes lokalplanens bestemmelse om, at 25 % af byggeriet skal bestå af almene boliger. Projektet kommer til at stå som en samlet enhed og vil bidrage som et nyt vartegn for Vanløse. Boligernes friarealer, som også er etableret på taget, bindes sammen af hovedadgangsstier, små torve og mindre stier. Det bemærkes, at projektets endelige projektering forventes at afvige fra kravene til placering af de almene boliger i den gældende lokalplan nr. 439 ”Apollovej III”, idet bygherre ønsker at omfordele de almene boliger for at få de udvalgte boligtypers størrelse og indretningskrav til almene boliger til at passe med de forud fastlagte bygningskroppe. Behovet herfor er først blevet klart efter lokalplanens vedtagelse, hvorfor bygherre vil skulle søge dispensation fra lokalplanens krav til placering af de almene boliger.

Projekt 3 (Teglholmen v. 3B) er et kombineret familie- og ungdomsboligprojekt med 65 familieboliger, og syv små billige boliger (ungdomsboliger) til boligsocial anvisning. De almene boliger sikrer diversitet i byudviklingen af den nye bydel Teglholmen Øst. De almene boliger blandes ligeligt med private boliger i et karréfællesskab. Det er en forudsætning for projekt 3, at Borgerrepræsentationen vedtager tillæg nr. 8 til lokalplan nr. 310 Teglværkshavnen (forventes forelagt BR d. 26. maj 2016) endeligt, idet det udgør det nødvendige plangrundlag for projektet.

Gennemførelse af de tre projekter vil efter den politiske behandling kræve en yderligere bearbejdning for at leve op til planmæssige krav samt den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som kommunen stiller krav om i forbindelse med etablering af almene boliger. Bedømmelsesudvalgets bemærkninger og betingelser til de tre projekter fremgår af bilag 1. Bedømmelsesudvalget anbefaler på baggrund heraf, at de tre projekter godkendes.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån
Med denne indstilling forelægges tre almene boligprojekter med kommunalt grundkapitallån for i alt 38,7 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Grundkapitallånet til projekt 1 og projekt 2 er finansieret af budgetmidler i budget 2015 (BR 2. oktober 2014) samt Overførselssagen 2014-2015 (BR 30. april 2015) (begge A, B, F, O og Ø). Grundkapitallånet til projekt 3 er finansieret af budgetmidler i budget 2013 (BR 4. oktober 2012) besluttet af parterne samt Overførselssagen 2012-2013 (BR 23. maj 2013) (begge A, B, F, I og Ø). Grundkapitallånene afholdes af Teknik- og Miljøudvalgets (TMU) bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel.

Udvalg	Aktivitet/projekt	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Beløb i 1.000 kr. (2016 p/l)
				År 2016	I alt
TMU	Grundkapitallån til almene ungdomsboliger i Haddinghus v. Domea København	Finansposter	8.32.24.5	13.265	13.265
TMU	Grundkapitallån til almene familie- og ungdomsboliger i Vanløse Galleria v. fsb	Finansposter	8.32.24.5	8.724	8.724
TMU	Grundkapitallån til almene familie- og ungdomsboliger Teglholmen v. 3B	Finansposter	8.32.24.5	16.696	16.696
I alt				38.685	38.685

Kommunens garantiforpligtelse
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 289,3 mio. kr. for projekterne. Garantien beregnes som 85 % af de anslåede realkreditlån. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Årlige kommunale udgifter
De årlige kommunale udgifter til de 135 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 188.530 kr. (2016-priser). Udgiften er lovpligtig. Det er endvidere fast praksis, at kommunen med hjemmel i almenboliglovgivningen hvert år yder et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Grundskyld for de 135 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre maksimalt ca. 4.100 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning op til på 7 %.  

De afledte driftsudgifter i forbindelse med de afsatte budgetmidler i Budget 2013 og Overførselssagen 2012-2013 er indarbejdet i Teknik- og Miljøudvalget driftsrammer. Herudover er der afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2015 og Overførselssagen 2014-15 (Boligpakken).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere boligorganisationerne om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til de accepterede projekter, når projekterne opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse efter kommunens godkendelse af den samlede anskaffelsessum (Skema B-tilsagn).

 

Pernille Andersen                                        /Jakob Møller Nielsen               

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af tre almene boligprojekter med i alt ca. 95 familieboliger og ca. 135 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 1.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til de valgte bygherrer i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt 38,7 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån på op til 289,3 mio. kr. til projekterne.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i  mødet den 2. maj 2016

 Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag om tilføjelse af et 5. at-punkt:  

”At projekterne 2 og 3 ændres, så der alene opføres ungdomsboliger.”

Ændringsforslaget blev ikke godkendt med en stemme mod syv. To medlem undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, B, F og Ø.
Undlod at stemme. V.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med ni stemmer mod nul. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V og Ø.
Imod stemte: Ingen
Undlod at stemme. C.

Dagsordenspunkt 23: Opførelse af tre almene familie- og ungdomsboligprojekter på Nørrebro, i Vanløse og på Teglholmen (2016-0060597)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 17. maj 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.