Støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal herunder dagcenter og fællessal samt 24 almene familieboliger ved Valby Langgade Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget)
Støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal herunder dagcenter og fællessal samt 24 almene familieboliger ved Valby Langgade Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 16. maj 2006
J.nr. ØU 161/2006
8. Støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal herunder dagcenter og fællessal samt 24 almene familieboliger ved Valby Langgade Sundheds- og Omsorgsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget)
Teknik- og Miljøforvaltningen
og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og
Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen
anbefaler,
at godkende
projektet til opførelse af 68 almene plejeboliger med serviceareal samt 24
almene familieboliger,
at bemyndige
Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte til
projektet i henhold til lov om almene boliger m.v. i form af garanti for realkreditlån
og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen til de almene pleje-
og familieboliger,
at bemyndige
Teknik- og Miljøudvalget til at meddele garanti for realkreditlån til finansiering
af servicearealernes anskaffelsessum,
at der
gives en kapitalbevilling til Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på 5,3 mio. kr.
eksklusive moms til montering af servicearealerne,
at der
fraviges fra miljøretningslinierne for etablering af gas,
at der
gives dispensation fra lokalplanen i forbindelse med husdybden og boligernes
minimumsstørrelse for 5 familieboliger,
at bemyndige
Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige detailprojekt og
anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser
i forhold til det foreliggende,
Teknik- og Miljøforvaltningen
indstiller endvidere, at Teknik- & Miljøudvalget godkender,
at Teknik-
og Miljøforvaltningen bemyndiges til, under forudsætning af projektets
godkendelse, at indgå aftale med AKB om fleksibel udlejning af almene familieboliger
indenfor rammerne af kommunes standardmodeller, idet kriteriernes præcise
formulering fastlægges i samarbejde mellem AKB og forvaltningen.
Sundheds- og Omsorgsudvalgets beslutning i mødet den 30. marts 2006
Indstillingen blev anbefalet.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 5. april 2006
Afstemning
|
|
For |
Imod |
Undlod |
|
Klaus
Bondam (B) |
|
X |
|
|
Monica
Thon (B) |
|
X |
|
|
|
|
X |
|
|
Anette
Holst Christensen (A) |
|
X |
|
|
Winnie
Larsen-Jensen (A) |
|
X |
|
|
|
|
X |
|
|
|
X |
|
|
|
Karin
Storgaard (O) |
|
|
X |
|
Lotte
Thiim Bertelsen (F) |
|
X |
|
|
|
|
X |
|
|
|
X |
|
|
|
Resultat |
2 |
8 |
1 |
Forslaget blev ikke tiltrådt.
Der blev stemt om indstillingen.
Afstemning
|
|
For |
Imod |
Undlod |
|
Klaus
Bondam (B) |
X |
|
|
|
Monica
Thon (B) |
X |
|
|
|
|
X |
|
|
|
Anette
Holst Christensen (A) |
X |
|
|
|
Winnie
Larsen-Jensen (A) |
X |
|
|
|
|
X |
|
|
|
|
|
X |
|
|
Karin
Storgaard (O) |
X |
|
|
|
Lotte
Thiim Bertelsen (F) |
X |
|
|
|
|
X |
|
|
|
|
X |
|
|
|
Resultat |
10 |
1 |
0 |
Indstillingen blev anbefalet.
Økonomiforvaltningen
indstiller,
at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
" Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til indstillingen, idet Sundheds- og Omsorgsforvaltningen har oplyst, at udgiften til montering af servicearealerne finansieres indenfor Sundheds- og Omsorgsudvalgets ramme i 2007 på bevillingen anlæg, funktion 5.32.3, hvilket også fremgår af Sundheds- og Omsorgsudvalgets investeringsplan i budgetforslaget for 2006".
RESUME
Kuben Boplan A/S har som
forretningsfører for AKB som byg- og driftsherre ansøgt om støtte i henhold til
lovbekendtgørelse nr. 610 af 21. juni 2005 om almene boliger m.v. til opførelse
af 68 almene plejeboliger med servicearealer herunder dagcenter og fællessal og
24 almene familieboliger beliggende på matrikel 495 Valby, Valby Langgade 95.
Byggeriet indeholder herudover etablering af 27 private familieboliger.
Projektet er fremkommet som
følge af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det
centrale Valby - "Eksempelprojektet for det centrale Valby", hvor man ønskede
at integrere familieboliger, plejeboliger med servicearealer og en
daginstitution på den tidligere porcelænsfabrik arealet, Valby Langgade 95.
Kommunen erhvervede grunden og udskrev en arkitektkonkurrence, som blev vundet
af 3xNielsen m.fl. Grunden blev udbudt til salg med pligt for køber til at
opføre vinderprojektet som ét samlet projekt i tæt samarbejde med
arkitektfirmaet og kommunen. Umiddelbart før salget fremkom en prognose for
børnetallet, som viste, at der ikke længere var behov for en daginstitution i
området. Salget kunne derfor ikke gennemføres, før der var taget stilling til
anvendelse af arealet. Projektet blev ændret, så arealet blev tillagt
plejeboligdelen. Herefter blev grunden påny udbudt til salg i april 2005.
Boplan A/S fremsendte købstilbud på vegne af Kuben Byg A/S og af Boligselskabet
AKB. Borgerrepræsentationen tiltrådte salget den 15. december 2005.
I forhold til lokalplanens
bestemmelser, er projektet ændret vedrørende husdybden for de 2 øverste etagers
vedkommende og vedrørende kravet til, at en familiebolig ikke må være mindre
end 90 m². Kravet om en husdybde på maksimalt 9,0 m overskrides med 0,4 m.
Forvaltningen finder, der er tale om en mindre afvigelse fra lokalplanen, og
kan anbefale at meddele dispensation. Ud af bebyggelsens 51 familieboliger er 5
af dem mindre familieboliger 81,3 m2. Planløsningerne for mindre familieboliger
er dog meget veldisponerede, så forvaltningen kan derfor anbefale at meddele
dispensation fra lokalplanen. Det bemærkes, at lokalplanens krav om, at boliger
skal have et gennemsnit på mindst 100 m2 er overholdt.
Byggeriet opføres i henhold
til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" med undtagelse af, at bygherren
tager forbehold for etablering af gas ud fra en total økonomisk vurdering.
Projektet har været i høring hos Københavns Energi, som har udtalt, at kravet
om tilslutning til bygasforsyningen er gældende for den støttede del af
byggeriet. Københavns Energi kan dog fravige kravet i forhold til
plejeboligerne ud fra en sikkerhedsmæssig risikovurdering, som er praksis indenfor
plejeboligområdet. Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler, at der fraviges fra
kravet om etablering af gas på hele projektet ud fra en overordnet betragtning,
da servicearealet ønsker etableret el, som følge af madproduktionsteknikkerne
og de private familieboliger får installeret el. Bygassen skal således
udelukkende etableres for de 24 almene familieboliger, som er beliggende på 2.
og 3. sal, hvilket findes uhensigtsmæssigt og uøkonomisk ud fra en total økonomisk
vurdering.
Projektet er udbudt som ét samlet projekt, og
projektets arkitektoniske komposition og kompleksitet understreger det samlede
projekt, men kompleksiteten er efterfølgende med til at gøre en økonomisk
opdeling vanskelig og entydig. Projektet er opdelt i 4 ejerlejlighedspartier,
som repræsenterer hver sin finansiering. Bygherren har fremsendt sit bud på en
opdeling, som ligger til grund for denne indstilling. Plan & Arkitektur vil
i forbindelse med skema A tilsagnet kræve som vilkår for tilsagnet, at der ved
licitationen fremsendes en dokumenteret redegørelse for opdelingen, således, at
det sikres, at hver ejerlejlighedsparti ikke får tillagt flere udgifter end det
er ret og rimeligt og gældende inde for lovgivningen.
Grundkapitallån vedrørende plejeboligerne udgør ca.
6,9 mio. kr., der afholdes af Sundheds- & Omsorgsforvaltningen, mens
grundkapitallån på ca. 2,9 mio. kr. til familieboligerne afholdes af Plan &
Arkitektur.
Kommunens garantiforpligtelse for plejeboliger og
familieboliger andrager henholdsvis ca. 26 mio. kr. og ca. 10,9 mio. kr.
Hu
slejen for en plejebolig på
ca. 70 m² vil andrage ca. 6.610 kr. pr. mdr. og for en familiebolig på ca. 100
m² ca. 8.508 kr. pr. mdr.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
På baggrund af en debat vedrørende
udvikling af det tidligere industriområde ved Valby Station og udformningen af
Valby Tingsted tiltrådte Borgerrepræsentationen i 2001 en indstilling
vedrørende realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse
af det centrale Valby – det såkaldte "Eksempelprojekt for det centrale Valby".
Heri indgik bl.a. en beslutning om at udnytte en af Royal Scandinavia meddelt
option til at erhverve et areal på ca. 11.665 m² af den tidligere porcelænsfabrik
Valby Langgade 95. Kommunen overtog arealet den 1. maj 2002.
Borgerrepræsentationen tiltrådte i december 2002 afholdelse af en
arkitektkonkurrence for området. En forudsætning var, at projektet skulle
indeholde plejeboliger med serviceareal, herunder et aktivitets- og dagcenter
for ældre, familieboliger samt en daginstitution. Konkurrencen blev afholdt i
september 2003, og det vindende projektforslag var udarbejdet af 3xNielsen i
samarbejde med arkitektfirmaet Møller & Grønborg og det rådgivende
ingeniørfirma Carl Bro.
På tidspunktet for arkitektkonkurrencen
var der ingen rammebeløb for almene boliger. Pr. januar 2004 blev rammebeløbet
imidlertid genindført. Tilbudsgiver var således orienteret om de givne rammer
for støtte til almene boliger inden Københavns kommune udbød grunden til salg
og anmodede om forslag til byg- og driftsherre med pligt for køber til at
opføre projektet i tæt samarbejde med arkitektfirmaet som totalrådgiver på projektet
og med kommunen og i form af ét samlet projekt. Umiddelbart før indstilling om
salg af grunden fremkom en prognose for børnetallet, som viste, at der ikke
længere var behov for en daginstitution. Salget kunne derfor ikke gennemføres,
før der var taget stilling til anvendelse af den opgivne daginstitution.
Projektet blev ændret, således at arealet til den opgivne daginstitution blev
tillagt plejeboligdelen og dermed relateret anvendelse. Grunden blev herefter
på ny udbudt til salg m.m. i april 2005, stadig med forpligtelse til at opføre
det vundne projekt i samarbejde med kommunen og arkitektfirmaet 3 X Nielsen.
Boplan A/S fremsendte købstilbud på vegne af Kuben Byg A/S og af Boligselskabet
AKB. AKB som byg-/ og driftsherre for de almene pleje- og familieboliger samt
servicearealer, og Kuben Byg A/S som bygherre for de private familieboliger.
Borgerrepræsentationen tiltrådte salget den 15. december 2005.
Det forudsættes, at bl.a. aktiviteterne
i Valby Sogns plejehjem og dagcenteret Tingstedet lukkes og overflyttes til de
nye lokaliteter. Herudover vil der, som en del af det nye ældrecenter blive
etableret et træningscenter, så træningscentret i Benediktehjemmet kan lukkes.
Beslutningen om "Eksempel projektet"
blev oprindelig truffet før Sundheds- og Omsorgsforvaltningens
moderniseringsplan, men boligtallet indgår i moderniseringsplanens samlede
demografiovervejelser.
Byggeriet påtænkes påbegyndt ultimo 2006
med forventet færdiggørelse omkring primo 2008.
Nærmere oplysninger om eksisterende forhold,
boligpolitik, planforhold, projektets indhold m.m. fremgår af redegørelsen fra
Teknik- og Miljøforvaltningen (bilag 1).
Økonomi
Projektets samlede anskaffelsessum
for den støttede del er kalkuleret til 218.383.000 kr. Hele projektet inklusive
de private familieboliger er kalkuleret til 275.630.000 kr.
Anskaffelsessummen for de
almene plejeboliger er kalkuleret
til 98.541.000 kr. inklusive moms, svarende til 20.820kr. pr. m². Projektets anskaffelsessum for de almene familieboliger kalkuleret til 42.108.000 kr. inklusive moms,
svarende til 17.700kr. pr. m².
Finansiering af pleje- og
familieboliger sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v.
På grundlag af de skønnede
anskaffelsessummer vil kommunens grundkapitallån udgøre ca. 6,9 mio. kr. for
plejeboligerne og ca. 2,9 mio. kr. for familieboligerne. Lånet for
plejeboligerne afholdes af budgetansvarlig institution: Sundheds- & Omsorgsudvalget
på funktion 8.24.5. (indskud i Landsbyggefonden) og lånet vedrørende
familieboliger afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur
på funktion 8.24.5.
Kommunens garantiforpligtelse beløber
sig til ca. 26 mio. kr. for plejeboligerne og ca. 10,9 mio. kr. for
familieboligerne.
Huslejen for en plejebolig på ca. 70 m² vil andrage ca. 6.610 kr. pr.
mdr. og for en familiebolig på ca. 100 m² ca. 8.508 kr. pr. mdr. Efter fratræk
af boligstøtte kan nettohuslejen for en plejebolig for en enlig, ubemidlet
pensionist beregnes til 1.532 kr. pr. mdr. Dette giver et rådighedsbeløb
(pension minus almindeligt kendte faste udgifter) på 1.580 kr. pr. mdr.,
hvilket ligger over det vejledende minimumsrådighedsbeløb på 1.400 kr. Såfremt
pensionisten har yderligere indkomster eller formue, vil det i henhold til boligstøttereglerne
kunne reducere boligydelsen.
Anskaffelsessummen for serviceareal,
er kalkuleret til 77.734.000 kr. inkl. moms, svarende til 21.635 kr. pr. m².
Anskaffelsesudgiften eksklusive engangstilskud fra staten tænkes
finansieret fuldt ud med realkreditlån med kommunal garanti for hele lånet.
Huslejeudgiften til servicearealer kan opgøres til ca. 4,8 mio. kr.
eksklusiv moms årligt.
Det er i henhold til retningsliner fra Økonomiforvaltningen forudsat,
at der ikke skal ske intern deponering, idet leje af servicearealerne ikke er
en ny aktivitet, men en videreførelse af aktiviteter til erstatning for
plejehjem m.v., der helt nedlægges, jfr. ovenfor.
Montering af servicearealerne, herunder EDB udstyr og de nødvendige
hjælpemidler til udførelsen af plejen af beoerne, anslås at udgøre ca. 5,3 mio.
kr. eksklusive moms, hvortil der søgen kapitalbevilling.
Udgifterne forventes afholdt i 2007 Der vil i budgetforslaget blive
søgt opført de fornødne midler hertil.
De af kommunen monterede og lejede servicearealer stilles til rådighed
for den organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i
henhold til driftsoverenskomst med kommunen.
Der henvises i øvrigt til afsnit om økonomi, finansiering og lejeberegning
i vedlagte redegørelse (bilag 1)
Miljøvurdering
Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige
påvirkninger. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagt
redegørelse (bilag 1).
Høring
Plan & Arkitektur har
indhentet udtalelse fra Byggeri & Bolig, Miljøkontrollen, Københavns Energi
og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
vil fremlægge projektet for det lokale Ældreråd og Valby Lokaludvalg m.h.p., at
høringssvarene vil foreligge ved Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde.
De hørte instanser kan
godkende det foreliggende projekt på nær Københavns Energi, som ikke kan
fravige kravet om etablering af bygas for de almene familieboliger. Se nærmere
herom i afsnittet om miljøforhold i vedlagt redegørelse (bilag 1).
Vurdering
Projektet fremstår med en
moderne fortolkning af karréstrukturen. Bebyggelsen meddeler sig markant til
sine omgivelser i form af et præcist afgrænset, men imødekommende
bygningsanlæg, der åbner sig i de fire hjørner mod lokalområdet. Integration af
funktioner fremstår i en udfordrende arkitektur med en stærk identitet.
Projektet overholder
lokalplanbestemmelserne, bortset fra bestemmelserne om bebyggelsens husdybde
for 2. og 3. sal og mindstestørrelse af 5 familieboliger, hvortil dispensation
som nævnt kan anbefales.
Projektet lever op til såvel
de boligpolitiske intentioner som intentionerne om en arkitektonisk høj kvalitet.
Andre konsekvenser
-
BILAG VEDLAGT
1.
Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering m.v.
2.
Brev af 6. april fra Valby Lokalråd
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Skema
A-ansøgninger af 14. februar 2006 om støtte til opførelse af 68 almene plejeboliger,
serviceareal og 24 almene familieboliger.
B. Tegningsmateriale
udarbejdet af tegnestuen 3XNielsen.
C. Omslag
med høringssvar.
Mette-Lis Andersen Jesper
Fisker