Tingbjerg Kollegiet - frikøb af tilbagekøbsret

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Økonomiforvaltningen får mandat til at indgå aftale med boligorganisationen fsb om frikøb med rabat af Tingbjerg Kollegiet, forudsat at kollegiet senest i forbindelse med frikøbet omdannes til en almen afdeling under fsb,
2. at frikøbsbeløbet opgøres efter de til enhver tid gældende beregningsregler, som Borgerrepræsentationen har godkendt, fratrukket en rabat på 40 %.

Problemstilling

Tingbjerg/Utterslevhuse er udpeget som et omdannelsesområde (tidligere ”hård ghetto”) efter lovgivningen om parallelsamfund. Derfor er Københavns Kommune i samarbejde med de almene boligorganisationer SAB og fsb pålagt at gennemføre en udviklingsplan for, hvordan andelen af almene familieboliger reduceres fra de nuværende 96 % til højst 40 % i 2030. Udviklingsplanen er godkendt af Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019. 

Et af tiltagene i udviklingsplanen er udbygning af Tingbjerg Kollegiet med 216 nye ungdomsboliger, der påtænkes etableret som almene ungdomsboliger. Det eksisterende kollegie består af 270 ungdomsboliger. Tingberg Kollegiet er i dag en selvejende institution, hvorfor udbygningen kræver omdannelse til en almen afdeling. På Tingbjerg Kollegiets grund er der tinglyst servitut om tilbagekøbsret for Københavns Kommune i år 2045 samt servitut om tillægskøbesum ved opførelse af yderligere bebyggelse.

Den almene boligorganisation fsb har søgt Københavns Kommune om godkendelse af omdannelse af Tingbjerg Kollegiet til en almen afdeling under fsb. Teknik- og Miljøforvaltningen, der er myndighed på almenboligområdet, har den 30. juli 2021 godkendt omdannelsen, betinget af:

1. At Landsbyggefonden tilkendegiver at ville tildele den nye afdeling rettigheder og forpligtelser i forhold til Landsbyggefonden på lige fod med andre afdelinger, herunder hjælp til frikøb.

    

2. At der med Økonomiforvaltningen er indgået en aftale om frikøb fra tilbagekøbsretten, og at den aftale eksekveres senest i forbindelse med omdannelsen.

Der har igennem et stykke tid været drøftelser med Landsbyggefonden om mulighederne for en aftale om frikøb af Tingbjerg Kollegiet. Landsbyggefonden har betinget medvirken til frikøb af Tingbjerg Kollegiet af, at der gives en rabat på 40 %, svarende til ca. 58 mio. kr.

Landsbyggefondens betingelse om rabat på 40 % er baseret på frikøbsaftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening fra 2000, hvor hovedparten af de københavnske almene boligafdelinger blev frikøbt. Rabatten i 2000-aftalen bestod af 3 elementer: en kontant rabat på 20 %; fastfrysning af beregningsgrundlaget til den offentlige ejendomsværdi pr. 1. januar 1999; udskudt betalingsfrist til den 31. december 2001 – i alt en samlet rabat i størrelsesordenen 36 %.

Rabatten var endvidere begrundet i, at der var tale om en samlet løsning for de københavnske almene boliger, at den almene sektor påtog sig en række yderligere boligsociale opgaver, samt at staten tilvejebragte det nødvendige lovgrundlag for aftalen.

Hvis der ikke indgås en aftale om frikøb og omdannelse til almen afdeling, er det ikke sandsynligt, at der inden 2030 vil blive udbygget med ungdomsboliger, da en businesscase med private ungdomsboliger, hvor der enten frikøbes til fuld pris uden støtte inden byggeri påbegyndes, eller byggeriet afskrives inden tilbagekøbsretten indtræder i 2045, formentlig ikke vil være rentabel.

Tingbjerg Kollegiet vil derfor ikke uden aftale om frikøb og omdannelse til almen afdeling bidrage til realiseringen af udviklingsplanen for Tingbjerg/Utterslev. Uden aftale om frikøb vil Københavns Kommune tilbagekøbe Tingbjerg Kollegiet i 2045, såfremt det til den tid vurderes at være økonomisk forsvarligt.

Løsning

Såfremt Tingbjerg Kollegiet omdannes til en almen afdeling under fsb vurderes det, at der er hjemmel for Københavns Kommune til at indgå en aftale om frikøb mod betaling af et beløb, der er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsklausulen, jf. almenboliglovens § 98 a.

Forudsat at Tingbjerg Kollegiet omdannes, vil Landsbyggefonden kunne støtte frikøb med:

• Ydelsesstøtte med henblik på nedbringelse af den lejeforhøjelse der følger af lånoptagelsen.
• Driftsbidrag over en kortere periode til indfasning af den lejeforhøjelse som følger af lånoptagelsen med fradrag af ydelsesstøtten
• Særligt driftsbidrag til boligorganisationer med afdelinger, hvor lejeforhøjelsen som følge af frikøbet vil medføre så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingernes videreførelse

Ydelsesstøtte, driftsbidrag og særlige driftsbidrag ydes som lån til boligorganisationen og afvikles i takt med organisationens mulighed for at afvikle lånet med midler fra egenkapitalen.

Landsbyggefonden kan ifølge almenboligloven betinge sin støtte af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, herunder en eventuel almen administrationsorganisation, bidrager økonomisk.

Frikøb af Tingbjerg Kollegiet er et nødvendigt første skridt, hvis der ønskes opførelse af de med udviklingsplanen planlagte yderligere almene ungdomsboliger. Der foreligger endnu ikke et færdigbearbejdet projekt, hvorfor det endelige antal etagemeter ikke er fastlagt.

Det forventes, at lokalplanlægningen for Tingbjerg vil have to-tre etaper. Første etape blev endeligt vedtaget i Borgerrepræsentationen i slutningen af 2021. Udvidelsen af Tingbjerg Kollegiet indgår i anden etape af lokalplanen, som kommunen og grundejerne er i dialog om. Etape 2 forventes klar til endelig politisk behandling i primo 2024.

Da Tingbjerg er udpeget som et udsat boligområde, vil opførslen af almene ungdomsboliger kræve en fravigelse fra administrationsgrundlaget for almene nybyggerier, tiltrådt af Teknik- og Miljøudvalget den 8. april 2019 og Borgerrepræsentationen den 9. maj 2019. Muligheden for en sådan afvigelse skal behandles samtidig med det konkrete projekt for udvidelse af kollegiet.

Konsekvenser for udviklingsplanen ved at udvide Tingbjerg Kollegiet

De 216 boliger, som Tingbjerg Kollegiet i de nuværende planer forventes udvidet med, vil bidrage positivt til det samlede boligregnskab for Tingbjerg. Det bemærkes for god ordens skyld, at det eksisterende Tingbjerg Kollegie aktuelt ikke tæller med i boligregnestykket i udviklingsplanen for Tingbjerg, da det er beliggende på en matrikel, som først er inddraget i den statslige områdeafgrænsning for Tingbjerg, efter Københavns Kommune ansøgte om at udvide denne i foråret 2019. Her var en betingelse fra ministeriet, at de nye matrikler skulle figurere som ”bar mark”, og at de eksisterende boliger, dermed ikke kan tælles med i regnestykket. I et notat fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen fra januar 2019 skriver styrelsen, at der i udviklingsplanen for området kan ansøges om, at disse eksisterende bebyggelser kommer til at indgå i den samlede boligmasse i forbindelse med en større omdannelse.

Kommunen og boligselskaberne i Tingbjerg (fsb og SAB) er enige om at ansøge om, at også de eksisterende boliger i kollegiet (270 ungdomsboliger), kan medregnes i det samledes boligregnestykke for Tingbjerg, når der foreligger et konkret projekt om udvidelse af kollegiet.

Hvis ansøgningen godkendes, vil både de eksisterende 270 og de nye 216 boliger (i alt 486) således kunne medregnes i det samlede boligregnskab for udviklingsplanen. Ungdomsboligerne i Tingbjerg Kollegiet bidrager således med næsten 500 boliger til den samlede boligmasse og bidrager med over 3 %-point i forhold til det lovbundne mål om reduktion til maks. 40 % almene familieboliger.

Opførelsen af de yderligere 216 almene ungdomsboliger vil i henhold til tinglyst servitut indebære betaling af tillægskøbesum til Københavns Kommune.

Det fremgår af lov om almenboliglovens § 27b, stk. 1, at ”Kommunalbestyrelsen kan indtil den 1. januar 2025 beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings ejendom i et udsat boligområde, jf. § 61 a, stk. 1, hvis afhændelsen sker med henblik på opførelse af private boliger eller erhverv.”

Så længe Tingbjerg Kollegiet er beliggende i et udsat boligområde, kan Københavns Kommune således ikke give afkald på tillægskøbesum ved opførelse af almene ungdomsboliger. Såfremt den nye almene afdeling kan frasælge byggeretten til en køber, der vil opføre private ungdomsboliger, vil Københavns Kommune kunne frafalde tillægskøbesummen. Det bemærkes endvidere hertil, at Tingbjerg, ifølge Københavns Kommunes fremskrivninger, forventes at afgå fra den statslige liste over udsatte områder inden 2025. Herefter vil Københavns Kommune, i forbindelse med eventuel beslutning om kommunal grundkapital til nye almene ungdomsboliger, kunne beslutte at frafalde tillægskøbesum. 

Økonomi

Et frikøb koster aktuelt ca. 145 mio. kr. Rabatten på 40 % vil således udgøre ca. 58 mio. kr.

Indtægten fra frikøb efter rabat bliver således ca. 87 mio. kr. og indtægtsføres i 2022 på Økonomiudvalgets bevilling, 3121 Indtægter af rettigheder mv. og medvirker til realisering af budgettet.

Videre proces

Når frikøbsbeløbet er indbetalt til Københavns Kommune, sørger Økonomiforvaltningen for, at deklarationen om tilbagekøbsret lyst på ejendommen aflyses.