Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 14. juni 2005
J.nr. ØU 255/2005
18. Redegørelse om udarbejdelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets samt Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001 omfattende Margretheholm.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 1. juni 2005
Drøftet
RESUME
Freja ejendomme A/S har i brev af 16. juli 2004 anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan for Margretheholm med mulighed for placering af boliger og erhverv. Anmodningen tager udgangspunkt i resultatet af et parallelopdrag, hvor et forslag fra Tegnestuen Vandkunsten blev valgt til viderebearbejdning. Tegnestuens strukturplan omfatter et samlet etageareal på ca. 71.000 m2, og heraf udgør boligandelen 46 procent. Der etableres en ny indkørsel fra Forlandet. Den nye indkørsel giver adgang til en intern stamvej langs et kanthus og herfra til en række stikveje, der forsyner de enkelte byggefelter. Bebyggelsen består af et kanthus i 6 etager, der indrettes til erhverv og placeres mod øst op ad en jordvold, samt en 3-etages boligbebyggelse, der orienterer sig mod Christianshavns Vold. En stor del af de eksisterende bygninger forudsættes bevaret.
Det aktuelle planområde udgør ca. 80.000 m2 og består af ejendommene matr.nr. 564, del af 650, 651 samt 652 Christianshavns Kvarter, København, der ejes af henholdsvis Københavns Energi, Freja ejendomme og Thylander & Co.
Margretheholm er etableret som luftmarinestationen i 1916, og efter udflytning af de militære funktioner har området ligget delvist ubenyttet hen. I perioder har der været indkvartering af flygtninge i eksisterende bygninger. I dag er den fredede Hangar H indrettet til erhverv, og i områdets sydlige del ligger der en børnehave. Mod øst er der fra 1998 og frem opført en 12 m høj jordvold, der udgør et godkendt depot for forurenet jord og samtidig i en vis udstrækning kan fungere som en støjskærm mod et eventuelt kommende vejanlæg som led i en tunnelforbindelse til Sjællandssiden og mod de offentlige tekniske anlæg.
Kommuneplan 2001 fastlægger Margretheholm til erhverv (E1*-område). Den særlige stjernebemærkning fastlægger, at der kan etableres boliger til særlige formål (asylcenter og midlertidige boliger for udsatte grupper m.m.), såfremt det er miljømæssigt forsvarligt.
I forslag til Kommuneplan 2005 er rammerne for lokalplanlægning fastholdt til blandet erhverv uden stjernebemærkning (E1-område). Kommuneplanen fastlægger rækkefølgen for byudvikling af de større områder, der rummer et større omdannelsespotentiale. Af hovedstrukturen fremgår det at Margretheholm kan omdannes i første halvdel af planperioden under forudsætning af, at der sker en afklaring af byggemulighederne i forhold til fredningslinien, arealreservation til fremtidige trafikanlæg og støjkonsekvenser.
Margretheholm er omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II", hvor hovedparten udgør område II, der fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager- og engrosvirksomhed samt til serviceerhverv. En mindre del af Margretheholm mod nord langs vandarealet er fastlagt til offentlige rekreative formål som andel af område III.
Ødegaard & Danneskiold-Samsøe A/S (ØDS) har undersøgt den eksterne støj påvirkning af Margretheholm fra de omgivende virksomheder og veje. Endvidere har rådgiverne udarbejdet en støjundersøgelse vedrørende Københavns Gokartbane. Det konkluderes, at grænseværdierne for støj ved boliger fra eksterne virksomheder som Amagerforbrænding kan overholdes ved opførelse af en støjafskærmning i form af et kanthus. Med hensyn til trafikstøjen er der beregnet overskridelser af den vejledende grænseværdi på 55 dB(A) for boligbebyggelsen den vestlige del af Margretheholm. Dette skyldes støjbidraget fra Refshalevej, som løber tæt på dette område. De fleste bygninger vil dog have en side, hvor støjniveauet er under 55 dB(A). Støjen fra gokartbanen er beregnet til at give betydelige overskridelser på den sydlige del af Margretheholm. Selv ved etablering af yderligere støjskærme ved gokartbanen vil der være overskridelser på op til 5 dB(A).
Biltrafikken fra lokalplanområdet forventes
ved fuld udbygning at blive på 2.000 – 2.400 ture pr. døgn. Denne trafik føres
via Kløvermarksvej – Forlandet, hvor der i dag kører ca. 9.000 køretøjer pr.
døgn. Forvaltningen vurderer, at en trafikstigning i denne størrelsesorden vil
kunne afvikles på det eksisterende vejnet.
Forvaltningerne finder, at planområdet med sin beliggenhed
op til voldanlægget med Stadsgraven kan udvikles til et attraktivt område.
Disponering af bebyggelsen vurderes at skabe et godt
boligmiljø i området. Det findes rigtigt, at fastlægge en boligbebyggelse i 3
etager for at opnå en grøn karakter, og kanthuset i 6 etager for at formidle
overgangen fra den lave bebyggelse til industriens store skala samtidig med, at
det fungerer som støjskærm. Den foreslåede strukturplan tager udgangspunkt i
eksisterende bebyggelse, men overskrider i betydeligt omfang beskyttelseslinien
omkring Christianshavns Vold. Skov- og Naturstyrelsen har overfor forvaltningen
tilkendegivet, at bebyggelsesplanen skal justeres ved, at enkelte bygninger
trækkes tilbage fra fortidsmindet. Dette vil blive nærmere afklaret i det
videre planforløb.
Lokalplanen vil fastsætte bestemmelser om, at grænseværdierne for støj skal overholdes, før bebyggelse til boliger eller anden støjfølsom anvendelse, kan tages i brug.
Forvaltningerne finder, at bebyggelsesplanen skaber gode byrum af varierende størrelse, udformning og karakter.
Det er en forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse,
at der samtidig vedtages et tillæg til Kommuneplan 2001, der udlægger området
til boliger og serviceerhverv.
Forvaltningen vil med henblik på beslutning om udarbejdelse af en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.
SAGSBESKRIVELSE
Freja ejendomme A/S
har i brev af 16. juli 2004 anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan for
Margretheholm med mulighed for placering af boliger og erhverv.
Freja ønskede i
november 2002 igangsat en udarbejdelse af en lokalplan for Margretheholm, der
muliggjorde erhverv. Forvaltningen har efterfølgende løbende været i kontakt
med Freja og bl.a. oplyste om, at der var et politisk ønske om, at der blev
etableret boliger, herunder at der i Borgerrepræsentationen var stillet
medlemsforslag (BR 84/03) om, at "Forvaltningerne pålægges – bl.a. gennem
udarbejdelse af nødvendige plantillæg - at sikre placering af boliger på
Margretheholm, herunder kollegielignende ungdomsboliger, såfremt de
miljømæssige forhold tillader det". Økonomiudvalget blev i notat af 30.
september 2004 orienteret om forvaltningens arbejde. Med henblik herpå blev der
igangsat et arbejde med at undersøge de miljømæssige konsekvenser ved en
boliganvendelse. Det primære miljøproblem var vurderet at være støjen fra
Amagerværket.
I efteråret 2003
indbød Freja fire arkitekttegnestuer til at komme med forslag til en
helhedsplan indeholdende boliger og erhverv. Konkurrencen afvikledes som et parallelopdrag.
Den Rådgivende Komité indstillede Tegnestuen Vandkunstens forslag til
viderebearbejdning.
Freja har herefter i
samarbejde med Vandkunsten bearbejdet projektet.
Under henvisning til
de uafklarede forhold omkring en eventuel havnetunnel, jf. nedenfor, ønsker
Freja Margretheholm opdelt i to lokalplanområder. Området vest for det
eventuelle havnetunnelanlæg ønskes udbygget med boliger og erhverv, mens
området øst herfor afventer beslutning om tunnelanlægget. I strukturplanen
anføres det, a
t planen er så robust, at den, hvis kommunen vil fastholde
anvendelsesbestemmelserne i Kommuneplan 2001 og lokalplan nr. 331 "Holmen II",
kan gennemføres med en ren erhvervsanvendelse.
I tilknytning til
strukturplanen er der udarbejdet en støjundersøgelse af rådgivende ingeniører
Ødegaard & Danneskiold-Samsøes vedrørende støj fra de offentlige tekniske
anlæg, fra København Gokartbane på Kraftværksvej og fra tilstødende veje.
Eksisterende forhold
Margretheholm
omfatter et ca. 121.000 m2 stort areal, hvoraf det aktuelle planområde
udgør et ca. 80.000 m2 og består af ejendommene matr.nr. 564, del af
650, 651 samt 652 Christianshavns Kvarter, København.
Ejendommen matr.nr.
564 ibid. ejes af Københavns Energi og anvendes til pumpestation. Ejendommene
matr. nr. 650 og 652 ibid. ejes af Freja ejendomme A/S og matr.nr. 651 ibid.
ejes af Thylander & Co A/S og omfatter den fredede Hangar H, der anvendes
til erhverv.
Den ældste del af
Margretheholm blev opfyldt i perioden mellem 1899 og 1930 med jord og brokker
fra Holmen samt storskrald og industriaffald. Området syd herfor opfyldtes med
dagrenovation og storskrald i 1950´erne. I årene 1964 til 1967 blev yderligere
en del af området opfyldt ved sandindpumning i forbindelse med opførelse af
Amagerværket. I perioden 1967 til 1972 blev området mellem Amagerværket og
Margretheholm opfyldt med murbrokker, jord og slagger i forbindelse med etablering
af Amagerforbrænding.
Margretheholm blev
etableret som luftmarinestationen i 1916. Udbygningen af Margretheholm er sket
løbende og styret af de funktioner, der var nødvendige for forsvarets
aktiviteter. Den eksisterende bebyggelse omfatter et ca. 12.000 m2
stort etageareal. Markant er den fredede bygning Hangar H opført i 1921 af
arkitekt Chr. Olrik og ombygget i 2000 af Dorthe Mandrup. En tre etages
rødstensbygning er opført i 1937 som kaserne for sergent- og korporalskolen. I
Bydelsatlas Amager er den i kategorien høj bevaringsværdi på trin 3. I 1954 udbygges
den med to tilbygninger. Nord for kasernen er der i 50´erne opført to mindre
bygninger til brug for havariskolen, og mod syd blev der i 1956 opført en
kampinformationsskole. I dag anvendes bygningen af Rudolf Steiner Skolen.
Herudover er der flere mindre lager- og teknikbygninger på området. Mod øst er
der i perioden fra 1998 og frem opført en 12 m høj jordvold, der udgør et
godkendt depot for forurenet jord og samtidig i en vis udstrækning kan fungere
som støjskærm mod et eventuelt kommende vejanlæg som led i en tunnelforbindelse
til Sjællandssiden og mod de offentlige tekniske anlæg.
Mod vest grænser
Margretheholm op til Christianshavns Vold med Quinti Lynette. Beliggenheden ud
til volden tilfører området en herlighedsværdi, og fra jordvolden er der en
enestående udsigt til Københavns tårne. Den massive selvgroede bevoksning
omkring og på Quinti Lynette gør den svært opfattelig. Voldanlægget syd for Margretheholm
udgør den nordligste del af Christiania.
Mod øst er det de
markante tekniske anlæg som Amagerværket og Amagerforbrænding, der dominere
området og fremstår som silhuet mod det flade Amager. I sin størrelse skaber de
en stor kontrast til det grønne/rekreative voldanlæg. Længere mod øst findes en
lystbådehavn og Københavns Gokartbane. Gokartbanen ejes af Københavns Kommune
og blev etableret i 1964. Banen anvendes både til konkurrencekørsel, træning og
til udlejning i dagtimerne.
Mod Nord grænser
Margretheholm op til Margretheholms Havn med bl.a. Sejlklubben Lynetten og
Refshaleøen.
Infrastrukturen er
begrænset, idet den eneste adgangsvej er via Forlandet og Refshalevej for
biltrafik, mens cykeltrafik mv. kan ske via Holmen. Kollektivt betjenes området
i dag af en buslinie.
Planforhold
Kommuneplan 2001
I rammerne for
lokalplanlægningen er Margretheholm fastlagt til erhverv (E1*-område). Området
kan anvendes til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, engros- og
transportvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til
serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og
fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i
området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter,
såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og
kulturelle servicefunktioner samt grundskoleundervisning, når anvendelsen er
forenelig med anvendelsen til blandet erhverv. Der må normalt kun udøves
virksomhed til og med forureningsklasse 3.
Der kan indrettes
enkelte boliger for indehaver, bestyrer, portner eller andre personer med
tilknytning til virksomheden, hvis det miljømæssigt er forsvarligt.
Den særlige
stjernebemærkning fastlægger, at der kan etableres boliger til særlige formål
(asylcenter og midlertidige boliger for udsatte grupper m.m.), såfremt det er
miljømæssigt forsvarligt.
Byudviklingsstrategien
fremgår af kommuneplanens hovedstruktur. Et overordnet mål er at fastholde
København som et velfungerende center for erhverv og service samt udvikle byen
til et attraktivt boligmiljø med et bæredygtigt by- og transportmønster som
grundlæggende forudsætning. Lokalisering af arbejdspladser og boliger skal
understøtte anvendelsen af miljøvenlige transportformer. De stationsnære
arealer skal prioriteres højst med hensyn til trafikskabende funktioner og tæt
bebyggelse, men der skal fortsat kunne ske en løbende omdannelse og
modernisering i forbindelse med byfornyelse og nybyggeri på mindre grunde, som
ikke nødvendigvis er stationsnære.
Forslag til Kommuneplan 2005
I
kommuneplanforslaget er rammerne for lokalplanlægning af Margretheholm fastholdt
til blandet erhverv (E1-område) uden stjernebemærkning.
Af forslagets
hovedstruktur fremgår det, at byomdannelsen skal skabe grundlag for nye
byområder med et bredt udbud af nye boliger med blandede ejerformer, offentlig
service og fritidsmuligheder. Ved omdannelse skal man endvidere så vidt muligt
udnytte og udvikle kulturhistoriske og landskabelige værdier.
Med hensyn til
trafikstøj må der ved byomdannelse og inddragelse af nye arealer til bymæssig
bebyggelse som udgangspunkt ikke fastlægges støjfølsom arealanvendelse
(boliger, rekreative formål mv.) i områder, der er eller forventes at blive
belastet med et støjniveau på mere end 55 dB(A) fra vejtrafik. I områder med
nybyggeri, hvor den udendørs støjbelastning vil overstige ovennævnte
grænseværdi, skal det ved placering af bebyggelsen på grunden samt ved
støjisolering, lejlighedsindretning mv. sikres, at det indendørs støjniveau
ikke overstiger 30 dB(A) i boligens sove- og opholdsrum. For de primære
udendørs opholdsarealer gælder, at støjniveauet ikke må overstige 55 dB(A). Der
må ikke fremover bygges boliger mv. langs veje, der er belastet med over 70
dB(A). Ved nyanlæg af veje gælder tilsvarende grænseværdier.
Forvaltningerne
foreslår, at byomdannelse på Margretheholm sker som en miljømæssig
"frontlinieindsats", og at de miljømæssige krav, der gælder for kommunalt
støttet miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, derfor også betragtes som minimumskrav
til de byomdannelsesaktiviteter, der forestår i området. Dette søges sikret
gennem løbende dialog.
Kommuneplanen
fastlægger rækkefølgen for byudvikling af de større områder, der rummer et
større omdannelsespotentiale. Af hovedstrukturen fremgår det at Margretheholm
kan omdannes i første halvdel af planperioden under forudsætning af, at der
sker en afklaring af byggemulighederne i forhold til fredningslinien,
arealreservation til fremtidige trafikanlæg og støjkonsekvenser.
Byudviklingsstrategi - Nordøstamager
Af
byudviklingsstrategien fremgår det, at Nordøstamager på sigt rummer store udviklingsmuligheder.
Målet for området er, at udviklingen skal tage udgangspunkt i de unikke
historiske forhold, relatere sig til de store anlæg og bygge på en grøn infrastruktur,
herunder især relationerne til havnen og til Øresund. Der skal være en
velfungerende individuel og kollektiv trafikbetjening af hele området, der som
udgangspunkt ikke må belaste Amager og det centrale byområde. Nordøstamager opdeles
i en række hovedområder. Det afgørende for udviklingen af området er, at der sikres
en transportkorridor for individuel trafik og kollektiv trafik til Refshaleøen.
Det vurderes, at en
begrænset udvikling af Nordøstamager kan afvikles trafikalt ved vej- og
signaltekniske justeringer og med en udbygning af den eksisterende busbetjening.
Der åbnes op for en
vis udvikling og omdannelse, som omfatter de stationsnære gamle erhvervsområder
på Nordøstamager. Margretheholm er af central betydning for forbindelsen mellem
Refshaleøen og det øvrige Amager. I første del af planperioden påregnes plangrundlaget
for en ændret anvendelse af Margretheholm vurderet nærmere i sammenhæng med den
fremtidige udvikling af hele Nordøstamager, herunder i forhold til de
langsigtede trafikale perspektiver og arealreservation til en trafikkorridor,
samt lokalt i forhold til fredningslinier og støjgener.
Refshaleøen kan ikke
uden langsigtede trafikale løsninger bære nogen videre udbygning, men den
nuværende eksperimenterende og midlertidigt prægede udnyttelse kan fortsætte
samtidig med, at de rekreative og parkmæssige formål bør fremmes. Refshaleøen
fastholdes derfor som et perspektivområde i kommuneplanen, hvor en eventuel
ændret anvendelse og større byudvikling ikke forventes at blive aktuel før
efter 2017.
Lokalplan nr. 331 "Holmen II"
Margretheholm er
omfattet af lokalplan nr. 331 "Holmen II" og hovedparten af området udgør
område II, der fastlægges til lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-
og engrosvirksomhed med dertil hørende administration og lignende samt til
serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og
fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i
området. Endvidere kan der tillades virksomheder af offentlig/almen karakter,
såsom tekniske anlæg samt institutioner og andre sociale, uddannelsesmæssige og
kulturelle servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til
blandet erhverv. Det kan tillades, at der på hver ejendom opføres et mindre
butiksareal til virksomhedens egne produkter, og såfremt det er miljømæssigt
forsvarligt, kan der tillades opført eller indrettet enkelte boliger for
indehaver, portner o.l.
En mindre del af
Margretheholm mod nord langs vandarealet er fastlagt til offentlige rekreative
formål som en del af område III, jf. bilag
2. Mellem Margretheholm Havn og lokalplanområdet er der et mindre areal,
der er omfattet af lokalplan nr. 209 "Refshaleøen", der fastlægger området til
rekreative formål.
I henhold til § 6,
stk. 2 i lokalplan nr. 331 må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, og
opførelse af ny bebyggelse, bortset fra mindre tilbygninger samt enkelte mindre
bygninger i én etage, herunder skure, byøkologiske og lignende, forudsætter
tilvejebringelse af supplerende lokalplan.
I henhold til § 13,
stk. 1, pkt. c må der ikke foretages ændringer i tilstanden af arealet inden
for 100 m fra fortidsmindet Christianshavns Vold, herunder Qvinti Lynette, der
er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 18 om beskyttelseslinier, før fredningsmyndighederne
meddeler tilladelse hertil eller ændrer grænsen.
EU´s Habitatsdirektiv
I området er der konstateret ferske
vandhuller og pytter med paddeaktivitetet. Da der på den nærliggende
Pyrolysegrunden er konstateret en bestand af grønbrogede tudser, vil
forvaltningerne iværksætte en nærmere undersøgelse af området. Denne undersøgelse
skal redegøre for, om der er bestande af padder omfattet af EU's habitatsdirektiv
og i givet fald, hvordan det sikres, at paddernes levevilkår ikke forringes.
Forslag til helhedsplan
Tegnestuen
Vandkunsten beskriver i sit forslag området som det hengemte sted, det
eventyrlige sted, der trods de store skalaspring, fredningslinier og en
eventuel havnetunnel, ejer sin egen intimitet med særlige muligheder for en
frodig bebyggelsesstruktur. Stedet karakteriseres af det store jorddepot, som
udgør et markant grønt element, og videre mod øst af det flade Amager med en
dominerende industristruktur som silhuet og påtrængende i sit udtryk og skala.
Mod nord en idylliske Margretheholm Havn, hvor landskabets bløde kanter møder
vandet, og mod vest af det frodige og rekreative Christianshavns Vold, der
kulminerer i Qvinti Lynette. Det resulterer i 3 landskabselementer: volden,
fladen og stranden, der hver er inspirationen til 3 forskellige
bygningstypologier: kanthuset, strandhusene og kasbahen.
I den videre
bearbejdning af forslaget til en strukturplan, jf. bilag 3, er det, som konsekvens af de uafklarede forhold
omkring en eventuel havnetunnel, valgt kun at bearbejde den del af
Margretheholm, der ligger vest for vejføringen.
Anvendelsen
Erhvervsdelen
placeres overvejende i kanthuset mod øst, og kun den fredede Hangar H
fastholdes til erhverv. Det samlede erhvervsetageareal udgør 38.500 m2,
svarende til 54 procent af etagearealet. Boligetagearealet placeres i kasbahen
og udgør 32.600 m2. Freja arbejder endvidere på at placerer en
børnehave i kasbahen.
Vejstruktur
Ifølge planen skal
der etableres en ny indkørsel fra Forlandet. Den nye indkørsel giver adgang til
en intern stamvej langs kanthuset. En række mindre stikveje vinkelret på
stamvejen forsyner de enkelte byggefelter. Stikvejene indrettes med parkering
og allébeplantning. Et stisystem etableres på tværs af bebyggelsen.
Vejstrukturen er vist på bilag 4.
Den eksisterende
vejadgang i krydset Forlandet/Refshalevej foreslås begrænset til alene at
betjene Hangar H.
Bebyggelsesstrukturen
Strukturen består af
to typer: et kanthus indrettet til erhverv og en kasbah, der udgør en tæt
boligbebyggelse i 3 etager. En stor del af de eksisterende bygninger forudsættes
bevaret, og strukturen er tilpasset og bygger videre på det eksisterende bebyggede
miljø. En tilbygning til kasernen og flere mindre bygninger foreslås nedrevet i
forslaget.
Bebyggelsen omfatter
et samlet etageareal på 71.600 m2 svarende til en bebyggelsesprocent
på 89 ud fra den på bilag 3 og bilag 9 viste afgrænsning.
Kanthuset er den
markante bebyggelse mod industrianlæggene mod øst. Huset forestilles at fremstå
let og transparent. Det knækkede forløb er et forsøg på at antaste
erhvervsbyggeriets "æskearkitektur" og tilføre planen et betydningsbærende sammenbindende
element. Kanthusets dialog med volden skaber et særligt mellemrum med spændende
rumlige potentialer, der kan udnyttes af de virksomheder, der bebor kanthuset.
Portåbningerne er et særligt arkitektonisk motiv, der bidrager til et sammensat
rumligt oplevelsesforløb langs stamvejen og de byrum/pladser der skabes af
kasbahen/kanthuset. Portåbningerne sikre samtidig, at offentligheden får adgang
til volden via trappeanlæg. Kanthuset foreslås opført i 6-7 etager og i en
højde på 26 m. Højden markerer samtidig det skalaspring, der er mellem den lave
boligbebyggelse og industriens store volumener mod øst. De nedre etager er åbne
og har dobbelthøje rum, og bagved i mellemrummet gemmes parkeringen. På bilag 5 er vist modelfotos af
bebyggelsen.
Kasbahen eller den
tætte boligbebyggelse foreslås opført i 3 etager. Bebyggelsen respekter de
eksisterende beplantninger og volumener og underordner sig de eksisterende
retninger. Bebyggelsen tager afsæt i den eksisterende bebyggelse og fylder ud
på stedets betingelser i respekt for de eksisterende stofligheder og
proportioner. Hovedindtrykket er grønt, husene er lavere end træerne, og der
opstår en række labyrintagtige rumligheder mellem husene.
Kasbahen er tænkt
som en tæt bebyggelsesstruktur med smøgen, strædet og passagen som tema. Det er
hensigten, at bebyggelsen skal fremstå tung, med murede/pudsede facader
kombineret med mere modernistiske bygningsdele med få lette, lyse elementer.
Porte og
gennemskæringer sikrer et system, hvor alle boliger kan placeres optimalt i
forhold til solorientering.
Ubebyggede arealer
Det er hensigten, at
den fremtidige bebyggelse skal fremstå som en grøn tæt by inspireret af den
særlige bygnings- og landskabskontekst på Holmen. Stikvejene foreslås beplantet
med allétræer, og træbeplantning på arealet ud mod Forlandet og Refshalevej.
I strukturplan er
det forudsat, at der etableres ca. 380 parkeringspladser i et to etages p-anlæg
under kanthuset samt ca. 200 parkeringspladser på terræn, der overvejende
udlægges på vejarealer i tilknytning til stikveje. De resterende ca. 130
parkeringspladser foreslås tilvejebragt ved en dobbeltudnyttelse mellem erhverv
og boliger.
Miljøforhold
Ødegaard &
Danneskiold-Samsøe A/S (ØDS) har for Freja Ejendomme A/S undersøgt den eksterne
støj i det planlagte boligområde på Margretheholm. Undersøgelsen belyser den
eksterne støj fra de omkringliggende industrier og vejtrafikken i området.
Endvidere har rådgiverne udarbejdet en støjundersøgelse vedrørende Kø
benhavns
Gokartbane.
Støj fra eksterne virksomheder
De fastsatte støjgrænser
for industristøj i området er oplyst at være som for blandet bolig og erhverv
(bykerne) i henhold til Miljøstyrelsens vejledning om ekstern støj fra
virksomheder. Støjkravene vil her være på 55/45/40 dB(A) for henholdsvis
dag/aften/nat. Den normale fortolkning af kravene er, at støjkravene til
industrien gælder for den enkelte virksomhed, dvs. støjbidraget fra den enkelte
virksomhed skal overholde de nævnte krav. Den samlede støj i beboelsesområder
kan derved være højere, da den vil være summen af en række støjbidrag fra
virksomheder.
Støjen fra
Amagerværket ses generelt at være lav. Dog beregnes overskridelser på ca. 1 dB
på den østlige side af kanthuset samt ved Strandhusene.
Amagerforbrænding
har senest fået målt støjbidraget i 2004. Af resultaterne for støjen fra
Amagerforbrændingen ses det, at der i stort set alle scenarier beregnes overskridelser
af støjkravet på den østlige side af kanthuset (på jordvolden), og det kan
derfor være vanskeligt at anvende disse som udendørs opholdsområder i forbindelse
med boliger. Om dagen beregnes kravet overholdt i kasbahen, men om natten er
der overskridelser på 5 dB(A). Dette kan dog reduceres væsentligt ved at lukke
hullerne i kanthuset samt føre kanthuset rundt, så det også skærmer den sydlige
del af området. Muligheden for at reducere støjen ved kilden bør i øvrigt
vurderes nærmere. Af bilag 6 fremgår
det, hvordan støjudbredelse fra Amagerforbrænding forløber om natten.
RGS 90 har to
aktiviteter i området. Der foregår dels en afskibning af restprodukter fra
røggasrensning og dels jordsortering og deponering. Miljøkontrollen har oplyst,
der er en proces i gang, hvor støjkravet til virksomheden vil blive defineret.
Ved opførelse af kanthuset beregnes støjgrænsen overholdt.
Minimumshøjden af kanthus
Ved en kanthushøjde
på 26 meter beregnes et støjniveau på under 30 dB(A) i stort set hele området.
Dermed er der en stor sikkerhedsmargin for overholdelse af kravværdierne. Ved
bestemmelsen af en minimumshøjde af kanthuset bør der tages hensyn til
usikkerheden på beregningen. Der bør som minimum medtages en sikkerhed på 3 dB
for at give en rimelig sikkerhed for overholdelse af støjkravene. På denne
baggrund findes minimumhøjden af kanthuset at være på 22 meter.
Trafikstøj
For trafikstøj
gælder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier på 55 dB(A). I forbindelse med
opførelse af ny bebyggelse er det normalt, at der indføres et krav i lokalplanen
om, at boliger, bebyggelse og primære opholdsarealer i overensstemmelse med
miljømyndighedernes krav skal placeres udføres og indrettes således, at beboere
og brugere i fornødent omfang skærmes mod støj og anden forurening fra vej.
Fortolkningen vil normalt være den, at alle boliger som minimum skal have én
facade, hvor støjniveauet er under 55 dB(A), og at samme krav overholdes på de
primære udendørs opholdsarealer.
Med hensyn til
trafikstøjen er 55 dB(A) overholdt på den østlige side af kanthuset, bortset
fra 1 dB(A) på den sydlige del af jordvolden. På den vestlige del af Margretheholm
overskrides de 55 dB(A), hvilket skyldes støjbidraget fra Refshalevej, som
løber tæt på dette område. De fleste bygninger vil dog have én side, hvor
støjniveauet er under 55 dB(A). Enkelte huse i den sydlige del af området med
veje på begge sider kan have problemer med dette.
Trafikken på de interne veje på Margretheholm
vil give anledning til, at enkelte facader vil have et trafikstøjniveau på over
55 dB(A). Det vurderes ikke at være muligt at reducere støjen på disse facader
med anvendelse af støjskærme. Bilag 7
viser støjudbredelsen fra trafikken.
Støj fra Københavns gokartbane
Københavns
Gokartbane ligger som nævnt på Kraftværksvej og ejes af Københavns Kommune.
Gokartbanen har gennem tiden givet anledning til en del støjklager fra især de
omkringliggende haveforeninger. I 1997 blev der meddelt påbud om begrænsning af
åbningstiderne, hvilket var et kompromis mellem hensynet til omgivelserne og
gokartbanens ønske om realistiske åbningstider, som ud over sportslige aktiviteter
også rummer en række socialpædagogiske hensyn.
I henhold til Miljøstyrelsens
vejledende grænseværdier for støj fra gokartbaner gælder for større samlede
boligområder, at grænseværdien på hverdage indtil kl. 18 og lørdage indtil kl.
14 er fastsat til 50 dB(A) og på hverdage mellem kl. 18 og 20 og lørdage mellem
14 og 18 til 45 dB(A).
Støjen fra
gokartbanen er beregnet at give betydelige overskridelser på den sydlige del af
Margretheholm, jf. bilag 8. Selv ved
etablering af yderligere støjskærme ved gokartbanen beregnes overskridelser på
op til 5 dB(A). På den nordlige del af Margretheholm vil der være områder, hvor
støjniveauet er under kravet på 45 dB(A) på grund af den afskærmende virkning
af bygninger. Ved at føre kanthuset rundt om den sydlige del af området er det
muligt at reducere støjen i hele området til under 45 dB(A).
Støjrapporten
konkluderer, at det vil være meget vanskeligt / umuligt for Gokartbanen at
overholde Miljøstyrelsens grænseværdier under de nuværende forudsætninger med
hensyn til køretøjer og drift. Det skal tilføjes, at kravene i en revideret vejledning,
der i øjeblikket er i høring, er 3-4 dB lavere end de nuværende.
Trafikforhold
Biltrafikken
fra lokalplanområd
et med 38.500 m2 erhvervsetageareal og 32.600 m2
boligetageareal forventes at blive på 2.000 – 2.400 ture pr. døgn. Denne føres
via Kløvermarksvej – Forlandet, hvor der i dag kører ca. 9.000 køretøjer pr.
døgn. Forvaltningen vurderer, at en trafikstigning i denne størrelsesorden vil
kunne afvikles på det eksisterende vejnet.
Buslinie
66 kører ad Refshalevej langs lokalplanområdets vestlige kant og skaber
kollektiv trafikforbindelse til Christianshavns Torv, Hovedbanegården og Rådhuspladsen
5 – 6 gange i timen.
Cyklister
(og fodgængere) vil kunne benytte stier langs Forlandet og Kløvermarksvej eller
kunne køre ad Refshaleøen via Holmen og Christianshavn til Indre By. Når der
etableres en fast stiforbindelse mellem Dokøen og Kvæsthusbroen vil der være
mindre end 2 km på cykel eller til fods mellem Margretheholm og Kongens Nytorv.
Der er i
forslaget til Kommuneplan 2005 fastsat at en udbygning af Refshaleøen først kan
ske efter planperioden (2017). En udvikling er afhængig af, at der skal
etableres vej- og/eller baneinfrastruktur til overordnet trafikal betjening af
området. Der er i helhedsplanen for Margretheholm, herunder fastlæggelse af jordvolden,
taget hensyn til sådanne vej- og/eller baneforbindelser, der forventeligt vil
indgå som en del af en videre forbindelse under havnen (en havnetunnel) til
Sjællandsiden.
På en
overordnet vejforbindelse forbi Margretheholm vil der komme en betydelig
biltrafik – mellem 20.000 og 40.000 biler i døgnet afhængigt af hvor stor en
udbygning der sker på Refshaleøen og karakteren af den videre forbindelse til
Sjælland. Der er i helhedsplanen for Margretheholm, herunder fastlæggelse af
jordvolden, taget hensyn til sådanne vej- og/eller baneforbindelser. Blandt
andet er det i helhedsplanen forsøgt at udforme byggeriet, så det bliver
påvirket mindst muligt af støjen fra trafikken til og fra Refshaleøen. Det må
dog forventes, at det vil være nødvendigt med yderligere støjdæmpende tiltag i forbindelse med projektering af
vejanlægget, f.eks. etablering af støjskærme.
Planovervejelser
Forvaltningerne
finder, at planområdet med sin beliggenhed ved Christianshavns Vold kan
udvikles til et attraktivt område og med tiden blive en del af udviklingen af
hele Nordøstamager.
Strukturplanen tager
højde for støj fra de nærliggende virksomheder: Amagerværket, Amagerforbrænding
og RGS 98 ved placering af et kanthus erhverv som en bufferzone. Herved vil
virksomhederne ikke få pålagt yderligere begrænsninger.
Forslag til lokalplan
Område
På grund af de
uafklarede forhold til den fremtidige udvikling af Nordøstamager med en
eventuel havnetunnel og en kollektiv trafikbetjening er det kun en del af
Margretheholm, der udvikles på nuværende tidspunkt. En mindre del af de i lokalplan
nr. 209 og 331 udlagte områder til offentlige formål inddrages, jf. bilag 9.
Anvendelsen
Under hensyntagen
til beliggenheden i nærheden af virksomheder med særlige beliggenhedskrav,
finder forvaltningerne, at det skal sikres en effektiv støjafskærmningen ved
etablering af erhvervsbebyggelse som en bufferzone. På den baggrund finder
forvaltningen, at fordelingen mellem erhverv og bolig bør fastsættes til mindst
45 procent boliger. Der bør endvidere sikres mulighed for etablering af
daginstitutioner og enkelte mindre butikker.
Vejforhold
Til
betjening af området udlægges en stamvej i en bredde af 18 meter langs vestsiden
af kanthuset. Stamvejens sydlige ende tilsluttes til Forlandet. Fra stamvejen udlægges
stikveje i en bredde af 18 meter ind i området. Stikvejene kan indrettes med
vinkelparkering. I blinde ender af både stamvejene og stikvejene skal der
indrettes vendepladser inden for vejudlægget. Forvaltningerne forudsætter, at
grundejer bekoster vejanlæggene og tilslutningen til Forlandet.
Bebyggelsens omfang og placering
Forvaltningerne kan
anbefale den foreslåede disponering af bebyggelsen, og det vurderes, at der kan
skabes et godt boligmiljø i området. En bebyggelsesprocent på 90 findes i den
henseende rigtig. Det findes endvidere hensigtsmæssigt at boligbebyggelsen
opføres i 3 etager for herved at opnå en særlig grøn karakter, og at kanthuset
opføres i 6 etager for herved at formidle overgangen fra den lave bebyggelse
til industriens store skala. I støjundersøgelsen konstateres det, at åbningerne
i kanthuset skal lukkes for, at grænseværdierne kan overholdes. Åbningerne er
et særligt arkitektonisk motiv, det er vigtigt at fastholde, og støjproblemet
ved åbningerne må løses ved en glasafskærmning.
Med den foreslåede
strukturplan overskrides beskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold. Som forsvarsanlæg er Christianshavns Vold og
Qvinti Lynette omfattet af museumsloven som et fredet fortidsminde, og de
tilgrænsende områder er omfattet af naturbeskyttelseslovens § 18, der
fastlægger en 100 m beskyttelseslinien omkring fortidsminder. Forvaltningerne
er af den opfattelse, at en hensigtsmæssig udbygning af Margretheholm vil
berøre beskyttelseslinien. En stor del af den eksisterende bebyggelse er
beliggende inden for linien, og forvaltningerne finder, at en ny
beskyttelseslinie eller en dispensation bør tage udgangspunkt i den
eksisterende bebyggelse. Spørgsmålet har været drøftet med Skov- og
Naturstyrelsen, der er af den opfattelse at bebyggelsesplanen skal justeres
ved, at enkelte bygninger trækkes tilbage i forhold til fortidsmindet. Det
gælder bygninger ved Qvinti Lynette og i den sydlige del af området. I det
videre planforløb vil den nærmere afgrænsning blive fastlagt.
Forebyggelse af støj
Det forudsættes, at
der i lokalplanen fastsættes bestemmelser om, at grænseværdierne for støj skal
overholdes, før bebyggelse til boliger eller anden støjfølsom anvendelse, kan
tages i brug.
Ubebyggede arealer
Der forudsættes
fastlagt bestemmelse om, at der skal tilvejebringes én parkeringsplads pr. 100
m2etageareal, hvilket betyder, at der skal etableres 710
parkeringspladser ved fuld udbygning. Parkering på private fællesveje
forudsættes medregnet i parkeringsdækningen. I forslaget til strukturplan er
det forudsat, at ca. 130 parkeringspladser dobbeltudnyttes. I relation til, at
området ikke er stationsnært, finder forvaltningerne, at én parkeringsplads pr.
100 m2 etageareal bør fastholdes. De resterende 130
parkeringspladser vil eventuelt midlertidigt kunne placeres nordøst for
bebyggelsen. Når denne del af Margretheholm skal udvikles, er der mulighed for
at etablere yderligere parkering i konstruktion.
Friarealerne er dels
disponeret med arealer i boligbebyggelsens indre, hvor der som følge af
bebyggelsens "labyrintiske" karakter skabes friarealrum af varierende størrelse,
udformning og karakter. I den videre lokalplanlægning skal det belyses nærmere,
om der skal etableres halvprivate zoner til boliger i f.eks. stuen, eller om hele
arealet skal udlægges til fælles friareal.
Friarealerne vest
for boligbebyggelsen er forslået beplantet med træer. Området er beliggende
inden for beskyttelseslinien, og ny beplantninger kræver således en tilladelse
fra Skov- og Naturstyrelsen. Skov- og Naturstyrelsen er af den opfattelse, at
en massiv træbeplantning vil hindre ind og udsyn til fortidsmindet, og der må
derfor ses på andre løsningsmuligheder. Alternativt vil en lav buskbeplantning
eller areal med engkarakter kunne komme på tale. Træbeplantning
i øvrigt skal i den videre proces vurderes i relation til bevaringsværdien og
sammenspillet med bebyggelsesplanen. Særligt omkring Hangarbygningen er der
reminiscenser af tidligere anlæg og en gammel have, som med sine frugttræer er
karaktergivende for området.
Forvaltningen
finder, at kanthuset med et knækket forløb og de store åbninger og kontrasten
til den lavere boligbebyggelse skaber et varieret og anderledes byrum, og har
mange gode kvaliteter.
Det er en forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse, at der
samtidig vedtages et tillæg til Kommuneplan 2001, der udlægger området til
boliger og serviceerhverv med den særlige stjernebemærkning om, at
bebyggelsesprocenten for området som helhed er 90, og at boligandelen for
området under ét skal være mindst 45 procent. Det maksimale etageantal
fastsættes til 6 etager.
Lov om miljøvurdering af planer og
programmer
Forvaltningerne har vurderet udbygningsplanerne i henhold til lov om
miljøvurdering af planer og programmer, jf. Borgerrepræsentationens beslutning
i mødet den 9. december 2004 (BR 608/04) om at delegere kompetencen til
screening i henhold til loven til forvaltningen.
Der er ikke tale om anlæg af en sådan karakter, som er beskrevet i
bilagene til loven. Der skønnes endvidere ikke at være tale om planer, som kan
påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.
Derimod finder forvaltningerne, at der ved tilvejebringelse af
lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er tale om sådanne andre planer,
som fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, som
vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens § 3, stk. 1,
nr. 3).
Det er ved denne vurdering lagt til grund, at en stor del af den nye
bebyggelse placeres inden for beskyttelseslinien omkring Christianshavns Vold
og Quinti Lynette, samt at en udbygning af Margretheholm med bl.a. boliger vil
kunne begrænse industrivirksomhedernes virke, idet der vil kunne pålægges
virksomhederne støjrestriktioner.
Forvaltningen vil således med henblik på beslutning om udarbejdelse af
en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslaget med
tilhørende kommuneplantillæg, foretage høring af de af planforslagene berørte
myndigheder, jf. § 4, stk. 2, i lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Miljøvurdering
Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller
Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG
VEDLAGT
Bilag 1: Luftfoto
Bilag 2:
Lokalplantegning
Bilag 3: Freja´s
strukturplan
Bilag 4:
Trafikdiagram
Bilag 5: Modelfoto
Bilag 6: Støjdiagram
fra virksomheder
Bilag 7: Støjdiagram
fra trafik
Bilag 8: Støjdiagram
fra gokartbanen
Bilag 9: Forslag til
afgrænsning af lokalplantillægsområde
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Rapport fra Ødegaard
& Danneskiold-Samsøe A/S "Margretheholm – Ekstern støj fra industri og
vejtrafik", maj 2005
Paul Sax Møller