Redegørelse om udarbejdelse af en bevarende lokalplan og kommuneplantillæg for området ved Strandvænget, Strandvejen og Vesterled ("Svanevænget") - (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 14. juni 2005

J.nr. ØU 256/2005

17. Redegørelse om udarbejdelse af en bevarende lokalplan og kommuneplantillæg for området ved Strandvænget, Strandvejen og Vesterled ("Svanevænget") - (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

INDSTILLING

Nærværende redegørelse om de planmæssige forudsætninger m.v. fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til en lokalplan, som skal sikre de bevaringsværdige kvaliteter for et område ved Strandvænget, Strandvejen og Vesterled.

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 1. juni 2005

Drøftet

RESUME

Grundejerforeningen for rækkehusbebyggelsen Svanevænget 6 – 34, Ejer lauget Svanevænget, har anmodet Københavns Kommune om at udarbejde en bevarende lokalplan for rækkehusene. Baggrunden er, at utidssvarende servitutter efter foreningens opfattelse ikke ved ombygninger i nødvendigt omfang sikrer bebyggelsens helhed og karakteristika.

Plan & Arkitektur har i den forbindelse vurderet hele kvarteret mellem Strandvejen og Strandpromenaden med henblik på fastlæggelse af en eventuel lokalplans afgrænsning.

Kvarteret består af karrébebyggelse i 4 – 4½ etage mod Strandvejen, rækkehuse i 2 – 2½ etage øst herfor og villabebyggelse mod Svanemøllebugten. Det blev udbygget i slutningen af 1920´erne og var stort set udbygget i løbet af 1940´erne. De fleste bebyggelser er registreret som værende af høj bevaringsværdi i bygningsregistreringen (SAVE) med skalatrin 2 og 3 samt trin 4, der efter normal lokalplanpraksis betragtes som bevaringsværdig, med mindre andre forhold taler mod bevaringsfastlæggelsen. Områdets bebyggelse har på trods af den korte udbygningsperiode stor variation i de arkitektoniske udtryk. Fire karrébebyggelser, den aktuelle rækkehusbebyggelse ved Svanevænget samt rækkehusbebyggelsen omkring Soldalen er i Kommuneplan 2001 endvidere udpeget som en bevaringsværdig, samlet bebyggelse, som skal søges bevaret og sikret, om nødvendigt gennem en bevarende lokalplan.

En rækkehusbebyggelse ved Kildevænget fra 1960, som ikke er registreret i (SAVE) er endvidere vurderet til at rumme arkitektoniske kvaliteter, som er bevaringsværdige.

Kvarteret er omfattet af en række servitutter, der regulerer bebyggelsen. Servitutbestemmelserne, som regulerer de fire bevaringsværdige etageboligbebyggelser samt kvarteres bevaringsværdige rækkehusbebyggelser, alle med harmoniske, ensartede helheder, er ikke formulerede med tilstrækkelig præcise bestemmelser, så de i nødvendigt omfang sikrer, at ombygningerne på de enkelte ejendomme sker med en ensartethed samt med materialer og udformning, som respekterer den samlede bebyggelses helhed og de oprindelige arkitektoniske kvaliteter. En sikring af disse værdier forudsætter detaljerede bestemmelser, som fastlægger omfanget og udformningen af eventuelle ombygninger på de enkelte ejendomme.

Den nordlige del af kvarteret mod kommunegrænsen til Gentofte Kommune er præget af W.H.O.'s anvendelse af flere ejendomme, og en eventuel kommende udvidelse af organisationens aktiviteter må forventes at få indflydelse på områdets fremtidige udvikling. Da ny- og ombygninger på ejendomme langs kommunegrænsen endvidere har ændret den bebyggelsesmæssige karakter på en sådan måde, at en bevarende regulering vil have begrænset betydning, findes det uhensigtsmæssigt at inddrage området nord for Strandøre i en bevarende lokalplan.

Med baggrund i ovenstående vurderes det således, at der alene bør udarbejdes en bevarende lokalplan for kvarterets karré- og rækkehusområder af hensyn til disses helhedspræg og for at fastlægge et ensartet og i fornødent omfang detaljeret administrationsgrundlag, som er kendt af ejere og borgere i øvrigt.

Lokalplanen skal sikre området som et boligområde med helårsboliger. Planen skal endvidere sikre, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke nedrives eller ombygges, samt at der ikke opføres yderligere bebyggelse, idet der dog i begrænset omfang muliggøres opførelse af mindre udhuse, carporte og lignende. Lokalplanforslaget skal endvidere medtage bestemmelser, som kan sikre bygningsdetaljers udformning, farver og materialer.

Eventuelt erstatningsbyggeri skal ske med samme omfang, placering, materialer, udformning og ydre fremtræden som eksisterende bebyggelse. Herved vil bebyggelsesprocenten på enkeltejendomme overstige de i Kommuneplan 2001 fastlagte maksimale bebyggelsesprocenter for såvel etagehusområdet som rækkehusområdet. Lokalplanen forudsætter derfor, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, der muliggør vedtagelse af lokalplanen.

Planforslaget vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering efter reglerne i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Grundejerforeningen for rækkehusbebyggelsen Svanevænget 6 – 34 - Ejerlauget Svanevænget - har anmodet Københavns Kommune om at udarbejde en bevarende lokalplan for rækkehusene. De i alt 15 rækkehuse er i Bydelsatlas Østerbro registreret med høj bevaringsværdi (kategori 3), og de udgør en arkitektonisk god og relativt velbevaret helhed. Baggrunden for henvendelsen er, at utidssvarende servitutter efter foreningens opfattelse ikke i nødvendigt omfang sikrer bebyggelsens helhed og karakteristika ved ombygninger.

Ønsker om etablering af kviste samt etablering af store udhus-/garagebebyggelser i baghaverne har aktualiseret ønsket om en bedre sikring af bebyggelsen.

Plan & Arkitektur har i den forbindelse vurderet hele kvarteret mellem Strandvejen, kommunegrænsen, Strandpromenaden og Strandvænget med henblik på fastlæggelse af en eventuel lokalplans afgrænsning.

Kvarteret og lokalplanområdet

Kvarteret ligger i bydelen Ydre Østerbro i området mellem Strandvejen og Svanemøllebugten og mellem kommunegrænsen og Strandvænget som vist på bilag 1 og 2.

Kvarteret rummer helt overvejende boliger og består af en blanding af store herskabsvillaer hovedsagelig i 2-2½ etager ned mod Svanemøllebugten, af 4-4½ etages karréer op mod Strandvejen (bilag 3) og af 3 rækkehusbebyggelser i 1- 2½ etager umiddelbart bagved disse (bilag 4 og 5). Nord for karrerne langs Strandvejen b lev der i 1960 opført en åben, hvid etagebebyggelse samt en rækkehusbebyggelse øst herfor (bilag 3 og 5). Nord for Strandøre ligger W.H.O.'s regional office for Europe i bygninger af nyere dato samt enkelte patriciervillaer ud til vandet. Vest herfor har Københavns Energi en ejendom med pumpehus, og man udbygger for tiden aktiviteterne med et forsinkelsesbassin for spildevand til sikring af vandkvaliteten i Svanemøllebugten.

Kvarteret blev udbygget i slutningen af 1920´erne og var stort set udbygget i løbet af 1940´erne. Den gamle kystlinie forløb dengang langs Vesterled, og strandgrundene blev opkøbt af Harald Simonsen og udstykket med KAB som forretningsfører i en blandet bebyggelse bestående af etagehusene samt rækkehuse og villaer. I forbindelse med udgravning til Boulevardbanen blev opfyldningsjord fra de gamle volde kørt ud til det ydre Østerbro og danner nu området mellem Vesterled og kysten. Denne del af området blev udstykket af Københavns Kommune.

Byggestilen er præget af brydningerne mellem 1920´erne og 30´erne, hvor nyklassicismen blev afløst af funktionalismen, repræsenteret med både den internationale kubistiske "hvide" funktionalisme og en mere pragmatisk dansk udgave, som bygger på dansk byggetradition. Områdets bebyggelse har på trods af den korte udbygningsperiode stor variation i de arkitektoniske udtryk. Rækkehusbebyggelsen fra 1960 indgår med sin tids formsprog som en naturlig del af den samlede bebyggelsesstruktur. Området er præget af værdifuld ældre beplantning, der giver området en meget grøn karakter med særlige kvaliteter.

Planlægning

Af Kommuneplan 2001 fremgår det, at det er et overordnet mål at bevare og forny København som en by med et værdifuldt bymiljø, der bidrager til et attraktivt udbud af boliger, arbejdspladser mv., og at målet søges realiseret bl.a. gennem bevaring og genskabelse af værdifulde bymæssige arkitektoniske og kulturhistoriske træk. De fire karrébebyggelser, den aktuelle rækkehusbebyggelse ved Svanevænget samt rækkehusbebyggelsen omkring Soldalen er i kommuneplanen udpeget som en bevaringsværdig, samlet bebyggelse, som skal søges bevaret og sikret, om nødvendigt gennem en bevarende lokalplan.

Som vist på bilag 6 er de fleste bebyggelser opført før 1940 registreret som værende af høj bevaringsværdi i bygningsregistreringen (SAVE) med skalatrin 2 og 3 samt trin 4, der efter normal lokalplanpraksis betragtes som bevaringsværdig, med mindre andre forhold taler mod bevaringsfastlæggelsen. Det vurderes endvidere, at rækkehusbebyggelsen ved Kildevænget fra 1960, opført i den tids enkle og klare formsprog, rummer arkitektoniske kvaliteter, som er bevaringsværdige.

I rammerne for lokalplanlægningen (bilag 7) er området mellem Strandøre og kommunegrænsen fastlagt som et område til boliger og serviceerhverv (C1- område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og et maksimalt etageantal på 5 samt udnyttet tagetage. Langs Strandvejen er der fastlagt et boligområde (B3-område) med en bebyggelsesprocent på højst 110 og et maksimalt etageantal på 5 samt udnyttet tagetage. Området øst herfor er fastlagt som et boligområde (B1-område) med en bebyggelsesprocent på højst 40 og et maksimalt etageantal på 2 samt udnyttet tagetage.

Et område mellem kommunegrænsen og Scherfigsvej, som omfatter ejendommene Scherfigsvej 1, 3 og 5, er endvidere omfattet af Byplan nr. 8 (bilag 8) som fastlægger anvendelsen til boliger samt etageantallet og bebyggelsens afstand til nabo og vej.

Bebyggelsesregulerende servitutter

Bebyggelserne i kvarteret er med enkelte undtagelser omfattet af deklarationer eller servitutter (bilag 8).

De 4 sydlige karréer langs Strandvejen, rækkehusene ved Svanevænget og Soldalen samt villaer på nordsiden af Svanevænget vest for Vesterled og en villa samt dobbelthuse på sydsiden af Østerled er omfattet af deklarationer, som fastlægger bebyggelsens anvendelse til boliger samt mulighed for at etablere butikker i stueetagen på karrébebyggelsen langs Strandvejen og Strandvænget. Servitutterne fastlægger endvidere bestemmelser om bebyggelsernes beliggenhed og antal beboelseslag. For så vidt angår karrébebyggelsen er der krav om samme profil og bygningshøjde mod gaden og anvendelse af ensartede materialer, og om at bebyggelserne udformes, så de harmonerer med hinanden. For villa- og rækkehusbebyggelsen bestemmes det, at den ydre materialebehandling skal have et ensartet præg, og tagene skal, når de er synlige, have samme hældning. Det bestemmes endvidere, at bebyggelserne ikke må ændres uden kommunens tilladelse. Herudover rummer deklarationerne bestemmelser om etablering af garager, lyst- og udhuse samt de ubebyggede arealers anlæg og vedligeholdelse.

Rækkehusbebyggelsen ved Kildevænget og etagehusene vest herfor, opført i 1960, er omfattet af en deklaration fra 1961 (bilag 8), som alene rummer en bebyggelsesplan samt bestemmelse om, at bebyggelsen ikke må ændres uden kommunens tilladelse.

Den øvrige del af villabebyggelsen er helt overvejende omfattet af skødeservitutter, som fastlægger anvendelsen til boliger, og bebyggelse med højst 2 beboelseslag foruden enkelte kvistværelser, samt fastlægger bestemmelser om afstand til vej og nabo. Servitutterne fastlægger endvidere bestemmelse om, at bygningstegninger (med tilhørende facadebeskrivelse) skal godkendes af kommunen, og at bebyggelsen ikke må ændres uden kommunens tilladelse.

Trafik

Området præges i dag af de store trafikanlæg, som danner afgrænsningen til tre sider. Med en bredde på 31,4 m danner Strandvejen ramme om en døgntrafik der på basis af trafiktællinger i 2003 er beregnet til ca.14.300 biler. Døgntrafikken på Strandpromenaden/Strandøre og på Strandvænget beregnet til henholdsvis ca.12.300 og ca. 7.700 biler.

Vurdering

Kvarte ret har en veldefineret struktur med karrébebyggelserne mod Strandvejen, rækkehusene bag disse, og den åbne grønne villabebyggelse ned mod Svanemøllebugten. De tværgående veje, som formidler kontakten mellem området og Svanemøllebugten, tilfører det samlede område de særlige kvaliteter, som nærheden til vandet giver. Områdets bebyggelse har på trods af den korte udbygningsperiode stor variation i de arkitektoniske udtryk. Villabebyggelsen findes i særlig grad varieret såvel med hensyn til grundstørrelser fra 700 m² og op til over 1.200 m² som bygningernes størrelse og arkitektur.

Området nord for Strandøre er præget af W.H.O.'s anvendelse af flere ejendomme, og en eventuel kommende udvidelse af organisationens aktiviteter må forventes at få indflydelse på områdets fremtidige udvikling. Da ny- og ombygninger på ejendomme langs Scherfigsvej endvidere har ændret den bebyggelsesmæssige karakter på en sådan måde, at en bevarende regulering vil have begrænset betydning, findes det uhensigtsmæssigt at inddrage området nord for Strandøre i en bevarende lokalplan. Eventuelle fremtidige ønsker om store ændringer i dette område vil i så fald bedst kunne reguleres i en lokalplan for hele eller dele af området på baggrund af konkrete projekter.

Området syd for Strandøre er fastholdt som et helårsboligområde uden ønsker om anvendelse til erhverv, og det skønnes, at de gældende servitutter er tilstrækkelige til at sikre boliganvendelsen med mulighed for butikker langs Strandvejen, og der skønnes ikke behov for en generel lokalplanmæssig regulering af områdets anvendelse.

Etageboligbebyggelserne fra 1930-erne fremstår med ensartede dimensioner og proportioner, og trods de enkelte bygningers særlige arkitektoniske udtryk opstår her en harmonisk facaderække inden for de fastsatte ensartede proportioner.

Rækkehusbebyggelserne skaber harmoniske helheder af ensartede huse. Rækkehusbebyggelsen langs Svanevænget adskiller sig dog herfra, idet husene er opført med individuelt udformede facader men med et fælles overordnet arkitektonisk udtryk.

Bestemmelserne i servitutterne, som omfatter de bevaringsværdige række- og etagehuse, er ikke formulerede med tilstrækkelig præcise bestemmelser, så de i nødvendigt omfang sikrer, at ombygningerne på de enkelte ejendomme sker med en ensartethed samt med materialer og udformning, som respekterer den samlede bebyggelses helhed og de oprindelige arkitektoniske kvaliteter. I området finder man, især for rækkehusbebyggelsen på Svanevænget, en række uheldige tagændringer og eksempler på store og skæmmende skurbebyggelser.

De nyere rækkehuse omkring Kildevænget rummer bevaringsværdige arkitektoniske kvaliteter, der ikke i nødvendigt omfang er sikret af den tinglyste bebyggelsesplan og bestemmelsen om, at ændringer skal godkendes. Den nyere etagehusbebyggelse vest herfor vurderes ikke at rumme bevaringsværdige kvaliteter.

Sikring af etage- og rækkehusbebyggelsernes bevaringsværdier, herunder i særlig grad en fastholdelse af de arkitektoniske værdier i de bevaringsværdige sammenhænge, som de enkelte bygninger indgår i, forudsætter detaljerede bestemmelser, som fastlægger omfanget og udformningen af eventuelle ombygninger på de enkelte ejendomme. Endvidere skønnes det nødvendigt i større omfang at kunne regulere eventuelle skur- og garagebebyggelser mv. samt hegning, beplantning og lignende.

For kvarterets villabebyggelser, som ikke danner arkitektoniske homogene sammenhænge, vurderes det, at de gældende skødeservitutter vil være tilstrækkelige til at sikre den enkelte bygnings kvaliteter, idet ændringer af bebyggelsen forudsætter kommunal godkendelse. Da bygningerne ikke indgår i arkitektoniske sammenhænge, skal et forslag til om- eller tilbygning alene vurderes ud fra den konkrete bygnings kvaliteter, og dette vil rumme muligheder for kvalitativ nytolkning af den enkelte bygnings arkitektoniske formsprog.

Med baggrund i ovenstående vurderes det, at der bør udarbejdes en bevarende lokalplan for kvarterets karré- og rækkehusområder af hensyn til disses helhedspræg og for at fastlægge et ensartet og i fornødent omfang detaljeret administrationsgrundlag, som er kendt af ejere og borgere i øvrigt.

Lokalplanen vil således omfatte fire etagehuse mod Strandvejen samt de 3 rækkehusbebyggelser ved Svanevænget, Soldalen og Kildevænget som vist på bilag 6 og 7.

Lokalplan

I lokalplanen fastlægges området til boligformål med mulighed for anvendelse af stueetagen mod Strandvejen og Strandvænget til butikker, og sikring af etage- og rækkehusområdernes særlige bevaringsværdier.

I forslaget til en sådan bevarende lokalplan medtages bestemmelser om, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke må nedrives eller ombygges. I forbindelse med fjernelse af bebyggelse på grund af ildebrand eller anden force majeure situation skal opførelse af erstatningsbyggeri ske med samme omfang, placering, materialer, udformning og ydre fremtræden som eksisterende bebyggelse. Herudover muliggøres - i begrænset omfang - opførelse af mindre udhuse, carporte, mv.

I lokalplanen fastlægges endvidere uddybende bestemmelser om sikring af bebyggelsens oprindelige karakteristiske bygningsdetaljer, farver og materialer, herunder murværk, tagsten, vinduer i facader og tage, udvendige dørpartier, skorstene, tagrender og nedløb samt hegn mod vej og naboer.

Tillæg til Kommuneplan 2001

Gennemførelse af lokalplanen vil, på grund af at bebyggelsesprocenten ved eventuelt erstatningsbyggeri bliver ca. 150 for etageboligerne og ca. 110 for de enkelte rækkehuse, forudsætte et tillæg til kommuneplan 2001. Kommuneplanrammerne er vist på bilag 6.

Det foreslås, at lokalplanområdet vist på bilag 7 fastlægges som et B*-område med særlige bestemmelser, som muliggør erstatning af den bevaringsværdige etage- og rækkehusbebyggelse med tilsvarende dimensioner.

Økonomi

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Der er i vurderingen indgået det modtagne høringssvar fra Kulturmiljørådet, jf. det til gennemsyn vedlagte bilag A.

Planforslaget vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering, idet planen ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser.

Lokalplanen skal sikre lokalplanområdets bevaringsværdier med bestemmelser om, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke nedrives eller ombygges, og at der ikke må opføres ny bebyggelse. Lokalplanen skal endvidere sikre den bevaringsværdige bebyggelsens bygningsdele med bestemmelser om disses udformning, materiale og farve.

Da lokalplanen skal sikre, at rækkehusområdets særlige kvaliteter opretholdes, vurderes det, at lokalplanen endvidere medvirker til en sikring af kvarterets kvaliteter.

Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

Høring

BILAG VEDLAGT

1. Luftfoto af området set fra sydvest

2. Situationsplan med angivelse af lokalplanområdet

3. Fotos med etageboligbebyggelser langs Strandvejen

4. Fotos af rækkehuse ved Svanevænget og Soldalen

5. Fotos af rækkehuse ved Kildevænget

6. Bevaringsværdier i området

7. Kommuneplanrammer

8. Servitutter

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Høringssvar af 21. april 2005 fra Kulturmiljørådet.

< p class=MsoNormal style='page-break-after:avoid'>

Paul Sax Møller Mette Lis Andersen

Til top