Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget)

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 14. maj 2002

Anbefalet, idet § 8, stk. 2, 2. punktum rettes til: "Promenaderne kan enkelte steder efter Bygge- og Teknikforvaltningens Bygge- og Teknikudvalgets nærmere godkendelse etableres under udkragede bygningsdele, gennem åbninger i bebyggelsen og bag om bebyggelsen".

Den i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" muliggjorte "boligø" i den nordlige del af Teglværkshavnen ønskes nu realiseret sammen med boligbebyggelse på et tilstødende areal på Teglholmen op til en grøn kile. Bygherre er Samvirkende Boligselskaber v/ KAB og JM Danmark i samarbejde med Københavns Havn og Realkredit Danmark. Den samlede rummelighed er ca. 12.000 m² svarende til ca. 120 boliger, der påtænkes fordelt med den ene halvdel som almene og den anden halvdel som privat udlejning eller ejerlejligheder. Hertil kommer et ønske fra bygherren og Københavns Havn om placering af indtil 12 husbåde i tilknytning til boligøen. Projektet ønskes realiseret gennem udskrivning af en indbudt arkitektkonkurrence.

I henhold til lokalplan nr. 310 forudsætter etablering af boligøen tilvejebringelse af supplerende lokalplan. Foruden bestemmelser herom indeholder nærværende lokalplantillæg bestemmelser om, at boliger i hele underområde II i lokalplan nr. 310 skal være helårsboliger. Den samlede boligrummelighed eksklusive boligøen er i dette område ca. 40.000 m², og det blev i forbindelse med drøftelsen i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 6. marts 2002 af redegørelsen for lokalplaner i Indre By/Christianshavn og havneområderne pålagt forvaltningen via lokalplantillæg at sikre disse boliger som helårsboliger.

Den i lokalplan nr. 310 muliggjorde boligø har et maksimalt grundareal på 4.500 m², og der må opføres indtil 5.000 m² boligetageareal. Dette er med nærværende lokalplantillæg justeret, således at boligøen kan få et grundareal på indtil 5.500 m² mod afgravning af et areal af Teglholmen, der i størrelse svarer til overskridelsen af de 4.500 m². Samtidig er der mulighed for overførsel af byggeret fra Teglholmen til øen, således bebyggelsesprocenten kan blive større end 110 for øen isoleret set.

Da Kommuneplan 2001 indeholder særlige bestemmelser for boligøens størrelse, der svarer til bestemmelserne i lokalplan nr. 310, forudsætter lokalplantillægget et tillæg til kommuneplanen, der tager højde for øens nye maksimale grundareal på 5.500 m².

Med hensyn til husbåde bemærkes, at lokalplantillæggets mulighed herfor ikke er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, idet det af bemærkningerne i hovedstrukturens boligafsnit fremgår, at husbåde bl.a. ikke kan placeres ud for områder fastlagt til boliger og serviceerhverv. Der er imidlertid et kommuneplantillæg under udarbejdelse, der indeholder et samlet forslag til områder for husbåde i kommunen. I forslaget, der forventes fremlagt i efteråret 2002, vil der blive taget højde for bestemmelserne i lokalplantillægget om husbåde, der derfor i givet fald først kan få retsvirkning, når kommuneplantillægget om husbåde er endeligt vedtaget.

Årsagen til, at bestemmelserne om husbåde allerede inden fremlæggelse af kommuneplantillægget ønskes optaget i lokalplanen, er, at det findes væsentlig via den kommende arkitektkonkurrence at få belyst samspillet mellem boligøens udformning og kommende bebyggelse. Desuden er det hensigten, at etableringen af husbåde her kan fungere som et pilotprojekt for husbåde andre steder i havnen.

Om det videre forløb af lokalplanprocessen bemærkes, at lokalplanforslaget er det planmæssige grundlag for arkitektkonkurrencen og vedlægges konkurreceprogrammet. Indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen afventer resultatet af arkitektkonkurrencen, således at der ved vedtagelse af lokalplantillægget i givet fald kan tages højde herfor, hvilket er baggrunden for, at der foreslås en indsigelsesfrist på 3 måneder eksklusive juli.

Lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen", der er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 16. juni 1999 og bekendtgjort den 23. juni samme år, omfatter området begrænset af Sydhavnsgade, Enghavevej, Gamle Vasbygades nordlige vejlinie, Vasbygade, Belvederekanalen, Frederiksholmsløbet, Sluseløbet og Sjællandsbroen.

Lokalplanen opdeler området i 7 underområder, hvoraf 3 fastlægges til boliger og serviceerhverv, 2 til lettere industri og serviceerhverv, ét til seviceerhverv og ét til industri med dertil hørende administration og lignende. I det ene af områderne for boliger og serviceerhverv (område II) kan der efter udarbejdelse af supplerende lokalplan etableres en boligø på 4.500 m², placeret i Teglværkshavnen.

Lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" er tilvejebragt i samarbejde med en gruppe af større grundejere, der efter drøftelser med Københavns Kommune har udarbejdet en helhedsplan for den sydligste del af Teglholmen og for den nordligste del af Sluseholmen. Andre mindre grundejere anmodede yderligere om det fornødne plangrundlag for opførelse af forskellige bebyggelser inden for lokalplanområdet. Endvidere fremsendte Københavns Havn et idéprojekt til etablering af en boligø i den nordligste del af Teglværkshavnen.

Samvirkende Boligselskaber v/KAB, JM Danmark, Københavns Havn og Realkredit Danmark har anmodet Københavns Kommune om tilvejebringelse af plangrundlaget for opførelse af 7.000 etagemeter boliger på et område nord for Teglværkshavnen samt etablering af den i lokalplan nr. 310 omhandlede boligø med et areal på 4.500 m² og et boligetageareal på 5.000 m². Den ene halvdel af boligerne ønskes opført som almene og den anden halvdel som private udlejningsboliger eller ejerlejligheder.

I forbindelse med boligøen ønsker bygherren mulighed for at etablere op til 12 husbåde. Dette skal ses som pilotprojekt, idet man fremover har ønske om etablering af et større antal husbåde flere steder i havnen. En arbejdsgruppe sammensat af repræsentanter fra flere af kommunens forvaltninger, Københavns Havn og interessegrupper arbejder med at klarlægge problematikken omkring etablering af husbåde med henblik på fremlæggelse af et forslag til kommuneplantillæg i løbet af efteråret 2002. Københavns Havn har tidligere afholdt en arkitektkonkurrence om udformning af husbåde.

Der vil blive udskrevet en indbudt arkitektkonkurrence eventuelt i form af en totalentreprisekonkurrence med henblik på udformningen af øen og boligerne samt placeringen af husbåde. Lokalplanforslaget tænkes vedlagt som bilag til konkurrenceprogrammet.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 6. marts 2002 (BTU 89/2002) drøftet forvaltningens redegørelse om gældende lokalplaner i Indre By/Christianshavn og havneområderne med henblik på stillingtagen til i hvilket omfang, der ønskes udarbejdet tillæg til lokalplanerne med krav om indretning af boliger med helårsstatus. Konklusionen var, at der aktuelt ønskes udarbejdet et lokalplantillæg for område II i heromhandlende lokalplan nr. 310, der har en uudnyttet boligrummelighed på ca. 40.000 m² (eksklusive boligøen) med henblik på at sikre helårsstatus.

Forslaget til lokalplantillæg er i hovedtræk i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, der fastlægger området til boliger og serviceerhverv (C1*-område med særlig bemærkning om, at der i byarkitektonisk særligt fremtrædende områder langs vandarealerne tillades punktvis bebyggelse i indtil 7 etager. I Teglværkshavnen kan der inden for et med en stiplet linie vist vandareal efter bestemmelser i lokalplan opfyldes et areal på indtil 2.000 m² til et trappeanlæg og etableres en ø på maksimalt 4.500 m² til boliger. Langs kajerne kan der i øvrigt efter bestemmelser fastsat i lokalplan etableres træbrygger. Der åbnes mulighed for lettere industri, lager og lignende, der højst er i forureningsklasse 2 (ubetydelig forurening). Den maksimale bebyggelsesprocent er 110, og det maksimale etageantal er 5, eksklusive tagetage. Friarealet skal være i størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. I lokalplaner kan der stilles krav blandt andet om boligernes gennemsnitlige størrelse, familieboliger, støjisolering samt om indretning af fælles-lokaler. Herudover kan det i lokalplaner bestemmes, at særskilte områder, bygninger eller bygningsdele anvendes til institutioner og fællesanlæg, herunder parkeringsanlæg.

For at forbedre tilkørslen til øen muliggør lokalplanforlaget en forskydning mod nord af kanalen mellem øen og Teglholmen. Det bortgravede areal kan tillægges øen, således at denne får et areal på indtil 5.500 m². Der er derfor udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2001, der ændrer øens størrelse til maksimalt at kunne blive 5.500 m².

Der har længe været ønsker om placering af husbåde i havnen. Med kommuneplanen åbnes der efter en konkret vurdering af omgivelserne mulighed for husbåde langs kajstrækninger i de områder, som miljømæssigt og bevaringsmæssigt er mindst sårbare. Det vil sige, at der kan overvejes placering af husbåde ud for områder til serviceerhverv (S), blandet erhverv (E), industri (I), havneformål (H), tekniske anlæg (T) samt institutioner (O2-O5). De historiske byområder, offentlige parker og områder med boliger eller blandet boliger og serviceerhverv friholdes for nye husbåde udover evt. eksisterende. Der er ikke med kommuneplanen taget stilling til forsynings- og afløbsforhold mv. Det er tanken, at der i løbet af 2002 skal udarbejdes et samlet forlag til områder for husbåde i kommunen, som også vil kunne muliggøre en placering i sammenhæng med boligomr&a ring;der (B) og områder for boliger og serviceerhverv (C).

Med hensyn til husbåde bemærkes, at lokalplantillæggets mulighed herfor ikke er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, idet det af ovennævnte bemærkninger i hovedstrukturens boligafsnit fremgår, at husbåde bl.a. ikke kan placeres ud for områder fastlagt til boliger og serviceerhverv. Det ligeledes ovenfor nævnte kommuneplantillæg, hvor der vil blive taget højde for bestemmelserne i lokalplantillægget om husbåde, er imidlertid under udarbejdelse og forventes fremlagt i efteråret 2002. Lokalplanbestemmelserne om husbåde kan dog i givet fald først kan få retsvirkning, når kommuneplantillægget om husbåde er endeligt vedtaget.

Årsagen til, at bestemmelserne om husbåde ønskes optaget i lokalplanen allerede inden fremlæggelse af det samlede kommuneplantillæg herom, er, at det findes væsentlig via den kommende arkitektkonkurrence, som lokalplanforslaget er det planmæssige grundlag for, at få belyst samspillet mellem boligøens udformning samt bebyggelse og placering af husbåde.

I overensstemmelse med den "Boligpolitiske strategiplan for Københavns Kommune 2001- 04" er kommunen i samarbejde med det hollandske arkitektfirma Soeters van Eldonk Architecten i gang med at udarbejde en helhedsplan for dele af Sydhavnen. Planen, der fortrinsvis omfatter Sydhavnens østlige dele, herunder områder III, IV og VI i lokalplan nr. 310, strækker sig fra Sluseholmen til Fisketorvet. Planen indebærer på længere sigt etablering af i alt ca. 5.000 boliger. Helhedsplanen viser boliger i karréstruktur bygget op omkring havnebassinerne samt nyetablerede kanaler. Den nye bydel tænkes bundet sammen omkring en nord-sydgående boulevard, der løber parallelt med havneløbet. Helhedsplanen for den nye sydhavn tænkes realiseret i etaper og over en årrække. Udviklingen tænkes påbegyndt såvel på Sluseholmen som ved Fisketorvet. Det er planlagt, at der udarbejdes supplerende lokalpl an for Sluseholmens nordligste del (lokalplanområde IV) i efteråret 2002.

Heromhandlede lokalplantillæg er i overensstemmelse med såvel helhedsplanovervejelserne som den overordnede målsætning om at forsyne København med varierede og tidssvarende boliger.

Lokalplantillægget fastlægger, at alle boliger og husbåde, der opføres inden for hele lokalplantillægsområdet (område II i lokalplan nr. 310), skal være helårsboliger.

Lokalplantillægget åbner mulighed for etablering af en boligø på 4.500-5.500 m² placeret i Teglværkshavnen, hvor opfyldning over 4.500 m² forudsætter bortgravning af et areal af Teglholmen nord for øen svarende til den overskydende del. Øen skal placeres med en afstand af 10-15 m fra kajkant mod nord og mindst 10 m fra kajkant mod øst, hvor afstanden måles mellem eventuelle træbrygger. Der fastlægges retningslinier for vejadgang til øen, herunder for en vejbro og en stibro. Herudover muliggøres udgravning af kanaler generelt inden for lokalplantillægsområdet.

Der er med lokalplanbestemmelserne mulighed for at overføre byggeret fra Teglholmen til boligøen, således at bebyggelsesprocenten kan blive større end 110 for øen isoleret set. Bebyggelsen kan opføres i højst 4 etager, inklusive tagetage, og parkering skal ske i kælder, der skal nedgraves mindst en halv etage.

Langs øens 4 sider skal der anlægges promenader med en bredde på mindst 4 m. Promenaderne kan enkelte steder etableres under udkragede bygningsdele, gennem åbninger i bebyggelsen og bag om bebyggelsen. I kanalrummet nord for øen må der ikke etableres træbrygger, mens der på de øvrige sider må etableres træbrygger med en bredde på 3-4 m, og disse medregnes i friarealet. Der anvises inden for et afgrænset vandareal mulighed for placering af lystbåde samt husbåde, hvoraf der kan etableres indtil 12 i grupper på indtil 4.

Med hensyn til indholdet af forslaget til lokalplantillæg samt baggrunden herfor henvises til den som bilag A vedlagte redegørelse og til selve forslaget, der er vedlagt som bilag B. Forslaget til kommuneplantillæg er vedlagt som bilag C og lokalplan nr. 310 som bilag D.

Det skal foreslås, at der udarbejdes en hjemmeside til planen, en lokal udstilling samt, at der afholdes et borgermøde i form af et orienteringsmøde efter offentliggørelsen af resultatet af arkitektkonkurrencen medio oktober 2002.

Vedtagelse af lokalplantillægget er en forudsætning for, at der kan etableres en bo-ligø i Teglværkshavnen nordvest for Støberikaj samt, at alle boliger på boligøen og i område II i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" bliver helårsboliger. Fastlæggelse af de allerede muliggjorte boliger i område II til helårsboliger har ingen miljømæssige konsekvenser.

Idet samtlige forvaltninger blev hørt i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 310, har forvaltningen alene anmodet Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, om yderligere bemærkninger.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen har i brev af 5. marts 2002 udtalt sig om de miljømæssige forhold i området. Miljøkontrollen henviser til hovedtrækkene i tidligere udtalelse i forbindelse med lokalplan nr. 310, og under henvisning til at Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 tiltrådte et forslag til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", anbefaler Miljøkontrollen, at der indsættes en bestemmelse i formålsparagraffen om, at der projekteres efter miljørigtige principper med henvisning til disse retningslinier.

Miljøkontrollen oplyser, at MAN B&W Diesel A/S er den eneste virksomhed i området, der er støjforurenende. Man vurderer, at man i forbindelse med en revision af virksomhedens miljøgodkendelse, vil kunne bringe støjforureningsniveauet ned på klasse 5 eller derunder, således at virksomheden ikke vil medføre væsentlige gener for bebyggelsen, og afstandskravet på 150 m til boliger og lignende er overholdt.

Der er i området konstateret forurening med tungmetaller samt olie/benzin i fyldjorden. Idet området skal anvendes til boliger, skal den øverste halve meter jord på ubefæstede arealer være ren jord, der adskilles med signalnet fra den eksisterende jordbund. Miljøkontrollen anviser, hvordan opfyldningen af øen kan udføres, og hvordan jord- og bundforholdene skal håndteres.

Lokalplantillægsforslaget er som nævnt omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen", der indeholder miljømæssige bestemmelser på baggrund af den tidligere udtalelse fra Miljøkontrollen. Forslaget til lokalplantillæg indeholder således – bortset fra bestemmelser om helårsboliger i område II samt en mulighed for udgravning af kanaler i dette område – alene de nødvendige supplerende bestemmelser med henblik på at muliggøre opfyldning af boligøen og bebyggelse på denne. På denne baggrund anses Miljøkontrollens bemærkninger i det omfang, der er hjemmel i planloven til at optage bestemmelser herom, i princippet tilgodeset gennem bestemmelserne i lokalplan nr. 310.

Med hensyn til de særlige forhold, som Miljøkontrollen omtaler i forbindelse med etablering af boligøen, henvises til afsnittet "Miljøvurdering" ovenfor.

A. Redegørelse for forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

B. Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen".

C. Forslag til tillæg til Københavns Kommuneplan 2001.

D. Lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

Brev af 5. marts 2002 fra Miljøkontrollen.

Paul Sax Møller Jens Jacobsen