Støtte til opførelse af i alt 88 almene familieboliger i Ørestad City (Bygge- og Teknikudvalget)
Støtte til opførelse af i alt 88 almene familieboliger i Ørestad City (Bygge- og Teknikudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 13. december 2005
J.nr. ØU 541/2005
25. Støtte til opførelse af i alt 88 almene familieboliger i Ørestad City (Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende
opførelse af 88 almene familieboliger i bofællesskab i Ørestad City,
at bemyndige
Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af
garanti for realkreditlån samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen,
hvortil der anvises kassemæssig dækning under Plan & Arkitekturs budget på
funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige
Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum
under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det
foreliggende.
Bygge-
og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,
at Bygge- og
Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår
aftale med AAB om udlejning til bofællesskabet i henhold til almenboliglovens §
51a, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem AAB
og forvaltningen
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 23. november 2005
Anbefalet henholdsvis godkendt under forudsætning af, at intentionerne i sagen "Miljø i byggeri og anlæg" (BTU 650/2005) overholdes.
Økonomiforvaltningen
indstiller,
at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at Bygge- og Teknikudvalgets beslutning om, at intentionerne i sagen "Miljø i byggeri og anlæg" (BTU 650/2005) skal overholdes i forbindelse med denne konkrete sag udgår. Vilkårene for meddelelse af tilsagn om kommunal grundkapital i sagen er fastlagt på grundlag af et allerede afholdt udbud. Som følge heraf kan Københavns Kommune ikke ensidigt ændre disse vilkår. Såfremt Borgerrepræsentationen godkender indstillingen "Miljø i byggeri og anlæg", kan intentionerne i sagen alene finde anvendelse i fremtidige udbud."
RESUME
På baggrund af Københavns
Kommunes udbud i foråret 2005 af byg- og driftsherreopgaven til opførelse af
almene familieboliger i Ørestad City har AAB den 10. oktober 2005 fremsendt
skema A-ansøgning om støtte i henhold til lov nr. 610 af 21. juni 2005 om
almene boliger m.v. til opførelse af i alt 88 almene familieboliger i bofællesskab
i Ørestad City. Projektet er benævnt "50+".
Der er tale om etablering af
en almen familieboligafdeling på byggefelt 1I i Ørestad City, der erhverves fra
Ørestadsselskabet A/S og udmatrikuleres fra matr. nr. 183 Eksercerpladsen,
København. Ejendommen er omfattet af
lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord".
Projektet omfatter i alt ca.
9.000 m2 bruttoetageareal, der vil udgøre AAB´s afdeling 92 med 88
familieboliger. Der etableres et seniorbofællesskab ("50+boliger") omfattende
alle lejlighederne.
Grundsælger er
Ørestadsselskabet I/S. Grundkøbesummen andrager 2.895 kr. pr. m2
bruttoetageareal. Der foreligger betinget salgsaftale, der bl.a. er betinget af
kommunens meddelelse af støttetilsagn. Overtagelsesdagen er fastsat til dagen for
Borgerrepræsentationens tiltrædelse af denne indstilling eller senest 30.
december 2005.
Den samlede anskaffelsessum
udgør ca. 155 mio. kr. inkl. moms svarende til 17.240 kr. pr. m2,
der er det nuværende maksimumsbeløb i henhold til almenboligloven.
Den samlede kommunale
grundkapital på 7 pct. udgør ca. 10,9 mio. kr., og den samlede kommunale
garantiforpligtelse udgør ca. 40 mio. kr.
Huslejen for en bolig med en
gennemsnitlig størrelse på 102 m2 i vil være ca. 8.670 kr. pr. måned ekskl. el og varme, svarende til ca.
1.020 kr. pr. m2 boligareal.
SAGSBESKRIVELSE
På baggrund af
Borgerrepræsentationens tiltrædelse af indstilling om valg af byg- og
driftsherre til opførelse af almene familieboliger i Ørestad City den 13.
januar 2005 (BR 17/05) og Økonomiudvalgets og Bygge- og Teknikudvalgets
efterfølgende godkendelse henholdsvis den 5. april og 6. april 2005 af
bedømmelsesudvalgets betænkning af 10. marts 2005 har AAB den 10.oktober 2005
fremsendt skema A-ansøgning til opførelse af 88 almene familieboliger i
bofællesskab i Ørestad City.
Det aktuelle projekt på
byggefelt 1I i Ørestad City er omfattet af reglerne om maksimumsbeløb for almene
familieboliger.
Det skal bemærkes, at de 2
øvrige projekter - henholdsvis NCC's tilbud om opførelse af 80 almene
familieboliger på Gammel Køge Landevej 22 og AAAB's tilbud om opførelse af 34
almene familieboliger på Sjælør Boulevard 141-143 - der samtidig på baggrund af
bedømmelsesudvalgets betænkning blev godkendt af Bygge- og Teknikudvalget
samt Økonomiudvalget, begge er udsat efter anmodning fra bygherrerne.
Eksisterende forhold - status for
Ørestad City
Ørestad City kan fuldt
udbygget rumme 900.000 m2 etageareal (ekskl. overbygning af
Øresundsforbindelsen). Der kendes projekter for ca. 600.000 m2. De
aktuelle prognoser tyder på, at boligantallet kommer op på ca. 2.000.
Der er p.t. 7 færdige
byggerier og 4 under opførelse med et samlet etageareal på ca. 200.000 m2.
Den aktuelle ejendom er
beliggende tæt på den centrale på bypark i et område med mange boliger. Byggeriet
indgår i et byggefelt med en byggerummelighed på ca. 32.000 m2 og
udgør den nordlige randbebyggelse med facade mod Edvard Thomsens Vej. Byggeriet
vil blive omgivet af boligbebyggelser mod nord og nordøst, blandet bolig- og
erhvervsbebyggelse mod syd og sandsynligvis erhvervsbebyggelse mod øst.
Projektet
Byggefelt 1I
i Ørestad City ved Edvard Thomsens Vej
Bygningen, der indrettes med
88 almene familieboliger, er beliggende i den lukkede ende af Edvard Thomsens
vej ved Center Boulevard, hvor boligbebyggelsen Copenhagen Golfpark vil danne
afslutningen på Edvard Thomsens vej. Det nye bofællesskab "50+" danner
afslutningen mod nord på den lukkede karre, der grænser op til Arne Jacobsens
Alle, Center Boulevard og Edvard Thomsens Vej.
Projektet, der er udformet af
tegnestuen Entasis, består af gennemlyste lejligheder, som overvejende er i 2
plan. Ved gavlene er placeret boliger i ét plan. De 88 almene familieboliger
vil få et samlet bruttoetageareal på ca. 9.000 m2, hvoraf
fællesboligarealerne udgør ca. 560 m². Boligarealerne, fordelt på 9 etager,
varierer fra ca. 78 m2 til ca. 110 m2 med et gennemsnit
på ca. 95 m2 eksklusive fællesboligarealer og ca. 102 m2
inklusive de seks fællesboligarealer. Det forventes, at den valgte løsning ved
karréens indvendige hjørner, bearbejdes i forbindelse med sagens videre
forløb.
Der skal etableres ca. 45
parkeringspladser til bebyggelsen. Parkeringen placeres på terræn på Edvard
Thomsens vej og i det kommende P-hus, som forventes bygget i den østforliggende
karré. Der etableres cykelparkering under altanerne på sydfacaden/gårdsiden.
Den aktuelle ejendom er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City
Nord" og er beliggende i underområde V bestående af den sydlige del af byparken
samt byggefelterne mellem parken og Arne Jacobsens Allé.
Det er intentionen med lokalplanen, at bebyggelse skal placeres og
udformes med henblik på særligt at markere de overordnede byrum. Bebyggelsens
ydre fremtræden og udformningen af friarealer skal medvirke til at give området
et helhedspræg af høj kvalitet. Det tilstræbes at opnå et levende bymiljø med
høj grad af integration mellem erhverv og boliger og rige muligheder for såvel
urbant som rekreativt byliv.
Projektet er med hensyn til de overordnede principper i
overensstemmelse med lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord", men afviger med
sine 9 etager fra lokalplanens bestemmelser om maksimalt 8 etager.
Forvaltningen finder det hensigtsmæssigt at placere boliger i det aktuelle
byggefelt i sammenhæng med den nord for liggende boligbebyggelse ("Copenhagen
Golfpark I"). Da det er muligt at opføre 9 etager boliger inden for den
fastlagte bygningshøjde på maksimalt 32 m, kan forvaltningen - som
tilkendegivet i bedømmelsesudvalgets betænkning - anbefale den fornødne dispensation.
I forhold til det kommende byggeri syd for vil det maksimale højdegrænseplan
blive overskredet ved det nordøstlige hjørne af byggefeltet i en udstrækning af
13 m, hvilket kan afhjælpes ved store vinduespartier og lysindfald fra flere
sider. Afvigelsen er af en sådan karakter, at der skal gennemføres
naboorientering.
For en nærmere beskrivelse af lok
alplanens bestemmelser og projektets
afvigelse herfra henvises til redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi
og finansiering, der er vedlagt som bilag
1.
Københavns
Kommunes boligpolitik
På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen
den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Forslag til boligplan for
2005-2008 har været i offentlig høring til den 20. september 2005, og
indstilling forventes forelagt Borgerrepræsentationen inden årets udløb.
Indholdsmæssigt har planen til formål at tilskynde til fornyelse af byens
utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at
flere borgere vil blive boende i byen.
Desuden er det tilkendegivet, at der skal tilvejebringes grundlag for,
at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier, samt at nybyggeri
skal være i høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.
Det generelle ønske om, at almene nybyggerier indgår i bebyggelse med
blandede ejerformer er i dette tilfælde tilgodeset ved, at de tilstødende
boligbebyggelser etableres med anden ejerform og erhverv.
Projektet vil være med til at understrege området som et bymæssigt
knudepunkt og til trods for beliggenheden i den lukkede ende af Edvard Thomsens
Vej vil det tilføre området stor boligkvalitet. Byggeriet anses herved at leve
op til kommunens boligpolitiske hensigter.
Miljøforhold
Miljøkontrollen vurderer, at der ikke er virksomheder i området, som
vil kunne medføre miljømæssige gener for de kommende boliger.
Trafikstøjniveauet skønnes ikke at ville være til gene for de kommende
beboere.
Miljøkontrollen har ikke konkret viden om forurening af jorden på
grunden. Området har været anvendt til militære øvelser, og der er foretaget
ammunitionsrydning. Ud fra Miljøkontrollens oplysninger giver denne aktivitet
ikke anledning til forurening af jorden.
Regnvand fra tag, facader og befæstede arealer skal i Ørestad ledes til
kanalerne efter tilladelse fra Miljøkontrollen. Håndtering af jord og grundvand
skal aftales med Miljøkontrollen.
Bygherren har erklæret, at projektet i det hele opføres således, at det
som minimum lever op til miljøretningslinierne i Københavns Kommunes pjece
"Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" vedtaget af Borgerrepræsentationen
på mødet den 1. marts 2001 (BR 28/01), herunder at der opstilles komfurer med
gasblus i lejlighederne.
For en nærmere beskrivelse af miljøforholdene henvises til afsnittet
Miljøforhold i vedlagte bilag 1.
Ommærkning, udlejning og kommunal
anvisning
AAB har i forbindelse med
kommunens udbud af byg- og driftsherreopgaven tilbudt at ommærke 156 små
boliger i AAB's afdeling 49, Stærevej.
For bofællesskabet gælder, at
der skal indgås nærmere udlejningsaftale mellem AAB og kommunen om
udlejningsprincipperne. AAB har drøftet projektet med en nedsat referencegruppe
på 12 personer i alderen 50-60 år, som er bredt rekrutteret fra arbejdspladser
og foreninger på Amager.
Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen har oplyst, at man ikke ønsker at gøre brug af
anvisningsretten til hver tredje ledige lejlighed ved førstegangsudlejningen.
Der henvises i øvrigt til
afsnittene Ommærkning samt Udlejning og kommunal anvisning i vedlagte bilag 1.
Boligprojekternes samlede anskaffelsessum er opgjort til i alt ca. 155
mio. kr. inkl. moms, svarende til maksimalt 17.240 kr. pr. m2
bruttoetagereal. Det samlede boligrelaterede bruttoareal udgør ca. 9.000 m2,
heraf er i alt 560 m2 fællesboligareal. Lejen er på det foreliggende
grundlag beregnet til gennemsnitligt ca. 1.020 kr. pr. m2
boligetageareal ekskl. el og varme.
Kommunens grundkapitallån vil på grundlag af den anslåede
anskaffelsessum andrage i alt ca. 10,9 mio. kr. (Udgiften afholdes af
budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion: 8.24.5 (indskud
i Landsbyggefonden)).
Den kommunale garantiforpligtelse vil i alt udgøre ca. 40 mio. kr.
Finansiering af boligbyggerierne sker efter reglerne i lov om almene
boliger m.v. Der henvises i øvrigt til afsnittene om økonomi og finansiering i
vedlagte bilag 1.
Vurdering
Byggefelt 1E
ved Edvard Thomsens Vej
Projektet overholder
lokalplanbestemmelserne og lever med sin klare arkitektoniske idé på en
overbevisende måde op til intentionerne om en arkitektonisk høj kvalitet. Det meget
synlige aftryk af fællesrummene på facaden giver en spænding mellem bygningens
stramme facadekomposition og den mere frigjorte udformning og proportionering
af fællesrummenes aftryk med dobbelthøje altaner/karnapper, der er både
afskærmede og åbne med lys og glas.
Samtlige boliger, der er i
enten to plan (ca. 60 %) eller et plan, har gennemlyste opholdszoner med
altaner og vil kunne fungere som tidssvarende boliger.
De udvendige materialer, der
anvendes, er afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for
vedligeholdelse og dermed begrænsede driftsudgifter. Materialevalget er store
glaspartier på sydfacaden og en mere tung og lukket facade mod nord og øst
udført med sandwich konstruktion i beton med kvadratiske vinduer. Det er afgørende
for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning lægges
vægt på at fastholde kvalitetsniveauet i detaljeringen af de udvendige bygningsdele.
Bygge- og Teknikforvaltningen
kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold
til lov om almene boliger.
Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. I
øvrigt henvises til afsnittet Miljøforhold i redegørelsen om planlægning,
arkitektur, finansiering og økonomi, der er vedlagt som bilag 1.
Høring
Plan & Arkitektur har
indhentet udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkeds-forvaltningen,
Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.
Der henvises i den
forbindelse til redegørelsen om planlægning, arkitektur, finansiering og
økonomi, der er vedlagt som bilag 1.
De øvrige hørte instanser kan
alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere
specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling.
De indhentede høringssvar er
vedlagt til gennemsyn i Bygge- og Teknikborgmesterens forkontor.
BILAG VEDLAGT
1. Redegørelse for
planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, m.v..
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I
BYGGE- OG TEKNIKBORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Skema A-ansøgning af 10. oktober 2005 om støtte til
opførelse af 88 almene familieboliger
B. Tegningsmateriale udarbejdet af Tegnestuen Entasis.
C. Omslag med høringssvar
Ulrik Winge