Kunstnerpladser i Københavns Kommune

Forslag om ændring af aftalemodel for Københavns Kommunes udlejning af kunstnerpladser.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller over for Økonomiudvalget,

1. at forslag om ændring af aftalemodel for udlejning af kunstnerpladser i Københavns Kommune, således at tidsbegrænsningen fremover ophæves, godkendes,
2. at det godkendes, at antallet af kunstnerpladser på Staldgade 70-74 reduceres fra 21 til 19, således at der kan skabes bedre arbejdspladser for kunstnerne.

Problemstilling

Kultur- og Fritidsudvalget (KFU) vedtog den 26. april 2007 en aftalemodel for et pilotprojekt om anvendelse af tomme kommunale lokaler til kreative iværksættere, kunstnere m.fl. i langtidstomme bygninger og lokaler (234/2007) jf. bilag 1. Ejendommene henhørte på dette tidspunkt under Kultur- og Fritidsforvaltningen, og blev efterfølgende overdraget til Københavns Ejendomme & Indkøb i Økonomiforvaltningen.  Hjemmelsgrundlaget er kommunalfuldmagtens regler om overskudskapacitet, herunder en vurdering af at ejendommene ikke skal sælges, da der på sigt vil være en kommunal interesse i fremtidig anvendelse.

Ordningen har oprindeligt været etableret på adresserne:

• Tietgensgade 31, 3. sal,
• Staldgade 70-74 og
• Sundholmsvej 38 A og 38 C.

I dag er der kun udleje af kunstnerpladser på Tietgensgade 31, 3. sal og Staldgade 70-74. Sundholmsvej 38 A og 38 C er i dag udlejet til en forvaltning.

Brugerne af kunstnerpladserne i Staldgade 70-74 har nu henvendt sig med ønske om etablering af kunstnerkollektiv efter samme model som i Tietgensgade 31, 3. sal, da aftalemodellerne er forskellige.

Aftalemodel godkendt af KFU den 26. april 2007 (Staldgade 70-74) jf. bilag 1.

Aftalemodellen indebærer, at Københavns Ejendomme & Indkøb (KEID) indgår aftaler om arbejdspladser med den enkelte iværksætter/kunstner. Arbejdspladsen er som udgangspunkt ikke afgrænset, og omfatter ikke et fast antal kvadratmeter. Aftalerne er derfor ikke omfattet af erhvervslejeloven.

Aftalerne er i dag tidsbegrænsede til maksimalt ét år, og kan af begge parter opsiges med 14 dages varsel. Det er op til kunstnerne selv indbyrdes at opdele pladserne og sikre, at alle får adgang til toilet og fællesarealer. KEID opkræver markedsleje for brugen af arbejdspladserne.

 Aftalemodel godkendt af KFU den 19. december 2013 (Tietgensgade 31) jf. bilag 2.

Aftalemodellen tager udgangspunkt i den oprindelige model af 26. april 2007 jf. bilag 1. Der er dog tilføjet følgende:

• KEID modtager motiverede ansøgninger fra kunstnere, som videresendes til kunstnerkollektivet til udtalelse.
• Kunstnerkollektivet anbefaler, hvem af ansøgerne der på baggrund af kunstneriske kvalifikationer bør optages. Ca. 15-20 % af kunstnerpladserne i de enkelte lokaler administreres fortsat direkte af KEID for at give mindre etablerede kunstnere en mulighed for en plads samt de, der ikke ønsker at være medlem af kunstnerkollektivet.
• KEID træffer på baggrund af kunstnerkollektivets anbefalinger endelig afgørelse om, hvem der bør optages i kunstnerkollektivet.
• KEID administrerer fortsat kunstnerpladserne, herunder opkrævninger og lignende.
• KEID vurderer tidsperioden ud fra den aktuelle risiko for, at lokalerne inddrages til kommunale formål.

Ordningen blev i første omgang etableret som et etårigt forsøg (pilotprojekt), som derefter skulle evalueres, hvilket ikke er sket.  

Hjemmelsgrundlag:

Udlejning til private erhvervslejere sker efter reglerne om overskudskapacitet, hvorefter KEIDs overskudskapacitet skal udlejes på markedsvilkår og til markedsleje, jf. bilag 3.

Løsning

For at imødekomme ønsket fra brugerne vil KEID gå i dialog med brugerne af Staldgade 70-74 med henblik på at indgå aftale efter samme model som i Tietgensgade 31, 3. sal.

Idet ordningen ikke længere har karakter af pilotprojekt vil KEID derudover ændre den eksisterende aftalemodel således, at aftaler om kunstnerpladser fremover som udgangspunkt ikke længere gøres tidsbegrænset.

Det er KEIDs vurdering, at aftalemodellerne i tilfælde af tvist vil blive tilsidesat, idet der er nærliggende risiko for at en domstol vil konkludere, at aftalerne – trods ordlyden – er omfattet af erhvervslejeloven, hvilket umiddelbart stiller lejerne bedre i forhold til fx opsigelse.

Dette skyldes, at arbejdspladserne de facto (enkelte steder) er lokaler og ikke ”pladser”. Det var bl.a. derfor, at Kultur- og Fritidsforvaltningen foreslog tidsbegrænsningen på et år. Denne procesrisiko er ikke anderledes med en eventuel ændring af aftalemodellen, idet der ikke laves om på de lejede arealer rent fysisk.

Endvidere skal den aftalte tidsbegrænsning på 1 år være rimeligt begrundet i udlejers forhold for ikke at kunne blive tilsidesat. I aftalemodellerne er tidsbegrænsningen begrundet med at ordningen er et pilotprojekt, hvilket ikke er sagligt eller rimeligt begrundet, henset til at projekterne ikke længere har et midlertidigt sigte.

Herudover vurderede KFU, jf. beslutning af 26. april 2007 (bilag 1), at der kan være en risiko forbundet med, at forvaltningen i aftalerne fraskriver sig ansvaret for lejemålenes stand ved overtagelsen. Med ændringen af den nuværende model (ophævelse af tidsbegrænsningen) vurderes de nævnte risici fortsat at være tilstede.

Hvis tidsbegrænsningen ophæves og aftalerne ikke er omfattet af erhvervslejeloven (dvs. at der er tale om leje af en arbejdsplads og ikke et lokale), vil det som udgangspunkt ikke have nogen betydning, og parterne vil skulle henholde sig til det aftalte opsigelsesvarsel på 14 dage.

Hvis tidsbegrænsningen ophæves og en domstol når frem til, at aftalen er omfattet af erhvervslejeloven, har det følgende konsekvenser:

Københavns Kommune har kun mulighed for at opsige aftalen i henhold til erhvervslejelovens § 61, stk. 2 i tilfælde af nedenstående (udtømmende):

1. Københavns Kommune skal selv benytte det lejede (1 års opsigelsesvarsel)
2. KEID dokumenterer, at ombygning eller nedrivning af ejendommen medfører nødvendig fraflytning (3 måneders opsigelsesvarsel)
3. Lejer ikke iagttager god skik og orden mm.
4. Vægtige grunde i øvrigt (3 måneders opsigelsesvarsel)

Det forhold, at gøre lejekontrakterne tidsubegrænsede vurderes ikke, at vanskeliggøre en ændret tilgang til porteføljen, såfremt der opstår kommunalt ønske om salg, idet der fortsat vil være adgang til at opsige til kommunalt brug.

Der findes ikke andre egnede ledige lejemål i KEIDs portefølje jf. ovenstående. For at lejemålene skal være attraktive for kunstnere, så skal lejen være rimelig lav og det forekommer kun ved lejemål med et meget stort vedligeholdelsesefterslæb. KEID vil bruge ovenstående model, såfremt der skulle opstå lignede lejemål, der ikke kan frasælges eller udlejes til anden side.

Ordningen vil løbende blive evalueret af KEID.

Økonomi

KEID forventer at flere kvalificerede kunstnere vil benytte kunstnerpladserne, hvilket vil reducere antallet af ledige antal pladser.

KEID kan oplyse, at lejerne i dag betaler 800 kr. pr. arbejdsplads i Tietgensgade og 650 kr. pr. plads i Staldgade pr. måned. 

Videre proces

Vedtages ændringen vil KEID fremadrettet indgå aftaler med kunstnere uden tidsbegrænsning, herunder med et kunstnerkollektiv i Staldgade 70-74.

Peter Stensgaard Mørch/                                  Søren Tegen Pedersen

Dagsordenspunkt 7: Kunstnerpladser i Københavns Kommune (2017-0005228)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 13. marts 2018

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.