Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 "Elværksgrunden", Indre By

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, der muliggør etablering af hotel med café.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden” (bilag 2) godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Grundejer ønsker at opføre hotel i Adelgade, hvor der i dag er et parkeringshus. Forslag til lokalplantillæg blev godkendt den 27. marts 2017 og har været i høring fra den 2. maj 2017 til den 30. juni 2017. Forvaltningen har modtaget 15 henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringer.

Teknik- og Miljøudvalget sendte den 18. september 2017 sagen tilbage til forvaltningen med henblik på, at forvaltningen redegør for, hvorvidt det er muligt at stille krav om, at tekniske installationer på taget (eksempelvis ventilation) ikke skal være synlige. På baggrund heraf foreslog forvaltningen en række ændringer, der dog ikke imødekom udvalgets ønsker. Sagen blev derfor ved udvalgets behandling den 6. november 2017 sendt tilbage til forvaltningen, idet udvalget besluttede, at der i den konkrete lokalplan ikke bør tillades teknik på taget. Løsning herpå fremgår af afsnittet Løsning samt bilag 11 og 11a.  Overblik over den tidligere politiske behandling findes i bilag 1.

Løsning

Grundejer ønsker at opføre et hotel med café ud mod Adelgade, hvor der i dag er et parkeringshus. Tillæg til lokalplanen er nødvendig på grund af byggeriets størrelse og beliggenhed i Indre By, samt at den gældende lokalplan ikke er i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. Hotellet erstatter delvist et eksisterende privat parkeringshus, hvor der fortsat vil blive drevet parkeringshus med ca. 124 færre parkeringspladser. Der henvises til faktaark (bilag 3).

Forslag til ændringer
Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår en række ændringer (bilag 9), som bygherre er indforstået med. Forvaltningen foreslår, at samtlige facader udføres i tegl på nær penthouseetagen. Der tilføjes en ny tegning til lokalplanen, der viser facadefarver og -materialer, og den eksisterende lokalplantegning nr. 4 opdateres, idet tekniske installationer fjernes fra taget. Herudover foreslås, at der for bygningen mod Adelgade og den del af bebyggelsen, der orienterer sig mod Borgergade, stilles krav til udformning af vinduernes indramning, som vises på en ny tegning nr. 6 (bilag 10). For at lette penthouseetagens udtryk, foreslås det, at der tilføjes en bestemmelse om, at etagen rykkes tilbage fra facaden mod Dronningegården, og at facaden primært udføres i glas. Endvidere foreslås det, at det præciseres, at overdækning af bilparkering skal begrønnes.

Installationer og anlæg på taget
I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen den 6. november 2017 ønskede udvalget, at der i den konkrete lokalplan stilles krav om, at der ikke bør være teknik på taget. Efter dialog med bygherre foreslår forvaltningen, at ventilation og anlæg integreres i bygningen og i taget (bilag 11 og 11a), og der vil herefter kun være teknik på taget i form af udsugning fra bad, toilet og køkken, der ifølge byggelovgivningen skal ske over tag. Løsningen betyder, at taget vil få en svag hældning, der forsat vil kunne begrønnes. Ventilationssystemet vil ikke være synligt oppe fra. Da forslaget imødekommer høringssvarene, er der ikke behov for supplerende høring. Ændringen har ikke betydning for skyggepåvirkningen (bilag 8 og 11a).

Bebyggelsesprocenten ændres fra 382 til 379, idet ventilationssystemet delvist placeres, hvor der før var hotelværelser, og antallet af hotelværelser reduceres med tre værelser fra 281 til 278.

Borgermøde

På borgermødet den 17. maj 2017 deltog ca. 25 personer (bilag 7). Bemærkningerne samlede sig stort set om de samme punkter som de modtagne høringssvar.

Høring

Der er modtaget 15 henvendelser i høringsperioden (bilag 4). Henvendelserne er refereret med forvaltningens bemærkninger, og forslag til ændrede bestemmelser fremgår afslutningsvist i bilag 5. Hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Indre By Lokaludvalg – bilag 4, henvendelse nr. 11

Overordnet er Indre By Lokaludvalg imod hotelbyggeriet, idet der i forvejen er problemer med trafik og parkering. Lokaludvalget er ikke overbevist om, at byggeriet arkitektonisk bliver tilpasset omgivelserne. Konkret har lokaludvalget følgende synspunkter:

1. Hoteldriften vil give støj til beboerne primært fra trafik, leverandørtrafik og affaldsindsamling.
2. Der stilles spørgsmålstegn ved de viste skyggediagrammer.
3. Bygherre bør forpligtes til at opsætte farveprøver af byggeriet og invitere borgerne i kvarteret til at bedømme dem.
4. Det bør sikres, at hotellet og cafeen ikke betyder mere natteliv, hvilket ønskes tinglyst.
5. Tagterrasserne kan ikke tælles med i friarealet, hvis de ikke må bruges.

Forvaltningens bemærkninger

1. I forhold til den nuværende anvendelse som parkeringshus vil etablering af hotel og café ikke betyde mere trafik, idet de fleste gæster forventes at ankomme via metro. Hotellets målgruppe er primært voksne på storbyferie eller på kortere arbejdsophold. Leverandørtrafik og affaldshåndtering til hotellet forventes at kunne håndteres som nu.
2. Forvaltningen har vurderet skyggediagrammerne og finder dem retvisende. Skyggerne i diagrammerne er udarbejdet efter den metode og på tidspunkter, som er i overensstemmelse med forvaltningens praksis. Som svar på flere henvendelser om skygger er der dog udarbejdet yderligere skyggediagrammer, der viser skygger fra det nuværende byggeri og skygger fra det kommende hotelbyggeri, som beskrevet i det oprindelige forslag (bilag 8). Efter den offentlige høring har en borger særligt gjort opmærksom på skyggevirkningen i november måned, hvorfor bilag 8 er suppleret med skyggediagrammer for november.
3. I forbindelse med byggesagen vil bygherre blive anmodet om at udarbejde en såkaldt mock-up (typisk et udsnit af facaden i 1:1), der viser materialer, farver og vinduesdetaljering.
4. Lokalplanen kan ikke fastsætte, hvilken type café eller restaurant, som skal ligge i lokalerne, og forvaltningen kan ikke kræve tinglysning i forhold til åbningstider.
5. Tagterrassen tæller med i friarealet og skal derfor kunne bruges af hotellets brugere.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Det ønskede byggeri er for højt og vil tage dags-/sollys fra beboerne i Dronningegården.
2. Der er ikke behov for yderligere hotelkapacitet i området.
3. Der er bekymring for, at flere hotelværelser vil betyde mere trafik i området, og at det bliver vanskeligere at få en parkeringsplads, når der nedlægges parkeringspladser.
4. Andre forhold herunder farven på byggeriet, støj og støv, natteliv, afhentning af affald via det hævede parkeringsareal, bebyggelsesprocent og eventuelle kommende dispensationer.

Forvaltningens bemærkninger

1. For at lette udtrykket af den øverste etage (penthouseetagen), foreslår forvaltningen, at der tilføjes en bestemmelse om, at etagen rykkes tilbage fra facaden mod Dronningegården og fra facaden mod stien, og at penthouseetagens facader primært udføres i glas.
2. Området er i Kommuneplan 2015 udlagt til serviceerhverv, og det er derfor i overensstemmelse med den overordnede planlægning at etablere hotel på dette sted.
3. Der henvises til forvaltningens svar til lokaludvalgets synspunkt nr. 1. Med hensyn til at nedlægge parkeringspladser vil der fortsat blive drevet parkeringshus, og de parkeringspladser, der nedlægges i parkeringshuset, bliver ifølge ejerens oplysninger sjældent benyttet.
4. Forvaltningen vil godkende farver og materialer på byggeriet på baggrund af en mock-up, således at det bl.a. sikres, at farverne bliver tilpasset omgivelserne. Med hensyn til støj og støv vil der være ulemper forbundet med byggeriet, men bygherre skal overholde gældende lovgivning. Vedrørende forstyrrelse af nattesøvnen henvises til svar til lokaludvalget ovenfor. Forvaltningen har gjort bygherre opmærksom på ønsket om, at affaldshåndtering ikke sker via det hævede parkeringsareal. Forvaltningen foreslår bebyggelsesprocenten stort set uændret, idet der er tale om et hotel i et udbygget område. Angående dispensationer har Teknik- og Miljøudvalget den 21. august 2017 besluttet en strammere praksis. Der vil som udgangspunkt kun meddeles dispensationer fra bestemmelser i lokalplaner, der er mere end fire år gamle.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden”, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven. I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling af indstillingen den 6. november 2017 ønskede udvalget, at forvaltningen udarbejder en indstilling om den generelle håndtering af teknik på tage i de indre brokvarterer og Indre By. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt denne indstilling i foråret 2018, hvor udvalget skal drøfte rammer for etablering af tagboliger.

Pernille Andersen

/Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 ”Elværksgrunden” (bilag 2) godkendes med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.
   
   

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 29. januar 2018

Sagen blev udsat.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 5. februar 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med ni stemmer mod en. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, F, I, O, Ø og Å.
Imod stemte: C.
Undlod at stemme: B.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi er imod forslag, da der nedlægges over 100 parkeringspladser, og byggeriet skygger for eksisterende boliger.”

Dagsordenspunkt 13: Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 375 "Elværksgrunden", Indre By (2016-0323571)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 13. marts 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 2. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, Å, B, F og O.

Imod stemte: V og C.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 5. februar 2018:

”Vi er imod forslag, da der nedlægges over 100 parkeringspladser, og byggeriet skygger for eksisterende boliger.”

Venstre tilsluttede sig protokolbemærkningen på mødet.