Leje af lokaler på Jydeholmen 15, Vanløse

Københavns Ejendomme og Indkøb har færdigforhandlet og indgået to betingede lejekontrakter vedrørende leje af i alt ca. 1.852 m2 kontorlokaler beliggende Jydeholmen 15, 3. og 4. sal, 2720 Vanløse. Lokalerne skal ombygges og indrettes til at huse Børne- og Ungdomsforvaltningens områdekontor, der skal flyttes fra dets nuværende placering på Linde Alle 44, 2720 Vanløse for at skabe plads til, at Socialforvaltningen kan anvende grunden på Linde Alle 44 til nybyggeri af botilbud for udsatte borgere.

Flytningen af Børne- og Ungdomsforvaltningen til Jydeholmen 15 blev besluttet i forbindelse med Overførselssagen 2019 ”En nødvendig aftale i en by, der vokser”. Anlægs- og servicebevillinger til ombygning og indretning af lokalerne er tilpasset og bevilliget i forbindelse med Budget 2020 ”Klima og kernevelfærd”.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at de betingede erhvervslejekontrakter mellem Ejendomsselskabet 2010 A/S og Københavns Ejendomme og Indkøb vedrørende leje af i alt ca. 1.852 m2 i ejendommen Jydeholmen 15, 3. og 4. sal godkendes.

Problemstilling

For at muliggøre etablering af nye botilbud i området er det besluttet i forbindelse med Overførselssagen 2019, at den kommunalt ejede ejendom, Linde Allé 40-44 skal nedrives, og grunden anvendes til nybyggeri af botilbud for Socialforvaltningen. Ejendommen på Linde Allé 40-44, anvendes i dag af Børne- og Ungdomsforvaltningen som områdekontor.

Løsning

For at frigøre ejendommen Linde Allé 40-44 er der indgået betingede lejekontrakter (vedlagt som bilag 1) med en privat udlejer (3. mandslejemål) for i alt ca. 1.852 m2 kontorarealer beliggende Jydeholmen 15, 3. og 4. sal. De lejede lokaler skal gennemgribende ombygges, indrettes og tilpasses af Københavns Kommune som lejer, før Børne- og Ungdomsforvaltningen kan flytte ind.

Den årlige leje inkl. driftsomkostninger og skatter for begge lejemål udgør i 2020 i alt kr. 1.527.500 ekskl. moms, svarende til kr. 825 per m2 per år. Lejeniveauet er meget lavt, hvilket dog afspejler, at lejer selv skal foretage og finansiere en væsentlig ombygning og indretning af lejemålet. Lokalerne på 3. sal er p.t. rålokaler, mens lokalerne på 4. sal er indrettet som kontor.

Det er aftalt, at der først betales leje og driftsomkostninger fra det tidspunkt, hvor lejer har haft mulighed for at færdigindrette og ibrugtage lejemålet, dog skal der senest betales leje og drift m.v. fra den 1. maj 2020, uanset om lokalerne på dette tidspunkt er ibrugtaget eller ej.

Lejekontrakten er uopsigelig fra udlejers side i 10 år fra 1. maj 2020, og kan herefter opsiges med 6 måneders varsel. Fra lejers side er lejekontrakten uopsigelig i 2 år fra 1. maj 2020 og kan herefter opsiges med 6 måneders varsel. Udlejers opsigelse skal i øvrigt altid overholde gældende lovgivning på området.

Det er aftalt i lejekontrakterne, at lejer, ved fraflytning, i vidt omfang, ikke er forpligtet til at betale for istandsættelse af lejemålet. Vilkåret er usædvanligt og til fordel for lejer. Det afspejler, at det er lejer, der afholder omkostningerne til indretning på tidspunktet for lejekontrakternes begyndelse.

Lejekontrakterne er betingede af godkendelse i Borgerrepræsentationen senest den 21. november 2019. Herudover er de betingede fra lejers side, af at lejer opnår byggetilladelse senest den 1. marts 2020. Hvis lejekontrakten bortfalder på grund af en af de nævnte betingelser, kan ingen af parterne gøre krav gældende over for hinanden. 

Samlet vurderer Københavns Ejendomme og Indkøb, at lejekontrakterne er markedskonforme, og at det dermed kan anbefales, at de godkendes af Borgerrepræsentationen.

Økonomi

Lejemålet Jydeholmen 15, 3. og 4. sal udgør i alt ca. 1.852 m2 mod ca. 3.224 m2 i lejemålet på Linde Allé 40-44. Arealreduktionen for Børne- og Ungdomsforvaltningen udgør dermed i alt ca. 1.372 m2. Linde Allé 40-44 er et kommunalt lejemål, hvor Børne- og Ungdomsforvaltningen ikke betaler markedsleje, men derimod kommunal intern basisleje. Den kommunale basisleje og driftsomkostningerne på Linde Allé 40-44 er meget lave i forhold til markedslejeniveauet. I alt betaler Børne- og Ungdomsforvaltningen i dag ca. kr. 1,0 mio. årligt i leje og drift. Dette skal ses over for en kommende lejebetaling for lejemålet på Jydeholmen på i alt ca. kr. 1,5 mio. Der er udmøntet og bevilliget midler i Budget 2020 til forøgelsen af leje og driftsomkostningerne fra 2020 og frem. Udgifter til varme, vand og el m.v. i det nye lejemål varetages af Børne- og Ungdomsforvaltningen inden for egen budgetramme.  

Lejer skal ombygge det nye lejemål på Jydeholmen. Anlægsomkostningerne er vurderet til kr. 16 mio. ekskl. moms. Der er afsat anlægsmidler og tilhørende måltal til ombygning, indretning, tilpasning og flytteudgifter i forbindelse med Budget 2020. Anlægsmidlerne er tilgået Børne- og Ungdomsforvaltningen, der står for projektledelsen, flytning og byggeprojektet. Eventuelle ubrugte anlægsmidler falder tilbage til Kassen.     

Kommunen skal ved indgåelse af lejemål deponere midler, der modsvarer lejemålets værdi. Deponeringsforpligtelsen for det nye lejemål på Jydeholmen 15 er kr. 11,2 mio. Der er anvist deponeringsmidler i forbindelse med Budget 2020.

Risici

En forudsætning for lejekontrakten er, at der er enighed mellem udlejer og lejer om lejers indretningsprojekt. Der er en risiko for, at der ikke opnås enighed om indretningsprojektet. Der er risiko for, at lejer ikke opnår byggetilladelse til det ønskede projekt. Eftersom lejers ombygningsprojekt bygger på estimater, er der risiko for, at det bliver dyrere end forudsat.

Videre proces

Efter behandling i Økonomiudvalget og godkendelse i Borgerrepræsentationen vil erhvervslejekontrakten være ubetinget, dog stadig med forbehold for opnåelse af byggetilladelse.

Dagsordenspunkt 5. Leje af lokaler på Jydeholmen 15, Vanløse (2019-0286686)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 12. november 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.