Redegørelse for igangsætning af lokalplanarbejde for Sluseholmen (tillæg nr. 2 til lokalplan 310 Teglværkshavnen) og tilhørende forslag til kommuneplantillæg m.v. (ØU, BTU, MFU, KFU, UUU og FAU)

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 12. november 2002

J.nr. ØU 270/2002

14. Redegørelse for igangsætning af lokalplanarbejde for Sluseholmen (tillæg nr. 2 til lokalplan 310 Teglværkshavnen) og tilhørende forslag til kommuneplantillæg m.v. (ØU, BTU, MFU, KFU, UUU og FAU)

INDSTILLING

[s1] Økonomiforvaltningen indstiller til Økonomiudvalget,

at udvalget drøfter redegørelsen med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg, samt

at udvalget tager redegørelsen om forventede kommunale udgifter ved byomdannelse på henholdsvis 1. etape (Sluseholmen) og efterfølgende etaper i fokusområde Sydhavnen til efterretning som grundlag for det videre arbejde.

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalget,

at udvalget drøfter redegørelsen med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg, samt

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 9. oktober 2002

1. at: Drøftedes, idet udvalget understreger, at der i det videre planarbejde skal lægges betydelig vægt på bevarelse af udsigtskilerne.

2. at: Taget til efterretning.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen indstiller til Miljø- og Forsyningsudvalget,

at udvalget tager redegørelsen til efterretning, idet eventuelle afgørelser om større omflytninger af forurenet jord forventes forelagt udvalget til beslutning på et senere tidspunkt.

at udvalget tager redegørelsen til efterretning, idet evt. miljøafgørelser i forbindelse med byomdannelsen, der måtte indeholde vilkår, der ikke er i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier, efterfølgende vil blive forelagt udvalget til beslutning.

Miljø- og Forsyningsudvalgets beslutning i mødet den 28. oktober 2002

Tiltrådt med den tilføjelse, at Miljø- og Forsyningsudvalget forventer at den boligpolitiske koordinationsgruppe arbejder for at gennemføre miljørigtig projektering og at anbefalingerne fra "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" følges.

Kultur- og Fritidsforvaltningen indstiller, at Kultur- og Fritidsudvalget overfor Økonomiudvalget anbefaler,

at det igangværende planlægningsarbejde fortsættes med deltagelse af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen, Økonomiforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen, for at afklare udformning og lokalisering af skole-, kultur og fritidsfaciliteter i forbindelse med byomdannelse i Sydhavnen, herunder muligheden for at samtænke faciliteterne, samt

at udvalget tager redegørelsen om forventede kommunale udgifter ved byomdannelse i fokusområde Sydhavnen til efterretning som grundlag for det videre arbejde.

Kultur- og Fritidsudvalgets beslutning i mødet den 24. oktober 2002

Indstillingen blev tiltrådt, idet Kultur- og Fritidsudvalget understregede nødvendigheden af, at øvrige kulturinstitutioner mv. – f.eks. biblioteker, kultur- og medborgerhuse og fodboldbaner – skal indtænkes i projektet.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen indstiller, at Uddannelses- og Ungdomsudvalget overfor Økonomiudvalget anbefaler,

at udvalget tager redegørelsen om forventede kommunale udgifter ved byomdannelse i fokusområde Sydhavnen til efterretning som grundlag for det videre arbejde.

Uddannelses- og Ungdomsudvalgets beslutning i mødet den 9. oktober 2002

Udvalget tiltrådte forvaltningens indstillinger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget anbefaler,

at der sikres mulighed for et etageareal på ca. 850 m² og et friareal på ca. 850 m² på Sluseholmen med henblik på etablering af en fleksibel daginstitution i forbindelse med byomdannelse i Sydhavnens etape 1, samt

Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets beslutning i mødet den 9. oktober 2002

Kontorchef Susanne Binné deltog under punktets behandling.

Indstillingen fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen blev fra mødets start erstattet af den fællesindstilling, der var udsendt som bilag.

Fællesindstillingen blev tiltrådt.

RESUME

[s2] En omdannelse af udtjente havnearealer i Sydhavnen til et nyt attraktivt boligområde, vil udgøre et væsentligt element i realiseringen af Borgerrepræsentationens boligpolitik, idet der på langt sigt vil kunne realiseres op mod 500.000 m² nye boliger ved en fuld udbygning af Sydhavnen. For en første etape på Sluseholmen foreslås med indstillingen udarbejdet supplerende lokalplan for Sluseholmens nordligste del med tilhørende kommuneplantillæg, der skal muliggøre opførelse af 80.000 m² boliger og ca. 35.000 m² serviceerhverv.

Ved en gennemførelse af planen for fokusområde Sydhavnen vil der ske genbrug af nedslidte erhvervsarealer, der bliver omdannede til attraktive bolig- og erhvervsområder. Områdets centrale placering i København vil give mulighed for at udnytte den allerede udbyggede infrastruktur og den mangfoldighed af tilbud, som i forvejen findes i byen. Der vil blive skabt et unikt erhvervs- og boligområde i nær kontakt med vandet og med gode rekreative muligheder for byens borgere og brugere.

Investeringer i infrastruktur samt etablering af kommunale servicefaciliteter vil på kort sigt medføre en række kommunale udgifter; men i et længere perspektiv vil den fremtidige skatteindtægt fra børnefamilierne og områdets øvrige skatteydere overstige disse udgifter og bidrage positivt til kommunes økonomi.

Med udgangspunkt i den foreliggende befolkningsprognose og forventede boligudbygning i byområdet Sydhavnen, vil der være behov for betydelige arealer og investeringer til, skole, idræt og institutioner i det samlede fokusområde Sydhavnen. I indstillingen redegøres for planlægning af kommunale servicefaciliteter i form af yderligere 7 daginstitutioner og skolefaciliteter til 3 spor i området, der foreslås samtænkt med nye idrætsfaciliteter samt andre kultur- og fritidsfaciliteter, herunder badesteder.

En gennemførelse af byomdannelse på den nordlige del af Sluseholmen som beskrevet, anslås at omfatte udgifter på samlet 52-54 mio. kr. til vejanlæg, en stibro, en daginstitution og et badested, hvorom gælder, at der må forventes en væsentlig finansiering fra Københavns Kommune. I opgørelsen er undtaget et beløb på 50 mio. kr., der foreslås disponeret til et samarbejde med Københavns Havn, idet Økonomiudvalget parallelt med nærværende fællesindstilling behandler en indstilling fra Økonomiforvaltningen om principper for økonomisk samarbejde med Københavns Havn A/S om byggemodning på Sluseholmen, med det formål at sikre realisering af boligbyggeri på Sluseholmen som første etape af fokusområde Sydhavnen.

Realisering af de efterfølgende etaper af helhedsplanen anslås for nuværende at ville medføre anlægsudgifter i størrelsesordenen 417-517 mio. kr., hvortil der, afhængig af prioritering af infrastruktur, skole-, kultur- og fritidsfaciliteter, må forventes en væsentlig finansiering fra Københavns Kommune.

Dertil kan komme kommunale udgifter til opførelse af støttet byggeri i det omfang det prioriteres for at sikre social balance og blandede ejerformer samt til boliger for særligt udsatte.

Efterfølgende vil i rette sammenhænge blive fremsat indstillinger om faktiske budgettering af de kommunale udgifter.

Et bearbejdet idéoplæg til en helhedsplan er i 2002 blevet til i et samarbejde mellem Københavns Kommune og Københavns Havn A/S, hvor Soeters Van Eldonk Ponec Architecten har fungeret som konsulent. Planen falder i tråd med Kommuneplan 2001, hvor en stor del af de gamle havne- og erhvervsområder i Sydhavnen er udpeget til et fokusområde for boligbyggeri med store herlighedsværdier. Hovedelementerne i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" er i det væsentlige indarbejdet i helhedsplanen.

Området for helhedsplanen for Fokusområde Sydhavnen er omkranset af Centrumforbindelsen, som er den centrale trafikforbindelse fra motorvejsnettet til det centrale København. Helhedsplanområdet trafikforsynes herfra via tre kryds: Sluseholmen/Sjællandsbroen, Teglholmsgade/Vasbygade og Kortløb/Vasbygade.

Hovedstrukturen i helhedsplanen, er, udover de mange kanaler, en ny bred boulevard, der forbinder Fisketorvet mod nord med Sluseholmen mod syd. Boulevarden fungerer som et gennemgående element i bydelen, hvor vigtige fælles funktioner som skoler og butikker tænkes placeret. Over Teglværksløbet og Frederiksholmsløbet etableres nye broforbindelser, og Teglholmen får dermed fast forbindelse både mod nord og syd. I forlængelse af den grønne kile på Teglholmen foreslås etableret en stibro over havneløbet til Amager.

Den nye bebyggelse udformes som karreer omgivet af kanaler. De enkelte "karré-øer" forbindes med vejbroer og stibroer. Der opereres med en variation af bygningshøjder og hustyper. Mod de store vandflader opføres de største bygningsvolumener i op til 7 etager, mens der langs de øvrige vandrum bygges lavere, ned til 3-5 etager. Karreerne opbygges af mindre, selvstændige etagehuse og individuelle rækkehuse, der tilsammen danner et varieret bybillede mod gader, kanaler og gårdrum. Parkeringen er fortrinsvis placeret i parkeringskældre under karréerne.

Kanalerne kan anvendes til robåde og motorbåde med en begrænset højde, mens de større havneløb og bassiner ikke har begrænsninger af denne art. Muligheden for indpasning af badesteder vil blive undersøgt. En indpasning af husbåde vil basere sig på et særligt kommuneplantillæg for hele kommunen omhandlende husbåde, som er under udarbejdelse.

Byomdannelsen af fokusområdet tænkes påbegyndt såvel på den nordlige del af Sluseholmen som ved Fisketorvet. Udbygning af Teglholmens sydøstlige del forventes at blive den næstfølgende etape. Realisering af de sidste etaper omkring H.C. Ørsted Værket og Man B&W forudsætter, at de miljømæssige relationer afklares.

Planovervejelserne i indstillingen afføder, at en række emner nærmere skal overvejes og afklares som del af det forestående planlægningsarbejde for etapen på den nordlige del af Sluseholmen.

Heraf skal fremhæves:

· Tidshorisonten for realisering af byggeri på den nordlige del af Sluseholmen er - foruden de konkrete investorers ønsker – betinget af, at Københavns Havn har en uopsigelig lejekontrakt med Aalborg Portland i en periode frem til år 2010. En umiddelbar realisering af planen forudsætter således, at Havnen opnår en aftale med lejer om udflytning.

· Områdets boliger og institutioner må sikres den bedst mulige placering i forhold til miljømæssige problemstillinger ved eksisterende virksomheder og trafikstruktur. En nærmere afklaring vedrørende placering af erhverv må afvente forhandlinger med Københavns Havn/investorgruppen, i det forvaltningerne dog vil forudsætte, at bygningsfronten langs Sluseløbet, Teglværksløbet og på den nyetablerede ø i Teglværkshavnen fastlægges til boliger, evt. med mulighed for serviceerhverv i stueetagen.

· Af de eksisterende virksomheder vurderes særligt, at virksomheden Metro A/S at kunne give anledning til miljøkonflikter. Virksomheden forventes ikke at kunne overholde Miljøstyrelsens grænseværdier for støj fra virksomheder, hvis der overalt i de nye, tilgrænsende karreer indpasses boliger. Planskitsen søger at tage højde for denne situation ved indarbejdelse af en 5 etagers afskærmende kontorbygning umiddelbart op til Metro A/S. Forvaltningerne drøfter løsningsmuligheder med virksomhedens ledelse.

· Derudover kan virksomheden Louis Poulsen Lighting A/S på Sluseholmen 10, muligvis medføre støjforurening ved en placering af boliger umiddelbart op til virksomhedens matrikelgrænse.

· Det må påregnes, at jorden på Sluseholmen i vekslende grad er forurenet. Omkostningerne til at afværge forurening ved nye boliger og til at bortskaffe forurenet jord må derfor forventes at blive en væsentlig post i forbindelse med områdets byggemodning. Tager man imidlertid hensyn til de konkrete forureningsforhold, vil det i et vist omfang være muligt at styre uden om de værste forureningsforekomster eller at omdisponere overskudsjord på stedet.

· Da projektet indebærer etablering af kanaler og en ny ø, bør der foretages en konsulentundersøgelse af vandgennemstrømningen i området for at sikre, at der ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet vandkvalitet.

· For så vidt angår den boligø, der foreslås etableret vest for Sluseholmen på opfyldt areal, er forvaltningerne kritiske over for øens størrelse, idet man finder, at udsigtskilen fra området ved Sydhavnsgade skal vægtes overfor andre hensyn såsom etableringen af en påtænkt gang- og cykelbro til Frederikskaj samt overfor områdets totale rummelighed.

· Den fremlagte bebyggelsesplan indeholder ved etablering af kanalerne samlet set et langt større areal med promenader, end en tilsvarende plan uden kanaler ville indeholde. Imidlertid kan projektets realisering med rimelighed siges at være afhængig af, at det fulde krav i den eksisterende lokalplan nr. 310 om 8 m brede promenader for fodgængere og cyklister langs alle grænser mod vandarealer ikke fastholdes. Den nu udarbejdede plan bygger arkitektonisk på en intimitet i de byrum, der omgiver kanalerne, som kan begrunde smallere og i nogle tilfælde helt fraværende promenader, hvor der langs de nordsydgående kanaler på Sluseholmen foreslås et arkitektonisk motiv med kanalhuse placeret direkte til vandet.

· For så vidt angår trafikafvikling på Sluseholmen, må den foreslåede etablering af en sydlig promenade som 10 m bred promenade og opholdsareal med mulighed for "ærindekørsel", overvejes. Forvaltningerne kan anbefale denne under forudsætning af, at biltrafik kun sker af hensyn til af- og pålæsning for områdets beboere, og at promenaden udformes uden p-pladser og under størst mulig hensyn til fodgængere og cyklister.

· Det skal foreslås, at en nærmere stillingtagen til bebyggelse på molespidsen østligst på Sluseholmen afventer, at der i den videre lokalplanproces sker en detaljering af denne bebyggelse, herunder i forhold til arkitektur, udsigtskilen fra det vestligste bassin i Teglværkshavnen, samt fastlæggelse af anvendelsen og en bearbejdning af øvrige bygningsvolumener og offentlige rum på molen. Soeters Van Eldonk Ponec Architecten foreslår, at der på molen mellem Teglværksløbet og Sluseløbet placeres en 35- 50 m høj bygning som landemærke for området. En sådan bygning strider mod lokalplan nr. 310's bestemmelser, der fastlægger, at der i området punktvis kan opføres bebyggelse i indtil 7 etager i en højde af indtil 28 m. Dertil kommer hensyntagen til "Bådeklubben i Valby", der i dag anvender et areal langs Sluseholmens østkaj syd for molen.

SAGSBESKRIVELSE

[s3] Baggrund

Sydhavnen undergår i disse år en markant forvandling. For dele af området foreligger der allerede planer, der er ved at blive realiseret. Andre dele er udpeget til fremtidigt integreret byområde med erhverv og boliger kombineret med offentlige funktioner samt funktioner af mere fritidsorienteret karakter. Beliggenheden er rimelig central i forhold til City og særdeles attraktiv i forhold til vandet.

I forbindelse med behandlingen af "Københavns Kommuneplanberetning 1999" besluttede Borgerrepræsentationen den 6. maj 1999 (BR 178/99), at der skulle udarbejdes en helhedsplan for Københavns Havn bl.a. med henblik på fastholdelse af havnens herlighedsværdier. Med de politiske tilkendegivelser om nødvendigheden af kvalitet i byggeriet, behovet for en helhedsorienteret planlægning for havnen og opførelse af flere boliger indledte Københavns Kommune i sommeren 1999 et samarbejde med Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S.

Den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec Architecten blev inviteret til at udvikle et idéoplæg for dele af Sydhavnen som et blandet byområde, der udnytter beliggenheden mod eksisterende og mulige nye vandflader.

På et fælles møde mellem Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget d. 22. august 2000 besluttede udvalgene i fællesskab, at idéoplægget fra Soeters Van Eldonk Ponec Architecten skulle danne udgangspunkt for retningslinierne i Kommuneplan 2001, og at forvaltningerne således arbejder videre med idéoplægget for dette fokusområde i Sydhavnen, med henblik på en konkretisering bl.a. for så vidt angår emnerne infrastruktur, institutionsdækning, social balance og finansiering.

Samarbejdet mellem Københavns Kommune, Københavns Havn A/S, Miljø- og Energiministeriet og Freja Ejendomme A/S blev afrapporteret i "kvalitetsbyggeri i Københavns Havn". Rapporten blev på Borgerrepræsentationens møde den 4. oktober 2001 (BR 382/01) taget til efterretning, herunder at den tidligere beslutning om, at der skulle udarbejdes en helhedsplan for havnen, hermed var opfyldt.

Ovenstående har været udgangspunktet for det videre arbejde, der redegøres for i denne indstilling.

Planredegørelse for byomdannelse i Sydhavnen, herunder for den nordligste del af Sluseholmen i form af tillæg nr. 2 til lokalplan 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende kommuneplantillæg.

Som en del af det videre arbejde med Sluseholmen og helhedsplanen har kommunen sammen med Københavns Havn A/S i foråret 2002 engageret Soeters Van Eldonk Ponec Architecten med henblik på en viderebearbejdning af idéoplægget. Bearbejdningen af skitserne er sket ved afholdelse af 4 workshops med deltagelse af Københavns Havn, arkitekten, de involverede forvaltninger og Kvarterløft Kgs. Enghave. Formålet har primært været at tilvejebringe en principiel bebyggelsesplan for Sluseholmens nordlige som en del af et revideret forslag til helhedsplan for Fokusområde Sydhavnen, der i højere grad tager hensyn til de faktiske forhold, herunder tidligere udarbejdede planer, miljøforhold og eksisterende virksomheder.

Soeters Van Eldonk Ponec Architectens idéoplæg er en viderebearbejdning af de principper, som tegnestuen fastlagde, da den arbejdede med "Java-øen" i Amsterdam, samt af elementer fra "Borneo-øen" ligeledes i Amsterdam, udarbejdet af tegnestuen WEST 8. Desuden er der hentet inspiration i Københavns eksisterende byområder, herunder i den karrébebyggelse, som findes på Christianshavn og i Frederiksstaden.

Den nye bebyggelse udformes som karreer omgivet af kanaler. Der opereres med forskellige bygningshøjder og hustyper. Mod de store vandflader opføres de største bygningsvolumener i op til 7 etager, mens der langs de øvrige vandrum bygges lavere, ned til 3-5 etager. Karreerne opbygges af mindre, selvstændige etagehuse og individuelle rækkehuse, der tilsammen danner et varieret bybillede både mod gader, kanaler og gårdrum. Karréernes facader er placeret langs promenader af forskellig art og bredde samt direkte i flugt med nyetablerede kanaler, jf. bilag H.

De enkelte "karré-øer" forbindes med vejbroer og stibroer, og parkeringen er fortrinsvis placeret i parkeringskældre, der er placeret under boligblokkene og gårdarealet. Parkeringskældrene er nedgravet en halv etage og har adgang fra promenaderne, hvorfra der også er adgang til gårdanlæggene. Det forudsættes, at alle adgangs- og opholdsarealer udformes således, at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel.

Hovedstrukturen i helhedsplanen, er, udover de mange kanaler, en ny bred boulevard, der forbinder Fisketorvet mod nord med Sluseholmen mod syd. Boulevarden fungerer som et for bydelen gennemgående element, hvor vigtige fælles funktioner som skoler og mindre butikker tænkes placeret. Over Teglværksløbet og Frederiksholmsløbet etableres nye broforbindelser, og Teglholmen får dermed fast forbindelse både mod nord og syd.

Omkring tidshorisonten for realisering af byggeri på den nordlige del af Sluseholmen har det - foruden de konkrete investorers ønsker - betydning, at Københavns Havn har udlejet ejendommen matr. nr. 369 Kongens Enghave, København på en uopsigelig lejekontrakt med Aalborg Portland i en periode frem til år 2010. En umiddelbar realisering af planen forudsætter således, at Havnen opnår en aftale med lejer om udflytning.

En fuld udbygning af Sydhavnen kan omfatte op mod 500.000 m² boliger, erhvervsbygninger samt kommunale bygninger på tilsammen ca. 190.000 m²og parkeringskældre på ca. 95.000 m².

På vedlagte tegning (bilag D) er en bebyggelse i området for helhedsplanen vist diagrammatisk. Der er ikke skelnet mellem bolig og erhverv, men en mulig bebyggelse til skole og sportsfaciliteter er angivet.

Helhedsplanen må tilvejebringes i etaper. Udviklingen tænkes påbegyndt såvel på Sluseholmen som ved Fisketorvet, idet det med denne indstilling foreslås, at der udarbejdes supplerende lokalplan for Sluseholmens nordligste del (område IV i lokalplan nr. 310). Den eksisterende lokalplan nr. 202 "Fisketorvet" forventes foreløbig opretholdt som grundlag for boligudbygningen her. Derudover forventes udbygning af Teglholmens sydøstlige del (område III i lokalplan nr. 310), at være næste etape. De mellemliggende etaper omkring H.C. Ørsted Værket og Man B&W forudsætter, at de miljømæssige relationer afklares. Den eksisterende industrielle anvendelse af disse arealer skal vurderes i en større tidsmæssig sammenhæng, og de miljømæssige naboforhold her kan kræve særlige løsninger. Via en vis funktionsopdeling mellem boliger og erhverv, er det i helhedsplanen tilstræbt at muliggøre en realisering af etapen omkring MAN B&W, uanset at virksomhedens testkøringshal er i funktion. Området omkring Teglværkshavnen rummer udover de arealer der er omfattet af helhedsplanen andre arealer, der på længere sigt evt. kan medvirke til den forsatte udvikling af området. Dette gælder områder på Sluseholmen herunder Louis Poulsens Ejendom, samt "Fordbygningen" ved Sydhavnsgade og ved Scandiagade Lemvigh-Müller & Munch's ejendom.

Hovedelementerne i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" er i det væsentlige indarbejdet i helhedsplanen, herunder den grønne kile og de fastsatte vejprofiler.

Planen må forudsættes bearbejdet for hver enkelt etape. Der bør i det videre arbejde lægges særligt vægt på udformningen af de offentlige byrum.

For så vidt angår områdets trafikbetjening er helhedsplanområdet omkranset af Centrumforbindelsen, som er den centrale forbindelse fra motorvejsnettet til det centrale København. Der kører på de mest befærdede delstrækninger godt 50.000 biler pr. hverdagsdøgn. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplan nr. 310 blev der foretaget en vurdering af de trafikale konsekvenser af byudviklingen i Sydhavnen. Samlet set vurderedes det, at en udbygning ville medføre ca. 17.200 ekstra biler til og fra området omkring Teglværkshavnen pr. hverdagsdøgn. I forbindelse med helhedsplanen udviddes området der anvendes til bebyggelse. Udvidelsen forventes at medføre en trafik på 5-6.000 biler pr. hverdagsdøgn. Samlet vil udbygningen således medføre 22-23000 ekstra biler pr. hverdagsdøgn.

Helhedsplanområdet trafikforsynes fra Centrumforbindelsen via krydsene Sluseholmen/Sjællandsbroen, Teglholmsgade/Vasbygade og Kortløb/Vasbygade.

Krydset Teglholmsgade/Vasbygade er i dag kraftigt belastet. Hovedparten af trafikken til den allerede gennemførte byudvikling kører til og fra området her. Den planlagte bro over Teglværksløbet vil give en mere smidig trafikafvikling internt i området, og vil kunne afhjælpe problemerne i Teglholmsgadekrydset, idet en stor del af trafikken må forventes at ville køre ad Sluseholmen i stedet. Krydset Sluseholmen/Sjællandsbroen vil blive udvidet til at kunne afvikle den forventede mertrafik.

Hovedparten af den forventede ekstra trafik, som følge af helhedsplanen, forventes vil komme ind i området nord fra ved krydset Kortløb/Vasbygade. Krydset ved Kortløb vurderes at kunne afvikle mertrafikken.

Der henvises til luftfotos bilag A og G og kortbilag B, der viser det foreslåede lokalplanområde. Bilag C viser den af Soeters Van Eldonk Ponec Architecten udarbejde principielle bebyggelsesplan for Sluseholmen. Bilag D viser et foreløbig udkast til en helhedsplan og bilag E viser et udkast til etapedeling af helhedsplanen.

Området omkring Teglværkshavnen har i alt 45 forskellige grundejere, hvoraf de 32 bliver berørt direkte af den nye plan. Københavns Havn er den største grundejer med ca. 230.000 m² og er ejer af hele det område på Sluseholmen, der er omfattet af planen for første etape af helhedsplanen. Dette område er forholdsvis ekstensivt udnyttet og fremstår som et blandet erhvervsområde med store halbebyggelser og en forholdsvis nedslidt karakter.

Området omkring Teglværkshavnen er omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen", der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen 16. juni 1999. Lokalplan nr. 310 fastlægger det planmæssige grundlag for omdannelsen af det tidligere industri- og havneområde omkring Teglværkshavnen. Anvendelsesmæssigt er det intentionen med lokalplanen at skabe en zoning fra industriområdet omkring H.C. Ørsted Værket og de stærkt trafikerede veje over områder med blandet erhverv til de integrerede bolig- og serviceerhvervsområder på Teglholmens sydlige del og Sluseholmens nordlige del. Lokalplan nr. 310 fastlægger sammenhængende infrastrukturelle fællesanlæg som veje, en broforbindelse mellem Teglholmen og Sluseholmen samt rekreative elementer i form af en grøn kile og havnepromenader, bl.a. for at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling og forøge de herlighedsværdier, der knytter sig til beliggenheden i et havneområde og for at sikre sammenhæng til de eksisterende boligområder i Kongens Enghave. Lokalplanens område IV, der svarer til det her omhandlede område på Sluseholmen, er i lokalplanen fastlagt til boliger og serviceerhverv med maksimal bebyggelsesprocent på 110 og med krav om, at mindst 35.000 m², svarende til ca. 37 pct. af rummeligheden, skal anvendes til boliger. Der er optaget en række bebyggelsesregulerende bestemmelser samt bestemmelse om, at nybyggeri udløser supplerende lokalplan.

De udarbejdede planer falder i tråd med Kommuneplan 2001, hvor en stor del af de gamle havne- og erhvervsområder i Sydhavnen er udpeget til et fokusområde for boligbyggeri med store herlighedsværdier. Fokusområdet omfatter de i alt ca. 120 ha gamle havne- og erhvervsarealer mellem havneløbet og "Centrumforbindelsen" - Vasbygade-Scandiagade-Sydhavnsgade-Sjællandsbroen. I Kommuneplan 2001 er der derfor fastlagte nye anvendelses-/rammebestemmelser for dette område. Hovedsigtet har været, at opretholde arealerne langs de omkransende hovedtrafikårer til erhverv og at sikre muligheder for et sammenhængende boligområde med store herlighedsværdier langs havneløbet og de tilhørende havnebassiner.

For så vidt angår det aktuelle område på den nordlige del af Sluseholmen er det tidligere C1*-område i Kommuneplan 2001 erstattet af et B5*-område til "Kanalhusbebyggelse" og et mindre S1-område til serviceerhverv, der danner "bufferzone" mod de øvrige erhvervsarealer på Sluseholmen. Ifølge *-bemærkningen vurderes eventuelle mindre opfyldninger på baggrund af regionplanmæssig godkendelse i den videre kommuneplanlægning. Områderne forventes samlet at kunne rumme omkring ca. 90.000 m² boliger og 23.000 m² serviceerhverv. Den igangværende detaljerede planlægning af områdernes udbygning har imidlertid vist, at det vil være hensigtsmæssigt at have en større fleksibilitet omkring placeringen og fordelingen af bolig- og erhvervsbebyggelse ved udarbejdelsen af den kommende lokalplan og tilhørende bebyggelsesplan. Derfor påregnes det foreslået, at B5*-området og S1-området slås sammen til et C2*-område med særlige bestemmelser om fordelingen mellem boliger og erhverv.

Bilag J viser et kort med rammerne for kommuneplan 2001.

Af Københavns Kommunes værdigrundlag og af Kommuneplan 2001 fremgår, at kommunens udvikling som landets hovedstad og som center i Øresundsregionen skal ske på et bæredygtigt grundlag. Københavns Kommune har som mål at være "Europas Miljøhovedstad", og arbejder derfor frem mod en bæredygtig udvikling af byen. I et så stort projekt som omdannelsen af Sydhavnen vil kommunen arbejde for, at omdannelsen så vidt muligt understøtter en bæredygtig udvikling. Således bør miljøorienteret projektering og anbefalingerne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" indarbejdes i de konkrete byggeprojekter i området.

Størstedelen af erhvervsområderne i fokusområde Sydhavn er beliggende stationsnært – d.v.s inden for en afstand af 1000 m fra Dybbølsbro og Sydhavn Station. Derimod ligger størstedelen af de nye boligområder langs havneløbet med en afstand på 1.000-1.500 m fra disse stationer. Der forventes imidlertid etableret en effektiv busbetjening af fokusområdet med tilknytning til de tilgrænsende stationer. Bilag I viser vigtige fremtidige forbindelser og stationsnære områder.

For så vidt angår byomdannelse på Sluseholmen i Sydhavnen vurderer forvaltningerne, at det af Soeters Van Eldonk Ponec Architecten udarbejdede forslag til bebyggelsesplan for den nordlige del af Sluseholmen indeholder kvaliteter, som med en viderebearbejdning kan danne grundlag for en lokalplan.

Anvendelsesmæssigt lægges der i denne 1. etape op til 35.000 etagemeter erhverv og ca. 80.000 etagemeter boliger, svarende til en fordeling på ca. 30 pct. erhverv og 70 pct. boliger.

Den foreslåede bebyggelsesplan tager udgangspunkt i nyetablerede kanaler samt opfyldning af et areal i havnebassinet mod vest. Bebyggelsesstrukturen tager udgangspunkt i karrébebyggelser. De enkelte karrésider udformes forskelligt afhængig af sidens orientering mod henholdsvis havnebassiner, kanaler, vej og promenader. Karrésiderne langs de nordsydgående kanaler er bl.a. af hensyn til brandmyndighedernes krav foreslået begrænset til 3½ etager og opføres som enfamilie rækkehuse (med reference til det af tegnestuen WEST 8 udarbejdede projekt på Borneo- øen i Amsterdam) placeret direkte i grænsen mod vandet.

Det foreslås, at der langs havneløbet etableres en 21 m bred "promenade", der indrettes med et 2 m fortov, parkering, vej og en 7 m bred egentlig promenade langs vandet.

De foreslåede kanaler kan anvendes til robåde og motorbåde med en begrænset højde, mens de større havneløb og bassiner ikke har begrænsninger af denne art. På linie med tidligere fremsatte ønsker fra Dansk Forening for Rosport kan Sluseløbet (havneløbet ved Slusen og Teglholmens Østkaj), hvis det er praktisk gennemførligt, også tænkes anvendt til en international rosportsbane.

Med hensyn til husbåde er en stillingtagen til placering og antal afhængigt af et særligt kommuneplantillæg for hele kommunen omhandlende husbåde, hvilket vil kunne indgå i den videre lokalplanlægning i Sydhavnen.

Mod den nyetablerede kanal mod syd foreslås en 10 m bred opholdspromenade, hvor bilkørsel for beboere er tilladt, idet "promenaden" foreslås anlagt med status som opholdsareal. Promenaden kan få en særlig betydning, idet bebyggelsesplanen rummer forslag om en gang- og cykelbro mellem Frederikskaj og det nyetablerede boligområde. Gang- og cykelbroen falder i tråd med den i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" fastlagte stiforbindelse ved "Fordbygningen", der forbinder Frederikskaj med de eksisterende boligområder i Kongens Enghave via Borgmester Christiansens Gade.

Langs såvel den nordlige som den sydlige promenade foreslås bygningerne udformes som op til 15 m dybe boligblokke i 5- 6 etager med forhøjet stueetage bl.a. for at kunne imødekomme eventuelle ønsker om nærbutikker, institutioner eller andet.

En særlig betydning for området har den markant beliggende molespids mellem Teglværksløbet og Sluseløbet, hvor Soeters Van Eldonk Ponec Architecten foreslår, at der placeres en 35- 50 m høj bygning, der tænkes at fremstå som landemærke for området. En sådan bygning vil stride mod lokalplan nr. 310's bestemmelser, der fastlægger, at der i området punktvis kan opføres bebyggelse i indtil 7 etager i en højde af indtil 28 m. I den hidtidige planlægning har man desuden lagt betydelig vægt på udsigtskilen fra det vestligste bassin i Teglværkshavnen, der vil blive spærret med den foreslåede placering af et længehus på Sluseholmens molespids mellem Teglværksløbet og Sluseløbet. Det skal på den baggrund foreslås, at en nærmere stillingtagen til bebyggelse på molespidsen østligst på Sluseholmen afventer, at der i den videre lokalplanproces sker en detaljering af denne bebyggelse, herunder i forhold til arkitektur, udsigtskilen fra det vestligste bassin i Teglværkshavnen, samt fastlæggelse af anvendelsen og en bearbejdning af øvrige bygningsvolumener og offentlige rum på molen. Dertil kommer hensyntagen til "Bådeklubben i Valby", der anvender et areal langs Sluseholmens østkaj syd for molen.

Desuden anses størrelsen på den vest for Sluseholmen foreslåede boligø for problematisk, da den vil spærre for udsigtskilen fra bunden af Fordgraven, som man i den hidtidige planlægning har lagt betydelig vægt på. I samme udsigtskile vil også den foreslåede nye stibro over Fordgraven, som forbinder promenaden på den vestligste boligø med det "gamle" Kongens Enghave, spærre.

Det forudsættes, at der sker en videre bearbejdning af forslaget, særligt hvad angår udformning af de nordsydgående kanalrum, hvor bl.a. ideen om at bygge direkte i kajkant og dermed hindre promenader kun bør realiseres på enkelte strækninger.

Boliger og institutioner må sikres den bedst mulige placering i forhold til miljømæssige problemstillinger ved eksisterende virksomheder og trafikstruktur. En nærmere afklaring vedrørende placering af erhverv må afvente forhandlinger med Københavns Havn/investorgruppen, idet forvaltningerne dog vil forudsætte, at bygningsfronten langs Sluseløbet, Teglværksløbet og på den nyetablerede vestlige ø i Teglværkshavnen fastlægges til boliger, evt. med mulighed for serviceerhverv i stueetagen.

Vedrørende trafikafviklingen af Sluseholmen, vurderes det for så vidt angår nybyggeriet, at der vil være ca. 1200 daglige ture til og fra erhvervene. Endvidere anslås det, at der vil være ca. 1000 ture til og fra det østlige boligområde, og 900 til og fra det vestlige boligområde. Biltrafik til karréerne skal fortrinsvist ske via nordvendte kajstrækninger (til p-kælder og gæsteparkering). Mod Teglværksløbet foreslås "promenaden" derfor som nævnt anlagt med et tværsnit på 21 m og indrettet med fortov, parkering, vej og 7 m bred promenade. Den foreslåede etablering af den sydlige promenade i 10 m's bredde med opholdsareal med mulighed for "ærindekørsel" kan anbefales under forudsætning af, at biltrafik kun sker af hensyn til af- og pålæsning for områdets beboere samt renovation o.l., og at promenaden udformes uden p-pladser og under størst mulig hensyn til fodgængere og cyklister.

For så vidt angår jordforurening på Sluseholmen, må det påregnes, at jorden i vekslende grad er forurenet, idet Sydhavnen har været hjemsted for et stort antal forurenende virksomheder. Omkostningerne til at afværge forurening ved nye boliger og til at bortskaffe forurenet jord må derfor forventes at blive en væsentlig post i forbindelse med områdets byggemodning. Det er nødvendigt med en detaljeret viden om de konkrete forureningsforhold, så der kan tages hensyn til dem i projekteringsfasen. Hermed vil det i et vist omfang være muligt at styre uden om de værste forureningsforekomster eller at omdisponere overskudsjord på stedet, så udgifterne til jordbortskaffelse minimeres.

En begrænset, oversigtlig første fase af et undersøgelsesprojekt vedr. jordforurening på Sluseholmen er gennemført af Københavns Havn i april-maj 2002. Rapporten fra konsulentfirmaet viser, at der som ventet er jordforurening ved et stort antal mulige kilder. Desuden forekommer der over større arealer forurening med bl.a. olie, som ikke kan henføres til kendte kilder. På grund af undersøgelsens begrænsede omfang er de fundne forureningsforekomster ikke afgrænset, og det økonomiske skøn over afværgeomkostninger har derfor måttet angives som et interval med betydelig usikkerhed, idet omkostningerne er anslået til mellem 2,2 og 20 mio. kr. for området omfattet af etape 1.

Når anden del af forureningsundersøgelsen foreligger, vil dens resultater kunne indgå i en detaljering af byggeprojektet, hvorefter der kan udarbejdes realistiske overslag for den del af byggemodningsudgifterne, som kan henføres til jordbortskaffelse og jordforurening. Der kan eventuelt blive behov for yderligere supplerende undersøgelser til brug for skitseprojektering og myndighedsbehandling af de konkrete bygge- og anlægsarbejder.

Af de eksisterende virksomheder vurderes, at virksomheden Metro, som grænser op til det areal, hvor der påtænkes placeret boliger, vil kunne give anledning til miljøkonflikter. Virksomheden er et engrosfirma, der sælger såvel fødevarer som "non food". Virksomheden giver anledning til i størrelsesordenen 175 lastbiltransporter pr. uge. Virksomhedens varemodtagelse ligger umiddelbart op til skel mod det aktuelle lokalplanområde, og varetilkørslen starter kl. 05.00 om morgenen.

Det vurderes, at virksomheden ikke vil kunne overholde Miljøstyrelsens grænseværdier for støj fra virksomheder (Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om ekstern støj fra virksomheder) hvis der overalt i de tilgrænsende karreer indpasses boliger. Det er i øvrigt Miljøkontrollens erfaring, at sådanne lastbiltransporter vil give anledning til retmæssige klager over især støj, når der er boliger i nærheden.

Det af Soeters Van Eldonk Ponec Architecten udarbejdede forslag til bebyggelsesplan søger at tage højde for denne situation ved indarbejdelse af en 5 etagers afskærmende kontorbygning umiddelbart op til matriklen tilhørende Metro A/S. Der er derfor udført en støjundersøgelse med henblik på at afdække situationen med og uden den foreslåede kontorbygning.

Støjundersøgelsen viser, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænseværdier for boliger vil kunne overholdes ved de planlagte karréøer i dag- og aftenperioden i begge situationer.

Hvis der ikke etableres en kontorbygning, vil grænseværdierne for boliger i natperioden derimod blive overskredet ved de fire nærmest liggende karréøer med op til 10 dB.

Selvom kontorbygningen opføres, forventes støjgrænserne for boliger i natperioden stadig at blive overskredet med op til 7 dB, hvis der indpasses boliger på hjørnet af og langs vestfacaden af den karré, der ligger øst for vejen Sluseholmen.

Støjundersøgelsen viser endvidere, at grænseværdierne i natperioden for boliger overskrides med op til 20 dB på vejen Sluseholmen overfor Metro i begge scenarier.

Der er således tale om væsentlige overskridelser af de vejledende grænseværdier for boliger. De mest dominerende støjkilder er lastbilkørsel til virksomheden samt virksomhedens ventilations- og køleanlæg, der er placeret på taget.

Støjundersøgelsen kan således tale for, at der i de nævnte dele af bebyggelsen ved vejen Sluseholmen indpasses andre funktioner end boliger, eksempelvis serviceerhverv.

Undersøgelsens resultater vil indgå i det videre arbejde med fordelingen af boliger og erhverv i området. Hvis der ikke ad den vej kan opnås en overholdelse af de gældende grænseværdier kan lokalplanen medføre en situation, hvor virksomhedens nuværende indretning og drift i fremtiden ikke vil være hensigtsmæssig i området. Forvaltningerne vil drøfte støjundersøgelsen og løsningsmuligheder med virksomhedens ledelse.

Derudover kan virksomheden Louis Poulsen Lighting A/S på Sluseholmen 10, medføre støjforurening ved en placering af boliger umiddelbart op til virksomhedens matrikelgrænse. Det vil være nødvendigt med en nærmere støjundersøgelse – udført af konsulenter – for at få et præcist billede af virksomhedens støjbelastning på arealet beliggende mod nord.

Udenfor lokalplanområdet ligger virksomheden Man B&W Diesel A/S og H.C. Ørsted Værket. Begge virksomheders luftforurening har betydning for mulighederne for at bygge en høj bygning på Sluseholmens spids, idet grænseværdierne for luftforurening vil blive overskredet i henholdsvis 35 og 45 meters højde.

Da projektet indebærer etablering af kanaler og en ny ø i Teglværkshavnen, bør der foretages en konsulentundersøgelse af vandgennemstrømningen i området med henblik på at sikre, at der ikke opstår vandområder med ringe vandudskiftning og dermed forringet vandkvalitet.

Planens realisering forudsætter som nævnt, at Aalborg Portlands anlæg, der er en klasse 4/5 virksomhed (100/150 m afstands zone), flyttes fra området.

Bolig- og befolkningsudvikling

I den seneste boligfremskrivning for Københavns Kommune forventes der en gennemsnitlig årlig boligtilvækst i fokusområde Sydhavnen på omkring 300 boliger med blandede ejerforhold. Der er ikke udarbejdet en særskilt befolkningsfremskrivning for fokusområdet, som gennemskæres af bydelsgrænsen mellem Vesterbro og Kongens Enghave - men byggeforudsætningerne indgår i befolkningsfremskrivningerne for disse bydele.

Planlægningen er indtil videre baseret på et foreløbigt skøn over befolkningsudviklingen, hvori der er forudsat en gennemsnitlig boligstørrelse på ca. 100 m², og gennemsnitligt 2,5 beboere pr. bolig, svarende til 40 m² pr. indbygger, som er lidt mindre end det gennemsnitlige forbrug af boligareal i hele kommunen på ca. 43 m². Herudover er der skønnet en aldersfordeling, som afspejler den generelle befolkningsudvikling i kommunen og den aldersfordeling der er anvendt for nye boliger i den seneste befolkningsfremskrivning. I prognosen er lagt et forholdsvist højt børnetal til grund.

Skønnet bolig og befolkningsudvikling i fokusområde Sydhavn

Ultimo

2004

2008

2012

2016

2020

Boligtal

200

1.400

2.600

3.800

5.000

Befolkning

0-18 år

19-44 år

over 44 år

I alt

125

250

125

500

800

1.800

900

3.500

1.450

3.300

1.750

6.500

2.050

4.800

2.650

9.500

2.650

6.300

3.550

12.500

I det videre planlægningsarbejde vil der indgå en nærmere vurdering af boligudviklingen og af befolkningsudviklingen i fokusområde Sydhavn, herunder af boligernes fordeling på ejerformer og af aldersfordelingen i nyindflyttede boliger samt børnetal.

Kommunale servicefaciliteter

Det forudsættes, at lokal- og kommuneplanmæssige forhold afklares, således at institutionsbyggeri kan påbegyndes, når forudsætningerne er opfyldt for de enkelte byggerier.

I byomdannelsesområdet Sydhavnen planlægges opført op mod 5000 nye boliger i perioden fra ca. 2004 til ca. 2020. Disse boliger medfører et beregningsmæssigt behov for ca. 8 nye daginstitutioner. Institutionsudbygningen udføres successivt i takt med, at der ibrugtages ca. 600 nye boliger i de enkelte delområder.

Den første fleksible daginstitution med et etageareal på ca. 850 m² og et friareal på ca. 850 m² planlægges etableret i forbindelse med boligudbygningens første etape på Sluseholmen med forventet ibrugtagningstidspunkt i 2006.

Der påregnes ibrugtaget yderligere 7 daginstitutioner i det øvrige fokusområde Sydhavnen i perioden 2008- 2020.

På Sluseholmen, som bliver den første etape af helhedsplanen for Sydhavnen, der realiseres, er der ikke grundlag for at søge at indpasse skole- eller idrætsfunktioner i nogen form. Derimod forventes det, at der i efterfølgende etaper af fokusområde Sydhavnen skal etableres en skole- og institutionskapacitet, svarende til en 3 sporet skole; men det eksisterende prognosegrundlag indikerer samtidig, at der på sigt skal etableres mere end en skole i det nye byområde.

En ny skoleenhed kunne placeres på Teglholmen – ved det grønne område og det trafikale knudepunkt, som forbinder den samlede bebyggelse (nord-syd). Se bilag D. Såfremt der besluttes udarbejdet et nyt plangrundlag, der muliggør dette, vil der tilsvarende kunne indpasses en skoleenhed i området ved Fisketorvet, hvorved der samtidig kunne ske en skolebetjening af såvel Islands Brygge (Havnestaden) og eventuelt Vesterbro.

Udbygningen af skole- og institutionskapaciteten bør samtidig indgå i en helhed med udviklingen og placeringen af idrætsfaciliteter i Sydhavnen. Den konkrete udformning af idrætsfaciliteter afklares i det videre planlægningsarbejde og bør ske i samarbejde på tværs af forvaltningerne og i dialog med de beboere, der allerede bor i området.

Med henblik på gennemførelse af et udviklingsarbejde, som kan danne grundlag for en idekonkurrence, har Uddannelses- og Ungdomsudvalget i fællesskab med Kultur- og Fritidsudvalget søgt midler i puljen til planlægning og projektering af offentlige servicefaciliteter i nye boligområder. Midlerne skal anvendes til at undersøge, hvordan man imødekommer den særlige udfordring det er at udforme et skole- og fritidsmiljø i et nyt og afgrænset boligområde, der ligger i umiddelbar tilknytning til vandet.

Således vil valget af faciliteter og den konkrete udformning ske på baggrund af det beskrevne udviklingsarbejde.

Social balance

Det er et mål med Københavns Kommunes boligpolitik at sikre blandede ejerformer i forbindelse med nybyggeri.

Lokal- og kommuneplanlægning giver ikke mulighed for at regulere bestemte ejerformer. Det er den enkelte grundejer og investor, der efter markedsmæssige vurderinger afgør ejerformen i et nybyggeri.

Da Københavns Kommune ikke er grundejer i Sydhavnen, må kommunen således bruge andre værktøjer til at opnå en ønsket fordeling af boliger med forskellige ejerforhold.

I det omfang der ønskes støttede boliger (almene og andelsboliger), har kommunen mulighed for at gøre opførelsen økonomisk attraktiv for en grundejer eller investor ved at stille de fornødne støttemuligheder til rådighed. For nærværende vurderes der fra de almene boligselskaber at være interesse for at nyopføre støttede boliger i f.eks. Sydhavnen.

Kommunen har i det videre forløb mulighed for gennem forhandling af frivillige aftaler med grundejere og investorer at søge at sikre en passende blanding af ejerformer. Forvaltningerne har fra enkelte andre sager erfaringer med sådanne samarbejder.

Boligmarkedet i København består af et bredt udvalg af boliger hvad angår boligtyper, boligudgiftens størrelse, arealstørrelser og ejerforhold. Af de 280.000 boliger i København er 19% ejerboliger og 31% andelsboliger, hvor der på landsplan er der 53% ejerboliger og ca. 7% andelsboliger. København har altså et meget lille ejerboligmarked og en stor andelsboligmasse. Dette er medvirkende til, at der kan konstateres en stor efterspørgsel på både små og store ejerlejligheder i København og et opadgående pres på boligernes prisniveau.

En væsentlig forklaring på det markante pres på ejerboligmarkedet i København vurderes at være, at ejerlejligheder ofte er eneste alternativ, fordi andelsboliger, almene boliger og private udlejningsboliger opleves som svært tilgængelige. De tre dele af boligmarkedet udgør tilsammen ca. 80% af det samlede boligmarked i København.

I forhold til fremtidig efterspørgsel ses der i fraflytningsstatistikkerne endvidere klare tendenser til at yngre par og børnefamilier i en årrække ikke er flyttet fra byen i samme grad som tidligere. Aldersgruppen 25-39 år er således steget med 1/3 fra 1991 til 2001, og udgør nu over 1/3 af kommunens samlede befolkning. Antallet af beboere pr. bolig har dertil været stigende.

Ifølge den seneste befolkningsfremskrivning forventes indbyggertallet i København at stige fra 499.000 til 531.000 frem til 2016, blandt andet bygget på en forudsætning om, at der bygges ca. 1.400 boliger om året. Til sammenligning var boligbyggeriet i København på 670 boliger årligt i 1996 – 2000.

Der vil også i de kommende år være en stor efterspørgsel efter boliger i København under alle ejerformer, men ikke mindst efter ejerlejligheder.

Sammenfattende tegner der sig på ejendomsmarkedet et billede af, at udbuddet af boliger i kommunen ikke modsvarer efterspørgslen, og at dette billede kun vil forstærkes i de kommende år.

For de nye boliger, der i de senere år er opført i og ved havneområderne, har der indtil nu ikke kunnet spores nogen tendens til, at de ikke har kunnet afhændes.

Men for at de boliger, som opføres, kan erhverves af et så bredt publikum som muligt, bør det sikres, at de samlede opførelsesomkostninger ikke bliver for høje. I bestræbelsen på at sikre en social balance i den nye del af Sydhavnen, vurderes det som centralt, at der tilstræbes en rationel byggeproces, så opførelsesomkostningerne begrænses. I det hollandske idéoplæg og i planredegørelsen lægges således til grund, at byggeriet baseres på udviklingen af et modulopdelt byggesystem og en samlet opførelse af hele "basen" i hver enkelt karré. Ovenpå denne "base" kan der opføres bygninger i varierende bredder og arkitektur, som tilsammen former den enkelte karré.

Forslaget til lokalplan for Sluseholmen vil indeholde bestemmelser om boligernes størrelser. Boligerne vil gennemsnitligt være på ca. 100 m² og med hovedvægten på familieegnede boliger. I overensstemmelse med den boligpolitiske aftale (BR 297/01), vil der også sikres indpasset små boliger, herunder til unge og ældre. I det videre arbejde med såvel Sluseholmen som resten af fokusområdet i Sydhavnen vil desuden blive undersøgt mulighederne for at indpasse boliger for særligt udsatte grupper jf. den ekstraordinære boligsociale indsats, hvortil der er afsat 40 mio. kr. samlet for årene 2001-2004.

Sammenfattende vurderes der at være gode muligheder for at sikre en passende blanding af ejerformer i fokusområdet i Sydhavnen, men det vil kræve en aktiv indsats fra kommunens side i de kommende år, herunder en prioritering af kvoter og økonomi til støttet byggeri.

ØKONOMI

De kommunaløkonomiske konsekvenser ved en samlet byomdannelse i Sydhavnen vil være betydelige.

Med gennemførelsen af de beskrevne investeringer i infrastruktur samt planlægningsgrundlagets tilsikring af en række beskrevne kommunale servicefaciliteter (skole, dagpasning, fritidsfaciliteter) skabes grundlaget for et boligområde i balance og med stor attraktionsværdi for bl.a. børnefamilier.

Investeringer i infrastruktur samt etablering af kommunale servicefaciliteter vil på kort sigt medføre en række kommunale udgifter; men set i et mere langsigtet perspektiv vil den fremtidige skatteindtægt fra børnefamilierne og områdets øvrige skatteydere overstige disse udgifter og bidrage positivt til kommunes økonomi.

Med denne indstilling træffes ikke beslutning om budgetmæssig dækning af beskrevne poster, men elementerne og de forventede størrelsesordener er beskrevet for henholdsvis Sluseholmen som den første etape, samt for senere etaper af helhedsplanen.

Finansieringen af de beskrevne investeringer forudsættes at komme fra følgende kilder:

- Økonomiudvalgets pulje på i alt 280 mio. kr. til infrastruktur og byggemodning i Sydhavnen, Nordhavnen og Østamager, samt

- private investorer, grundejere og evt. fonde, f.eks. Lokale- og Anlægsfonden, og

- udvalgenes egne budgetter.

Enkelte store investeringer må vurderes i sammenhæng med hele kommunens budget, eksempelvis en fremtidig etablering af en ny skole.

Nedenfor redegøres for en række udgifter vedrørende infrastruktur, institutionsdækning og social balance, hvortil en hel eller delvis kommunal finansiering forventes.

I forvaltningernes videre arbejde vil indgå en konkretisering og budgettering af de kommunale udgifter, der kan være forbundet med en byomdannelse af fokusområdet. Det forudsættes i den forbindelse blandt andet, at Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen indgår forhandlinger med investorer med henblik på medfinansiering af udgifter til infrastruktur.

Ved en efterfølgende fremlæggelse af indstilling med forslag til lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg for 1. etape (Sluseholmen), forventes fremsat en indstilling om finansiering af relevante kommunale udgifter i forbindelse med Sluseholmen.

Infrastruktur - økonomi

I helhedsplanen for Sydhavnen indgår en gang- og cykelbro mellem Frederikskaj og det nyetablerede boligområde på Sluseholmen, som vil kunne sikre en forbedret sammenhæng med de eksisterende boligområder i Kongens Enghave via Borgmester Christiansens Gade. En realisering af en sådan gang- og cykelbro er anslået at ville andrage ca. 17 mio. kr., inklusive en offentlig sti videre til krydset Sydhavnsgade/Borgmester Christiansensgade.

Forvaltningerne har desuden vurderet, at byomdannelse af Sluseholmen og det øvrige område omkring Teglværkshavnen forudsætter en række investeringer i infrastruktur udenfor det konkrete omdannelsesområde på Sluseholmen. Således vurderes, at vejen Sluseholmen samt dens tilslutning til Sjællandsbroen skal ombygges for at klare en øget trafik. Dette anlægsarbejde anslås at ville koste 18 – 20 mio. kr.

Kommunen har tilbudt grundejerne omkring Teglværkshavnen at medvirke ved etablering af en bro over Teglværksløbet som et fællesanlæg. Gennem betaling til dette fællesanlæg ved ibrugtagning af nybyggeri (BR 233/99) finansierer grundejerne således i alt 30 mio. kr., som pristalsreguleres. Det indgår i kommunens tilbud, at Københavns Kommune mellemfinansierer broen, således at kommunen derved sikrer en hurtigere realisering. I dag anslås anlægsudgiften til 33 mio.

I helhedsplanen indgår ligeledes forslag om etablering af en stibro fra Teglholmen til Amager, som anslås at ville koste 20-25 mio. kr. Stibroen er i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" ikke fastlagt som fællesanlæg.

I det videre arbejde med Sluseholmen og resten af fokusområde Sydhavnen forventes overvejelser om kommunal medfinansiering ved yderligere investeringer i infrastruktur at blive aktuelle.

Indenfor selve omdannelsesområdets første etape på Sluseholmen vil der skulle investeres i byggemodning og intern infrastruktur. I forhold til økonomien heri, henvises der til, at Økonomiudvalget parallelt med nærværende fællesindstilling behandler en indstilling fra Økonomiforvaltningen om principper for økonomisk samarbejde med Københavns Havn A/S om byggemodning på Sluseholmen, med det formål at sikre realisering af boligbyggeri på Sluseholmen som første etape af fokusområde Sydhavnen.

Kommunale servicefaciliteter - økonomi

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen vurderer det samlede anlægsbehov til en tre-sporet skole til ca. 210 mio. kr.

Ved en etapeopdeling af skolebyggeriet forventes anlægsbehovet til en 1. etape, f.eks. omfattende en indskolingsdel, at udgøre ca. 80 mio. kr.

Under forudsætning af igangsætning af planlægningsarbejdet i 2003 vil udgifterne til planlægning og indledende projektering i givet fald skulle indgå i prioriteringen af anlægsrammen for 2003 og følgende år.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen vurderer, at en skoleidrætshal, der også favner foreningsidrætten, vil koste 30-50 mio. kr.

Vælger man at placere badesteder i Sydhavnen, koster hvert anlæg ca. 2 mio. kr.

Også andre typer kultur- eller fritidsfaciliteter vil blive overvejet. Hvis man eksempelvis vælger at etablere et svømmeanlæg i den nye bydel vil det indebære etableringsudgifter på 50-125 mio. kr., helt afhængig af størrelse og publikumsomfang.

Valget af faciliteter vil ske på baggrund af et udviklingsarbejde. Ved finansieringen af idrætsfaciliteterne vil erfaringerne fra projektet "Partnerskab om idræt" indgå.

I en første etape på Sluseholmen forudsættes integreret en daginstitution, som på nuværende tidspunkt vurderes at få en anlægsudgift på omkring 15 mill.kr.

Idet Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetramme forventes løbende reguleret i henhold til det af befolkningsudviklingen afledte udgiftsbehov til anlæg af daginstitutioner, kan finansieringen af en integreret institutionen på Sluseholmen, etape 1, anvises fra Familie- og Arbejdmarkedsudvalgets budgetramme.

Tilsvarende forventes der ved en omdannelse af den øvrige del af fokusområde Sydhavnen at være behov for yderligere anslået 7 daginstitutioner, hvor der på samme vis anvises dækning over Familie- og Arbejdmarkedsudvalgets budgetramme.

Social balance - økonomi

Såfremt Borgerrepræsentationen vælger at prioritere opførelse af støttet boligbyggeri i Sydhavnen, vil der knytte sig kommunale omkostninger hertil som følger.

Én støttet andelsbolig på 100 m²

Kommunalt tilskud (33 pct. af 1.200 kr. pr. m²)

Kommunal lånegaranti

40.000 kr.

300.000 kr.

Én almen bolig på 100 m²

Indskud i Landsbyggefonden (7% af opførelsesprisen)

Kommunal lånegaranti

130.000 kr. 480.000 kr.

I det videre arbejde med såvel Sluseholmen som resten af fokusområdet i Sydhavnen vil desuden blive undersøgt mulighederne for at indpasse boliger for særligt udsatte grupper, jf. den ekstraordinære boligsociale indsats, hvortil der samlet er afsat 40 mio. kr. for årene 2001-2004.

Oversigt over investeringer med hel eller delvis kommunal finansiering

Den gennemgåede økonomiske redegørelse kan sammenfattes i følgende skema:

Forventede udgifter	1. etape Sluseholmen (mio. kr.)	Senere etaper af helhedsplanen (mio. kr.)
Vejen Sluseholmen, samt tilslutningen til Sjællandsbroen i 2003-2004	18 - 20
En daginstitution i 2006	15
Stibro mellem Frederikskaj og Sluseholmen samt stiforbindelse videre til Sydhavnsgade	17
Stibro fra Teglholmens grønne kile til Amager		20-25
Yderligere anslået 7 daginstitutioner		105
Tre-sporet skole på Teglholmen, fra 2003 – 2007. En 1. etape, omfattende en indskolingsdel: Efterfølgende etaper:		80 130
Skoleidrætshal, der også favner foreningsidræt		30-50
Evt. badesteder	2	2
Andre kultur- og fritidsfaciliteter, evt. svømmeanlæg		50-125
I alt	52 – 54	417 - 517

Dertil kan som beskrevet komme kommunale udgifter til opførelse af støttet byggeri samt til boliger for særligt udsatte.

I skemaet er undtaget et beløb, der indtil videre disponeres til et samarbejde med Københavns Havn om byggemodning af første etape på Sluseholmen, idet der redegøres nærmere herfor i en parallel indstilling til Økonomiudvalget.

MILJØVURDERING

En byudvikling i så stort omfang, som den foreliggende helhedsplan indebærer, vil selvsagt medføre et væsentligt ressourceforbrug i form af byggematerialer, jordbearbejdning og transport med deraf afledte gener for omgivelserne i form af støj, støv og øget luftforurening. Gener som vil pågå over en lang årrække.

Opførelse af op mod 500.000 m² boliger, 190.000 m² erhverv og institutioner samt 95.000 m² parkeringskældre samt udgravning af kanaler, gennemførelse af opfyldninger og etablering af infrastrukturanlæg vil således medføre markante ændringer af det nuværende miljø og resultere i en ny bydel, som ifølge sagens natur vil medføre øget forbrug af energi og ressourcer i form af elektricitet, varme og vand. Endvidere vil den medføre øget trafik med deraf afledt støj- og luftforurening samt en øgning af affaldsmængden.

En gennemførelse af helhedsplanen vurderes – sammen med de udbygningsmuligheder, der er fastlagt i lokalplan nr. 310 – at ville medføre en mertrafik på 22 – 23.000 biler i døgnet, hvilket er 5 – 6.000 flere end lokalplanen alene vil medføre uden de øgede muligheder, som helhedsplanen angiver. Udbygningen af den første etape på Sluseholmen alene med 35.000 m² erhvervsetageareal og 80 – 85.000 m² boligetageareal vurderes at ville medføre en samlet trafikmængde på 3.100 daglige ture til og fra området. Det vurderes, at der er tilstrækkelig kapacitet i krydset Sluseholmen/Sjællandsbroen til at afvikle trafikken.

I det videre planlægningsarbejde vil principperne for kørsel til de enkelte karreer indgå med henblik på at friholde de mest attraktive arealer for bilkørsel, ligesom i placering af boliger og erhverv vil ske under hensyn til de trafikale forhold.

Lokalt set vil der blive tale om markante ændringer i de nuværende forhold. Set i forhold til kommunen som helhed - eller i et videre perspektiv - er det imidlertid umuligt at vurdere konsekvenserne på sigt i forhold til en "nul-løsning", idet de behov, som bliver tilgodeset ved en udbygning af området, i stort omfang må forudsættes i givet fald at blive tilgodeset andre steder og under andre former.

Ved en gennemførelse af planen vil der ske genbrug af nedslidte erhvervsarealer, der bliver omdannede til attraktive bolig- og erhvervsområder. Områdets centrale placering i København vil give mulighed for at udnytte den allerede udbyggede infrastruktur og den mangfoldighed af tilbud, som i forvejen findes i byen. Den trafikalt set gunstige beliggenhed vil på trods af den øgning af trafikken, som udbygningen vil medføre, give mulighed for en god udnyttelse af kollektiv trafik, som må udbygges, ligesom cyklen for mange vil kunne blive et realistisk alternativ.

Der vil blive skabt et unikt erhvervs- og boligområde i nær kontakt med vandet. Med de kvaliteter, som dette vil give de kommende beboere og brugere samt borgere i andre dele af byen, som må forventes at blive tiltrukket af de rekreative muligheder, vil der blive skabt en ny, kvalitets- og oplevelsesrig bydel i København.

ANDRE KONSEKVENSER

Ingen.

HØRING

Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Kvarterløftsekretariat Kgs. Enghave har samarbejdet ved udarbejdelsen af indstillingen. I det videre arbejde med helhedsplanen forventes desuden Sundhedsforvaltningen naturligt at blive inddraget.

BILAG

Bilag 1: Byomdannelse i Sydhavnen - Samlenotat med redegørelse for forvaltningsområderne

Bilag A-K: Kortbilag

Erik Jacobsen Jens Jacobsen Olga Brüniche-Olsen

Peter Elsmann Grethe Munk Peter Rasmussen

[s1]00105089DOC

[s2]00105086DOC

[s3]00105087DOC

Til top