Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 12. november 2002

 

 

 

J.nr.             ØU 282/2002

 

 

13.                Samarbejde om byggemodning på Sluseholmen

 

 

INDSTILLING

[s1] Økonomiforvaltningen indstiller til Økonomiudvalget,

 

at redegørelsen vedrørende principper for samarbejde mellem kommunen og Køben­havns Havns A/S med henblik på realisering af boligbyggeri på Sluseholmen ta­ges til efterretning som grundlag for det videre arbejde.

 

 

RESUME

[s2] Indstillingen skal ses i sammenhæng med en parallel behandling af en fællesindstil­ling om igangsætning af lokalplanarbejde for Sluseholmen (Redegørelse for igang­sætning af lokalplanarbejde for Sluseholmen (tillæg nr. 2 til lokalplan 310 for Tegl­værkshavnen) og tilhørende forslag til kommuneplantillæg, samt redegørelse for den videre planlægning af byomdannelse i fokusområde Sydhavnen og planlægning af kommunale servicefaciliteter.). Baggrunden for denne sammenhæng er, at det vurde­res, at det for omdannelse af Sydhavnen, herunder boligbyggeri i ønsket omfang på Sluseholmen, vil være nødvendigt, at kommunen indgår i et samarbejde med Køben­havns Havn A/S, som ejer grundarealerne på Sluseholmen.

 

Formålet med samarbejdet vil være at realisere principperne i helhedsplanen for Sydhavnen på Sluseholmen, som udgør første etape af omdannelsen af Sydhavnen. Det vurderes under hensyn hertil, at samarbejdet primært bør etableres ved parternes stiftelse af Byggemodningsselskabet Sydhavnen P/S (eller A/S).

 

Selskabet vil som led i salget af grundene på Sluseholmen skulle håndtere bygge­modningsopgaverne enten ved kontrahering med entreprenør og/eller ved - efter af­tale med grundkøberen - at overlade opgaver(ne) til denne.  Parterne udpeger selska­bets bestyrelse, der ansætter en direktør til at forestå den daglige ledelse af selskabet, som ikke herudover skal have ansatte.

 

Selskabets forventede kapitalbehov udgør ca. 100 mio. kr., idet Københavns Havn A/S til dækning af sin halvdel heraf indskyder værdien af grunde med byggerettig­heder til 50.000 etm boliger, mens kommunen kontant indskyder 50 mio. kr. Finan­siering heraf sker ved disponering af 50 mio. kr. af Økonomiudvalgets pulje til infra­struktur og byggemodning i Sydhavnen, Nordhavnen og Østamager.

 

Borgerrepræsentationen vil senere, når den fornødne klarhed foreligger, blive fore­lagt indstilling om etablering af samarbejdet med Københavns Havn A/S.

 

SAGSBESKRIVELSE

[s3] Baggrund

Indstillingen skal sammenholdes med den til parallel behandling forelagte fællesind­stilling om igangsætning af lokalplanarbejde for Sluseholmen (tillæg nr. 2 til lokal­plan 310 for Teglværkshavnen) og tilhørende forslag til kommuneplantillæg, samt redegørelse for den videre planlægning af byomdannelse i fokusområde Sydhavnen og planlægning af kommunale servicefaciliteter.

 

Det vurderes at være af afgørende betydning for en igangsætning af processen vedr. omdannelse af Sydhavnen, at kommunen spiller en aktiv rolle og yder et væsentligt bidrag ved realiseringen af helhedsplanens 1. etape, som omfatter Sluseholmen. En konstruktiv proces og et positivt resultat her må således forventes at have en "kick-starting" effekt for omdannelsen af den resterende del af Sydhavnen.

 

Grundarealerne på Sluseholmen ejes af Københavns Havn A/S, som ønsker kommunens direkte medvirken i forbindelse med omdannelsen, herunder opførelsen af de første 50.000 etm boliger på Sluseholmen, hvor yderligere 30.000 etm boliger efterfølgende forventes opført.

 

Tilsammen er dette udgangspunktet for de efterfølgende overvejelser vedrørende et samarbejde med Københavns Havn A/S, herunder hvilken form og hvilke rammer samarbejdet skal have. Borgerrepræsentationen vil, når den fornødne klarhed foreligger, blive forelagt indstilling om etablering af samarbejdet med Københavns Havn A/S. Nævnte indstilling forventes behandlet primo 2003, parallelt med behandling af forslag til tillæg til lokalplan og kommuneplan.

 

Byggemodningsselskabet Sydhavnen P/S

En byomdannelse og dens formål - sikring af en hensigtsmæssig byudvikling, tilvejebringelse af arealer til opførelse af boliger og erhvervsbyggeri, investering i infrastruktur etc. – må anses for en sædvanlig kommunal opgave i fællesskabets interesse, som ydermere ikke direkte er pålagt kommunen ved lov. Der sker ikke med kommunens medvirken køb af eller investering i fast ejendom med spekulativt sigte, men alene med henblik på realisering af byomdannelsen. Heraf følger, at kommunens engagement i byomdannelse kan ske indenfor kommunalfuldmagten, og at kommunen i forbindelse hermed vil kunne deltage i et byggemodningsselskab, såfremt visse betingelser er opfyldt.

 

De centrale betingelser for kommunens adgang til deltagelse i et byggemodningsselskab vil være:

 

1.             Kommunen må - ud fra et omgåelseshensyn i forhold til styrelsesloven - ikke have bestemmende indflydelse i selskabet, hvilket dog ikke udelukker sikring af kommunens indflydelse gennem aftaler om enstemmighed/vetoret ved væsentlige beslutninger

2.             Selskabets opgaver skal være veldefinerede og begrænset til for kommunen sædvanlige opgaver, såsom nedrivning, jordoprensning, vej- og broanlæg m.v., og efterfølgende videresalg af grunde med henblik på bebyggelse.

 

Byggemodningsselskabet agtes stiftes som et kommanditaktieselskab (også benævnt partnerselskab, P/S) med kommunen og Københavns Havn som kommanditist-aktionærer, mens et af parterne stiftet aktieselskab er komplementar i selskabet og hæfter direkte og ubegrænset for byggemodningsselskabets forpligtelser[1].

 

Myndighedsvurdering af kommunens deltagelse i byggemodningsselskabet

Økonomiforvaltningen har den 10. september 2002 udbedt sig Indenrigs- og Sundhedsministeriets umiddelbare vurdering af, om der i kommunalfuldmagten er hjemmel til kommunens deltagelse i Byggemodningsselskabet Sydhavnen P/S. Der foreligger endnu ikke svar fra Indenrigs- og Sundhedsministeriet.

 

Såfremt Indenrigs- og Sundhedsministeriet måtte vurdere, at nævnte hjemmel ikke er til stede, er der ifølge Erhvervs- og Selskabsstyrelsen hjemmel til kommunens delta­gelse i byggemodningsselskabet i henhold til § 1 i lov om kommuners og amtskom­muners samarbejde med aktieselskaber m.v. Denne hjemmel forudsætter dog, at byggemodningsselskabet stiftes som et aktieselskab, samt at Erhvervsministeren meddeler dispensation fra maksimumgrænsen på 10 mio. kr. for kommunalt kapitalindskud i selskabet. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i relation hertil konkret udtalt, at styrelsen umiddelbart vurderer, at der vil blive givet dispensation.

 

Øvrige betingelser for byggemodningsselskabet

Apportindskud i byggemodningsselskabet fra Københavns Havns side i form af grunde/byggerettigheder vil skulle indskydes til aktuel markedsværdi på indskuds­tidspunktet og dokumenteres ved en vurderingsberetning. Denne kan baseres på en uvildig mæglervurdering og/eller bindende købstilbud fra 3. mand.

 

Det vil kunne være nødvendigt at indgive anmeldelse (eventuelt blot at indhente for­håndsudtalelse) om selskabets etablering til Konkurrencerådet efter reglerne i kon­kurrenceloven om konkurrenceforvridende støtte og fusionskontrol, men umiddelbart forventes det ikke, at der fremkommer indsigelser/påbud fra Konkur­rencerådet.

Reglerne om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme vil ikke være gældende for selskabet, da der ikke er tale et om kommunalt (med)ejerskab af grun­dene, men af aktierne i byggemodningsselskabet. Grundsalgene vil dog – som ud­gangspunkt, jfr. nedenfor - skulle foretages på rent markedsmæssige vilkår.

 

Byggemodningsselskabets virke

Salg af de byggemodnede grunde skal ske på de konditioner, som grundene indsky­des med, idet Københavns Havn A/S er ved at indgå en optionsaftale med et konsor­tium, som vurderes at være i stand til at løfte den samlede byggeopgave. I en opti­onsaftale mellem konsortiet og Københavns Havn A/S vil indgå, at de byggemod­nede grunde sælges af byggemodningsselskabet med specificerede bebyggelseskrav til grundkøberen, med det formål at sikre principperne i helhedsplanen og en sam­menhæng i området, også ud fra et økonomisk synspunkt.

 

Det vil kunne vedtages, at byggemodningsselskabet, som det er tilfældet for Udvik­lingsselskabet Prøvestenen P/S, skal være omfattet af reglerne om aktindsigt i hen­hold til lov om offentlighed i forvaltningen.

 

Byggemodningsselskabets opgaver og organisering

Investeringer i infrastruktur som led i byggemodningen, herunder bl.a. områdets ka­naler, kajanlæg og det interne bro- og vejnet, jfr. nedenfor, afholdes af selskabet, og dækkes ved det efterfølgende grundsalg i det omfang, der er tilført grundene en til udgiften svarende stigning i markedsværdien.

 

Som alternativ hertil vil selskabet som led i salgsvilkårene kunne overlade til grund­køberen selv at forestå (en del af) byggemodningsopgaverne, eventuelt således at selskabet helt eller delvist bevarer ansvaret for udgifterne hertil. Det vil i denne for­bindelse være af væsentlig betydning, om praktiske og/eller omkostningsmæssige grunde tilsiger, at dele af infrastrukturen først udføres eller færdiggøres, når bygge­riet er opført eller i nær sammenhæng hermed. Dette kunne eksempelvis være tilfæl­det med dele af kanaludgravningen, visse broer og afsluttende overfladebelægning.

 

Selskabets overordnede ledelse skal forestås af en bestyrelse på eksempelvis 4 med­lemmer, hvoraf kommunen og Københavns Havn A/S udpeger hver to. Det kan til­lige overvejes, om komplementarselskabet – som Komplementarselskabet Prøveste­nen A/S – skal have mulighed for at udpege yderligere medlemmer med særlig eks­pertise til byggemodningsselskabets bestyrelse. Der vil være mulighed for, at besty­relsen delegerer kompetencen vedr. mindre overordnede beslutninger til en arbejds­gruppe, bestående af medarbejdere fra kommunen og Københavns Havn A/S.

 

Til at forestå den daglige ledelse af selskabet vil der skulle ansættes en direktør, mens der, udover eventuel sekretærbistand, ikke vil være behov for ansatte. Bygge­modningsarbejder forudsættes udført ved kontrahering med ekstern entreprenør.

 

Med henblik på at beskrive procedurer vedrørende udtræden, aktiesalg, optagelse af nye partnere (også ved videreførsel af selskabet med henblik på realisering af de næ­ste etaper i Sydhavnen), og især principperne og retningslinier for samarbejdet, for­udsættes indgået en aktionæroverenskomst mellem kommunen og Københavns Havn A/S i forbindelse med selskabernes stiftelse.

 

Behov for supplerende aftale

I en aftale som beskrevet i denne indstilling, er det alene hensigten, jfr. nedenfor, at Københavns Havn skal indskyde grunde med byggerettigheder til 50.000 etm af de i alt 80.000 etm boliger på Sluseholmen i byggemodningsselskabet. Når en realisering af de første 50.000 etm boliger er sikret, er det Københavns Havns og Københavns Kommunes hensigt at videreføre byggemodningsselskabet med henblik på at sikre realisering af de resterende 30.000 etm boliger i overensstemmelse med krav til kva­litet m.v. Konditionerne for en videreførelse skal drøftes nærmere.

 

En sådan supplerende aftale vil tillige kunne omfatte kommunens investeringer i generel infrastruktur i Sydhavnen (vejen Sluseholmen, plads ved udsigtspunkt, bro over Teglværksløbet etc.) og (delvis) finansiering heraf gennem infrastrukturbidrag fra grundejerne/investorerne.

 

 

ØKONOMI

 

Byggemodningsselskabets reelle kapitalbehov kan vanskeligt anslås på indeværende tidspunkt dels som følge af ufuldstændig opgørelse af byggemodningsomkostninger, herunder graden og forekomsten af jordforurening, dels som følge af den manglende afklaring af, i hvilket omfang køberne af selskabets grunde selv skal forestå (en del af) byggemodningen.

 

Der er udarbejdet en række foreløbige overslag over forventede udgifter til jordop­rensning, interne veje, promenader, kanaler og broer, som i det videre arbejde vil blive kvalificeret. Der vil således ved forelæggelse af indstilling om etablering af samarbejdet med Københavns Havn A/S for BR foreligge specificeret budget for byggemodningsselskabet. Kommunen og Københavns Havn A/S forventer på det foreliggende grundlag, at ca. 100 mio. kr. - hvoraf 50 mio. kr., jfr. nedenfor, er værdien af grunde med tilhørende boligbyggerettigheder - skulle være tilstrækkeligt til at dække kapitalbehovet.

 

Byggemodningsselskabet og komplementarselskabet forventes derfor stiftet derved, at parterne indskyder hver 50 mio. kr., fordelt som henholdsvis aktiekapital og an­svarlig lånekapital efter konkret vurdering på stiftelsestidspunktet. Kommunen fore­tager kontant indskud af 50 mio. kr., mens Købehavns Havn A/S for et tilsvarende beløb som apportindskud indskyder grunde med byggerettigheder til 50.000 etm boliger. Herudover indskyder parterne værdien af forundersøgelser (forurening) som apport­indskud.

 

Finansiering af kommunens indskud i byggemodningsselskabet sker ved, at der dis­pone­res 50 mio. kr. i 2003 af Økonomiudvalgets pulje til infrastruktur og bygge­modning i Sydhavnen, Nordhavnen og Østamager. Nævnte 50 mio. kr. indgår ikke i udgifterne i den oversigt over kommunale investeringer, som er indeholdt i den parallelle fællesindstilling om igangsætning af lokalplanarbejde for Slusehol­men.

 

Byggemodningsselskabets investeringer i infrastruktur som led i byggemodningen dækkes ved selskabets efterfølgende grundsalg, såfremt investeringerne har medført en stigning i grundenes markedsværdi af mindst samme størrelse.

 

 

TIDSPLAN

 

Den forventede tidsplan for etablering af samarbejdet mellem Københavns Kom­mune og Københavns Havn A/S og sammenhængen med planprocessen er skitseret i nedenstående skema:

 

	Nov. 02	Jan. 03	Feb. 03	Forår 03	Sommer 03
Fase	Forberedelsesfase			Realiseringsfase
Status på forurenings-undersøgel­ser	Foreløbige	Afsluttede
Arealværdi-sætning		Vurdering
Samarbejds­aftale – hav­nen og kommunen	Indstilling om principper behandles i ØU	Indstilling behandles i ØU og BR – efterfølgende stiftelse af sel­skab(er) og kapitalind­skud		Opstart
Evt. supple­rende* aftale – havnen og kommunen					Indgåelse
Planproces­sen	Planredegø­relse behand­les i ØU	Forslag til kommuneplantillæg og lokalplan­forslag behandles i BR		Høring	Endelig vedtaget

 

*) Vedr. de resterende 30.000 etm boliger på Sluseholmen og infrastrukturbidrag

 

 

BILAG VEDLAGT

 

Bilag 1: Virkeområde for Byggemodningsselskabet Sydhavnen P/S

 

 

Erik Jacobsen

/Paul Sax Møller