Forslag til lokalplan "Bellahøjen" med kommuneplantillæg

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at forslag til lokalplan ”Bellahøjen” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger,

2. at der, udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt, afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Det store gamle vandforsyningsanlæg på Bellahøj, Bellahøj vandreservoir, er revet ned og grunden solgt til anden anvendelse. Den nye ejer af grunden ønsker at opføre en boligbebyggelse med familieboliger. Endvidere ønsker ejer evt. at integrere en børneinstitution i bebyggelsen.

En startredegørelse blev godkendt i Teknik- og Miljøudvalget den 3. februar 2014 og Økonomiudvalget den 25. februar 2014. Efterfølgende er der udarbejdet forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg (bilag 1), som Borgerrepræsentationen nu skal godkende.

Lokalplanforslaget er udarbejdet med henblik på at sikre, at den rekreative beliggenhed ved Degnemosen udnyttes bedst muligt og områdets grønne karakter fastholdes. Der er i forslaget lagt vægt på, at højden på byggeriet ikke konkurrerer med Bellahøjhusene. Herudover bidrager projektet med nye familieboliger, der indrettes med blandede boligtyper i form af både rækkehuse og lejligheder. Der arbejdes desuden på at etablere forskellige ejerformer.

For at kvalificere ønsket har et arkitektfirma udarbejdet et skitseprojekt på grunden, der er ca. 11.000 m² stor. Skitseprojektet, der er på i alt ca. 12.000 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 110, danner grundlag for lokalplanen og kommuneplantillægget. Der henvises i øvrigt til faktaark (bilag 2).

Skitseprojektet udlægger bebyggelsen i en åben spiralstruktur omkring en bakketop med en adgangsvej, der er trafikdæmpet og med mulighed for leg og ophold. Der etableres parkeringskælder under en mindre del af bebyggelsen, der kan tilkøres uden at skulle ind i selve bebyggelsen. Bygningerne er fra 2 til 7 etager og relaterer sig skalamæssigt til de omkringliggende bebyggelser med de laveste bygninger mod Degnemosen og de højeste på op til 26 meter mod de store karreer langs Ringholmvej og Bellahøjhusene - uden dog at konkurrere med højhusene, der er væsentlig højere.

Der er i projektets udformning lagt vægt på, at området skal fremstå åbent og med forbindelse for fodgængere gennem området til stisystemet ved Degnemosen.

Forvaltningerne vurderer, at det foreslåede projekt har et spændende og varieret arkitektonisk udtryk, der skaber sammenhæng til de omkringliggende bebyggelser, så kvarteret kommer til at fremstå mere helt og ubrudt, end tilfældet er i dag.

Den danske spejderbevægelse har gennem mange år lejet sig ind i en træhytte på grunden, som ikke har været mulig at integrere i boligbebyggelsen. Kultur- og Fritidsforvaltningen er i dialog med spejderledelsen for at finde en alternativ placering til hytten. Den tidligere ejer af grunden har tilbudt at bekoste flytning af hytten, når en ny placering er fundet.

Kommuneplantillæg

I Kommuneplan 2011 er området fastlagt til B3-område til boligformål, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 110, den maksimale bygningshøjde 20 meter og friarealet minimum 60 %.

For at kunne realisere det skitserede projekt foreslås kommuneplanrammen fastholdt til B3*-område med en særlig bemærkning, der muliggør en maksimal bygningshøjde på op til 26 meter.

Parkering

Forvaltningen foreslår, at der anlægges en 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal, svarende til at der etableres ca. 75 parkeringspladser i området. Dette vurderes at kunne dække parkeringsbehovet fremover, da området har en god offentlig trafikbetjening ved bl.a. Grøndal Station og en kommende højklasset busforbindelse på Frederikssundsvej. Antallet af parkeringspladser er i overensstemmelse med Kommuneplan 2011.

Parkering skal placeres i konstruktion med undtagelse af 10 pladser til korttidsparkering, af- og pålæsning og handicapkøretøjer, der skal placeres i forbindelse med adgangsvejen.

Parkeringsdækningen for cykler fastsættes til 2,5 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, hvoraf over halvdelen skal etableres som overdækkede pladser. Herudover skal der anlægges 1 plads til pladskrævende cykler pr. 1.000 m² etageareal.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene, herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg. Lokaludvalget ser positivt på projektet men tilføjer, at B3-rammen bør fastholdes inkl. grænsen for byggehøjden på 20 meter. Lokaludvalget ønsker endvidere, at der anlægges flere adgangsveje, p-normen fastsat til 1 pr. boenhed, samt at parkeringspladser etableres i parkeringskælder og ved indgangen til byggeriet. Endelig ønsker lokaludvalget, at nogle boliger reserveres som ejerboliger for ældre borgere, samt at LAR løsninger med mulighed for aktiviteter såsom pasning af træer og haver integreres i bebyggelsen.

Københavns Museum gør opmærksom på, at der er en markant sandsynlighed for, at man ved anlægsarbejder i planområdet vil berøre en gammel befæstning.

Forvaltningernes bemærkninger
Til lokaludvalgets bemærkninger kan nævnes, at kommuneplanrammen foreslås som B3*-ramme, med mulighed for at bygge op til 26 meter. En egenartsanalyse har vist, at områdets øvrige bebyggelse er af en højde og volumen, der kan bære denne højde, som i øvrigt kun muliggøres ét sted i bebyggelsen.

Det er ikke muligt i lokalplanen at reservere særlige ejerboliger til ældre.

Der indarbejdes LAR-løsninger i form af begrønnede tage og rekreativ anvendelse af regnvand.

Vedrørende nyttehaver og pasning af træer henvises til den kommende beboerforening.

Byliv

Forvaltningerne vurderer, at en boligbebyggelse på dette sted vil tilføre området nye kvaliteter ved at åbne den tillukkede og hegnede grund og danne bedre sammenhæng til og mellem områdets øvrige bebyggelser. Det forventes, at en ny anvendelse af grunden til boliger, de blandede boligformer, flere beboere og mere åbenhed i området vil styrke den sociale bæredygtighed.

Bæredygtighed

Byggeriet opføres som lavenergibyggeri efter laveste energiklasse. Tage beplantes og regnvand forsinkes ved rekreative tiltag.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Borgerdialog
I forbindelse med den offentlige høring afholdes et borgermøde tilrettelagt som orienteringsmøde.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Når projektet er realiseret vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 1,9 mio. kr. årligt, forudsat at de 12.000 etagemeter alle anvendes til boligformål.

Efter politisk behandling sendes planforslagene i høring i 8 uger (juli undtaget).

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2015.

Claus Juhl                                            Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Bellahøjen” (Bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger, samt

2. at der udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt afholdes et borgermøde.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (Bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 16. juni 2014

Indstillingens 1.-2. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

C havde følgende protokolbemærkning:

”at der ikke netto bør nedlægges parkeringspladser til personbiler, men pladser kan flyttes, hvis der kan skaffes erstatningspladser”.

Udvalget havde følgende protokolbemærkning:

”Teknik- og Miljøudvalget ønsker, at Teknik- og Miljøforvaltningen samarbejder med Kultur- og Fritidsforvaltningen om at finde en fælles løsning – for eksempel med spejderhytte på vandtårns-grunden på Brønshøjvej.”

Dagsordenspunkt 12: Forslag til lokalplan "Bellahøjen" med kommuneplantillæg

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 12. august 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.