Forslag til lokalplan "Femøren Station", Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til forslag til lokalplan "Femøren Station" samt sende lokalplanen i høring. Områdets anvendelse ændres fra rent serviceerhverv til ungdomsbolig, hotel og dagligvarebutik, derudover muliggøres en udvidelse fra 3 til 4 etager.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Femøren Station” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i otte uger.
   
   

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved lokalplanforslagets endelige behandling.

Problemstilling

Bygherre ønsker at ombygge og udvide fire eksisterende erhvervsbygninger ved Femøren Station til serviceerhverv (bl.a. hotel, dagligvarebutik og fitnesscenter), til private og almene ungdomsboliger samt til en mindre kommunal daginstitution. Anvendelsesændringerne, byggeønsket om flere etager samt en ny forbindelsesbygning kræver, at der udarbejdes en ny lokalplan for området. Bygherre har opfordret kommunen til at indgå en udbygningsaftale om infrastrukturanlæg i området.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør, at området ved Jorisvej, Engvej og Hedegaardsvej fremover også kan udnyttes til ungdomsboliger, hotel og dagligvarebutik. De eksisterende bygninger på i alt 17.311 m2 etageareal kan udvides med en ekstra etage til 4 etager. Derudover kan en forbindelsesbygning på søjler og i 1 etage etableres i 4. etages højde langs med Jorisvej, som skal forbinde de fire eksisterende bygninger. Det samlede etageareal bliver herved forøget til ca. 23.200 m2. I lokalplanområdet er der i dag ingen butikker. Der kan fremover indrettes i alt 1.500 m2 butiksarealer, herunder én dagligvarebutik på maksimalt 1.000 m2. Stueetagen i den nordligst beliggende bygning skal anvendes til en offentlig funktion, fx en daginstitution. Byggeriet skal have åbne stueetager, pudsede facader i lyse toner og varieres med forskudt placerede vinduespartier over stueetagen. Fælles tagterrasser i tredje sals højde skaber sammen med trappe- og elevatortårne variation i højden. Tagflader skal udnyttes til tagterrasser til boligerne.

Oversigt over væsentligste ændringer i forhold til gældende lokalplan

Byliv

Lokalplanforslaget skaber mulighed for pladsdannelser ved hjørnet Engvej og Hedegaardsvej samt ved de to første gavle ved indkørslen til Jorisvej. Der planlægges for grønne friarealer mod Engvej, åbne stueetager langs Jorisvej, der skal udnyttes til udadvendte eller publikumsorienterede funktioner, samt kantzoner langs bygningsfacaderne. Der skal i to gavle mod Engvej etableres en café eller lignende og et fitnesscenter, aktivitetscenter eller restaurant. Grundet terrænparkering mellem bygningerne, placeres op mod 65 % af opholdsarealet for ungdomsboligerne på tag.

Miljø og bynatur

Det eksisterende erhvervsområde fremstår med store parkeringsflader mellem bygningerne. Områdets træer, heraf seks større træer, lever ikke op til kriterierne for udpegning af bevaringsværdige træer. Træerne og øvrig beplantning vil skulle fældes for at realisere byggeriet, mens der plantes i alt ca. 30 nye træer mellem enkelte af parkeringspladserne og i de grønne friarealer mod Engvej. Udbygningsaftalen indeholder derudover et plantebælte langs Hedegaardsvej frem til hjørnet Engvej med yderligere syv træer. Tagflader, der ikke er udnyttet som friareal, skal anlægges som grønne tage. Samlet set vil området fremadrettet have en større andel af offentligt tilgængelige grønne områder og beplantning end i dag, hvilket er i overensstemmelse med Fællesskab Københavns indsats om mere bynatur.

Almene boliger

Idet anvendelsen af området ændres til boliger, kan kommunen stille krav om, at op til 25 % af det samlede muliggjorte nye boligetageareal etableres som almene boliger. Lokalplanområdet ligger i skoledistriktet Skolen ved Sundet, hvor den almene boligandel udgør 20 %. I henhold til Kommuneplan 2015s retningslinjer er det vurderet, at der kan etableres flere almene boliger. Området er ikke udpeget som udsat byområde i Politik for Udsatte Byområder 2017, og der er ikke større almene boligbebyggelser i nærområdet. Lokalplanforslaget fastsætter derfor krav om mindst 25 % almene boliger ud af det samlede boligetageareal, svarende til ca. 2.900 m2 etageareal. Se endvidere bilag 6.

Parkering

Kommuneplanen stiller et fast krav om én parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, dog én parkeringsplads pr. 300 m² etageareal til ungdoms- og kollegieboliger. I lokalplanen svarer kravet til, at der skal etableres mindst 153 parkeringspladser, der placeres i terræn på de tre arealer mellem de eksisterende bygninger. Kommuneplanen stiller krav om fire parkeringspladser til cykler pr. 100 m² etageareal. Til butikker kræves én parkeringsplads pr. 1000 m² til pladskrævende cykler. I lokalplanen svarer det til ca. 900 parkeringspladser til cykler, hvoraf en stor andel placeres i konstruktion. Idet der er tale om eksisterende bygninger, der ombygges og udvides, er der ikke stillet krav om parkering i konstruktion. Se bilag 5 om fastsættelse af parkeringsdækning for biler.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget. Amager Øst Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring, er grundlæggende positiv overfor det konkrete projekt, herunder i særlig grad ungdomsboliger, nye opholdsarealer og udadvendte funktioner. Lokaludvalget er dog bekymret for, at der uden en helhedsplan for et større område end lokalplanområdet vil ske uhensigtsmæssige lappeløsninger i den videre byudvikling. Der ønskes etableret cykelstier og fodgængerfelter på Hedegaardsvej, samt hastighedsdæmpende foranstaltninger. Derudover ønsker lokaludvalget minimum 25 % almene boliger.

Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker hertil, at der ikke er afsat ressourcer til en større helhedsplan. Udarbejdelse af en helhedsplan vil derfor kræve, at Borgerrepræsentationen afsætter midler hertil i en kommende budgetaftale. Til gengæld er både forbedringer af infrastruktur og offentlige funktioner tænkt ind i projektet. En udbygningsaftale leverer en strækning med grøn cykelrute, og der kommer en kommunal daginstitution. Lokalplanforslaget fastholder i overensstemmelse med kommuneplanen, at op til 50 % af etagearealet inden for lokalplanområdet skal anvendes til ungdomsboliger. Der er med planforslaget sikret mindst 25 % af boligetagearealet til almene boliger. Udbygningsaftalen foreslår en bedre trafikdæmpning omkring Femøren Station, mere sikker krydsning af vejen og en strækning med grøn cykelrute langs Jorisvej. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer et markant æstetisk løft af området, der er planlagt for aktive og udadvendte funktioner og byrummene forbedres markant.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at planerne ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven. Projektet betyder en ombygning af eksisterende bygninger, som vurderes at medføre en ubetydelig indvirkning på det eksisterende miljø.

Udbygningsaftale

På bygherres anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Bygherre har med henblik på at opnå en højere kvalitet eller standard af den planlagte infrastruktur i området opfordret kommunen til at indgå en betinget udbygningsaftale (bilag 4). På Hedegaardsvej omlægges vejareal, og der etableres en stikrydsning ved Jorisvej og metrostationen. Langs Hedegaardsvej etableres mellem Jorisvej og Engvej et beplantningsbælte med fuldkronede træer og integrerede parkeringslommer. På Jorisvej anlægges en dobbeltrettet offentlig cykelsti, der etableres offentlige parkeringspladser og den cykelparkering, der eventuelt nedlægges under metrobroen, flyttes til den sydlige ende af Jorisvej mod Hedegaardsvej.

Økonomi

Kommunen vil overtage anlæggene, der etableres som følge af udbygningsaftalen vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen I forbindelse med aftalen forventer Teknik- og Miljøforvaltningen årlige følgeomkostninger på anslået 40.000 kr. til drift. De øgede afledte driftsudgifter vil blive søgt dækket i forbindelse med budgetforhandlingerne, når anlæggene er etableret. Såfremt der ikke gives midler i budgetforhandlingerne, vil de forøgede driftsomkostninger blive dækket via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder. Det skønnes, at gennemførelse af projektet vil give en kommunal skatteindtægt på ca. 5 mio. kr. årligt og mulighed for ca. 50 arbejdspladser (2012-priser).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen det i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et borgermøde arrangeret af Amager Øst Lokaludvalg, som forvaltningerne deltager i. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.

Peter Stensgaard Mørch                                        Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Femøren Station” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved lokalplanforslagets endelige behandling.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. maj 2018

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At kravet om almene boliger udgår.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med to stemmer mod ni. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C og I.
Imod stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Dagsordenspunkt 38: Forslag til lokalplan "Femøren Station", Amager Øst (2018-0095717)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 12. juni 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.