Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende kommuneplantillæg samt belysning af de trafikale konsekvenser ved denne færdiggørelse af byudviklingen på Islands Brygge (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

Økonomiudvalget

 

BESLUTNINGSPROTOKOL

fra ordinært møde tirsdag den 12. april 2005

 

 

J.nr. ØU 145/2005

 

6. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende kommuneplantillæg samt belysning af de trafikale konsekvenser ved denne færdiggørelse af byudviklingen på Islands Brygge (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

 

INDSTILLING OG BESLUTNING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse vedrørende udvikling af området beliggende mellem Havnen og Amager Fælled, Drechselsgade og Nokken på Islands Brygge til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Artillerivej Syd" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Sideløbende med lokalplanarbejdet belyses de trafikale og støjmæssige konsekve nser af den samlede udvikling af Islands Brygge, og som konsekvens heraf belyses mulighederne ved en ændret trafikfordeling mellem Artillerivej og Ørestads Boulevard, således at Artillerivej kan indrettes og trafikdæmpes til et niveau, der tilgodeser hensynet til boligområder, skole og institutioner.

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 9. marts 2005

Sagen blev udsat

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 6. april 2005

Drøftedes.

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 12. april 2005

Drøftet.

 

 

Behandling: Iværksættes.

 

 

RESUME

Som en del af den samlede byomdannelse i Sydhavnen foreslår forvaltningerne at igangsætte udarbejdelsen af et plangrundlag for "Artillerivej Syd"-området.

Det ca. 16 ha store område anvendes i dag mere eller mindre ekstensivt til industri- og lagervirksomhed mv. Området fremstår tilfældigt udbygget, og en del ejendomme og bygninger er ubenyttede. Forvaltningerne har haft flere henvendelser fra grundejere i området, der ønsker at udnytte deres ejendomme i overensstemmelse med kommuneplanens rammer.

Artillerivej Syd er i Kommuneplan 2001 opdelt i to områder. Området mellem gaden Islands Brygge og Havnen er fastlagt til boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Det øvrige planområde er fastlagt til blandet boliger og erhverv ligeledes med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og med særlig bestemmelse om, at boligandelen skal udgøre 75 pct. af det samlede etageareal. I begge områder skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. Bebyggelsen må opføres i maksimalt 5 etager ekskl. tagetage. Der er ikke i rammerne for detailhandel fastlagt et lokalt centerområde.

Området er udpeget som et af udviklingsområderne i "Fremtidens København og københavnere", Kommuneplanstrategi 2004, og indgår i en byudviklingsstrategi for Sydhavnen og Islands Brygge i forbindelse med udarbejdelse af Kommuneplan 2005. Forvaltningerne foreslår, at byomdannelsen af Artillerivej Syd-området sker som en miljømæssig "frontlinieindsats", og at de miljø- og energimæssige krav, der gælder for kommunalt støttet miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri, derfor også betragtes som minimumskrav til de byomdannelsesaktiviteter, der forestår i området. Dette søges sikret gennem en løbende dialog med bygherrerne.

Tre af de større grundejere i området NCC Property Development A/S, Københavns Havn og Nordkranen A/S/The Carlyle Group, herefter "de 3 grundejere", har engageret de to arkitektfirmaer PLOT og West 8 til at udarbejde et idéforslag til strukturplan som oplæg til det forestående planarbejde. De 3 grundejere ejer tilsammen 64.000 m² grundareal svarende til ca. 38 pct. af det samlede grundareal på knap 167.000 m². Den resterende del af planområdet er opdelt i overvejende mindre ejendomme fordelt på godt 20 ejere - både de 3 grundejere og andre er aktive omkring opkøb af ejendomme.

De overordnede strukturerende elementer i idéforslaget er omlægning af Artillerivej og etablering af en større kanal centralt i området. Hovedideen er at markere overgangene mellem havn/by og by/de landskabelige elementer på Amager Fælled samt skabe en forlængelse af havnefronten med dennes funktioner og faciliteter. Det er helt afgørende at skabe byrum med tæthed, spænding og intensitet, faciliteter og liv.

Kanalen deler området i to kvarterer med hver sin identitet. Den nordlige bydel bliver den mere bymæssige del, der med tætte rækkehustrukturer afvekslende med fritliggende bygninger i op til 40 m's højde forholder sig til resten af Islands Brygges tætte bebyggelsesstruktur og til dels til den gamle industrihavns skala. Området syd for den nye kanal er den "organisk" organiserede bydel, hovedsageligt med lave fritliggende bygninger, der relaterer sig til Amager Fælled og Nokken. Området skal opleves som en grøn overgang til Amager Fælled. I området indgår 3 høje markante bygningsværker.

De 3 grundejere anmoder om, at der udarbejdes en lokalplan, der fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 130 og en boligandel på 50 – 100 pct. af det samlede etageareal, som muliggør op til 10.000 m² butikker, og som tillader bebyggelse i op til 40 m's højde. Der anmodes tillige om, at der fastlægges en principiel bebyggelsesplan, der muliggør udbygning af området med  rækkehusbebyggelser, havne- og strandboliger afvekslende med fritliggende høje bygninger, der placeres spredt i området. Der anmodes om, at lokalplanen bliver så fleksibel, at der er mulighed for ad hoc udvikling og tilpasning af bebyggelsesstrukturen, herunder for efterfølgende endelig placering af de høje bygninger.

I grundejernes økonomiske kalkulationer over etablering af kanalen som skitseret indgår, at ca. 77.000 m³ fyldmateriale, der skal opgraves og bortkøres fra lokalplanområdet, kan anvendes langs Lossepladsvej tæt på området. Kildeforurening vil blive kørt til depot af den enkelte grundejer forud for etablering af kanalen.

Bygningerne på ejendommene matr.nr. 121, 122, 133 og 165 Eksercerpladsen, København, er af nyere dato/nyligt ombygget og må forudses bevaret. Bygningerne på matr.nr. 121 og 122 ibid. er opført i 1960'erne og er sunde og solide. Ejendommen matr.nr. 121 ibid. med knap 23.000 m² bebyggelse på en knap 9.000 m² stor grund er i 2003 erhvervet af udviklingsselskabet A-huset Invest A/S med henblik på ombygning til primært boliger. Bygningen på matr.nr. 122 ibid. med ca. 17.500 m² etageareal på en godt 5.000 m² stor grund ejes af Københavns Kommune og benyttes af Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen.  Der er ikke aktuelle planer  om ændringer af bebyggelsen. Et tidligere tæppelager på ej endommen matr.nr. 133 ibid. er under ombygning til supermarked, og KFUM har  i 2001 opført et kollegium for hjemløse på matr.nr. 165 ibid.

Trafikmængderne på Artillerivej vurderes som følge af den samlede udvikling på Islands Brygge at stige til mellem 26.000 og 28.000 biler, med en tung trafikandel mellem 4 og 7 %. En sådan stigning er ikke forenelig med beboernes tarv og forudsætter omlægning af trafik, støjafskærmning, samt trafiksikring af især den nordlige del af Artillerivej af hensyn til adgang til skole, daginstitutioner og rekreative områder øst for vejen. Herudover vil udviklingen af selve området som et attraktivt boligområde være stærkt afhængig af, om man kan reducere støjgenerne fra en sådan trafikmængde på Artillerivej. I forbindelse med en eventuel omlægning af Artillerivej i sin fulde udstrækning foreslås undersøgt, om vejens status som fordelingsgade indebærer, at den bør ændre status fra privat fællesvej til offentlig vej. Et forhold der aktualiseres af at kommunens forvaltninger i dag er grundejere på en væsentlig del af strækningen.

Det anbefales at reducere trafikken på Artillerivej ved at lede den overordnede trafik direkte over i Ørestads Boulevard. Dette kan ske ved at lukke Artillerivej mod nord ud for Amagerbanens tracé og viedeføre Ørestads Boulevard til Amager Boulevard og samtidig etablere en kraftig hastighedsdæmpning på Artillerivej ved skolen og ved de nye boligområder. Dette sammen med en forbedring af kapaciteten i Ørestads Boulevard skønnes at ville reducere trafikken på Artillerivej til mellem 10 og 15.000 biler i døgnet. Trafikken på Ørestads Boulevard vil til gengæld stige til omkring 25.000 biler i døgnet, hvilket forudsætter, at boliger langs Ørestads Boulevard afskærmes mod støj.

Ud for det aktuelle lokalplanarbejde vurderes gennemførelse af den skitserede trafikløsning at reducere trafikken på Artillerivej til ca. 12.000 biler i døgnet, og vejstøjniveauet er beregnet til 60-65 dB(A) i vejkant. Det vil i så fald være muligt at opføre boliger langs Artillerivej uden at foretage særlige støjdæmpende foranstaltninger.

En ombygning af Ørestads Boulevard forudsætter, at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 301-1, 2, 3 & 4 "Ørestad Nord", der fastlægger Ørestads Boulevard som 2-sporet vej med et profil på 20 m og definerer 3 rundkørsler. Det vurderes, at ombygningen i øvrigt vil kræve en screening for, om den er VVM-pligtig.

En yderligere fredeliggørelse af Artillerivej vil kunne opnås ved at anlægge en helt ny vej fra Ørestads Boulevard tværs over Amager Fælled og videre langs kolonihavernes vestside frem til Lossepladsvej. Denne nye vej er i konflikt med den bestående fredning, og det vurderes, at dette kan udløse krav om aflysning af den eksisterende fredning ved lov. Alternativt kunne Ørestads Boulevard udvides til fulde 4 spor. Vejinvesteringer i denne skala vil have stor effekt på det overordnede vejsystem på Amager og skal derfor overvejes i et langsigtet perspektiv, der også omfatter fuld udbygning af Ørestad, byudvikling på Nordøstamager og eventuel havnetunnelforbindelse.

I forbindelse med byomdannelses- og byggeaktiviteter samt etablering af nye vandområder og øvrige rekreative arealer vil der tillige opstå behov for fjernelse af forurenet jord, oppumpning af forurenet grundvand og etablering af konkrete afværgeforanstaltninger.

Der er behov for at foretage en nøjere vurdering af mulighederne for at tillade badning i kanalen, idet der i forbindelse med et kommende EU-badevandsdirektiv vil blive sat en grænse for, hvor længe badevandskvaliteten må være uacceptabel i badeområder. Det vil formodentlig blive nødvendigt at indpumpe vand fra havnen til den inderste del af kanalen således, at der sikres en udadgående vandbevægelse gennem kanalen.

Mulighederne for at anvende opgravet fyldjord fra lokalplanområdet som "kerne" i støjvolde langs Lossepladsvej er stærkt begrænsede af støjvoldenes størrelse og udformning i forhold til plejeplanen for Amager Fælled. Desuden afhænger dette også af, om kommunen har sikkerhed for, at den jord, der anvendes som afslutning, er helt ren, og at den øvrige jord ikke indeholder mobile forureningskomponenter. Kommunens eventuelle tilladelse til den påtænkte anvendelse afhænger af plejeplanernes forudsætninger og en konkret miljømæssig risikovurdering af resultaterne af jordanalyserne.

Forvaltningerne foreslår, at et plangrundlag udarbejdes på baggrund af rammerne i Kommuneplan 2001, en vurdering af trafik- og miljøforhold samt med udgangspunkt i de 3 grundejeres strukturplan. Strukturplanen er som nævnt et idéoplæg. Dette skal, før det kan danne grundlag for udarbejdelse af et lokalplanforslag, bearbejdes yderligere i relation til de skitserede bybygningsmæssige intentioner med henblik på at sikre en høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område såvel som i det enkelte byggeri og det enkelte byrum, idet der ved udformning og indretning af veje mv. samt ubebyggede arealer tages udgangspunkt i intentionerne i Handlingsplan for Københavns byrum.

Foruden Artillerivej Syd-området overvejes det at lade lokalplanen omfatte klubarealerne langs havnen, der er beliggende i et O1-område, bl.a. for at muliggøre mindre reguleringer af de eksisterende forhold, eksempelvis omlægning af gaden Islands Brygge, indretning af en promenade langs vandet og etablering af flere adgange på tværs til vandet.

Der foreslås følgende retningslinier for lokalplanen:

For området generelt fastlægges bebyggelsesprocenten til 110 med krav om friareal for boliger på mindst 60 pct. og for erhverv mindst 15 pct.

Boligandelen fastsættes til 75 – 85 pct. af det samlede etageareal, idet et indslag af erhverv vurderes at være væsentligt for et attraktivt bykvarter.

Bygningerne på ejendommene matr.nr. 121, 122 og 165 Eksercerpladsen, København, er solide bygninger og fastlægges som bebyggelsesplan. Bebyggelserne på matr.nr. 121 og 122 ibid. vil lægge beslag på en stor del af byggeretten i bykvarteret, hvis de skal medregnes i bebyggelsesprocenten på 110. Det påtænkes at udpege de to ejendomme som et underområde med særlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, der tager udgangspunkt i de eksisterende bebyggelser. I den forbindelse kan Drechselsgade overvejes nedlagt og fastlagt som rekreativt grønt areal, der indgår i friarealerne.

Det vurderes, at ingen bygninger har så stor arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, at de bør udpeges som bevaringsværdige.

Der fastlægges et lokalt centerområde med 3.000 m² butikker.

Artillerivej forudsættes omlagt som ovenfor beskrevet, hvilket forudsætter en nærmere afklaring af linieføring og profil. Internt i området fastlægges et net af veje, stier og pladser, der prioriterer cyklister og gående og indbyder til ophold og aktivitet.

Der fastlægges en bebyggelsesplan med udgangspunkt i de 3 grundejeres forslag til strukturplan. Der fastlægges byggefelter for lav bebyggelse og mere detaljerede bestemmelser om bl.a. proportioner og varierede bygningshøjder for de høje bygninger. For at kompositionerne af høje bygninger kan lade sig gøre, er det nødvendigt at fravige de sædvanlige højdegrænsebestemmelser. Bylivet i området ønskes understøttet ved bestemmelser om, at stueetagen i bebyggelser langs havnepromenaden og den centralt beliggende plads indrettes med publikumsorienterede serviceerhverv og andre udadvendte funktioner.

Bebyggelsesplanen skal med udgangspunkt i strukturplanen redegøre for anvendelsesmuligheder og kvaliteter i byrum og friarealer. Herunder visualiseringer af muligheder for indretninger og udfoldelse i bydelens rum.

De overordnede rekreative anlæg, såsom den omtalte kanal med strandanlæg, en bred havnepromenade og en forsænket træbrygge langs havnefronten fastlægges som særlige fællesanlæg. Kommuneplanens krav til friarealets størrelse fastholdes, men på baggrund af de særlige bebyggelsesstrukturer overvejes det at åbne op for medregning af taghaver og -terrasser mv. i friarealet.

Den store boligandel indebærer, at den overvejende del af parkeringen skal etableres i konstruktion for, at friarealkravet kan opfyldes.

Der skal sikres en høj arkitektonisk kvalitet i det samlede område, såvel som i den enkelte bebyggelse og det enkelte byrum.

Retningslinierne indebærer, at der sideløbende med tilvejebringelse af lokalplan tilvejebringes et tillæg til Kommuneplan 2001.

I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer er forvaltningerne  forpligtet til med henblik på endelig beslutning om udarbejdelse af miljørapport, der skal offentliggøres sammen med lokalplanforslagene,  at foretage høring af de af planforslagene berørte myndigheder.

Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

Lokalplanområdet fastlægges til byomdannelsesområde med henblik på, at der kræves oprettet en grundejerforening til at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.

Der er et skønnet samlet investeringsbehov på 255 mio. kr. til institutioner, trafikanlæg, promenader og kanal. Den samlede kommunale investering i lokalplanområdet og til færdiggørelse af Islands Brygge forventes at udgøre ca. 127 mio. kr., hvoraf de 60 mio. kan henføres til lokalplanområdet indenfor rammerne af Kommuneplan 2005.

Udover disse anlægsudgifter er det en forudsætning for omfordeling af trafikken og en fredeliggørelse af Artillerivej, at forlængelse af Ørestads Boulevard, som nødvendiggøres af udbygningen af Ørestad gennemføres. Udbygningen, som er anslået til 30 mio. kr., indgår ikke i investeringsrammen for budgetårene 2005-08.

Da kommunen selv er grundejer i og ved området, og Lossepladsvej er offentlig vej, og da Artillerivej benyttes til busdrift, er det usikkert, hvor stor en andel, kommunen skal finansiere i forhold til anlæg, mens det vurderes, at det på vejområdet ikke udløser et behov for yderligere driftsmidler. Der er desuden ikke taget højde for evt. ekspropriationer i forbindelse med omlægningen af Artillerivej. I sammenhæng med omlægning og trafiksanering af Artillerivej, bør det overvejes, om kommunen skal overtage Artillerivej i sin fulde udstrækning til offentlig vej.

I forbindelse med Kommuneplan 2005 har Økonomiforvaltningen udarbejdet en nøgletalsbaseret kommunaløkonomisk konsekvensmodel, som kan beregne kommunale indtægter og udgifter i forbindelse med større nye byudviklingsområder. Foreløbige beregninger peger på, at i kommuneplanens periode (2005-17) vil en byudvikling af Artillerivej Syd, eksklusive vejomlægning af den sydlige del af Artillerivej, trafiksanering af Ørestads Boulevard og den nordlige del af Artillerivej, men inklusive daginstitutioner, give en kommunal merindtægt på ca. 75 mio. kr.

I perioden 2005-12 vil de akkumulerede indtægter og udgifter være neutrale, mens indtægterne i sidste halvdel af planperioden vil stige til føromtalte 75 mio. kr.

Det er desuden undersøgt, hvilke indtægter, ejendomsskatter, grundskyld mv. alene vil indbringe, og ifølge modellen, vil de akkumulerede ekstraindtægter i planperioden være på 205 mio. kr. Igen er det sidst i perioden, de største indtægter ligger.

Såfremt udvalgene tiltræder intentionerne i redegørelsen, er det hensigten at præsentere de øvrige grundejere inden for lokalplanområdet for overvejelserne til omdannelse, herunder forslag til retningslinier for lokalplanarbejdet for at orientere om de enkeltes rettigheder og med henblik på om muligt at opnå tilslutning til forslaget.

Det er med forbehold for udvalgenes behandling og drøftelserne med grundejerne samt den videre bearbejdning af planforslagene sigtet, at forslag til lokalplan samt kommuneplantillæg kan forelægges Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen inden sommerferien og offentlig høring i juli-september 2005.