Redegørelse om udarbejdelse af tillæg til lokalplan "Ragnagade II" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 11. december 2001

Nærværende redegørelse fremsendes til Bygge og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til tillæg til den gældende lokalplan nr. 185 for en del af området beliggende mellem Bryggergade og Ragnagade (del af lokalplanens underområde II, byggefelt C) med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001.

Omdeles i Økonomiudvalgets møde den 11. december 2001

Boligfonden Kuben er ejer af ejendommen Ragnagade 7 ("Georg Jensens gamle smedje"). Ejendommen er udlejet til Kuben A/S, der herudover har tilsagn vedrørende den 4.788 m² store ubebyggede naboejendom Ragnagade 9, der frem til 1994 rummede Nordisk Droge & Kemikalie-fabrik. På den ubebyggede grund ønsker Kuben at udvide kontorarealet med et nybyggeri på ca. 3.200 m² etageareal med fysisk tilknytning til bebyggelsen Ragnagade 7. Endvidere ønskes opført ca. 3.100 m² ældreboliger (45-50 plejehjemslignende ældreboliger) for Det Mosaiske Troessamfunds medlemmer. Herudover indrettes et ældrecenter på ca. 1.100 m². Der regnes med, at stort set al parkering placeres i kælder med 80 eventuelt 160 pladser. Frederiksen og Knudsen A/S, Arkitekter PAR, har udarbejdet et skitseprojekt for den påtænkte bebyggelse.

Det Mosaiske Troessamfund ønsker med denne ordning at opnå tidssvarende bygningsmæssige og driftsøkonomiske forhold for deres ældreboliger. I den forbindelse forudsættes det, at plejehjemmet "Meyers Minde" i Krystalgade og N.J. Frænckels Stiftelse på Skoleholdervej nedlægges som plejehjem, jf. "Plejeboligplanen". Ligeledes nedlægges trossamfundets dagcenter i Ny Kongensgade.

Den aktuelle grund er omfattet af lokalplan nr. 185, hvorefter den er fastlagt til serviceerhverv og offentligt tilgængeligt opholdsareal.

Forvaltningen vurderer, at grunden set i sammenhæng med den allerede udbyggede del af lokalplanområdet er egnet til den foreslåede anvendelse med både serviceerhverv og ældreboliger m.v. Gennemførelse heraf forudsætter, at der udarbejdes et tillæg til lokalplanen, der fastlægger arealet til boliger og serviceerhverv samt indeholder en begrænset justering af byggefeltsafgrænsningen mod opholdsarealet (på baggrund af skitseforslaget). Byggeriet overholder med hensyn til placering, og højde i øvrigt i det væsentlige bestemmelserne i den gældende lokalplan.

Vedtagelse af lokalplantillægget forudsætter herudover, at det aktuelle område udskilles af det i Kommuneplanen fastlagte område til kontorformål (S2*-område) og ændres til blandet bolig- og erhvervsområde (C2 –område).

Der vil i forbindelse med den nærmere bearbejdning af projekt og udarbejdelse af planforslagene blive taget stilling til, hvorvidt der skal iværksættes en screeningsprocedure (VVM) af hensyn til parkeringsanlæggets omfang. I givet fald vil HUR blive inddraget.

Fra Frederiksen & Knudsen, Arkitekter PAR, er modtaget et forslag til nybyggeri ved Ragnagade og Telgværksgade, på ejendommen matr.nr. 4994 Udenbys Klædebo Kvarter samt en del af nedlagt gadeareal i Bryggergade. Nybyggeriet omfatter en udvidelse af kontorarealerne for Kuben Byggeadminstration A/S, der bebor den af Boligfonden Kuben ejede naboejendom matr.nr. 4105 Udenbys Klædebo Kvarter og har tilsagn vedrørende ovennævnte ejendom, der ejes af Nomeco A/S. Kuben har desuden forhandlet med Det Mosaiske Troessamfund om opførelse af ældreboliger og et ældrecenter. Projektet er nærmere beskrevet nedenfor.

Området er omfattet af lokalplan nr. 185, hvorefter det aktuelle areal er fastlagt til serviceerhverv og offentligt tilgængeligt opholdsareal (bilag 1).

Gennemførelse af den ønskede bebyggelse forudsætter en ændring af denne del af lokalplanen samt udarbejdelse af et kommuneplantillæg.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Ydre Østerbro.

Den aktuelle ejendom er - bortset fra et mindre transformeranlæg – i dag ubebygget. Ejendommens areal udgør 4.788 m², hvoraf 165 m² er vej. På ejendommen har der ligget en fabrik "Nordisk Droge & Kemikalie", som har fremstillet kemikalier og medicinvarer. Produktionen har fundet sted fra 1903 til 1994.

Den øvrige del af lokalplanområdet er for størstedelens vedkommende udbygget overvejende i begyndelsen af 1980erne med boliger i 4½-5 etage og centerbebyggelsen "Vibenshus Butikscenter" mod Lyngbyvej. I den nordøstlige del af lokalplanområdet ligger nogle ældre erhvervsbygninger, herunder Kubens nuværende administrationsbygning, der i bydelsatlas Østerbro er vurderet bevaringsværdig (kategori 3). Mod syd og vest ligger en ældre 5-etagers boligbebyggelse.

Det omgivende kvarter er gennemgående præget af smalle karreer. Nord for lokalplanområdet i karreen mellem Haraldsgade og Ragnagade er der overvejende femetages boligbebyggelser, og nord for Haraldsgade ligger en stor byggeforeningsbebyggelse med boliger i 3 etager. Områderne vest for Teglværksgade og syd for Hammerhusgade anvendes derimod overvejende til blandet erhverv i bebyggelser i tre til seks etager.

Butiksforsyningen er overordentlig god med "Vibenhus-Butikscenter" i området.

Fælledparken ligger ca. en halv kilometer sydøst for ejendommen.

Området er velbetjent med buslinier i Haraldsgade, Jagtvej og Lyngbyvej, mens Ryparken Station ligger ca. 750 m fra området. Med beliggenheden op til Lyngbyvej er adgangen til det regionale vejnet overordentlig god.

Lokalplan nr. 185 fra 1991 omfatter området begrænset af Lyngbyvej, Hammershusgade, Teglværksgade og Ragnagade, jf. bilag 1.

Det fremsendte forslag omfatter det i lokalplanen fastlagte byggefelt C i den nordvestlige del af området samt det offentligt tilgængelige opholdsareal, jf. bilag 1.

Byggefelt C er fastlagt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv o.lign. Bebyggelse skal opføres i princippet i hele byggefeltets grænse i højst 4 etager og mod nord og vest i mindst 3 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150, friarealet skal være i størrelsesordenen 10 pct. af erhvervsetagearealet, og parkeringsdækningen skal være i størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal.

Da det fremsendte projekt indeholder både boliger og erhverv og samtidig ikke overholder byggefeltets grænse mod nord forudsætter gennemførelse af projektet som nævnt et tillæg til lokalplanen, der ændrer bestemmelserne for det aktuelle område til en blandet anvendelse med boliger og serviceerhverv. Byggefeltet må tillige justeres i forhold til det offentligt tilgængelige opholdsareal.

Arealet ligger i et område, der i Kommuneplan 2001 er fastlagt til serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150, og bygningshøjden må maksimalt være 6 etager eksklusive tagetage (S2*-område). Stjernebemærkningen omhandler en forøget bebyggelsesprocent under forudsætning af hotelindretning på naboejendommen matr.nr. 4105 Udenbys Klædebo Kvarter og vedrører således ikke det aktuelle areal.

Projektet er udformet som i princippet en randbebyggelse i 4 etager plus en tilbagerykket tagetage med kontorfløjen placeret langs Ragnagade og med en 3 etager høj forbindelsesbygning til Kubens nuværende administrationsbygning mod øst, samt med ældreboligbebyggelse placeret mod øst, syd og vest.

Kontorbebyggelsen rummer ca. 3.200 m² etageareal. Bygningen er udformet som en ret længe parallelt med gaden, og forbindelsesbygningen ligger tilbagetrukket i forhold hertil. Den fremtidige adgang til såvel den eksisterende som den nye kontordel skal ske fra Ragnagade med hovedindgang i forbindelsesbygningen. Bebyggelsens placering indebærer, at det fastlagte offentligt tilgængelige opholdsareal reduceres med ca. 100 – 150 m² til kontorbebyggelsen og med ca.150 m² til forbindelsesbygningen, der er beliggende delvis på de to ejendomme. Endvidere er der vist få parkerings pladser til gæster m.m. på terræn ved hovedindgangen, hvorved der vil ske en yderligere reduktion af opholdsarealet. Der påregnes gennemført det fornødne magelæg, således at forbindelsesbygning i sin helhed ligger på samme ejendom som nybyggeriet.

Ældreboligdelen på ca. 3.100 m² påregnes indrettet med 45-50 plejehjemslignende ældreboliger med et lejlighedsgennemsnit på ca. 67 m².

Ældrecentret på ca. 1.100 m² eksklusive kælder skal have ansvar for den samlede ældreomsorg for troessamfundets medlemmer i det hele taget, herunder pensionistklub.

Projektet vil få en bebyggelsesprocent på ca. 155.

Der er ikke med det foreliggende skitseforslag taget stilling til bebyggelsens nærmere udformning, herunder proportionering, materialekarakter samt facadedetaljer, vinduesplaceringer m.v., men bebyggelsen påregnes tilpasset de omgivende bebyggelsers karakter og højde, bl.a. ved udformning af en udnyttet tagetage med en let tilbagetrækning samt et materialeskifte mellem erhvervsdelen og boligerne.

Til bebyggelsen udføres underjordisk parkeringsanlæg med i alt ca. 80 parkeringspladser, svarende til godt 1 plads pr. 100 m² etageareal. Der er alternativt vist parkeringskælder i 2 lag med i alt ca. 160 parkeringspladser med henblik på også at etablere parkering til den eksisterende bebyggelse Ragnagade 7. Parkeringsanlægget påregnes at få tilkørsel via rampe fra Bryggergade.

Friarealkravet på min. 1.800 m² vil blive imødekommet, dels i det hævede gårdrum oven på parkeringskælderen, dels på arealet mod Ragnagade

Med samling af størstedelen af de mosaiske ældreboliger på denne adresse ved Ragnagade, påregnes det tidligere Plejehjem Meyers Minde, Krystalgade 2A, af praktiske og sikkerhedsmæssige grunde indrettet til boliger, eventuelt som ungdomsboliger, og forsamlingslokaler for menigheden i synagogen i Krystalgade 2, mens plejehjemmet Skoleholdervej 93, "N.J. Frænkels Stiftelse" ved Utterslev Torv, påregnes foreslået anvendt til daginstitution og boliger subsidiært ungdomsboliger. Dagcenteret i Ny Kongensgade vil ifølge det oplyste eventuelt ønskes anvendt til boliger. Dele af denne ejendom er fredet. I lokalplan nr. 63 er ejendommen fastlagt til serviceerhverv, idet indretning af boliger kan finde sted i det omfang det er foreneligt med områdets anvendelse til erhverv, og mod Ny Kongensgade må bebyggelsens tre nederste etager ikke uden forvaltningens særlige godkendelse anvendes til beboelse, men ejendommen er i kommu neplan 2001 fastlagt til boligformål.

Det aktuelle areal har gennem mange år henligget ryddet med et for kvarteret uheldigt udseende. Med Kubens planer om at udvide sin administrationsbebyggelse og den påtænkte opførelse af ældreboliger for det Mosaiske Troessamfund sker der en meget ønskelig bebyggelse af ejendommen i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen. Det foreliggende skitseprojekt rummer bebyggelsesmæssigt nogle gode tanker og vil kunne bidrage til en kvalitetsmæssig højnelse af området. Projektet overholder i hovedtrækkene den gældende lokalplans bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Anvendelsen. Fastlæggelsen af arealet til serviceerhverv i lokalplanen var i sin tid baseret på konkrete byggeønsker. Disse er imidlertid opgivet. Den nu foreslåede ændrede anvendelse vil betyde et yderligere boligpræget indslag i området, hvor de eksisterende boliger inden for lokalplanområdet har karakter af en enklave omgivet af erhvervsbebyggelser. Endvidere vil de nye ældreboliger være velbeliggende med facader mod syd og vest, ligesom området byder på rolige omgivelser. Med opførelse af ca. 3.100 m² til boligformål vil der blive ca. 40 pct. boliger og 60 pct. erhverv i byggefeltet, hvilket svarer til kommuneplanens rammebestemmelser for C-områder.

Den foreslåede ændring vurderes at være hensigtsmæssig i forhold til helheden i området.

I den videre bearbejdning af projektet, vil der ske etagearealjusteringer således, at den maksimale bebyggelsesprocent på 150 vil kunne overholdes.

Ændring af byggefeltet. Den ændrede placering af bebyggelsen mod Ragnagade i en ret linie parallelt med gaden må ses i sammenhæng med, at bebyggelsen nu knyttes direkte til Kubens nuværende administrationsbygning ved mellembygningen. Derved vil der være behov for en større husdybde på dette sted. Ændringen betyder samtidig, at der sker en opstramning af gaderummet i forhold til Ragnagades forløb. Forvaltningen finder, at løsningen vil være by arkitektonisk acceptabel.

Forbindelsesbygningen, som er foreslået i tre etager, mellem den nuværende administrationsbygning for Kuben og de nye kontorlokaler er nødvendig for en hensigtsmæssig brug af den samlede kontorbebyggelse. Imidlertid finder forvaltningen det vigtigt, at den gamle og den nye del, der fremover må forventes at fremstå med væsentligt forskellige arkitektoniske udtryk, og som knytter sig til hvert deres byggefelt, understreges som to selvstændige bygninger. Den nuværende administrationsbygning er som ovenfor nævnt bevaringsværdig, og der må derfor tages udstrakte hensyn til dennes facade. Forvaltningen finder derfor umiddelbart, at mellembygningen kun bør være i 1 etage, samt at den bør udformes som en let glasbygning og kun indeholde ankomst- og gangarealer således, at den visuelt fremtræder, transparent som "koblingsled" mellem den gamle og den nye del. I den videre projektudvikling må det i midlertid afklares, hvorvidt mellembygningen på en arkitektonisk forsvarlig måde vil kunne udformes i flere etager.

I forslaget er bebyggelsen disponeret med åbninger mellem erhvervs- og boligdelen. Dette skal vurderes i forhold til lokalplanens krav om opførelse af bebyggelse i princippet i hele byggefeltets grænse. Af funktionelle grunde, og da der er tale om meget begrænsede åbninger i bebyggelsen, som yderligere visuelt minimeres af terrænspringet til det forhøjede gårdareal, finder forvaltningen det acceptabelt med de foreslåede åbninger i bebyggelsen.

Friarealer, parkering m.v. Opholdsarealet mod Ragnagade vil som nævnt blive yderligere begrænset med det viste parkerings- og adgangsareal ud for den påtænkte hovedindgang. I den videre projektudvikling bør arealet indrettes med en udformning, herunder beplantning, møblering m.v., så arealet så vidt muligt får karakter af opholdsareal. Der vil dog være behov for gæsteparkering og mulighed for varelevering i begrænset omfang.

Friarealkravet for blandede bolig- og erhvervsområder i kommuneplanen vil kunne overholdes, når samtlige ubebyggede grundarealer, bortset fra tilkørsel m.v., medregnes. De egentlige opholdsarealer for ældreboligerne vil på en god måde kunne indrettes på det hævede, beskyttede gårdareal; mens opholdsarealet for erhvervsdelen vil kunne tilgodeses på arealet mod Ragnagade.

Med de skitserede mulige en til to parkeringskældre med ca. 80 til 160 parkeringspladser bør der i princippet ikke tillades parkering på terræn bortset fra forannævnte gæsteparkering.

Rampen til parkeringskælderen er placeret øst for bebyggelsen ved det interne færdselsareal ved Bryggergade. Denne placering er problematisk i forhold til trafikforøgelsen i Bryggergade og i forhold til den arkitektoniske sammenkobling direkte med bebyggelsen. Det bør i den videre projektudvikling vurderes, hvorvidt rampen kan integreres i bebyggelsen mod Teglværksgade.

Et tillæg til lokalplan nr. 185 bør omfatte ejendommen matr. nr. 4994 Udenbys Klædebo Kvarter og den vestlige del af naboejendommen matr. nr. 4105 ibid., jf. bilag 3. Anvendelsesbestemmelsen ændres til boliger og serviceerhverv, således at også den påtænkte ældreboligbebyggelse muliggøres. Byggefelt C ændres til at forløbe parallelt med Ragnagade, og der muliggøres en forbindelsesbygning mellem nybebyggelsen og den eksisterende kontorbebyggelse på naboejendommen.

Gennemførelse af lokalplanforslaget forudsætter, at kommuneplanens rammebestemmelser for det berørte område mellem Bryggergade og Ragnagade ændres fra et S2*-område til et C2-område. C2-områder anvendes til boliger og serviceerhverv. Den maksimale bebyggelsesprocent er 150, det maksimale etageantal eksklusive tagetage er 6 og friarealprocenten for henholdsvis boliger og erhverv er 40 og 10. Parkeringsdækningen skal normalt være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr 100 m² etageareal.

Der vil i forbindelse med den nærmere bearbejdning af projekt og udarbejdelse af planforslagene blive taget stilling til, hvorvidt der skal iværksættes en screeningsprocedure (VVM) af hensyn til parkeringsanlæggets omfang. I givet fald vil HUR blive inddraget.

For den kommende del af bebyggelsen til støttet byggeri (ældreboliger m. tilhørende servicearealer m.m.) vil der blive fremsendt skema A-ansøgning, når detaljeret projekt foreligger.

Området for lokalplantillægget har som nævnt været anvendt til industri, og er registreret som et kemikalieaffaldsdepot, der tidligere er blevet oprenset. Denne oprensning skønnes ikke at kunne opfylde de nuværende krav, hvorfor der forventes fornyede krav herom, når sagen forelægges for Miljøkontrollen.

1. Lokalplantegning nr. 26.168 fra lokalplan nr. 185
2. Luftfoto
3. Plan, der viser lokalplan- og lokalplantillægsområdet samt den skitserede bebyggelse
4. Situationsplan/etageplaner fra skitseprojektet.
5. Skråprojektion af skitseprojektet

1. Skitseprojekt af 11. november 2001 fra Frederiksen & Knudsen A/S, Arkitekter PAR, vedr. Det Mosaiske Trossamfunds og Kubens ønsker til en bolig- og kontorejendom på Ydre Østerbro.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen