Korrektion af maksimalpriser ved byggeprojekter

Økonomiudvalget skal på baggrund af beslutning fra Budget 2019 tage stilling til korrigerede maksimalpriser og maksimalpriskoncepter ved byggeprojekter.

Økonomiforvaltningen har genberegnet maksimalpriser for anlæg af skoler og daginstitutioner til Børne- og Ungdomsforvaltningen samt sociale botilbud til Socialforvaltningen. Genberegningen af maksimalprisen for daginstitutioner er foretaget af en ekstern beregner med udgangspunkt i projektøkonomien for to eksisterende daginstitutioner. På Socialforvaltningens område for sociale botilbud foreslås en justering af konceptet, der indebærer en ny definition af en basisbolig, hvor en række af de tidligere tilvalg indgår. Socialforvaltningen har en igangværende proces om revision af overordnede principper for Socialforvaltningens byggeri, som forventes at kunne rummes inden for det justerede maksimalpriskoncept. 

Økonomiforvaltningen foreslår desuden en reducering af de samlede maksimalpriser, herunder også maksimalprisen for idrætshal, kunstgræsbane og specialplejehjem på baggrund af bortfald af byggesagsgebyr. 

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller over for Økonomiudvalget,

1. at de genberegnede maksimalpriser for skoler og daginstitutioner til Børne- og Ungdomsforvaltningen samt botilbud til Socialforvaltningen godkendes,
2. at det godkendes at, alle maksimalpriser nedreguleres med 0,3% i forbindelse med indeksering af takstkataloget på baggrund af bortfald af byggesagsgebyrer.    

Problemstilling

Maksimalpriskonceptet blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 22. juni 2016. Formålet med maksimalpriskonceptet var at sikre et billigere kommunalt byggeri. Med maksimalprisens indførsel i 2016 blev priserne for anlægsbyggeri reduceret. Ud fra eksempelberegninger blev nybyggeri af skoler, daginstitutioner og idrætshaller reduceret med hhv. 20 pct., 12 pct. og 17 pct.

De første daginstitutioner planlagt og opført indenfor maksimalpriskonceptet, forventes at stå færdige i 2021.

Det er Økonomiforvaltningens vurdering, at maksimalpriserne har medvirket til et forøget fokus på økonomien. Maksimalprisen anvendes som et budgetteringsværktøj og angiver den maksimale ramme for de ikke stedspecifikke udgifter ifm. projektering af byggerier i planlægningsfasen frem mod politisk behandling af anlægsbevillingen. Maksimalpriserne forhindrer ikke, at der opnås lavere priser, f.eks. gennem udbud og projektoptimering. Det vil sige, at Byggeri København (ByK) i de konkrete projekter vil forsøge at planlægge byggeriet så optimalt og billigt som muligt, gerne til under maksimalprisen. Både på skole og daginstitutionsområdet har en forkert angivelse af m2 i det oprindelige beregningsgrundlag dog medført uklarhed om prissætning. På botilbudsområdet er det Økonomiforvaltningens erfaring, at konceptet med en takst for botilbud og en længere liste af tilvalg har medført høje enhedspriser, og at listen har gjort det vanskeligt at skabe gennemsigtighed i prissætningen.

I budgetaftalen for 2019 blev det besluttet at genberegne maksimalpriskonceptet. Af aftaleteksten fremgår, at genberegningen skal foretages: ’på baggrund af de ændringer, der følger af brug (af areal, tværgående funktionsprogrammer og fleksible krav til parkering og udearealer), samt på grundlag af de indhentede erfaringer med brug af konceptet.’

Da der endnu ikke foreligger nye tværgående funktionsprogrammer eller er sket ændringer af arealkrav mv., har genberegningen taget udgangspunkt i de gældende funktionsprogrammer og arealkrav. Sideløbende er der arbejdet med muligheden for at ændre parkeringskravet ved daginstitutioner og skoler samt mere fleksible krav til udearealer. Resultaterne indarbejdes i forslag til Kommuneplan 2019. Den korrigerede maksimalpris dækker samme udgifter som den oprindelige maksimalpris med undtagelse af udgifter til byggesagsbehandling. Det skal bemærkes, at afledte udgifter for fagforvaltningen f.eks. genhusnings- og flytteomkostninger ikke indgår i den oprindelige eller den korrigerede maksimalpris.

Løsning

På baggrund af erfaringer med anvendelse af maksimalpriskonceptet foreslår Økonomiforvaltningen en række justeringer af maksimalpriserne for skoler, daginstitutioner og botilbud. Formålet er at sikre mere retvisende maksimalpriser. Forudsætningerne for justeringerne kan ses i bilag 1. Som følge af afskaffelse af Teknik- og Miljøforvaltningens byggesagsgebyr pr. januar 2019 vil alle maksimalpriser desuden blive korrigeret med 0,3 % i forbindelse med den kommende indeksering af takstkataloget. Beregningen af de 0,3% er foretaget på baggrund af ByK's udgifter til byggesagsgebyr på porteføljeniveau og berører ikke Børne- og Ungdomsforvaltningens omkostninger til montering. Økonomiforvaltningen foreslår, at korrektionerne af maksimalpriserne indarbejdes i bilaget til budgetforslaget 2020.

Maksimalpriser for skoler

Økonomiforvaltningen foreslår en justering af maksimalprisen for skoler, så prisen for et skolespor reduceres fra 93,7 mio. kr. til 89 mio. kr. (2019 priser). Prisreduktionen sker på baggrund af tilretning af en diskrepans mellem arealerne i det oprindelige beregningsgrundlag og Børne- og Ungdomsforvaltningens funktionsprogram på 1.060 m2 netto pr. spor. (Børne- og Ungdomsforvaltningens funktionsprogram udarbejdes og opdateres af forvaltningen og angiver forvaltningens funktionelle krav til byggeri herunder arealkrav). Prisreduktionen sker desuden på baggrund af Økonomiforvaltningens konkrete erfaringer med brug af maksimalprisen. Der budgetteres med udgifter til løst inventar i den enkelte sag, jf. Børne- og Ungdomsforvaltningens standardmonteringsbudget, således at udgiften står i rimeligt forhold til de samlede anlægsudgifter. Børne- og Ungdomsforvaltningens standardmonteringsbudget er forvaltningens erfaringsbaserede redskab til budgettering af monteringsudgifter.

Maksimalpriser for daginstitutioner

Økonomiforvaltningens forslag til en justering af maksimalpriskonceptet for daginstitutioner tager på samme måde som for skoler afsæt i en tilretning af arealerne i det oprindelige beregningsgrundlag og Børne- og Ungdomsforvaltningens funktionsprogram, idet arealet, der lå til grund for maksimalprisen som besluttet i 2016, undervurderede arealet med 55 m2 (brutto) pr. gruppe. På denne baggrund har forvaltningen ladet en ekstern beregner genberegne projektøkonomien i to gennemførte daginstitutionsprojekter. Økonomiforvaltningen foreslår en justering af maksimalprisen pr. daginstitutionsgruppe fra 4,2 mio. kr. til 4,7 mio. kr. (2019 priser) baseret på rapporten samt en vurdering af kvaliteten af de to projekter, jf. forudsætninger for genberegning af maksimalpriser i bilag 1. Der budgetteres med udgifter til løst inventar i den enkelte sag, jf. Børne- og Ungdomsforvaltningens standardmonteringsbudget.

Maksimalpriser for botilbud til Socialforvaltningen

Økonomiforvaltningen foreslår et justeret maksimalpriskoncept for botilbud til Socialforvaltningen, hvor tilvalgslisten udgår. I stedet defineres en basisboligenhed, der inkluderer en række af de tidligere tilvalg, som det har vist sig altid indgår i et botilbud. Basisboligenheden prissættes til 1,5 mio. kr. svarende til 22.059 kr. per brutto m2. I denne basisboligenhed indgår alle udgifter til boligen der er uafhængige af både det sted, den er placeret og den særlige brugergruppe, den skal huse. En ny kategori af ”funktionsspecifikke udgifter” introduceres, der dækker særlige målgruppekrav til byggeriet. Den prissættes ved planlægningsbevillingen, ligesom de allerede kendte stedspecifikke udgifter, der dækker særlige krav til byggeriet på baggrund af beliggenheden. Den nye kategori forventes at skabe en øget gennemsigtighed i anlægsudgifterne, da kravene i de enkelte projekter udpeges af Socialforvaltningen og prissættes af ByK og ByK's rådgivere i forbindelse med anlægsansøgning. Socialforvaltningen har en igangværende proces om revision af overordnede principper for Socialforvaltningens byggeri. Det forventes, at de reviderede principper kan rummes indenfor det justerede maksimalpriskoncept.

Tabel 1 viser ændringer og tilføjelser til maksimalpriskoncepterne for skoler, daginstitutioner og sociale botilbud

Tabel 1 Ændringer i maksimalpriskoncepter for skoler, daginstitutioner og botilbud i 2019 priser.

KKFO = Københavns Kommunes Fritidsordning

Dagsordenspunkt 6. Korrektion af maksimalpriser ved byggeprojekter (2018-0273422)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 11. juni 2019

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Radikale Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Radikale Venstre mener, at de overordnede principper er gode, men de er svære at anvende på socialområdet, hvor målgruppernes behov er så forskellige. Desuden vækker det undren, at der tages udgangspunkt i ikke-repræsentative institutioner, når grundlaget for m2 fastlægges. Socialudvalget forventer til efteråret at drøfte principper for fremtidige funktionsprogrammer, hvilket kan medføre behov for genberegning af maksimalpriser.”