Udviklingsselskabet By & Havn I/S - Forretningsstrategi 2020-2023

Bestyrelsen for Udviklingsselskabet By & Havn I/S har vedtaget en ny forretningsstrategi for 2020-2023, som skal godkendes af selskabets ejere. Forretningsstrategien indeholder en række målsætninger for selskabets økonomi, arealudvikling, drift samt tillidsfuld dialog med borgere og andre interessenter. Målsætningerne understøtter fortsættelse af den positive økonomiske udvikling, som selskabet har gennemgået i den seneste strategiperiode, og er samstemmende med Københavns Kommunes vedtagne ejerstrategi for selskabet.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Udviklingsselskabet By & Havn I/S' forretningsstrategi 2020-2023, jf. bilag 1, godkendes.

Problemstilling

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (herefter "selskabet") ejes af Københavns Kommune (95 pct.) og staten ved Transport- og Boligministeriet (5 pct.). Selskabet driver arealudvikling på et forretningsmæssigt grundlag, og bidrager hermed til finansiering af offentlig infrastruktur i Københavns Kommune. Herudover har selskabet ansvar for Københavns Havn.

I henhold til selskabets vedtægter skal bestyrelsen minimum hvert fjerde år inden udgangen af november forelægge en opdateret forretningsstrategi for interessenterne til godkendelse.

Selskabet har udarbejdet en ny forretningsstrategi, som bestyrelsen har godkendt på sit møde den 18. juni 2019. Forretningsstrategien er vedlagt som bilag 1 og er fortrolig. Økonomiforvaltningen og Transport- og Boligministeriet har inden bestyrelsens godkendelse af forretningsstrategien haft lejlighed til at afgive kommentarer.

Det fremgår af delegationssagen (godkendt af Borgerrepræsentationen den 18. januar 2018), at dispositioner af overordnet karakter vedrørende selskabet, herunder godkendelse af forretningsstrategi, skal forelægges Borgerrepræsentationen til godkendelse.

Løsning

Forretningsstrategien er opdelt ud fra mål for forretningsområderne: økonomi, arealudvikling, udlejning, parkering mv. Herudover har selskabet udvalgt 3 fokusområder, hvor særligt genopbygning af omdømme ved åben og tillidsfuld dialog og inddragelse af byens borgere fremhæves.

Følgende fremhæves særligt:

Økonomi:

• Egenkapitalen forbedres med 3 mia. kr. i strategiperioden
• Egenkapitalen er positiv inden udgangen af strategiperioden
• De løbende indtægter fra driften skal kunne servicere renteudgifter til gælden
• De årlige nettofinansieringsudgifter udgør maks. 2,5 pct. p.a.
• Der sker ikke øget gældsætning i strategiperioden udover selskabets finansieringsbidrag til Nordhavnstunnelen.

Selskabet fremhæver, at de økonomiske mål er med forbehold for, at budgetreserven vedrørende Sydhavnsmetro ikke skal udbetales, og at der ikke sker yderlige negativ markedsværdiregulering af gælden.

Forvaltningens bemærkninger

Indledningsvis bemærkes det, at de økonomiske målsætninger er ambitiøse og relevante.

For så vidt angår selskabets forbehold om budgetreserven vedr. Sydhavnsmetroen forventes det dog, at en del af budgetreserven kommer til udbetaling i strategiperioden, idet der ikke er afsat reserver i Metroselskabets anlægsbudget. Selskabets målopfyldelse vil blive vurderet under hensyntagen til forbeholdet.

Angående markedsværdiregulering af gælden er det mest sandsynlige scenarie stigende rente og dermed positiv (nedskrivning) værdiregulering af gældens dagsværdi.

Mål for arealudvikling

Salgsprovenu fra arealudvikling på ca. 3,4 mia. kr.

• Samlet salg af 250.000 etagemeter boligbyggeretter, svarende til i gennemsnit ca. 60.000 etagemeter årligt og ca. 3.000 nye boliger i strategiperioden
• Samlet salg af 300.000 etagemeter til erhverv
• Samlet salg af 50.000 etagemeter til offentlige formål, f.eks. daginstitutioner, skoler, idrætsfaciliteter og grønne områder
• Indgåelse af samarbejdsaftaler med Københavns Kommune, der sikrer, at offentlige institutioner etableres i takt med byudviklingen
• Konvertering af byggeret fra erhverv til bolig i Ørestad

By & Havn vil levere langsigtet, bæredygtig og helhedsorienteret byudvikling, hvor energi- og ressourceeffektivitet, miljø og klimatilpasning indtænkes i overensstemmelse med FN's 17 Verdensmål, og samtidig understøttes fællesskaber, sundhed og godt byliv. Selskabet vil bl.a. bæredygtighedscertificere alle nye byområdet efter DGNB platin standarden, samt stille krav om DGNB guld certificering af byggerier i forbindelse med salg af byggeret.

Forvaltningens bemærkninger

Økonomiforvaltningen har vurderet målsætninger og forudsætninger for selskabets mål for arealudvikling, og er overordnet enig heri.

Det bemærkes, at der i Ørestad i forbindelse med seneste kommuneplanrevision er imødekommet ønsket om at konvertere erhvervsrummeligheden i Ørestad Syd til boliger. Økonomiforvaltningen lægger vægt på, at der er den rette balance mellem bolig og erhvervsbyggemuligheder i Ørestad, da bydelen rummer gode muligheder for virksomhedsplaceringer.

Udlejning

• Den samlede årlige bruttoleje for erhverv i størrelsesordenen 200 mio. kr. forøges med 50 mio. kr. ved udgangen af strategiperioden til trods for afvikling af bygnings- og areallejemål i Nordhavn.  
• Resultatforbedring på 20 mio. kr. fra udlejning.

Forvaltningens bemærkninger

Målsætningerne er relevante og understøtter, at selskabet kan servicere rentebetaling på gælden med de løbende driftsindtægter.

Diverse øvrige målsætninger

• Selskabet tilvejebringer ca. 3.000 nye permanente parkeringspladser og øger omsætningen fra parkeringsområdet med 45 pct. til 130 mio. kr.
• Udgifter til drift og administration reduceres med 10 pct. pr. plads frem til 2023 i forhold til 2018-niveauet
• Fornyet lejeaftale med Copenhagen Malmö Port (CMP) og aftaler med Malmø Stad, som sikrer rentabel havnedrift.
• Der investeres i ny krydstogtkaj og containerterminal for CMP (ca. 700 mio. kr.). CMP betaler finansleje af investeringen.
• Lovgrundlag for etablering og selskabsdannelse vedrørende Lynetteholmen.
• Afklaring af Prøvestenens fremtidige anvendelsesmuligheder på længere sigt senest ved udgangen af 2021.
• Myndighedsgodkendelse af VVM for Lynetteholmen.
• Stigende fokus på risici i perioden. Ved etablering af projektselskaber gennemføres desuden en risikovurdering, både af de enkelte projekter og den strategiske og økonomiske risiko for By & Havn samlet set.        

Forvaltningens bemærkninger

Der er tale om yderligere målsætningerne, der understøtter, at selskabet kan servicere rentebetaling på gælden med de løbende driftsindtægter.

Det bemærkes, at parkeringsøkonomien giver selskabet et underskud, idet drift og renter kun akkurat dækkes af indtægten fra brugerbetaling, mens det ikke er muligt at afdrage på gælden, der i regnskab 2018 er opgjort til godt 1,7 mia. kr. Selskabet vil fokusere på at kommunikere dette forhold fremadrettet.

Herudover er Økonomiforvaltningen enig i, at lovgrundlag for Lynetteholmen og Prøvestenens fremtidige anvendelsesmuligheder er vigtige indsatsområder for selskabet.

I forbindelse med udvikling og salg gennem partnerselskaber skal selskabet være opmærksom på, de muligheder der er for at strukturere udviklingen på en sådan måde, at moms af salgsindtægter håndteres hensigtsmæssigt.

Det er tillige positivt, at selskabet fremover også vil anlægge en porteføljemæssig vinkel på risiko og ikke alene fokuserer på risiko i det enkelte projekt. Dette er særlig relevant, når der skal udvikles gennem partnerselskaber, hvor selskabet kan deltage i hele værdikæden og forøge muligheden for merindtægt, men også påtager sig en betydelig risiko.

Økonomi

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

Videre proces

Økonomiforvaltningen vil løbende gennem strategiperioden, i samarbejde med selskabet og på kvartalsmæssig basis, følge op på realiseringen af udvalgte centrale parametre i forretningsstrategien og rapportere til Økonomiudvalget.

Forudsat Borgerrepræsentationens godkendelse af forretningsstrategien vil Økonomiforvaltningen på et ekstraordinært interessentskabsmøde den 23. september 2019 meddele Københavns Kommunes godkendelse. På samme møde forventes det, at Transport- og Boligministeriet godkender forretningsstrategien på statens vegne.

 

Søren Tegen Pedersen    /    Mads Grønvall                                

Dagsordenspunkt 3. Udviklingsselskabet By & Havn I/S - Forretningsstrategi 2020-2023 (2019-0216962)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 10. september 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkninger:

”Enhedslisten og Alternativet ønsker et København for de mange, hvor der opføres flere almene boliger, som borgere med almindelige indkomster også har råd til at bo i. Derfor ønsker Enhedslisten og Alternativet formålsparagraffen for By & Havn ændret, så selskabet pålægges at sælge grunde til almene boligselskaber til under markedspris.”

“ Enhedslisten og Alternativet er grundlæggende uenige i de præmisser By & Havn drives på. Princippet om, at By & Havn skal prioritere økonomiske indtjening, frem for sociale og grønne hensyn, billige boliger og kulturhistorie. Det fører til en skæv og ensidig byudvikling som vi ikke kan støtte.”

 

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Venstre og Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne noterer sig med glæde, at ændringen af planloven betyder, at By & Havn skal sælge 25 % af bolig-kvadratmeterne på By & Havns arealer 50 % under markedspris til almene boliger”.

 

Venstre og Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Venstre og Konservative glæder os over, at By & Havn arbejder for at reducere driftsudgifterne på parkeringsområdet - og henstiller til, at beboerbetalingen sænkes tilsvarende således, at provenuet ikke går til at betale for ting, som ikke hidrører parkering.”