Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Apollovej 24, Vanløse

Før Borgerrepræsentationen kan tage stilling til en indstilling, skal Økonomiudvalgets erklæring om enhver sag, der vedrører kommunens planlægningsopgaver, økonomiske forhold eller almindelige administrative forhold, indhentes, jf. Københavns Kommunes styrelsesvedtægt § 12, stk. 5.

I nærværende indstilling, skal Økonomiudvalget således alene tage stilling til den foreslåede erklæring i afsnittet "Indstilling".

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Apollovej 24 i Vanløse.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med ca. seks familieboliger og ca. 31 ungdomsboliger, jf. bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til den valgte driftsherre i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne svarende til i alt op til 4,11 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2019, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 30,65 mio. kr. for realkreditlån til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) samt Overførselssagen 2014-2015 (BR 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø).  

Borgerrepræsentationen skal på den baggrund tage stilling til bygherres opførelse af seks familieboliger og 31 ungdomsboliger på Apollovej 24 i Vanløse, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Projektet skal leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

I projektet bygges de almene boliger sammen med private boliger i et samlet byggeri. Hermed realiseres bestemmelsen i lokalplan Hjørnestenen II om, at 25 % af byggeriet skal bestå af almene boliger.

Ungdomsboligerne og familieboligerne vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet opføres i et eksisterende byområde, hvor de almene boliger er placeret i bygningens sydside ud mod Apollovej. Ungdomsboligerne er udformede som etværelses lejligheder med ankomst via en svalegang fra gården. Boligerne har køkken og bad, store vinduespartier og franske altaner ud mod Apollovej. Familieboligerne er placeret på tredje sal og er indrettet som mindre toværelses lejligheder. Boligernes fællesarealer er placeret i stueetagen ud mod Apollovej.

Familieboligerne har en gennemsnitlig månedlig husleje på afrundet 5.500 kr., og ungdomsboligerne har en gennemsnitlig månedlig husleje på 3.500 kr. Lejen er eksklusiv forbrug.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. De nye almene ungdomsboliger finansieres ligeledes i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån i alt 4,11 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Reguleringen skyldes, at staten en gang årligt indekserer maksimumbeløbet for alment byggeri, der først lægges fast ved byggeriets igangsættelse.

Reglerne om grundkapitallån til familieboliger er blevet ændret med virkning fra den 1. januar 2019. Der er nu tre satser for lånets størrelse (8, 10 og 12 %), som afhænger af familieboligernes gennemsnitlige størrelse. I bilag 3 redegøres nærmere for de nye regler.

Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

TMU = Teknik- og Miljøudvalget

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 30,65 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale udgifter til ungdomsboligbidrag til de 31 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 42.000 kr. (2019-priser). Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved møde den 16. juni 1988, hvor forsamlingen tiltrådte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 31 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.100 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2018 (BR 5. oktober 2017) (A, F, O og Ø). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse. 

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt projektet, orienterer Teknik- og Miljøforvaltningen tilbudsgiver herom. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

Søren Wille    /     Karsten Biering Nielsen     

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med ca. seks familieboliger og ca. 31 ungdomsboliger, jf. bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til den valgte driftsherre i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne svarende til i alt op til 4,11 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2019, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 30,65 mio. kr. for realkreditlån til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 26. august 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Dagsordenspunkt 23. Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Apollovej 24, Vanløse (2019-0134592)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 10. september 2019

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.