Startredegørelse for lokalplan Lyngbyvej 100 med kommuneplantillæg, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan på baggrund af vedlagte startredegørelse (bilag 2). Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 på baggrund af vedlagte startredegørelse (bilag 2). Planforslagene skal udvikle området på Lyngbyvej 100 med en blanding af boliger og erhverv.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Lyngbyvej 100 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2, scenarie C.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte indstillingens 1. at-punkt på sit møde den 21. juni 2021, jf. "Oversigt over politisk behandling".

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for Lyngbyvej 100. Bygherre ønsker at nedrive de eksisterende bygninger på grunden for at opføre ca. 35.000 m2 boliger og erhverv (bilag 2, scenarie B). Byggeønskerne har et omfang, som kræver en ny lokalplan. Projektet kræver et kommuneplantillæg, da byggeønskerne ligger ud over de byggemuligheder, der ligger i den nuværende kommuneplanramme. Bygningerne på grunden er registreret med en SAVE-værdi på 4, hvilket er middel bevaringsværdi. Der blev forelagt en startredegørelse for Teknik- og Miljøudvalget den 1. februar 2021, hvor udvalget besluttede at sende sagen tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på en tredje model, der indebærer, at forvaltningen går i dialog med bygherre om en hybrid mellem de tidligere indstillede forslag A og B, og forvaltningen hører Østerbro Lokaludvalg i forhold til den videre proces. Desuden er det vigtigt, at der ikke bliver færre træer.

Løsning

Startredegørelsen for Lyngbyvej 100 skal fastlægge rammerne for udvikling af et blandet byområde med boliger og erhverv, og understøtter således målet i Arkitekturpolitik København 2017-2025 om at fremme planlægning af funktionsblandede bykvarterer. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at boligandelen fastlægges til mindst 40 % svarende til den gældende lokalplan.

I den tidligere startredegørelse (Teknik- og Miljøudvalget den 1. februar 2021) anbefalede Teknik- og Miljøforvaltningen scenarie A, hvor de eksisterende bygninger på grunden gøres bevaringsværdige, og at det fastlægges, hvordan bygningerne kan omdannes, herunder mulighed for ny bebyggelse - i alt op til ca. 30.000 m2. Bygherre ønsker fortsat scenarie B, hvor alle de eksisterende bygninger på grunden rives ned for at muliggøre ny bebyggelse med op til 35.000 m2. På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 1. februar 2021 har forvaltningerne udarbejdet et nyt scenarie C.

Forvaltningerne anbefaler scenarie C, der er en hybrid mellem scenarie A (bevaring) og B (nybyggeri). Bygherre er indforstået med, at forvaltningerne anbefaler scenarie C. Scenarie C muliggør bevaring af dele af den eksisterende bebyggelse og den eksisterende gårdhave og træer. Derved understøttes målene i Arkitekturpolitik København 2017-2025 om at transformere eksisterende bydele, byrum og bygninger, så de bevarer de bærende bevaringsværdier og bygger nye lag på byens fortælling. Samtidig åbner scenarie C op for at opføre nyt byggeri, som understøtter et levende bymiljø ved at åbne bebyggelsen op mod omgivelserne. Dermed er der i scenarie C en god balance mellem fordele ved henholdsvis scenarie A og B. Nedenfor er scenarie C beskrevet. De tre scenarier A, B og C er uddybet i startredegørelsen (bilag 2). 

Scenarie C

De eksisterende bygningsfløje mod nord og vest gøres bevaringsværdige og de to bygningsfløje mod syd og øst rives ned. Bygherres forslag består i, at de bevarede bygninger tilføjes nye etager og der opføres nye bygninger. Forslag til bygningshøjder skal kvalificeres frem mod lokalplanforslaget. De nye bygninger placeres, så den eksisterende gårdhave stort set bevares, og der dannes et forløb af åbne byrum og forbindelse til den omgivende bydel. I alt op til ca. 30.000 m2. 13 ud af de 18 træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige, kan sikres (bilag 4). Desuden plantes der ca. 33 nye træer.

Byliv

Der fastlægges en stiforbindelse igennem lokalplanområdet, som møder stierne til Ryparken Station og til bydelen mod syd og øst. Kantzoner skal udformes, så de understøtter byliv og tryghed. Trafikstøj overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier i en del af området. Bebyggelsesplanen kan indrettes, så grænseværdier for støj ved boliger kan overholdes (bilag 2).

Bæredygtighed og bynatur

Københavns Kommunes nye bæredygtighedsværktøj anvendes i det videre arbejde med lokalplanforslaget. Der vil være fokus på følgende initiativer, som bygherre har intentioner om frivilligt at indarbejde: Blandet boligmasse og ejerformer, Attraktive udearealer, Eksisterende konstruktioner, Attraktive forbindelser, Bynatur med merværdi.
I lokalplanforslaget vil der blive stillet krav til andelen af grønt areal og antallet af nye træer.

Almene boliger

Den gældende lokalplan Borgervænget II fastlægger allerede området til boliger med en bebyggelsesprocent på 150 (i alt ca. 24.500 m2). Derfor kan der kun stilles krav om almene boliger i forhold til 25 % af nye m2, der fastlægges til boliger. Antallet af nye m2 til boliger afhænger af bebyggelsesprocenten og boligandelen. Krav om min. 25 % almene boliger forventes ikke at blive stillet i lokalplanforslaget, fordi andelen af almene boliger ved en boligandel på 40 % er under minimumsgrænsen på 3.200 m2 for, hvornår krav om almene boliger stilles jf. Administrationsgrundlag for almene boliger (Teknik- og Miljøudvalget 8. april 2019). Det vil blive afklaret frem mod lokalplanforslaget, om der stilles krav om almene boliger.

Parkering

Kommuneplan 2019 stiller krav om én parkeringsplads pr. 250 m2 boligetageareal og som udgangspunkt én parkeringsplads pr. 214 m2 erhverv. På baggrund af lokalplanområdets stationsnære placering i et tæt bykvarter (tætbyen) foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at der arbejdes videre med en reduceret bilparkeringsnorm for erhverv svarende til 1 parkeringsplads pr. 286 m2 bruttoetageareal. Bygherre er indforstået med dette. Ifølge Administrationsgrundlag for anvendelse af parkeringsnormer i Kommuneplan 2019 (Teknik- og Miljøudvalget 11. maj 2020) er det ikke muligt at reducere parkeringsnormen for boliger, da Lyngbyvej 100 ikke er en del af et byudviklingsområde. Kommuneplanen stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 boligetageareal og tre cykelparkeringspladser pr. 100 m2 erhverv.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til bolig- og serviceerhverv (C2-ramme) med en maks. bebyggelsesprocent på 150 og en maks. bygningshøjde på 24 m. Boligandelen skal udgøre mellem 40 og 75 %. På grund af beliggenheden nær Ryparken Station samt områdets placering i et tættere bykvarter (Tætbyen), foreslår forvaltningerne, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2019, som muliggør en højere bebyggelsesprocent for området. I scenarie C er udgangspunktet en maks. bebyggelsesprocent på 185 (C3-ramme), som skal kvalificeres frem mod lokalplanforslaget for at fastlægge en endelig bebyggelsesprocent. Maksimum bygningshøjde for en C3-ramme er 24 m (med mulighed for enkelte bygninger på op til 30 m).

Indledende høring

Der er i september 2020 foretaget en indledende høring, herunder af Østerbro Lokaludvalg. Forvaltningerne har i marts 2021 igen været i dialog med bygherre og Østerbro Lokaludvalg (bilag 6). Lokaludvalget vil blive hørt igen, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalgets samlede bemærkninger fremgår af bilag 6. Hovedsynspunkterne er:

1. Det er vigtigt at tiltrække ressourcestærke beboere til området omkring Borgervænget, som er et udsat byområde.
2. Bebyggelsesprocenten bør ikke overstige 150%, og den maksimale bygningshøjde skal være 24 m, som i kommuneplanens nuværende ramme for området (C2).
3. Det er vigtigt, at der skabes gode og trygge byrum for beboere og brugere af området, samt at der skal tages hensyn til støjforhold i udformningen af fx bygningsfacader.
4. Lokalplanen skal prioritere det grønne fx ved at indtænke grønne tage og bevaring af eksisterende træer.
5. Der bør tænkes helhedspræget og i sammenhæng med det omkringliggende område, som opleves fragmenteret, fx ved at åbne mod Kildevældsparken.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Lyngbyvej 100 anvendes i dag til erhverv. I lokalplanforslaget vil der blive stillet krav til andelen af boliger. Det forventes at fremme et blandet bykvarter.
2. På grund af beliggenheden nær Ryparken Station samt områdets placering i et tættere bykvarter, foreslår forvaltningerne, at der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2019, som muliggør en højere bebyggelsesprocent for området.
3. Der vil være fokus på at understøtte trygge og attraktive byrum. Blandt andet skal kantzoner udformes, så de understøtter byliv og tryghed. Trafikstøj overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier i en del af området. Bebyggelsesplanen skal derfor tage højde for støjforhold.
4. I lokalplanforslaget vil indgå, at området får en grøn karakter og bevaringsværdige træer sikres (bilag 4).
5. Der søges fastlagt en ny stiforbindelse for fodgængere igennem lokalplanområdet, for at skabe sammenhæng med omkringliggende område (bilag 2).
   
   Anbefalinger til den videre planlægning
   Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Udpege de eksisterende bygningsfløje mod nord og vest som bevaringsværdige og fastlægge muligheder for omdannelse, tilbygning og nybyggeri med respekt for de bærende bevaringsværdier, herunder at bygningsfacaderne skal være synlige.
• Sikre bevaringsværdige træer og en høj grad af beplantning, der giver området en grøn karakter.
• Sikre en offentlig stiforbindelse for fodgængere igennem lokalplanområdet og fastlægge en nordsyd-gående vejadgang mellem lokalplanområdet og Borgervænget.
• Tilpasse bygningernes omfang og placering, så der sikres plads til attraktive kantzoner, byrum og gode adgangsforhold fx med plads til cykelparkering ved primære indgange. Dette skal ske under hensyn til brandredning.
• Tilpasse bygningernes udformning og højder, så der sikres gode dagslysforhold.
• Sikre variation i bygningernes arkitektur fx tagformer og forskellige bygningshøjder. Udformning af nye bygninger skal viderebearbejdes i samspil med de eksisterende bygninger.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Det skønnes, at gennemførelse af projektet vil give en forventet kommunal skatteindtægt på ca. 8 mio. kr. (inkl. eksisterende bebyggelse) og mulighed for ca. 500 arbejdspladser.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplan. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i første kvartal 2022, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget tredje kvartal 2022.

                   Søren Hartmann Hede                Søren Wille

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Lyngbyvej 100 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2, scenarie C.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 21. juni 2021

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at startredegørelsen sendes tilbage med henblik på et yderligere alternativt scenarie, der holder bygningshøjden under 24 m, holder bebyggelsesprocenten under 150%, sikrer en grøn korridor gennem området og sikrer mest mulig bevaring af de bevaringsværdige strukturer”.

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med 4 stemmer mod 7. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: B, Ø og Å.

Imod stemte: A, C, F, O og V.

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet af gav følgende protokolbemærkning:

”Partierne opfordrer til, at det overvejes, at den oprindelige bygning med facaden mod vest, der i scenarie C delvis bevares, bevares i sin helhed”.

Dagsordenspunkt 13: Startredegørelse for lokalplan Lyngbyvej 100 med kommuneplantillæg, Østerbro (2021-0071101)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 10. august 2021

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning for indstillingens 2. at-punkt:

”at startredegørelsen sendes tilbage med henblik på et yderligere alternativt scenarie, der holder bygningshøjden og bebyggelsesprocenten indenfor den gældende kommuneplanramme med en maksimal bygningshøjde på 24m og en maksimal bebyggelsesprocent på 150.”

Det af Enhedslisten fremsatte ændringsforslag blev forkastet med 7 stemmer mod 5. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: Ø, Å og B.

Imod stemte: A, F, C og O.

Indstillingens 2. at-punkt blev herefter godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 21. juni 2021:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”