Godkendelse af øgede omkostninger ved opførelse af almene familieboliger på Sundbyvang og Sundbygård

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget bemærker, at der jf. indstillingens økonomiafsnit anvises kassemæssig finansiering af merudgifterne på 4,2 mio. kr. i 2014 på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling ’Finanspost, Indskud i Landsbyggefonden’.

Økonomiudvalget har derudover ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter som følge af sagen afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Den 2. december 2010 godkendte Borgerrepræsentationen indstilling om opførelse af henholdsvis 54 og 59 almene familieboliger på Sundbyvang og Sundbygård efter forsøgskonceptet AlmenBolig+.

På mødet blev Teknik- og Miljøudvalget bemyndiget til at godkende de endelige projekter, anskaffelsessummer samt støtte til projekterne i form af kommunal grundkapital, alt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det på mødet forelagte.

Byggesagerne har gennem hele forløbet været ramt af diverse udfordringer, særligt totalentreprenør E. Phil & Søns konkurs. Udfordringerne har vanskeliggjort opførelsen af byggerierne og forlænget byggeperioden. Den almene bygherre har nu anmodet om kommunens godkendelse af de hermed forbundne og væsentligt forøgede byggeomkostninger.

Der skal tages stilling til godkendelse af de forøgede udgifter samt finansieringen af de forøgede kommunale udgifter til grundkapital som følge heraf.

Løsning

De 113 familieboliger indgår i et samlet projekt med 121 plejeboliger til Socialforvaltningen. Den samlede anlægsøkonomi udgør nu i alt ca. 0,5 mia. kr. Plejeboligbyggerierne er færdiggjort.

Forvaltningen anbefaler, at ansøgningen fra den almene bygherre AKB København om kommunal godkendelse af væsentligt forøgede byggeomkostninger imødekommes, jf. tabel 1 og afsnittet AKB Københavns løsning nedenfor.

Tabel 1. Oversigt over sagens omkostninger i mio. kr.

Den samlede anskaffelsessum for servicearealer til plejeboligerne udgør i alt ca. 30 mio. kr.

De forøgede kommunale udgifter til grundkapitallån på 4,2 mio. kr. finansieres som skitseret i økonomiafsnittet nedenfor.

Udfordringer og status i byggesagen

Byggesagerne har været ramt af en række udfordringer gennem hele forløbet:

• Først gik den oprindelige leverandør af byggemodulerne til AlmenBolig+-byggerierne konkurs, og der var ekstraudgifter til forurenet jord og byggeaffald (asbest) fra nedrivninger af eksisterende bygninger på grundene.
• Af hensyn til bl.a. Socialforvaltningens presserende behov for plejeboliger blev det fravalgt at udbyde sagen på ny for i stedet at genforhandle entrepriseaftalen med E. Pihl & Søn.
• Den nye aftale med E. Pihl og Søn baserede sig på en omfattende besparelsesrunde, indtræden af en ny leverandør af byggemoduler, mål om yderligere besparelser samt en forhøjet anskaffelsessum. Besparelsesrunden var afhængig af dispensationer fra lokalplan og genforhandling af grundkøbsaftalen med henblik på udvidet kompensation for miljøudgifter.
• Byggesagerne blev i 2012 opstartet etapevis efter kommunalt tilsagn til de respektive sager. Plejeboligerne blev afleveret til ibrugtagning i foråret 2013.
• Arbejdet med familieboligerne pågik, da E. Pihl & Søn ultimo august 2013 gik konkurs.
• Omkring en måned efter E. Pihl & Søns konkurs blev den nye leverandør af byggemoduler ModulConcept/Roust Spær også erklæret konkurs.
• Byggeriet har ligget stille siden E. Pihl & Søns konkurs og der er opstået vandskader på allerede leverede byggemoduler.

AKB Københavns løsning

AKB København har efter E. Pihl & Søns konkurs samarbejdet med konkursboet og en ny totalentreprenør Hoffmann om udarbejdelse af et aftalekompleks for genoptagelse af byggeriet. Aftalerne ligger til grund for AKB Københavns anmodning om justeret kommunalt tilsagn på de to familieboligprojekter og er betinget af kommunens godkendelse.

Den sammenlagte anskaffelsessum for familieboligerne er steget fra 228,8 mio. kr. til 288,0 mio. kr., eller med i alt 26 pct. Stigningen skyldes primært forøgede entrepriseudgifter, tab på forudbetalinger for ikke-leverede byggemoduler samt administrationsomkostninger i forbindelse med konkurserne.

Den samlede forøgelse af omkostningerne medfører en stigning for den forventede månedlige husleje for en 110 m²-familiebolig fra 7.230 kr. til 8.810 kr. Begge beløb er ekskl. varme, antennebidrag mv. Det vurderes ikke at ville medføre udlejningsvanskeligheder, men vil medføre, at huslejen vil ligge væsentligt over andre AlmenBolig+-byggerier.

Det bemærkes, at AKB København i den indgåede aftale med konkursboet har afskrevet sig muligheden for at inddrive de tabte forudbetalinger.

AKB København har oplyst, at uden kommunens godkendelse af de forøgede anskaffelsessummer og forøget grundkapitallån vil byggerierne ikke kunne forventes gennemført, og de to familieboligafdelinger vil gå konkurs og ikke kunne indfri deres lån helt eller delvist. AKB København har endvidere oplyst, at boligorganisationen ikke har mulighed for at hjælpe de to afdelinger med økonomisk bistand.

Det kan ikke udelukkes, at kommunen vil lide et tab fx vedrørende allerede udbetalte grundkapitalmidler, hvis afdelingerne går konkurs.

Forvaltningens vurdering
Forvaltningen indstiller, at Borgerrepræsentationen bemyndiger Miljø- og Teknikudvalget til at godkende AKB Københavns løsning, herunder de forhøjede anskaffelsessummer og grundkapitallån. Finansieringen heraf fremgår af økonomiafsnittet. Godkendelsen vil sikre, at byggerierne genoptages hurtigst muligt.

Forvaltningen finder umiddelbart, at AKB København som bygherre og KAB som rådgiver kunne have løst opgaven som bygherre mere hensigtsmæssigt. Forvaltningen har derfor bedt om en redegørelse for forløbet, herunder hvordan AKB København og KAB fremadrettet vil sikre almene boligafdelinger under opførelse mod tab. Erfaringerne fra opfølgning på sagen vil blive drøftet med sektoren i relevante fora.

Der er endvidere på forvaltningens initiativ afholdt et møde mellem Byggeskadefonden, AKB Københavns rådgiver KAB og forvaltningen for at sikre, at de bemærkninger, som Byggeskadefonden har haft til de allerede ibrugtagne plejebolig-afdelinger, indarbejdes i færdiggørelsen af familieboligafdelingerne og i øvrigt i opførelsen af AlmenBolig+-byggerier.

Økonomi

Det forhøjede grundkapitallån til AKB København på samlet 4,2 mio. kr. finansieres på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) i 2014 jf. nedenstående:

Tabel 2. Bevillinger – midler

Af de 4,2 mio. kr. kan 0,7 mio. kr. finansieres af midler, der allerede er afsat til forventede reguleringer på projektet. De resterende 3,5 mio. kr. foreslås finansieret i forbindelse med forhandlingerne om Budget 2015, hvor der vil blive fremsat budgetønske om midlerne til projektet. Såfremt de 3,5 mio. kr. ikke bevilges i Budget 2015, finansieres de af midler afsat til grundkapital i 2014 (bevilget i forbindelse med Budget 2014, som er vedtaget af A, Ø, F, B og O). Det vil i givet fald betyde, at der etableres ca. 15 færre nye familieboliger i forbindelse med udmøntningen af grundkapitalen for 2014.

Videre proces

Når indstillingen er godkendt, vil forvaltningen med de øvrige betingelser, som vurderes nødvendige i sagen, godkende den almene bygherre AKB Københavns indsendte ansøgning om reviderede tilsagn.