Endelig vedtagelse af lokalplan for "Roskildevej Vest" med tilhørende kommuneplantillæg

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.    at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt uden ændringer.

Problemstilling

Der er søgt om udarbejdelse af en ny lokalplan med kommuneplantillæg for at kunne opføre et opbevaringscenter med dagligvarebutik i stueetagen. Samtidig hermed planlægges for et lidt større område mellem Ulriksdalvej, Roskildevej og Peter Bangs Vej, således at det kan udvikles til serviceerhverv.

For at få tilstrækkeligt areal til opbevaringscentret med dagligvarebutik i stueetagen, samt tilfredsstillende til- og frakørselsforhold, ønskes to ejendomme med adresse mod Peter Bangs Vej omfattet af projektet. Grundene er i Kommuneplan 2011 fastlagt til boligformål. Det er derfor nødvendigt at udarbejde et tillæg til kommuneplanen, der udvider området til serviceerhverv med de to grunde.

Lokalplanforslaget er bearbejdet arkitektonisk i forhold til det forslag, som Borgerrepræsentationen godkendte den 10. oktober 2013 med henblik på udsendelse i offentlig høring. På mødet videreførte Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget følgende protokolbemærkning : ”Udvalgene mener, at der skal stilles skærpede krav til facaderne på et kommende byggeri, idet grunden ligger ved en af byens indfaldsveje”. Planforslagene vedlægges som bilag 1.

Planforslagene har været i høring fra 21. oktober 2013 til 13. december 2013, og der er modtaget 32 henvendelser.

Løsning

Lokalplanområdet er på 7.446 m², og der kan med lokalplanen bygges i alt 8.190 m², hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på 110. Op til 25 pct. af etagearealet kan anvendes til boliger. Friarealkravet er 15 pct. af etagearealet til erhverv og 60 pct. af etagearealet til boliger. Der henvises i øvrigt til bilag 2, faktaark.

Det er et mål med lokalplanen at skabe mere sammenhæng på denne del af Roskildevej, samtidig med at bylivet styrkes ved den nye dagligvarebutik, de åbne stueetager mod Roskildevej samt en sti gennem området. Grundideen bag det kommende byggeris ydre fremtræden er, at det både skal indgå som en integreret del af det eksisterende miljø, og samtidig gennem sin størrelse og volumen fremstå som en selvstændig, arkitektonisk enhed.

I forhold til lokalplanforslaget er den arkitektoniske udformning bearbejdet betydeligt. Opbevaringscentret med dagligvarebutik i stueetagen er nu delt op i en mørk base og en tilbagetrukken påbygning i lys grå tegl. Gavlen mod vest er begrønnet, og spiller på denne måde sammen med kvarterets grønne profil. Et kommende byggeri på hjørnegrunden mellem Peter Bangs Vej og Roskildevej (tankstationen) er gjort lavere. Maksimumshøjden er nu 15 m mod 20 m i lokalplanforslaget. Bebyggelsen fremstår med en mørk bund og en lysere overbygning - og i samme materialer som opbevaringscentret.  Bebyggelsen på de to grunde øst for opbevaringscentret fremstår ligeledes med en mørk base og en lys overbygning – og i øvrigt i samme materialer og farver som opbevaringscentret.  Som bilag 3 vedlægges ny bebyggelsesplan og illustration af det reviderede projekt. Som bilag 4 vedlægges opsummering af forslag til ændringer i lokalplanforslaget, ny lokalplantegning og skyggediagrammer.

Høring

De modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 5. I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Lokaludvalget finder, at den kommende bebyggelse skal passe med det eksisterende udtryk i området. Lokaludvalget ønsker derfor, at projektet redefineres. Lokaludvalget finder, at virkningerne af byggeriets højdeprofil i forhold til Damhussøen permanent vil ødelægge oplevelsen af naturområde. Endelig peger lokaludvalget på, at den private villavej Ulriksdalsvej vil blive belastet med gennemkørende trafik til den planlagte dagligvarebutik, samt at den tunge trafik i forbindelse med varelevering øges.

Projektet er redefineret, og bygningerne fremstår nu i større harmoni med omgivelserne. De kommende byggerier er i fire etager, og ikke i fem etager, som i det oprindelige lokalplanforslag. Fire etager svarer til ca. 15 m i højden, hvilket svarer til højden på byggeriet på den anden side af Roskildevej.

Det er forvaltningens vurdering, at det kommende byggeri ikke vil betyde øget trafik på Ulriksdalvej, idet der vil være ind- og udkørsel (højresving ind og højresving ud) fra Roskildevej. Lokalplanen foreslås endvidere ændret, så det bliver muligt at svinge ind til og ud fra opbevaringscentret og dagligvarebutikken, uanset hvilken retning man kommer fra på Peter Bangs Vej. Det vurderes, at den foreslåede ændring minimerer behovet for at bruge villavejen som genvej.

Museet oplyser, at hvis der findes arkæologiske levn på grunden, skal byggeriet standses, jf. lov om museer § 26.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. Bebyggelsen udformning (højde, arkitektur, tilpasning)

Henvendelserne handler om bebyggelsens højde, ydre fremtræden og bebyggelsens tilpasning til området. Flere peger på, at en bebyggelse på 20 meter er for højt i forhold til de omkringliggende bebyggelser.  Der er endvidere henvendelser fra beboere på den anden side af Roskildevej (over for det kommende byggeri), som udtrykker bekymring for, at bebyggelsen vil skygge for deres udsigt til Damhussøen. Der er kommentarer til byggeriets æstetiske fremtræden.

I lokalplanforslaget var byggeriet på hjørnet mellem Roskildevej og Peter Bangs Vej (tankstationen) vist som et byggeri i 20 m højde. Dette byggeri foreslås reduceret til 15 m. Det aktuelle byggeri, opbevaringscentret med dagligvarebutik, er 15 m højt på den del af bygningen, der er i 4 etager, og ca. 8 m (2 etager) på den del af bygningen, som vender mod villakvarteret. Kommuneplanen giver mulighed for at bygge i op til 20 m på dette sted. De 15 m svarer til højden af byggeriet på den anden side af Roskildevej.

Byggeriet har ændret udtryk i form, farver og materialer samt begrønning, således at det i højere grad indpasses i området.

2. Trafik og parkering

Indsigerne udtrykker bekymring for, at trafikken og parkering i området generelt vil øges på grund af endnu et supermarked.

I forhold til parkering er lokalplanforslaget i overensstemmelse med parkeringsnormerne i Kommuneplan 2011. Det er derfor fastlagt, at antallet af p-pladser til biler skal være af størrelsesordenen og ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m². Det betyder, at der etableres ca. 45 parkeringspladser til opbevaringscentret og dagligvarebutikken. Parkeringspladserne placeres på terræn. Vedrørende trafikken i området se bemærkningen ovenfor til henvendelsen fra Lokaludvalget for Valby.

3. Proces og andet

I to henvendelser udtrykkes kritik af, at høringsmaterialet ikke er udsendt til alle berørte beboere. Fra beboere, der har grunde op til opbevaringscentret/dagligvarebutikken, bemærkes, at de tiltænkte buske omkring bebyggelsen er en ringe afskærmning.

Høringsmaterialet er sendt ud til alle, der er omfattet af lokalplanområdet samt de nærmeste naboer, hvilket er normal procedure. Høringsmaterialet er en folder, hvori der står, at yderligere materiale kan findes på hjemmesiden, er fremlagt på biblioteket og kan fås ved henvendelse til forvaltningen.

Vedrørende afskærmning foreslås lokalplanforslaget ændret, således at der kan etableres fast hegn i skellet mod opbevaringscentret og dagligvarebutikken.

Borgermødet blev afholdt den 18. november 2013.

Valby Lokaludvalg var repræsenteret på borgermødet, og kommenterede især tre forhold i lokalplanforslaget. For det første skepsis over for planen, da den kun er mulig ved udarbejdelse af et kommuneplantillæg, der ændrer status på to villagrunde. For det andet finder lokaludvalget ikke, at byggeriet har respekt for området, og for det tredje finder lokaludvalget byggeriet er for højt, når det ligger så tæt på Damhussøen.

Øvrige synspunkter fra borgermødet er sammenfaldende med høringssvarene og er kommenteret under afsnittet høring. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 7.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Det forventes, at opbevaringscentret vil have to ansatte og dagligvarebutikken vil have 30 ansatte, hvoraf en del er deltidsansatte og ungarbejdere. Der forventes en skatteindtægt på ca. 1,2 mio. kr.

Videre proces

Claus Juhl                                            Pernille Andersen