Forslag til lokalplan for "Beauvaisgrunden II"

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

4. at området til boliger reserveres til alment boligbyggeri, og at der til forhandlingerne om Budget 2015 udarbejdes budgetforslag om at der afsættes grundkapitalmidler hertil,

5. at der gives en rådighedsbevilling på 1,1 mio.kr. til etablering af fortov langs Rovsingsgade. Bevillingen gives til Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær anlæg og finansieres af Økonomiudvalgets bevilling Salg af Rettigheder m.v. og mellemfinansieres på Kassen, jf. tabel 1 i Økonomiafsnittet,

Teknik- og Miljøudvalget anbefalede indstillingens 4. og 5. at-punkt i sit møde den 2. juni 2014, jf. ’Oversigt over politisk behandling’.

Problemstilling

I forbindelse med Budget 2014 vedtog Borgerrepræsentationen, at der i 2014 skal udarbejdes kommuneplantillæg og lokalplan til bolig- og erhvervsformål for Beauvaisgrunden, samt at salget af grunden skal bidrage til finansiering af Kulturhus Østerbro. Borgerrepræsentationen har siden da ved Investeringspakke 2014 (indgået mellem Socialdemokraterne (A), Enhedslisten (Ø), Radikale Venstre (B), SF (F) og Dansk Folkeparti (O)) afsat penge til kulturhuset, og ”parterne var enige om at provenuet fra et eventuelt kommende grundsalg af Beauvaisgrunden … skal tilgå kommunekassen”.

Den gældende lokalplan nr. 438 ”Beauvaisgrunden” fra 2009 fastlægger, at der skal opføres et konkret byggeprojekt med fem smalle og høje tårnbygninger til boliger og erhverv og en bebyggelsesprocent på 150. Det har i den mellemliggende periode ikke været muligt at sælge kommunens grund med det gældende plangrundlag. Endvidere er der et vist kendskab til, at jorden flere steder er forurenet. På denne baggrund er der udarbejdet forslag til et nyt plangrundlag.

Løsning

Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg er udarbejdet på baggrund af en analyse af byggemulighederne for fremtidig bebyggelse i området. Analysen resulterede i et idéoplæg, der skitserer mere fleksible byggemuligheder og en større fortætning i forhold til den gældende lokalplan, samt Kommuneplan 2011.

Lokalplanen forudsætter, at der indgås aftale med Banedanmark om etablering af privat fællesvej på deres areal. Forvaltningerne er i dialog med Banedanmark herom, og aftale forventes indgået inden sommerferien.

Området består af Københavns Kommunes ejendom samt Banedanmarks adgangsvej langs jernbaneterrænet. Det fremstår uden bygninger og med et selvgroet grønt areal. Området er forurenet efter tidligere industriel virksomhed. Nye jordundersøgelser viser, at størstedelen af det øverste lag jord, til ca. 0,5 meters dybde, kan klassificeres som forurenet på niveau med resten/størstedelen af København, og af den grund vil en indhegning/skiltning ikke være nødvendig i perioden indtil salg af grunden og gennemførelse af nybyggeri. (En eventuel åbning af området for offentligheden, som rekreativt område med en mere intensiv anvendelse, vil forudsætte en omfattende oprydning samt et lag af ren jord, minimum 0,5 meter, hvilket vil betyde en større investering.)

Lokalplanen

Formålet med planerne er at udvikle området til et attraktivt område med boliger og serviceerhverv, herunder mulighed for etablering af butikker til pladskrævende varer, samt at området formes med et sammenhængende, grønt og bakket landskab med varierede byrum, rekreative kvaliteter og offentlig tilgængelighed.

Der er væsentlige miljømæssige udfordringer i og omkring området. Lokalplanen fastlægger placering og udformning af bebyggelsen samt friarealer således, at det medvirker til, at beskytte boliger og rekreative arealer mod trafikstøj og vibrationer fra jernbanen, samt at jordforurening håndteres mest hensigtsmæssigt.

Området, der i alt udgør ca. 18.830 m² grundareal, deles i to – et område, der reserveres til boliger og et område til serviceerhverv. Området længst væk fra Lyngbyvej disponeres til boligbebyggelse med 6.700 m² etageareal. Området mod Lyngbyvej og hjørnet langs Rovsingsgade disponeres til serviceerhvervsbebyggelse med 20.000 m² etageareal, herunder op til 5.000 m² til butikker med pladskrævende varer. Ved fuld udbygning er bebyggelsesprocenten for området til boliger 99, ekskl. vejudlæg. For området til serviceerhverv vil bebyggelsesprocenten være op til 217, ekskl. vejudlæg. Samlet for området under et vil bebyggelsesprocenten være 167, ekskl. vejudlæg.

Erhvervsbebyggelsen mod nord skal opføres i 50-60 meters højde for at korrespondere med Kollektivhusets store bygningsvolumen på modsatte side af Lyngbyvej. Dette vil understrege portmotivet ved indgangen til den tætte bystruktur, set fra Lyngbyvej. Mod syd nedtrappes erhvervsbebyggelsen mod hjørnet ved Lyngbyvej og Rovsingsgade til højder på 24-33 m. Mod sydvest skal de tre boligbebyggelser opføres med forskellige højder på mellem 15 og 30 m, heraf mod Rovsingsgade mellem 15 og 24 m. Vindturbulens, der kan opstå ved høje bygninger forventes, at være minimeret ved udformningen af bebyggelsen.

Landskabet skal udformes sammenhængende med en blanding af bløde bakker, flade arealer og en dalsænkning. Af hensyn til støjproblematikken er bebyggelsen trukket ind i landskabet, og mod Lyngbyvej skal bebyggelsen opføres sammenhængende for at danne støjskærm for det rekreative areal. Den nederste etage placeres på det eksisterende terræn og dækkes med et muldlag, der beplantes med græs og evt. træer. Erhvervsbebyggelsens parkeringspladser, som skal etableres i konstruktion, kan således placeres på det eksisterende terræn i stedet for nedgravet i kælderetage.

Friarealprocenten forventes ved fuld udbygning at blive relativt stor, ca. 64 pct. af boligetagearealet og ca. 30 pct. af erhvervsetagearealet. Planerne fastlægger friarealerne til mindst 40 pct. for boligerne og mindst 10 pct. for erhvervsdelen.

Parkeringsnormen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2011 fastlagt til 1 P-plads pr. 200 m² etageareal for boliger og 1 plads pr. 150 m² til erhverv, dog 1 plads pr. 100 m² til butikker. Parkering i boligområdet kan placeres på terræn i den sydvestlige del af området, mens den i erhvervsområdet skal placeres i konstruktion, bortset fra enkelte pladser på terræn. Der er fastlagt sædvanlige bestemmelser om cykelparkering for henholdsvis området til boliger og erhverv i overensstemmelse med kommuneplanen.

Der henvises i øvrigt til bilag 2, Faktaark.

Byliv

København skal vedblive at være en tryg by, hvor man kan færdes overalt på alle tidspunkter af døgnet, og byrum skal have høj kvalitet, med plads til aktiv udfoldelse. Lokalplanen bidrager til, at der skabes størst mulige friarealer, som udformes med et sammenhængende stisystem og grønne arealer med stor variation og forskellige muligheder for aktiviteter samt offentlig adgang. Stueetagens facader skal fremstå med en varieret udformning, der afspejler de enkelte bygningers funktioner og indgår i et samspil med kantzonerne.

Bæredygtighed

København vil være CO2-neutral i 2025, og dette skal ske samtidig med, at kommunen skaber øget beskæftigelse og vækst. Med de aktuelle planer sker der en forbedret udnyttelse af arealer ved byudvikling i et stationsnært område til nye familieboliger og arbejdspladser, hvilket bl.a. understøtter grøn mobilitet. Der er fastlagt bestemmelser om bæredygtighed ved krav om laveste energiklasse, alle tage skal udføres med beplantning, og landskabsplanen sikrer naturlig, lokal afledning af regnvand.

Forslag til tillæg til Kommuneplan 2011

Området for kommuneplantillægget er identisk med lokalplanområdet.

Området opdeles i to rammeområder, mod vest et B5*- område og mod nordøst et S3*-område. Da disponeringen af området – med fritliggende bebyggelse i et landskabeligt terræn, samt planer om etablering af et fortov langs vejen, uden for planområdet – ikke længere ligger op til et 10 m beplantnings- og afskærmningsbælte langs Rovsingsgade, fjernes denne bestemmelse fra rammerne.

B5*-området giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 150 og et krav om friareal til boliger på mindst 40 pct. samt en maksimal bygningshøjde på højst 30 m.

S3*-området giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 225 og et krav om friareal til serviceerhverv på mindst 10 pct. samt en maksimal bygningshøjde på 60 m. Begge områder er omfattet af rækkefølgebestemmelser til byudvikling i 1. del af planperioden.

Da området nu planlægges udbygget, ændres retningslinjerne for parkering således, at begge rammeområder bliver en del af tætbyen. Det betyder at parkeringsdækningen for B5*-området bliver på 1 P-plads pr. 200 m² byggeri og for S3*-området på 1 P-plads pr. 150 m² byggeri.

En revurdering af detailhandelen i området betyder, at Bydelscenteret Lyngbyvej ændrer afgrænsning til den modsatte side af Lyngbyvej, og at detailhandelscenteret Rovsingsgade til butikker med særligt pladskrævende varer udstrækkes til at omfatte hele området frem til Lyngbyvej.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Lokaludvalget finder, at der presses for meget erhvervsbyggeri ind mod Lyngbyvej, og at der bør tages af højden eller bredden af bygningsdelen mod Rovsingsgade. Lokaludvalget bemærker, at det er et stort byggeri på en smal grund.

Forvaltningen kan hertil bemærke, at erhvervsbebyggelsen mod Lyngbyvej opføres som en sammenhængende bebyggelse, der kan fungere som barriere for trafikstøj mv. for det fremtidige rekreative område på Beauvaisgrunden med offentlig adgang. Den højeste del af erhvervsbebyggelsen er placeret længst væk fra den eksisterende boligbebyggelse mod Rovsingsgade.

Lokaludvalget giver udtryk for, at det er positivt at et grønt landskab fastholdes, og udtrykker ønske om, at der sikres fri adgang for offentligheden. Endvidere finder lokaludvalget, at det er positivt, at der arbejdes med varierede bygningshøjder langs Rovsingsgade, samt at de tre boligbygninger ligger indbyrdes adskilt og med deres lidt skæve former giver de nuværende beboere mulighed for stadig at kunne se ind i og igennem arealet og mulighed for at man fra den nye boligbebyggelse kan se gennem bebyggelsen ind på den gamle byfront/boligkarré i Rovsingsgade.

Lokaludvalget har drøftet lokalt, om der er mulighed for at etablere fartdæmpning i Rovsingsgade ved f.eks. fodgængerovergange, og mener at der bør indrettes fortove og cykelsti i ordentlig bredde langs Rovsingsgade og Lyngbyvej.

Forvaltningen kan oplyse, at der ikke p.t. er planer om etablering af yderligere foranstaltninger for fartdæmpning i bydelsgaden Rovsingsgade. I 2013 blev åbnet nye cykelstier i henholdsvis Rovsingsgade og Lyngbyvej. I forbindelse med grundsalg af Beauvaisgrunden vil køber være forpligtet til at etablere københavnerfortov langs Rovsingsgade i en minimums bredde på 2,5 meter, uden for lokalplanområdet.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Beslutningen vil blive sendt i høring sammen med planforslagene.

Borgerdialog

Udover den lovpligtige borgerdialog bestående af 8 ugers høring og offentliggørelse på kommunens hjemmeside Bliv Hørt vil der blive afholdt et borgermøde i form af et orienteringsmøde.

Økonomi

Borgerrepræsentationen har den 8. maj 2014, Overførselssagen 2013-2014: ”En by der virker – Investeringspakke ’14” (2014-0040944), i forbindelse med bevilling til Kulturhus Østerbro besluttet, at provenuet fra grundsalg på Beauvaisgrunden skal tilgå kommunekassen.

Teknik- og Miljøforvaltningen ønsker, at der etableres fortov langs Rovsingsgade i forbindelse med udviklingen af området for at afslutte de eksisterende passager for fodgængere i området. I dag stopper fortovet ved krydset Lyngbyvej/Rovsingsgade. Fortovet anlægges på kommunens vejareal.

Der afsættes derfor 1,1 mio.kr. til etablering af fortov langs Rovsingsgade. De 1,1 mio.kr. finansieres af salgsprovenuet på Økonomiudvalgets bevilling Salg af Rettigheder i 2015, og mellemfinansieres på Kassen. Disse midler ønskes overført til Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær anlæg. De bevillingsmæssige ændringer fremgår af tabel 1.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser

*Øgede indtægter er indikeret med negativt fortegn, mens reducerede indtægter er indikeret med positivt fortegn. Øgede udgifter er indikeret med positivt fortegn, mens reducerede udgifter er indikeret med negativt fortegn.

** TMU = Teknik- og Miljøudvalget, ØU = Økonomiudvalget

Rådighedsbevillingen på de 1,1 mio.kr. skal frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær anlæg, funktion 2.28.23.3 i 2014, jf. nedenstående tabel (tabel 2):

Tabel 2. Anlægsbevillinger – frigivelse af anlægsmidler  

Anlægsbevillingen i 2015 på Økonomiudvalgets bevilling Salg af Rettigheder m.v.* gives ved vedtagelsen af budget 2015.

Samtidig med den offentlige høring om planforslagene udbydes erhvervsgrunden til salg med udgangspunkt i lokalplanforslaget. Det endelige salg af grunden forelægges med indstilling til politisk beslutning.

Området til boliger reserveres til alment boligbyggeri, og det indgår i Teknik- og Miljøforvaltningens udbud af kommunal grundkapital til almene boliger i 2015. I forhandlingerne om Budget 2015 udarbejdes budgetforslag om at afsætte grundkapital hertil. Beauvaisgrunden ligger i den nordlige del af Østerbro, hvor de almene boliger udgør en lille andel af det samlede antal boliger.

Kommunen skønner, at området genererer ca. 650 arbejdspladser med en årlig skattemerindtægt på ca. 3,8 mio.kr. (2012-priser). Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde.

Videre proces