Planlægning for erhvervsudvikling i København

Analysen 'Planlægning for erhvervsudvikling i København' skal tages til efterretning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at analysen 'Planlægning for erhvervsudvikling i København' tages til efterretning.

Baggrund

Københavns Kommune har som mange andre storbyer gennemgået en markant byudvikling de seneste årtier. Skiftet fra industrisamfund til en viden- og serviceøkonomi har skabt en række forandringer i Københavns erhvervsstruktur og dermed også i byens erhvervsområder. I dag er hovedparten af virksomhederne i København lokaliseret i blandede byområder, hvor virksomheder ligger side om side med boliger. København har kun få rene erhvervsområder tilbage, hvor der stadig er en aktiv erhvervsanvendelse.

I Kommuneplanstrategi 2014 for Københavns Kommune fremhæves det, at kommunens befolkningstilvækst øger behovet for flere arealer til boliganvendelse. Samtidig skal der fortsat være plads til kontorvirksomheder, håndværksvirksomheder, mindre produktionsvirksomheder, lager- og logistikvirksomheder samt kreative virksomheder med en begrænset betalingsevne/-villighed. I disse virksomheder beskæftiges københavnerne, og det er her væksten og arbejdspladserne skabes. Derfor er det vigtigt, at byen fortsat kan tilbyde attraktive erhvervsområder, som både kan rumme udviklings- og udvidelsesmulighederne hos de eksisterende virksomheder og tiltrække nye, udefrakommende virksomheder.

Økonomiudvalget besluttede i august 2014 forslaget til Københavns Kommunes erhvervs- og vækstpolitik, som netop har været i bred høring hos virksomheder, erhvervsorganisationer, faglige organisationer etc. Den endelige version skal godkendes i Økonomiudvalget i marts 2015. Politikken lægger vægt på en række faktorer, som er afgørende for at drive vækst, beskæftigelse og livskvalitet. Herunder peges der på strategisk og bæredygtig byudvikling som væsentlig, bl.a. at der skabes plads til et varieret og bredt funderet erhvervsliv i København. En anden afgørende vækstfaktor i politikken er tiltrækningen af internationale virksomheder og investeringer. Derfor kan nærværende analyse indgå i det videre arbejde med implementeringen af erhvervs- og vækstpolitikken. 

Formål

På baggrund af Kommuneplanstrategi 2014 har kommunen udført en analyse af otte større byområder i kommunen, som rummer en række vigtige erhvervsområder.

Formålet med analysen er at foretage en vurdering af, hvilke typer byområder kommunen fremover har behov for i forhold til den by- og erhvervsudvikling kommunen gennemgår. Heri ligger der en vurdering af:

• Hvilken udvikling gennemgår Københavns erhvervsstruktur og erhvervsbyggeri?
• Hvilke erhvervsområder skal fastholdes til erhvervsanvendelse for at sikre, at der fortsat er gode lokaliseringsmuligheder for erhvervslivet?
• Hvilke områder, der kan anvendes til andre formål, som eksempelvis boligprojekter, for at understøtte den generelle byudvikling i København?

Skal Københavns Kommune fortsat kunne rumme et bredt udvalg af virksomheder er det ifølge analysen vigtigt, at der fremover i erhvervsplanlægningen tages hensyn til de enkelte virksomhedstypers lokaliseringspræferencer. Skal der samtidig skabes gode forhold for en bæredygtig byudvikling, herunder en optimal udnyttelse af de stationsnære områder, er det vigtigt, at der planlægges for en tæt by i disse områder.

Erhvervsanalysen peger på fire hovedtemaer med dertilhørende konklusioner.

1. Udviklingen i Københavns erhvervsområder

De forskellige byområder har forskellige bymæssige kvaliteter og erhvervsområderne i byområderne henvender sig til forskellige virksomhedstyper. Analysen viser,

• At Indre By er særligt attraktiv for små og mellemstore kontorvirksomheder samt detailhandel og hotel- restaurationsbranchen. Endvidere er Indre By med ca. 33 pct. af byens samlede antal arbejdspladser fortsat et af de stærkeste erhvervsområder i København og området har de seneste år haft en vækst i antallet af arbejdspladser.
• At Ørestad som det eneste byområde har haft en markant vækst i antallet af arbejdspladser og er i perioden fra 2009-2013 vokset med ca. 70 pct. arbejdspladser. Med sin profil som internationalt erhvervsområde er det særligt attraktivt for større domicilbyggerier til større kontorvirksomheder.
• At Nordvestkvarteret og Nordøstamager har en bymæssig profil, som særligt tiltaler de kreative brancher og opstartsvirksomhederne. Dette er et resultat af ejendommens beskaffenhed, byområdets profil, lejeniveauet mv. Nordøstamager har dog oplevet en fraflytning af arbejdspladser, og har således haft et markant fald på 20 pct. af det samlede antal arbejdspladser i området.
• At Valby Syd og Sydhavnen er etablerede erhvervsområder, der pt. undergår en byudvikling, hvor ny infrastruktur forventes at øge områdernes attraktionsniveau på længere sigt.
• At Copenhagen Science City og Nordhavn er erhvervsområder med store potentialer, men har af forskellige årsager endnu ikke oplevet en stor efterspørgsel fra virksomhederne i forhold til erhvervslokalisering.

Det er vigtigt for kommunen, at der fortsat er et bredt udvalg af erhvervsområder i byen, da de enkelte erhvervsområder har forskellige roller i det samlede udbud af lokaliseringsmuligheder for virksomhederne. Udbuddet skal dog ses i forhold til analysens vurdering af det fremtidige behov for lokaliseringsmuligheder til de enkelte virksomhedstyper.

2. God rummelighed for erhvervslokalisering

Det er vigtigt for kommunens konkurrenceevne i forhold til at tiltrække og fastholde virksomheder, at der kan etableres nye og tidssvarende lokaliseringsmuligheder for erhvervslivet i kommunen. Københavns Kommune har en rummelighed på 2,8 mio. etagemeter til nyt erhvervsbyggeri. Det forventede erhvervsbyggebehov er estimeret til ca. 200.000 etagemeter årligt frem mod 2027, hvilket svarer til ca. 2,4 mio. etagemeter. Udover muligheden for nyt erhvervsbyggeri er der i København by en tomgang i byens kontorlokaler på ca. 8,8 pct.

Ud fra rummeligheden for nyt erhvervsbyggeri samt lokaliseringsmulighederne i den eksisterende ejendomsmasse vurderes det, at der er tilstrækkelige muligheder for at etablere nye og tidssvarende lokaliseringsmuligheder for virksomheder i kommunen og dermed plads til den vækst og erhvervsudvikling, som kommunen har sat som en målsætning for arbejdet i Erhvervspolitikken for København.

Derudover bemærkes det, at kommunen indgår i et regionalt samspil og konkurrence med de øvrige erhvervsområder i Region Hovedstaden. Københavns Kommune opfatter det som en styrke for regionen, at der er et bredt udbud af erhvervsområder, da ikke alle typer af virksomheder kan finde en attraktiv lokaliseringsmulighed inden for kommunegrænsen.

3. Fastholdelse af erhvervsområder

Analysen anbefaler, at hovedparten af de nuværende erhvervsområder fastholdes. Dette gøres for fortsat at have et bredt udvalg af lokaliseringsmuligheder. Der er i serviceeftersynet af de enkelte byområder foretaget en række konkrete vurderinger, som har ført til en anbefaling, hvor erhvervsarealet nedjusteres i tre byområder; 1) Grønttorvet, 2) Nordøstamager og 3) Ørestad Syd. De enkelte forslag til justeringer vil blive håndteret i forbindelse med Kommuneplan 15. 

1. Grønttorvet foreslås udlagt til at være et boligområde med en mindre andel etagemeter til erhverv. Der vil være tale om en beskeden nedjustering af antallet af erhvervsetagemeter, hvilket ikke vurderes at have nogen betydning for den samlede udbudssituation af muligheder for lokalisering af erhverv i København.
2. I Nordøstamager fastholdes områdets industriområder for fortsat at sikre gode vilkår for virksomheder med behov for at ligge i velplanlagte industriområder. Der foreslås en rammeændring ved Amager Strandvej, som muliggør en delvis omdannelse fra erhverv til blandet bolig og erhvervsanvendelse. Dette er i tråd med kommunens ønske om at skabe en bæredygtig udvikling af byen, da tætheden ved metrostationer øges i et område som pt. er bebygget med en lav bebyggelsesprocent på 45.
3. I Ørestad Syd anbefales det, at der sker en ændring af plangrundlaget, som muliggør boligbyggeri i den vestlige del af området, da virksomhederne ikke ønsker en lokalisering i dette delområde. I stedet gives der mulighed for erhvervslokalisering langs Ørestads Boulevard og den nordlige del af Ørestad Syd. Med denne justering sænkes antallet af etagemeter til erhverv fra ca. 573.000 etagemeter til ca. 450.000 etagemeter i Ørestad Syd. Det er kommunens vurdering, at dette kan gøres uproblematisk grundet den store rummelighed til erhverv i den resterende del af Ørestad, som efter denne ændring vil være på ca. 950.000 etagemeter.

Ses nedjusteringerne i sammenhæng med den samlede rummelighed i og omkring byområderne vurderes dette ikke at have nogen indflydelse på kommunens mulighed for at skabe gode muligheder for etablering og fastholdelse af virksomheder. Der har ved alle tre områder ikke været en signifikant efterspørgsel fra virksomheder i forhold til de givne lokaliseringsmuligheder, hvorfor det er vurderingen, at de anbefalede justeringer af arealanvendelsen vil styrke udviklingen af byområderne lokalt og samtidig skabe et godt grundlag for den overordnede byudvikling i København.

4. Fremadrettet erhvervsplanlægning

Større domicilbyggerier er i dag efterspurgt af kontorvirksomhederne, hvor særligt flerbrugerhuse er en dominerende tendens i markedet. Fremadrettet vil kommunen arbejde for lokalisering af større domicilbyggerier ved Indre By (f.eks. ved postterminalen og baneterrænet), Nordhavn, Ny Ellebjerg stationsområde og Ørestad. Særligt Indre by har været udfordret af at være et næsten fuldt udbygget område, hvilket gør nybyggeri vanskeligt. Der er dog en efterspørgsel på nye tidssvarende kontorlejemål, som kan tilbyde minimum 2.000 etagemeter, og derfor vil kommunen i planlægningen sikre mulighed for, at der fortsat kan etableres større domiciler i Indre By.

Virksomheder, der ønsker en lokalisering med mulighed for lagerplads, lettere produktion, håndværk mv. forudsætter som hovedregel en lav grundpris og husleje. I kommunens evaluering af de kreative zoner er det vurderingen, at netop den type erhverv trives i de områder, og på den baggrund har kommunen fastholdt hovedparten af de kreative zoner, samt udlagt en ny kreativ zone i byen. Kommunen finder det hensigtsmæssigt, at virksomheder med den type lokaliseringsbehov finder lokaliseringsmuligheder inden for de kreative zoner.

Københavns Kommune er åben over for omdannelsesprojekter, der konverterer nuværende erhvervsejendomme til boliger, såfremt ændringer kan udføres inden for gældende kommuneplanrammer. Omdannelsen vil nedbringe tomgangen i Københavns erhvervsudlejningsmarked, hvilket forventeligt vil påvirke markedet til at få øget erhvervsbyggeriet. I Indre By vil der dog være et særligt fokus på, at der skal opretholdes en god balance mellem bolig og erhverv i området, da kommunen ønsker at have en stærk Indre By til erhvervslokalisering.

I plansager, hvor der indgår et ønske om at konvertere et nuværende erhvervsareal i Kommuneplanen til boliganvendelse, vil Økonomiforvaltningen i forbindelse med Kommuneplan 15 indstille til Økonomiudvalget, at der lægges vægt på fem parametre i den planfaglige vurdering:

1) Er området velegnet til boligformål? 2) Hvilken rolle spiller byområdet i forhold til erhvervslokalisering i kommunen? 3) Vil omdannelsen være en trussel i forhold til de nuværende virksomheder, som er beliggende i området? 4) Vil omdannelsen medføre et signifikant fald af kommunens samlede udbud af etagemeter til erhvervsanvendelse? 5) Vil omdannelsen kunne styrke den overordnede byudvikling i byområdet?

Dagsordenspunkt 8: Planlægning for erhvervsudvikling i København

Økonomiudvalgets beslutning den 9. december 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.