Forslag til tillæg til kommuneplan 2001 vedrørende "Europahuset"
Forslag til tillæg til kommuneplan 2001 vedrørende "Europahuset"
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 9. december 2003
J.nr. ØU 417/2003
5. Forslag til tillæg til kommuneplan 2001 vedrørende "Europahuset"
INDSTILLING
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler
at forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at tiltræde den foreslåede dialogstrategi i form af annoncering i relevante lokalaviser og fremlæggelse af forslaget på 2 biblioteker samt etablering af en hjemmeside
RESUME
De Forenede Ejendomsselskaber A/S har erhvervet ejendommen matr. nr. 392 Vestervold Kvarter, København, H. C. Andersens Boulevard 50 (det tidligere Hotel Europa/HK's hovedsæde) med henblik på at ændre anvendelsen fra kontorer til en blanding af helårsbeboelse og serviceerhverv/ company-flats.
Ejendommen, der er på 19 etager med et etageareal på 9.062 m2, er i Kommuneplan 2001 beliggende i et område i Indre By til serviceerhverv (S2-område), hvor der om beboelse er fastlagt, at op til 25 % af ejendommens etageareal kan indrettes til boliger. Derfor vil en anvendelse til hovedsagligt helårsbeboelse (60% af etagearealet) fordre, at rammerne ændres til et område for boliger- og serviceerhverv (C-område).
En anvendelse til primært helårsbeboelse er i overensstemmelse med de boligpolitiske retningslinier, som Borgerrepræsentationen har tiltrådt for ejendomme i Indre By.
Bygge- og Teknikforvaltningen har udtalt, at ombygningen ikke vil kræve lokalplan og at ombygningen ikke er en så væsentlig ændring, at den vil blive betragtet som nybyggeri efter byggelovgivningens bestemmelser. Dette bevirker bl.a., at der ikke vil blive stillet øgede krav om friarealer eller parkering i forhold til det, der gælder for ejendommen i dag.
Miljøkontrollen har udtalt, at man i forbindelse med byggesagsbehandlingen vil kræve dokumentation for, at Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 om trafikstøj i boligområder kan overholdes.
Økonomiforvaltningen bemærker hertil, at der i denne og forventeligt tilsvarende sager bør foretages en afvejning af dels støjgrænser på yderfacader, dels beliggenheden i det historiske byområde og ved byens herlighedsværdier.
SAGSBESKRIVELSE
De Forenede Ejendomsselskaber har erhvervet ejendommen matr. nr. 392 Vestervold Kvarter, København, H. C. Andersens Boulevard 50 (det tidligere Hotel Europa/HK's hovedsæde) med henblik på at ændre anvendelsen fra kontorer til en blanding af helårsbeboelse og serviceerhverv/company-flats.
Projektet
Projektet til ombygning er udformet af arkitekt Henning Larsens Tegnestue. Bygningen er på 19 etager med et samlet etageareal på 9.062 m2. De øverste 11 etager i den 19-etagers bygning påregnes anvendt til 43 lejligheder til helårsbeboelse i størrelser fra 62 til 239 m2. Den gennemsnitlige størrelse bliver 127 m2. Arealet til helårsbeboelse vil udgøre 5.452 m2, svarende til 60 % af bygningens samlede areal.
De nederste 2 etager agtes anvendt til foyer, servicearealer
og evt. en mindre restaurant og butik. De resterende 6 etager anvendes fortsat
til serviceerhverv (blanding af company-flats (uden bopælspligt) og kontorer
m.m).
Ejendommen har i dag ikke friarealer af betydning på grund af de særlige matrikulære forhold (sokkeludstykning), men Ejendomsselskabet har tilkendegivet, at der vil blive tilvejebragt opholdsarealer for de fremtidige beboere på ejendommens tag (20. etage).
Hvad angår parkering hviler der i dag diverse deklarationer på ejendommen om etablering af et antal pladser, når kommunen måtte forlange det.
Disse deklarationer påregnes fortsat at hvile på ejendommen, hvorved bemærkes, at en anvendelse til boligformål ikke udløser krav om et øget antal parkeringspladser i forhold til den hidtidige anvendelse til serviceerhverv.
Ejendomsselskabet har om parkering udtalt, at der forefindes pladser på terræn foran hovedindgangen, ligesom der er mulighed for pladser i et underjordisk anlæg under bygningen/Langebro.
Planforhold
Ejendommen er i Kommuneplan 2001 beliggende i et område i Indre By til serviceerhverv (S2-område), hvor der om b eboelse generelt gælder, at op til 25 % af etagearealet kan indrettes til boliger. Derfor vil en anvendelse til hovedsagligt helårsbeboelse fordre, at rammerne ændres til et område for blandet bolig- og serviceerhverv (C-område).
Ejendommen var indtil Kommuneplan 1997 beliggende i et C2-område (blandet boliger og serviceerhverv), der også omfattede naboejendommene mod nord. I forbindelse med tilvejebringelse af Kommuneplan 1997 blev Indre By gennemgået med henblik på at styrke mulighederne for boligindretning i de hidtidige C-områder.
I den forbindelse blev karreen nord for - op mod Glyptoteket - fastlagt til boliger (B5). Tilsvarende gjaldt karreen på den modsatte side af H. C. Andersens Boulevard ved Christians Brygge. Europahuset blev – som konsekvens heraf og i overensstemmelse med den faktiske anvendelse dengang – overført til det nuværende S2-område. Bestemmelserne er videreført i Kommuneplan 2001.
Bygge- og Teknikforvaltningen har tilkendegivet, at ombygningen ikke vil kræve lokalplan, og at ombygningen ikke er en så væsentlig ændring, at den vil blive betragtet som nybyggeri efter byggelovgivningens bestemmelser. Dette bevirker bl.a., at der ikke vil blive stillet øgede krav om friarealer eller parkering i forhold til, hvad der gælder for ejendommen i dag.
Forslag til tillæg
til Kommuneplan 2001
Tillægget overfører ejendommen fra et S2-område (serviceerhverv) til et C2*-område (boliger og serviceerhverv), med særlige bestemmelser om fastlæggelse af helårsbeboelse i de øverste 11 etager. Friarealer anlægges på taget af bygningen. Parkering sker på terræn eller i underjordisk anlæg andet sted i området. De særlige bestemmelser tilsidesætter kommuneplanens generelle bestemmelser om etageantal, friarealer og parkering.
ØKONOMI
Projektet vurderes ikke at have økonomiske konsekvenser for kommunen, bortset fra et forventet merprovenu i form af skatter.
MILJØVURDERING
Miljøkontrollen har foretaget en beregning af støjbelastningen på hver af bygningens fire facader. Bygningens højde (20 etager) giver væsentlige forskelle i støjniveauet, alt efter hvor højt oppe på bygningen det er beregnet. De øverste etager er således belastet med 4-6 dB mindre end de nederste.
Støjbilledet i dB(A) for bygningen som helhed er således:
|
Facade |
Stue |
7 etage |
20. etage |
|
NV, Puggaardsgade "blindtarm" |
68 |
67 |
63 |
|
NØ, H.C.Andersens Boulevard |
74 |
73 |
70 |
|
SØ, Kalvebod Brygge |
72 |
69 |
66 |
|
SV, Puggaardsgade |
66 |
63 |
60 |
Ved opførelse af boligbyggeri, byfornyelse, renovering eller ved etablering af boliger ved stærkt støjbelastede gader vil Miljøkontrollen normalt forlange dokumentation for at kravene i Bygningsreglementet og Miljøstyrelsens vejledning for Trafikstøj i boligområder nr. 3/1984 kan overholdes.
Ved etablering af boliger, skal det ifølge Bygningsreglementet sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 dB(A) (Bygningsreglementet administreres af Byggeri & Bolig). For kontorer og lignende må støjniveauet ikke overstige 35 dB(A) jf. Miljøstyrelsens vejledning for Trafikstøj i boligområder nr. 3/1984. Disse grænseværdier skal overholdes for at sikre et tilfredsstillende indendørs støjniveau.
Af Miljøstyrelsens vejledning for Trafikstøj i boligområder nr. 3/1984 fremgår det, at støjniveauet ved nye boligbebyggelser højst må være på 55 dB(A). I særlige situationer, hvor dette ikke er muligt, må det jf. vejledningen som et minimum sikres, at støjniveauet på mindst én af boligens facader ikke belastes med mere end 55 dB(A).
Alt efter de lokale forhold (fx stærkt belastede krydsende veje) vil Miljøkontrollen forlange en sådan dokumentation ved støjbelastning på over 65 dB(A), dog altid hvis støjniveauet er over 70 dB(A), idet støjdæmpning her vil kræve foranstaltninger ud over det sædvanlige.
I tilfældet Europahuset vil Miljøkontrollen kræve en sådan dokumentation før ibrugtagning. Dette forhold gør Miljøkontrollen normalt opmærksom på i udtalelser til kommuneplantillæg, lokalplan, ved stjernemøde o. lign., ligesom Miljøkontrollen anmoder om at det indføjes som en betingelse i byggetilladelsen.
Økonomiforvaltningen skal hertil bemærke følgende:
Kommuneplan 2001 indeholder i afsnittet "Trafikstøj og nybyggeri" under redegørelsen om trafikkens miljøbelastning (s. 90) en tilkendegivelse om, at der ikke fremover må bygges boliger langs veje, der er belastet med over 70 dB(A).
Samtidigt indeholder kommuneplanen i afsnittet "Lokaliseringsstrategi – Boliger" s. 34 en retningslinie om, at "Boliganvendelsen i det historiske område skal forstærkes, da de specielle kvaliteter i form af både historisk miljø og beliggenheden ved vandet udgør en unik herlighedsværdi. Endvidere skal der tilskyndes til indretning af boliger i egnede erhvervsejendomme".
Det må forventes, at tilsvarende ønsker om omdannelse af centralt og attraktivt beliggende erhvervsejendomme til boligformål vil blive fremsat, herunder også ejendomme med tilsvarende støjforhold. En sådan udvikling er planmæssigt ønskelig ud fra ovennævnte lokaliseringsstrategi.
Eksempelvis kan nævnes, at der i Bygge- og Teknikforvaltningen har været forskellige, dog ikke konkretiserede, forespørgsler på indretning af boliger i flere kontorejendomme indenfor B5-området nord for Europahuset langs H. C. Andersens Boulevard, bl.a. hvor HK tidligere havde til huse.
Overholdelse af kravet til støj på udvendige facader vil ofte i disse tilfælde forhindre ellers ønskværdige ombygninger fra erhverv til boligformål.
Hertil kommer, at de fremtidige beboere i disse bygninger har mulighed for at afveje forholdene.
Økonomiforvaltningen skal på den baggrund anbefale, at der - når det drejer sig om omdannelse af attraktivt beliggende ejendomme fra erhverv til boligformål - kan ses bort fra retningslinierne om udvendig støj, forudsat at det indendørs støjniveau holdes inden for grænsen på 30 dB(A).
På baggrund af ovenstående bemærkninger kan Økonomiforvaltningen anbefale, at projektet muliggøres.
HØRING
Der har ikke været foretaget en formel høring af andre forvaltninger i forbindelse med udarbejdelse af tillægget. Bygge- og Teknikforvaltningen har været inddraget i sagen på et tidligt stade via Ejendomsselskabet og har udtalt sig positivt om projektet. Miljøkontrollen er inddraget herfra i forslagets udarbejdelse, jf. afsnittet ovenfor.
Dialogstrategi
Forslaget til kommuneplantillæg foreslås offentliggjort efter planlovens regler om tilvejebringelse af kommuneplantillæg med annoncering i lokalaviser i området. Materialet foreslås endvidere fremlagt på Hovedbiblioteket og på biblioteket i Njalsgade. Endvidere etableres mulighed for at se og kommentere materialet på kommunens hjemmeside
Forslaget vurderes ikke at være så væsentlig en ændring af kommuneplanens hovedstruktur, at forudgående indkaldelse af ideer og forslag m.v. har fundet sted, jf. planlovens § 23c, stk. 1.
BILAG
Bilag 1: Forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 med tilhørende redegørelse.
Bilag 2: Miljøkontrollens notat af 27. november 2003, bilagt
støjberegninger 1. – 20. etage og støjberegninger 7. – 20. etage
Erik Jakobsen
/ Paul Sax Møller