Indstilling om, at skadesløsbreve til sikkerhed for lån til betaling af ejendomsskatter alene gives rykningspåtegning i tilfælde, hvor kommunen er forpligtet dertil

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 9. december 2003

J.nr. ØU 414/2003

1. Indstilling om, at skadesløsbreve til sikkerhed for lån til betaling af ejendomsskatter alene gives rykningspåtegning i tilfælde, hvor kommunen er forpligtet dertil

INDSTILLING

Det indstilles til Økonomiudvalget, at Økonomiudvalget tiltræder, at der på tinglyste skadesløsbreve eller ejerpantebreve, der ligger til sikkerhed for lån til betaling af ejendomsskatter m.v., alene meddeles rykning i de tilfælde, hvor kommunen efter loven har pligt hertil.

RESUME

Ved lov nr. 202 af 18. maj 1982 jf. lovbekendtgørelse nr. 192 af 20. marts 2003 er der givet regler for, at kommunalbestyrelsen skal yde lån til pensionister og efterlønsmodtagere til betaling af ejendomsskatter mv.

Til sikkerhed for lånet med påløbne renter skal der tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev i ejendommen. Skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets pålydende skal have panteret inden for den senest ansatte ejendomsværdi. Endvidere skal skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet have oprykkende prioritet.

Kommunen kan efter låntagerens anmodning forsyne skadesløsbrevet med rykningspåtegning eller tillade, at ejerpantebrevet rykker tilbage i forbindelse med anden lånoptagelse. Skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet skal dog fortsat have sikkerhed inden for den seneste offentlige ejendomsværdi.

Kommunalbestyrelsen skal tillade, at et skadesløsbrev eller ejerpantebrev, der er tinglyst på ejendommen, rykker tilbage for lån, som senere ydes efter reglerne i realkreditloven, når lånet optages til indfrielse af lån, der hidtil har haft sikkerhed i ejendommen forud for skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet.

Det nye lån må dog ikke overstige restgælden på hidtidige lån med tillæg af omkostninger ved låneomlægningen. Det nye låns løbetid og afdragsprofil skal endvidere være uændret i forhold til hidtidige låns.

Efter lov nr. 454 af 10. juni 2003 (Lov om realkreditlån og realkreditobligationer) kan realkreditinstitutter fra 1. oktober 2003 yde 30-årige annuitetslån med afdragsfrihed i indtil 10 år.

I den anledning har banker og realkreditinstitutter forespurgt, om Københavns Kommune vil give rykningspåtegning på tinglyste skadesløsbreve/ejerpantebreve, hvor låntageren ønsker at omlægge hidtidige lån med et nyt afdragsfrit lån.

Ved de nye lån med afdragsfrihed i op til 10 år, vil afdragsprofilen ikke være uændret.

Det indstilles, at der fremover alene gives påtegning om rykning for nye lån i tilfælde, hvor betingelserne i lovens § 4, stk. 4 er opfyldt, dvs. i de tilfælde, hvor kommunen er forpligtet dertil. Der vil således ikke blive givet påtegning om rykning, hvor låntageren i forbindelse med en låneomlægning opnår et merprovenu eller hvor der optages afdragsfrie lån.

SAGSBESKRIVELSE

Ved lov nr. 202 af 18. maj 1982 jf. lovbekendtgørelse nr. 192 af 20. marts 2003 er der givet regler for, at kommunalbestyrelsen kan yde lån til pensionister og efterlønsmodtagere til betaling af ejendomsskatter mv.

Af loven fremgår det, at personer, der er fyldt 65 år eller modtager pension efter lov om social pension eller lov om delpension eller modtager efterløn, efter anmodning kan få lån til betaling af

· Udgifter til ejendomsskatter, der påhviler den pågældende ejendom med tilhørende grund, gårdsplads og have

· Udgifter til tilslutning af den pågældende ejendom til kollektive anlæg i tilfælde, hvor der er tilslutningspligt ( f.eks. fjernvarme )

· Udgifter til vedligeholdelse af private fællesveje

Lånebeløbene anvendes af kommunen umiddelbart til betaling af de pågældende udgifter, hvortil lånet er ydet.

Til sikkerhed for lånet med påløbne renter, skal der tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev i ejendommen. Skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets pålydende skal have panteret inden for den senest ansatte ejendomsværdi. Endvidere skal skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet have oprykkende prioritet.

Lånebeløbene med tilskrevne renter forfalder til betaling, når ejendommen skifter ejer. Hvis ejendommen ved ejerens død eller i forbindelse med ejerens optagelse på plejehjem, institution til personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap eller psykiatrisk institution overtages af et husstandsmedlem, kan kommunen dog tillade, at beløbet forbliver indestående, og at lån fortsat ydes. Dette gælder også , hvor en ægtefælle overtager ejendommen til hensidden i uskiftet bo. En ægtefælle, som i de foran nævnte tilfælde overtager ejendommen, har dog krav på, at allerede ydede lån med tilskrevne renter forbliver indestående.

Ordningen om lån til betaling af ejendomsskatter mv. administreres af Skatte- og Registerforvaltningen. Når der modtages en ansøgning om lån, kontrolleres det, at betingelserne for at opnå lån er til stede. Hvis betingelserne er til stede, modtager ejendommens ejer en bekræftelse på, at lån kan ydes samt et skadesløsbrev, der skal underskrives og returneres til Skatte- og Registerforvaltningen.

Skadesløsbrevet sendes herefter til tinglysning. Når tinglysning uden retsanmærkninger har fundet sted, etableres lånet og lånebeløbet anvendes til de udgifter, der er søgt lån til (betaling af ejendomsskatter, betaling af installatør ved fjernvarmetilslutning).

I flere af lånesagerne har et realkreditinstitut eller en bank forespurgt, om Skatte- og Registerforvaltningen var villige til at forsyne det tinglyste skadesløsbrev eller ejerpantebrev med en rykningspåtegning i forbindelse med omlægning af hidtidige realkreditlån.

I de tilfælde, hvor de nye lån skulle anvendes til indfrielse af hidtidige lån med tillæg af omkostninger ved låneomlægningen, har Skatte- og Registerforvaltningen forsynet skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet med den ønskede rykningspåtegning.

I de tilfælde, hvor provenuet fra de nye lån oversteg restgælden på hidtidige lån og omkostninger, har Skatte- og Registerforvaltningen stillet krav om, at merprovenuet blev anvendt til vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder på den pågældende ejendom.

Efter lov nr. 454 af 10. juni 2003 (Lov om realkreditlån og realkreditobligationer) kan realkreditinstitutter fra 1. oktober 2003 yde 30-årige annuitetslån med afdragsfrihed i indtil 10 år.

Som det fremgår af ovenstående, skal skadesløsbrevet/ejerpantebrevet have oprykkende prioritet. Den oprykkende prioritet gælder også i de situationer, hvor kommunen har en pligt til at rykke, jf. ordlyden af lovens § 4, stk. 4:

"Kommunalbestyrelsen skal tillade, at et skadesløsbrev eller et ejerpantebrev, der er t inglyst på ejendommen, rykker tilbage for lån, som senere ydes efter reglerne i realkreditloven, når lånet optages til indfrielse af lån, der hidtil har haft sikkerhed i ejendommen forud for skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet.

Det nye lån må dog ikke overstige restgælden på hidtidige lån med tillæg af omkostninger ved låneomlægningen.

Det nye lån løbetid og afdragsprofil skal endvidere være uændret i forhold til hidtidige låns."

Ved de nye lån med afdragsfrihed i op til 10 år vil afdragsprofilen ikke være uændret.

Det indstilles derfor, at der fremover alene gives påtegning om rykning for nye lån i tilfælde, hvor betingelserne i lovens § 4, stk. 4 er opfyldt. Der vil således ikke blive givet påtegning om rykning, hvor låntageren i forbindelse med en låneomlægning får et merprovenu udbetalt eller hvor der optages afdragsfrie lån.

På den måde sikres, at alle personer med lån til betaling af ejendomsskatter stilles ens i forbindelse med låneomlægning og kommunen sikres bedst mulige prioritetsstilling i tilfælde af, at ejendommen sælges eller der begæres tvangsauktion over ejendommen.

Ligeledes vil det medføre, at der ikke mere stilles krav om anvendelsen af merprovenuet over for låntageren – et krav, som det kan være vanskeligt at håndhæve.

I tilfælde, hvor der således gives afslag på rykning, må låntageren henvises til at optage et supplerende lån, der får prioritet efter det til kommunen tinglyste skadesløsbrev, eller evt. at indfri det af kommunen ydede lån. Hvis pågældende efter optagelsen af det nye lån herefter på ny ønsker at få lån til betaling af ejendomsskatter mv., vil kommunen være forpligtet til at yde lån til betaling af de fremtidige ejendomsskatter mv., såfremt betingelserne herfor er tilstede.

Kommunernes Landsforening har oplyst, at der forventes udsendt en informationsskrivelse til kommunerne om problemstillingen – oprindeligt i uge 47, men den er endnu ikke udsendt. En opringning til andre kommuner viser, at der følges en forskellig praksis i kommunerne.

Af nedenstående tabel fremgår udviklingen i lån til betaling af ejendomsskatter for de sidste 5 år.

Alle beløb er i tusinde kr.	1998	1999	2000	2001	2002	2003 ( pr. 30/9 )
Samlet lån - primo	215.174	211.753	213.090	219.010	231.610	247.936
Ydede lån	20.519	22.138	25.709	32.028	37.591	38.335
Rentetilskrivning	3.482	4.544	3.008	5.126	4.557	408 *)
Tilbagebetalinger	27.421	25.346	22.797	24.555	25.822	20.461
Samlet lån - ultimo	211.753	213.090	219.010	231.610	247.936	265.810
Rentesats	1,625	2,125	1,375	2,25	1,875	1,625
Antal låntagere (personer )	1677	1706	1771	1910	2099

*) Renter tilskrives pr. 31. december. Beløbet udgør renter på lån, der er indfriet pr. 30. september.

ØKONOMI

For tinglysning af et skadesløsbrev/ejerpantebrev skal der betales en tinglysningsafgift til staten. Denne afgift skal Københavns Kommune som långiver betale ifølge lov om afgift for tinglysning og registrering i tingbogen, bilbogen og personbogen.

Imidlertid blev kommunen principielt kompenseret for udgiften i forbindelse med DUT-reguleringerne ( Det Udvidede Totalbalanceprincip ) ved lovens tilblivelse.

Der kan opstå en merudgift til tinglysningsafgift i tilfælde, hvor en borger vælger at indfri det nuværende lån, foretager en omprioritering og derefter på ny ansøger om lån til betaling af ejendomsskatter mv. En evt. merudgift skønnes dog at blive beskeden.

MILJØVURDERING

Der er ingen miljømæssige konsekvenser.

ANDRE KONSEKVENSER

Der er ikke andre konsekvenser.

HØRING

Ingen

BILAG

Ingen

Erik Jacobsen/ Leif Normann Jeppesen

Til top